Магазин
Площадь: 450 м2
Цена: 1 000 р. в мес. за м2
24 ч/доступ с улицы офис-интернет-магазин-сфера услуг-5 мин пешк метро
26.03.2021

«Нам не нужен билет на войну за свои деньги»

Архипов Иван Алексеевич
Директор по развитию ЗАО «Балтийская Коммерция»

Работать в центре девелоперам становится всё сложнее. Любые планы по строительству или реконструкции вызывают протесты активистов.

Об архитектуре, отношении к градозащитникам, восстановлении памятников и нюансах девелопмента в историческом Петербурге мы беседуем с Иваном Архиповым, директором по развитию ЗАО «Балтийская коммерция».

– Вы давно работаете в центре, как удаётся избегать конфликтов с градозащитниками? Это осторожность при выборе объекта?
– В центре всё дорого и обычно очень сложно. При выборе объекта мы проводим серьёзную работу. В том числе рассматриваем возможность потенциальных конфликтов. Нам не нужен билет на войну за свои деньги. На вероятный открытый конфликт мы не пойдём, даже понимая свою правоту. Скрупулёзно соблюдаем все законы. Наконец, мы всегда трепетно выбираем архитекторов. Считаем, что для разных частей города, разных градостроительных зон зодчие должны быть разные. Но это не значит, что у нас нет конфликтов. Они есть всегда и у всех.

– Но громких скандалов с вашими проектами не было.
– Не было. Нам вроде и нечего предъявить, всё делаем в рамках закона.

– Компания «Легенда» даже не начинала ничего делать на Васильевском, а уже суд и запрет…
– Да, это такой тренд сегодня. А в год выборов подобные явления будут только усугубляться. Ничего с этим не поделаешь. Там не конечный результат важен, а процесс. Мы это на себе почувствовали по зданию силовой подстанции архитектора Мендельсона на Пионерской улице: скандалов не было, но телевидение там ночевало, все газеты трезвонили, вице-губернатора привозили, чтобы показать, какие мы нехорошие, что памятник хотим «уронить» в котлован…
Недовольные всегда найдутся. Нужно искать компромисс.

– У нас много остановленных из-за протестов проектов: Конюшенное ведомство, Лопухинский сад, Аракчеевские казармы, здание на Ропшинской улице… Самый последний – запрет на снос здания манежа на 20-й линии. Что вы думаете об этом как гражданин и коренной ленинградец?
– Конюшенное ведомство абсолютно легитимно передали инвестору, у которого были желание заниматься этим объектом и деньги. Он начал тратить средства на содержание памятника и на разработку проекта. Если бы градозащитники критиковали отдельные архитектурные решения, я бы понял, чего они добиваются. А тут развернулась война за то, чтобы там ничего не делать. Что получили? Состояние объекта продолжает ухудшаться, пострадал город, пришлось выделить инвестору компенсацию — шесть участков под гостиницы; плюс тратятся бюджетные деньги на содержание памятника. Это достаточно знаковое место в центре, где по соседству во время ЧМ по футболу была фан-зона и «тусовалось» много болельщиков и туристов. Я не могу представить себе такое в центре Рима.
Активисты записали себе в актив ещё одну победу, мол, отстояли памятник. Я этого не понимаю.
В декабре мы сдали ЖК «Форсайт». Рядышком (на Кирилловской ул., 23) стоит историческое здание, не памятник. Оно настолько аварийно, что дворовая часть уже упала. Объект передали оператору программы «Молодёжи – доступное жильё». Выполнен проект реконструкции (снос с последующим воссозданием фасадов), как того требует закон, его согласовал КГИОП. А господа Кононов, Минутина и др. выступили против сноса аварийных стен, требуя их сохранить. Зачем? Это дух времени, говорят они. Но они не учитывают, что в том духе времени жить сегодня очень трудно. Одно дело развалины Колизея, другое, когда делают дом, который должен стать комфортным для проживания. В конечном итоге активисты «проклевали» мозг нашим чиновникам, и они начали попытки восстановления этого здания. Процесс длится уже четыре года, потрачена уйма бюджетных денег на усиление фундаментов, бандажи и пр., а воз и ныне там. 

– А о запрете на снос манежа что думаете?
– Это более сложная ситуация. Я видел это здание, в моём понимании там нет ничего, что стоило бы сохранять и развивать. Нам его тоже предлагали в своё время.

– Вы отказались покупать объект, потому что чувствовали потенциальный конфликт с градозащитниками?
– Да, к тому же не все локации для нас интересны. Например, я решаю рекомендовать учредителям для покупки тот или иной участок, в том числе исходя из собственных представлений. То есть пытаюсь «примерить» будущий объект на себя: как я сюда приеду, где поставлю машину, куда поведу детей, где буду гулять, встречаться с друзьями. Считаю, что Центральный и Петроградский районы более комфортны для жизни, чем Васильевский остров, хотя у него есть свои достоинства. 
Когда девелопер приобретал бывший манеж, он, конечно, исходил из имеющихся документов. Что оспаривают активисты? Бумагу, выписку из ЕГРН с датой постройки объекта и выданное на её основе заключение КГИОП. Если не будет проекта, инвестор потеряет деньги. Восстановят ли манеж? А кто знает, каким он был?
Либо всё затихнет на какое-то время, а потом всё равно проект реализуется. Либо будет как с Конюшенным ведомством. Хотя там был инвестиционный контракт с городом. А в случае с манежем девелопер покупал участок, а это серьёзные затраты, в среднем 30-40% экономики проекта.

– Может, надо менять нормативные акты, тот же 820-й закон?
– Никто и никогда не оспаривал 820-й закон. Он правильный и нормальный, только мне непонятна логика: всё, что до 1917-го, – архитектурные шедевры, с 1918-го – ничего хорошего. Как человек с высшим образованием и выросший в Петербурге я никак не могу согласиться с такой логикой. Почему развалившийся, но исторический сарайчик должен быть шедевром? С другой стороны, безотносительно даты постройки есть объекты, которые надо бы сохранить. Пример, здание НИИ Буммаш. Но оно не подпадает под действие 820-го. Вот это недоработка. Надо определять ценность объекта не исходя из года его постройки, а из квартала, где он находится. Например, в квартале, где располагается наш офис на Васильевском острове, нельзя ничего строить и сносить, независимо от года постройки. Потому что это сложившаяся историческая среда, визуальная перспектива. Здесь возможна только реставрация лицевых фасадов. В оставшейся лакуне можно что-то делать, и сарайчик XIX века можно снести, потому что он совсем не представляет ценности. И так надо описать каждый участок с домом. Причём решение должен принимать город, основываясь на мнении профессионалов. Тогда только будут сняты любые конфликты в будущем, и это защитит как девелопера, так и градозащитников. Если взяться за работу, за полтора-два года зону ЗРЗ можно было бы описать исчерпывающим и не подлежащим двоякой трактовке законодательством.

– Есть мнение, что в Петербурге, в отличие от того же Осло или Хельсинки, практически нет современной архитектуры. Вы согласны? И что такое петербургская идентичность в вашем понимании?
– Не согласен. У нас достаточно много удачных решений, которые стали средообразующими. Например, два объекта на Кирочной улице. Дом 62 – наш ЖК «Щедрин», напротив – дом 57 от «Сетл Сити». Но архитектор один – Евгений Подгорнов. Если выйти на угол Суворовского и Кирочной, то видно, как классно всё сделано. Это разные объекты, но воспринимаются они как сложившийся ансамбль. А три-четыре года назад там была непрезентабельная «промка».
Не могу, правда, сказать, что это петербургский стиль, ибо с этим словосочетанием обычно связывают дворцы или Петербург Достоевского. И то и другое не имеет отношения к современному девелопменту.

– Какие объекты реконструкции и нового строительства вы считаете примером бережного отношения к городу?
– Наш дом на Кирочной. Очень удачный пример реконструкции – Новая Голландия. Два года назад на выставку работ реставрационных мастерских в Лейпциге от Петербурга рекомендовали два проекта: Новую Голландию и нашу ТЭЦ фабрики «Красное знамя» Эриха Мендельсона.

– Какой из ваших проектов нравится вам больше всего?
– Сложно выделить один. К каждому мы относимся как к ребёнку: в муках рождается, растёт, живёт; они все разные, в разных местах, с разными архитекторами. И из каждого проекта мы пытаемся что-то вынести для себя, в том числе по обратной реакции жителей.

– Влияет ли архитектурный облик здания на стоимость квартир, динамику продаж, имидж компании?
– На имидж – безусловно. Клиент, в первую очередь, всегда смотрит местоположение и картинку проекта, то есть изначальный позыв определяет внешний облик здания и локация. Это моё мнение. А дальше: планировки, инфраструктура, парковка и пр. Но когда человек решил купить или купил квартиру, архитектура уходит на второй план. 

– С какими мастерскими вы работаете, кроме «Интерколумниума»? Многие архитекторы жалуются, что заказчик на него давит. Вы тоже этим грешите? Часто ли заставляете переделывать проект?
– Мы работали и работаем со многими мастерскими: «Студия 44» Никиты Явейна, «А.Лен» Сергея Орешкина, «Проектная культура» и т.д. Заказчик всегда стремится получить максимальный метраж на выходе, потому что всё очень дорого обходится: земля, риски, постоянно растущие затраты. Здесь важно поймать золотую середину. Например, ЖК «Форсайт» мы решили сделать на этаж меньше, чем он мог быть по действующему закону.

– Почему вдруг?
– Он очень сильно выделялся бы на фоне соседних зданий, читался бы как слишком вызывающий. Поэтому мы не рисовали его по максимуму, хотя понесли прямые финансовые потери. Пошли на это осознанно, не хотели получить диссонанс.
Мы не ограничиваем архитектора по стилю, но вектор движения хотим увидеть. Я могу показать, как рождался «Щедрин», все 60 вариантов проекта.

– Вы отвергли 59 вариантов?
– Не отвергли. С творческими людьми надо мягче, иначе поссоришься на второй же день: «Может быть, конечно, но вот стоит посмотреть… а вот давайте здесь глянем...» Евгений Подгорнов часто приезжал к нам в офис, иногда мы ходили обедать в кафе. И когда проходили мимо аптеки Пеля, я говорю: «Жень, вот смотри, кабанчик, может так? Это ж петербургский стиль». Он нервно морщился. В результате было отброшено более 50 вариантов, а финальный получил замечания в КГА от главного архитектора. Так как из-за требований по инсоляции соседнего здания наш дом получился разновысотным (6 и 9 этажей), то, по мнению главного архитектора, он должен был смотреться как два отдельных знания, примыкающих друг к другу. Когда эти замечания были учтены, получилось гармонично, нам понравилось. И это был финальный вариант.

– Что вас не устраивало в проекте ЖК «Щедрин», что архитектору пришлось рисовать столько вариантов?
– Не только нас. Редко бывает так, что сразу рождается основной образ и остаётся доработать лишь детали. Когда архитектор сам в поиске, это сразу видно. Мы всегда хотим, чтобы было сотрудничество. Так как работаем на рынке давно, то позволяем высказывать своё мнение. Непросто рождался и проект на ул. Чапаева, который сделали мы, а потом ЮИТ перекупил и реализовал его. Мы делали его для себя с Сергеем Орешкиным, и изначально посадка дома была совсем другой. Как инженер-механик по образованию я понимаю, что геометрия – прекрасная наука, и говорю: «Вы знаете, какой-то сложный дом у нас получается. А если мы попробуем рассмотреть вариант в виде буквы Т?» Архитектор среагировал резко отрицательно. Но через две недели он принёс вариант, который полностью нас устроил, в том виде ЮИТ и реализовал проект. Это тоже дорогого стоит, что архитектор не отвергает категорически мнение заказчика.

– В каких случаях было больше замечаний по внешнему облику, а в каких – по планировкам, внутренней начинке?
– Планировки – это отдельная тема. После того, как дом «посажен», начинается самый долгий и не интересный для девелопера и проектировщика процесс. Включается отдел продаж, который писал ТЗ на квартирографию. Тут уже не творчество, а механика, хотя они и взаимосвязаны. Идёт утверждение квартирографии, что, на нашей памяти, никогда не занимает меньше трёх месяцев, и никогда не бывает без крови. Многое зависит от профессионализма обеих сторон. Есть требования по инсоляции, от которой во многом зависит квартирография. «Единичка» должна быть инсолирована полностью. А если она выходит на север? Значит, она не может выходить на север или это будет не «единичка», а двусторонняя «двушка». Наш «Форсайт» строится на улице Моисеенко – одной из немногих в Петербурге, которая абсолютно параллельна северу. И всё, что выходит на улицу Моисеенко, не инсолируется вообще. Как построить такой дом? Здесь нужен диалог, без него никак. Это не имеет непосредственного отношения к архитектуре, но может вызвать какое-то её изменение.

– Завершена ли реставрация особняка на Большой Морской ул., 32? В каком виде вы его приобрели? Что уже сделано и под какие функции можно использовать здание?
– Оно досталось нам в плачевном состоянии. Когда мы покупали актив, были определённые планы по дальнейшему развитию. Жизнь внесла коррективы. Провели обследование, начали реставрировать дом, не зная, что будет на выходе. Технология примерно такая же, как со зданием Мендельсона: если нет чёткого представления о будущей функции, мы всегда пытаемся тратить деньги туда, куда их придётся вложить в любом случае, независимо от будущего использования. Один из основных охраняемых элементов – витражный купол. Мы его полностью отреставрировали и сдали КГИОП, обновили всю кровлю, ликвидировали аварийность. Подвалы привели в идеальное состояние, там кирпичные стены со сводчатыми потолками, стало как в Новой Голландии.

– Цветной купол исторический?
– Да, там сохранилось порядка 80%, остальное восстанавливали. Усилили конструкции, поменяли перекрытия на третьем и четвёртом этажах, обновили все коммуникации, отреставрировали и заменили все окна. «Коробка» здания почти закончена, внутри всё подготовлено под отделку, но уже под конкретные функции.

– Ищете покупателя?
– Ранее мы думали развивать объекты коммерческой недвижимости, рассматривали совместный вариант с «Гинзой». Но не пошло, и не по нашей вине, во многом из-за политической нестабильности в мире. Поэтому склоняемся к продаже. К тому же наш основной  бизнес – жилой девелопмент.

– Что там можно организовать, кроме банка?
– Многое. Здание уникальное: изначально два первых этажа были общественными зонами, а третий и четвёртый – барскими апартаментами. Там размещались квартиры председателя правления банка и его заместителя, со своими отдельными выходами. Есть парадный вход для всех, а сбоку – ещё одна дверь с отдельной лестницей. Глава банка из кабинета на втором этаже мог по этой лестнице подняться к себе в квартиру и по ней же выйти на улицу. Поэтому на третьем и четвёртом этажах можно организовать бутик-отель, а внизу – знаковый ресторан, интерьеры там потрясающие. И тут ещё можно поспорить, кто был первым с чугунным литьём и заклёпками: Гюстав Эйфель во Франции или Виктор Шретер в Петербурге.

– Силовая подстанция Мендельсона после реставрации заиграла. Для горожан это подарок, но для вас – «замороженные» на неопределённый срок сотни миллионов. Что, кроме финансовой подушки, должно быть у девелопера, чтобы он захотел восстанавливать такие шедевры? 
– Мы не покупали это здание целенаправленно, оно было некой нагрузкой к участку. И мы не воспринимали его как составную часть бизнеса. Стоит и стоит, руки дойдут, тогда придумаем, что с ним делать. Но поднялась волна, будто мы собираемся загубить памятник. И мы вынуждены были взять обязательства и начать тратить средства существенно раньше, чем планировали. Когда, вложив очень много денег, довели объект до нынешнего состояния, я начал соглашаться с тем, что это шедевр. Когда расчистили всё внутри, снесли целый этаж, построенный в 1956 году, восстановили кровлю со световыми фонарями, интерьеры заиграли совсем по-другому.
Я вижу отношение людей, получилось действительно круто. Я прихожу в этот огромный зал и вижу, что его нельзя «нарезать» на мелкие блоки и сдать в аренду. Очевидно, коммерция сразу отпадает. Остаётся общественная функция. 
Мы готовы передать объект городу, у которого есть уйма вариантов пойти навстречу девелоперу. 

– Что говорят чиновники?
– Им всё нравится, вопрос – в компенсации. Выкуп, мена, зачёт каких-то псевдо-добровольных отчислений – вариантов много. А бюрократическая машина работает небыстро.

– Вы и дальше собираетесь развивать жилые проекты в центре?
– Да, это наша принципиальная позиция. Хотя работать в центре становится всё труднее. Даже когда ты находишь участок, который можно превратить в бриллиант, ты долго торгуешься по цене. А потом сталкиваешься со всем непрогнозируемым. Вот товарищи из ЗС пришли на Карповку и сказали: нам не нравится архитектура, это гроб. Как к этому относиться, я не знаю.

Халмурат Касимов, https://nsp.ru/
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга"

Поделиться:

Интервью

Газпром анонсировал создание у парка 300-летия трёх «островков».


Спрос на ликвидные объекты стрит-ритейла в «спальных» районах со стороны инвесторов сохраняется


Рынок бизнес-центров выстоял в пандемийном 2020 году