Земля
Площадь: 2000 м2
Цена: 5 200 000 р.
Участок пром назначения или общественно-делового 9 км по Мурманке
07.06.2022

«С начала 2022 года спрос на покупку недвижимости в Петербурге снизился в три раза»

Эксперты рассказали о последних тенденциях на рынке недвижимости

Как меняется потребительский спрос, какие объекты сейчас в приоритете и готовы ли люди брать ипотеку

Рынок недвижимости Петербурга и Ленобласти находится в поисках баланса между спросом и предложением, ростом себестоимости строительства и падением доходов. Что предпринимают девелоперы, инвесторы, брокеры и управляющие компании, чтобы устоять в период турбулентности? Как выдержать конкуренцию и закрепить потребительский интерес? Об этом рассуждали участники дискуссии в рамках бизнес-завтрака, проведенного оргкомитетом конкурса «Доверие потребителя».

Спрос сместился на готовые объекты

Интерес к недвижимости Петербурга за последние четыре месяца снизился более чем в три раза по отношению к концу 2021 года, сообщила управляющий партнер маркетингового агентства SETEVIE Евгения Гончарова. По ее словам, часть покупателей удовлетворили свой спрос в феврале и марте, другие заняли выжидательную позицию в преддверии более выгодных условий по ипотеке. Преимущественно спрос сместился на готовые проекты и квартиры с отделкой: большинство опасается, что новостройки будут не достроены либо существенно пострадает качество строительства и ремонта из-за несоблюдения технологий.

Участники рынка ждут, когда люди начнут снимать деньги с депозитов, которые у многих пока еще размещены на краткосрочных вкладах под высокие проценты. В этом отношении показательны будут летние месяцы. Еще один новый тренд – смещение рекламных каналов от соцсетей к брокерским традиционным контактам, объявлениям и листовкам, корпоративным сервисам. Многие строительные компании сужают рекламные бюджеты, а значительная часть целевой аудитории переместилась в Telegram и Яндекс.Дзен.  

Застройщики надеются на стабильность  

По данным Службы госстройнадзора, на конец мая в Петербурге зафиксировано около 1000 строек. За пять месяцев введено в эксплуатацию порядка 1,7 млн кв. м недвижимости. Хотя в городе введен мораторий на проверки, это не отменяет ни требований надзора к возводимым объектам капитального строительства, ни программу проверок при выдаче разрешений на строительство, подчеркнул начальник службы Владимир Болдырев. При этом ряд застройщиков не переносят, как это теперь разрешено, а, наоборот, сокращают сроки строительства. Тем самым компании стремятся сократить сроки оборота денежных средств. 

«Строительный рынок надеется на стабильность, и уже сейчас горизонт планирования постепенно вновь увеличивается», – обнадежил гендиректор СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.

О состоянии строек в Ленобласти рассказал начальник ГАУ «Леноблгосэкспертиза» Денис Горбунов. По его словам, в регионе сегодня реализуется шесть крупных проектов комплексного развития территории – с обширной дорожной и социальной инфраструктурой, интересными решениями по благоустройству общественных пространств и обустройству коммерческих помещений. Застройщики активно консультируются с органами госнадзора на стадии проектирования, что позволяет максимально сократить число отрицательных заключений при получении разрешений на строительство.

По словам директора департамента жилой недвижимости Nicolliers Елизаветы Конвей, 50% рынка новостроек Петербурга сейчас контролируют пять девелоперских компаний. Процесс укрупнения бизнеса среди застройщиков только возрастет, считают эксперты. Активная застройка закономерно наблюдается на периферийных территориях города – на намыве и в бывших промзонах Васильевского острова, в Красносельском и Выборгском районах, и приграничных массивах Ленобласти.

По данным Nicolliers, общий объем строительства жилой недвижимости составляет 11,6 млн кв. м, из них 3 млн приходится на область. За три года доля предложения сократилась на 43%. Инвестиции в участки под жилую застройку с января по начало мая 2022 года составили $164 млн – всего было приобретено свыше 140 га.  

Ипотека ставит на господдержку  

Как отмечают банкиры, самыми популярными финансовыми инструментами по-прежнему остаются субсидированные государством ипотечные программы. Стоит при этом учесть, что понижение ипотечной ставки до 0,1% идет, как правило, за счет увеличения стоимости объекта.

По оценкам Росбанка, доля выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке жилья сохраняется в среднем на уровне более 60%. Правда, в апреле случился ожидаемый спад по выдаче кредитов, особенно на вторичном рынке, уточнили в банке «Санкт-Петербург».

Наиболее положительная динамика наблюдается по сделкам с семейной и военной ипотекой, поделилась опытом начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. Однако из льготных групп выпадают семьи с детьми постарше, которые могли бы составить заметную долю новых клиентов, если бы им предлагались кредиты с господдержкой.

С льготной IT-ипотекой остаются проблемы, полагают эксперты. Есть вопросы с закрытыми списками компаний, участвующих в программе, определением статуса города-миллионника, возрастными ограничениями и серьезным повышением ипотечной ставки, если такой заемщик увольняется из компании.

Самая актуальная тенденция в сфере кредитования, по мнению заместителя гендиректора АН «Главстрой» Ольги Кузнецовой, заключается в том, что все больше заемщиков интересуются не стоимостью квартиры, а величиной ежемесячного платежа и первого взноса. Наблюдается значительное увеличение сроков кредитования, подтвердили в Сбербанке: если раньше ипотеку брали на 15–20 лет, то сейчас это 20–30 лет.  

Новые сферы упадка и роста  

Продажи в сегменте апартаментов за апрель–май также упали в несколько раз, однако загрузка действующих апарт-отелей на летний сезон остается достаточно высокой (хорошие показатели демонстрировали и майские праздники). Капитализация инвестиций в апартаменты пока сохраняется на уровне 5–7%.

На вторичном рынке жилья по сделкам рекорды побил март – тогда, по данным Росреестра, было зарегистрировано свыше 11 тысяч сделок купли-продажи. В апреле количество покупок на «вторичке» упало на 45% – до 7 тыс. сделок. Как отмечают брокеры, сейчас активность проявляют преимущественно региональные покупатели.

За январь–апрель 2022 года в Ленобласти продано свыше 22,2 тыс. участков под ИЖС, СНТ и ДНП. В рамках индивидуального строительства в общей сложности зарегистрировано 6648 домов. Примерно две трети сданного жилья в области с начала года – это ИЖС и садовые дома для постоянного проживания. При этом стоимость домовладений, по оценкам экспертов, за год выросла от 20 до 50%.

На данный момент в Петербурге работает 381 частная управляющая компания, еще 38 УК имеют долю города, и только семь компаний полностью казенных. Тем не менее дисбаланс услуг на рынке ЖКХ по-прежнему велик: так, у частных структур в управлении 30% жилого фонда, а у государственных – 70%. В городе зарегистрировано более 4 тыс. ТСЖ и ЖСК. В прошлом году был сдан 181 многоквартирный дом, из них лишь в 25 были проведены конкурсы по выбору управляющих компаний. Одна из проблем рынка УК в новостройках – сохранение качественных характеристик объектов и формирование класса ответственных собственников, подчеркнул заместитель председателя жилищного комитета Петербурга Сергей Ходьков. 

СПРАВКА

В начале мая стартовал XV конкурс «Доверие потребителя» рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. К девяти традиционным номинациям решено было добавить три новые – по апартаментам, управляющим компаниям и проектам загородного домостроения. Сейчас проходит первый этап конкурса – интернет-голосование на сайтах doveriekonkurs.ru и bsn.ru. За претендентов отдано уже более 6 тыс. голосов. Онлайн-опрос продлится до 16 сентября 2022 года.

Фото: NSP

Юлия Михеева, https://nsp.ru/
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга"

Поделиться:

Интервью

Спрос на производственные объекты из-за курса на импортозамещение резко вырос


Шальнова Карина Аркадьевна
генеральный директор RBI PM Группа RBI


Рузанов Кирилл
генеральный директор и партнёр, Управляющая компания «Начало.Сервис»