Помещение свободного назначения
Площадь: 249 м2
Цена: 990 р. в мес. за м2
Помещение свободного назначения
Земля
Площадь: 262000 м2
Цена: 400 000 000 р.
ЗУ под Ижс,среднеэтажную жилую, коммерч. застройку рядом с Игора Драйв
Магазин
Площадь: 74 м2
Цена: 1 351 р. в мес. за м2
Торговое помещение
Магазин
Площадь: 450 м2
Цена: 1 000 р. в мес. за м2
24 ч/доступ с улицы офис-интернет-магазин-сфера услуг-5 мин пешк метро
20.08.2021

««Реновация центра так или иначе стартует»»

Никифоровский Виталий Анатольевич
вице-президент ГК Springald

В ГК Springald верят, что в Петербурге всё же стартует масштабная программа реновации центральных районов, которая позволит сохранить множество разрушающихся исторических зданий

А пока компания, которая специализируется на сносе, готовится приступить к реконструкции зданий. Подробности – в интервью с вице-президентом ГК Springald Виталием Никифоровским.

– Как отмечаете День строителя сами лично и в компании?
– Уже много лет празднуем в одном и том же ресторане, собирая всех сотрудников. Даём возможность расслабиться и отдохнуть – по традиции, следующий день у нас выходной. Людям надо пообщаться между собой, поскольку коллектив «разбросан» не только по городу, но и по стране. Так что некоторые только на Дне строителя и видятся. Такие встречи важны как в личном, так и в профессиональном плане. Когда люди долго общаются лишь по телефону, это негативно сказывается на построении коммуникаций.

– Строители не такие суеверные, как, например, лётчики. Но и у вас наверняка есть какие-то приметы и традиции?
– Сейчас мы разбираем остатки гостиницы «Северная корона» на набережной Карповки. Все знают о печальной истории этого объекта, а заказчик довольно суеверен, и перед началом работ отслужили молебен. Своих суеверий не придумали ещё. Разве что нехватка у заказчика каких-то документов гарантированно приводит к проблемам. Есть народная примета: если птицы полетели низко, значит, будет дождь. У нас же, если вокруг забора появились активные пенсионеры или замечены градозащитники, жди вала звонков в полицию и в Службу госстройнадзора, хотя мы всегда работаем легально и со всеми разрешениями.
А вообще насчёт примет надо подумать. Идея хорошая. Будем, например, гусеницы экскаватору натирать.

– Вашу деятельность можно сравнить с патологоанатомией в сфере строительства. От чего чаще всего «умирают» здания и сооружения?
– Почти всё, что было некачественно построено условно до 1900 года, просто в силу времени умерло. Если говорить о сооружениях промышленного бума конца XIX – начала XX века, то какие-то здания ещё живы. В том числе и потому, что часть их пострадала во время Великой Отечественной войны. После неё была большая программа по восстановлению. Катастрофическая нехватка жилья привела к тому, что восстанавливали всё, что могли. И этот промежуточный ремонт продлил жизнь многим домам. Нормативы разные, но примерный срок жизни кирпичного здания с деревянными перекрытиями – около 70 лет. Затем нужен капитальный ремонт с заменой перекрытий и т. д.
Но глупо сравнивать дворец Меншикова и рядовую застройку на окраине «серого пояса». Большинство построек, начиная со второй половины XIX века, стоят на бутовых фундаментах. Бут — это, по большому счёту, уплотнённый грунт с камнями. Срок его жизни в наших обводнённых грунтах невелик. А условно до 1850 года здания строили на прочных каменных или лежнёвых основаниях. Лежнёвый фундамент – это обычно дубовые брёвна, которые в воде только уплотняются. Например, классические гидравлические ножницы на экскаваторе с лёгкостью перекусывают железобетонную колонну сечением 600 мм, но не могут перекусить такое бревно. Оно практически вечно. Мы сопровождали раскопки на Сытнинском рынке, и часть его бывших построек стояла как раз на таких фундаментах. Они и сейчас в прекрасном состоянии.
Если же ничего не делать с бутовыми фундаментами, мы получим ситуацию, как на 11-й линии Васильевского острова, 58. Историческое здание с богатой отделкой трещит по швам. Сейчас инвестор пытается пересадить его на новое основание, и тогда этот дом выживет.
Так что самая распространённая причина гибели зданий в историческом центре – это проваленная ещё с советских времён программа капитального ремонта. У нас 8000-10 000 зданий считаются историческими и 60% из них никогда капитально не ремонтировались. Есть надежда на новый закон о реновации, но только если в нём будет учтена петербургская специфика.
Климат тоже немаловажный фактор. Здания строили из кирпича. Причём не всегда хорошего качества. В том же доме Басевича в некоторых местах кирпичи руками из стены вынимаются. Материал пористый, без отделки он промокает, а зимой вода замерзает, и лёд разрушает кирпичи. В Петербурге, где температурные переходы через ноль происходят часто, этот процесс идёт ещё быстрее. Так что кирпичные дома простоят долго, только если кладка закрыта от непогоды. Но в надлежащем состоянии содержится максимум 25-30% исторических зданий, исключая памятники. Плюс проблемы с протекающей канализацией, вред от бывших наводнений и т. д.
Не хотелось бы печальных прогнозов к празднику, но многие эксперты уверены, что если прямо сейчас не начать что-то делать с историческим центром, то вскоре мы получим крупный завал. Есть постройки, в том числе заброшенные, где уже имеются линейные отклонения. Вопрос только в том, когда они рухнут и сколько соседних зданий за собой потянут.

– Какие самые хлипкие здания вам попадались, а с какими пришлось повозиться при демонтаже?
– Сложнее всего с бомбоубежищами, которых в советское время настроили в каком-то невероятном количестве. На каждом заводе было как минимум одно. У таких объектов есть четыре класса прочности: от простого укрытия до сооружения, которое попадание атомного заряда выдерживает. На Большом Сампсониевском проспекте небольшое бомбоубежище (15 на 20 метров) четыре гидромолота ковыряли почти месяц. Там арматура толщиной в руку, специальный гидробетон, дополнительные армирующие пояса... С такой же по размерам конструкцией из обычного бетона один экскаватор справился бы за день.
А самое простое – это «сараюшки» так называемого исторического периода, то есть построенные на скорую руку доходные дома. Там так всё сгнило, что иногда экскаваторщика тормозить приходится, чтобы он слишком быстро дом не разбирал. Например, на Воронежской улице, 45 мы сносили здание объёмом 5000 кубометров. Силами двух экскаваторов, один из которых вспомогательный, разобрали его за 12 часов. А железобетонный заводской корпус такого же объёма сносили две недели. Вот и разница между материалами и содержанием объекта.
Срок жизни заброшенных зданий исчисляется вовсе не десятилетиями, а годами, порой – даже месяцами. Когда город остановил реконструкцию Конюшенного ведомства, все были в шоке. Это великая промашка, и я не знаю, удастся ли вообще здание сохранить хоть в каком-то историческом виде. Оно разваливается. Невооружённым глазом видно, как, например, кирпичи в кладке просто пополам разрывает.

– Какие самые интересные находки или технологии прошлого вам встречались?
– Ну, Петербург всё же не шумеры строили... Обнаруживаем монеты, например. Закладные кресты под фундаментами находили. Обычно их ковали из железа, поэтому кресты редко сохраняются. В Советском Союзе памятные кирпичи клали. Ну и боеприпасы самые разные постоянно встречаются – эхо войны. А вообще всякие интересности находятся в основном при зачистке зданий. Например, загадочные предметы быта, которые непонятно как использовались. Большие сюрпризы регулярно преподносят коммуникации. Открою великий секрет – сводного плана инженерных сетей на весь город просто нет. В советское время все кому не лень врезали трубы куда угодно.
С точки зрения технологий доходные дома не особенно интересны. Они все более-менее типовые. Сейчас эти здания приписывают каким-то архитекторам, но те далеко не всегда заморачивались с проектами и просто их тиражировали. Конечно, в домах, которые строили, так скажем, «топ-30» архитекторов, есть очень интересные решения.
Или, например, на бывшем заводе Лесснера в здании 1951 года постройки мы нашли старинные клёпаные балки. Похоже, их откуда-то вырезали и переставили. Вообще самые интересные инженерные решения встречаются на бывших производственных площадках. Во время промышленного бума каждый инженер чудил как мог. Даже в зданиях советской постройки есть удивительные примеры. Например, в корпусе бывшего завода «Светлана» обнаружились редкие «висящие» балки (они имеют опору только на одном конце, но несут нагрузку). Видимо, там какое-то специальное оборудование стояло. 
Так что если абстрагироваться от красот фасадов, промышленная архитектура гораздо интереснее.

– Проще или сложнее стало работать демонтажникам? Техника совершенствуется, но и требования ужесточаются…
– Чтобы сносить здания большим железным шаром, нужно было филигранное владение техникой: на длинной стреле висит груз, чуть ли не в половину веса крана, и надо, сохранив центр тяжести, размахнуться и ударить в определённую точку с определённым усилием. Шар-бабу подвешивали на подъёмные краны Драглайн. И квалификация крановщиков была высочайшей.
А современные гидравлические ножницы перекусывают полуметровые перекрытия, абсолютно не влияя на соседние конструкции. Опытный оператор может точно «выкусить» любую не несущую часть здания. И разбирать постройки по отдельным элементам приходится часто, например, когда здания вплотную стоят. Раньше это просто было невозможно.
Что касается административных барьеров, гайки закручивают каждый год. С одной стороны, это правильно – нельзя сносить всё и как захочется, как случалось порой в середине 2000-х. Однако излишняя зарегулированность работы в центре реально мешает реновации территорий. Для Петербурга должен быть разработан свой закон, поскольку сейчас мы просто теряем исторический центр, в котором «серых зон» хватает. Так что административные барьеры пока обгоняют развитие техники.

– Далеко не все здания можно снести. Есть ли техническая возможность приспособить старые постройки для новых нужд?
– Сейчас на Зеленогорской улице мы фактически занимаемся реконструкцией бывшего шестиэтажного общежития, построенного в 1950-х и долгое время стоявшего заброшенным. Очищаем его до кирпичных стен и перекрытий. Градостроительные ограничения таковы, что новое здание такой же площади на этом месте уже не построить. Оно получится вдвое меньше. Поэтому старый дом проще реконструировать, приспособив под апартаменты. Здание оказалось вполне работоспособным, что редкость. Оно не отапливалось, но имело большой запас прочности, и его довольно качественно законсервировали. Неплохо сохранилась и внешняя отделка, которая защитила кирпичные стены.
Однако в любом проекте должна быть экономика. Отдельные здания определённой конфигурации и в конкретных локациях будут привлекательны для реконструкции. Однако их немного. Если же рассуждать с точки зрения технологий – практически нет ничего невозможного, вопрос лишь в наличии средств, причём немалых.

– Чем вас привлекают такие проекты?
– Ну, потренироваться «на кошках» всегда интересно. Подготовка под реконструкцию и сама реконструкция – нетривиальная задача. Сейчас мы сносим пять заводов, и все они требуют меньше внимания, чем один этот проект. Я верю, что в том или ином виде программа реновации в Петербурге всё же стартует. А значит, надо набивать руку. Профессиональных команд, которые занимаются ручным демонтажом и готовят здания для реконструкции, мало не только в Петербурге, но и по всей стране. 
Хотя для нас это не первый проект такого рода. Мы работали на «Красных» банях на Московском пр., 55; на улице Глинки, 4 вручную разбирали два этажа. 

Андрей Некрасов, https://nsp.ru/
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга"

Поделиться:

Интервью

Сторожев Константин Викторович
генеральный директор компании VALO Service Комплекс апарт-отелей VALO


Бизнес переживает последствия пандемии по-разному: у одних компаний дела пошли почти вертикально вверх, у других – наоборот


Пётр Войчинский
генеральный директор компании «МК-Элит»