Универсальное
Площадь: 512 м2
Цена: 1 719 р. в мес. за м2
Аренда 512 кв.м, Чернышевская 150 м, после реконструкции, нежилой фонд
Универсальное
Площадь: 260 м2
Цена: 1 400 р. в мес. за м2
Универсальное помещение, площадью 260,7 кв.м
Универсальное
Площадь: 87 м2
Цена: 11 745 000 р.
Помещение 87 кв.м. Ввод в эксплуатацию - декабрь 2018.
10.09.2019

«Космос — самое перспективное направление»

Георгий Рыков
генеральный директор БестЪ. Коммерческая недвижимость

Космос — самое перспективное направление

ГК «БестЪ» — одна из немногих девелоперских фирм, которая постоянно ищет и развивает новые ниши. Один из последних успешных проектов — фестиваль StartUp Ferma, прошедший недавно при полном аншлаге в общественном пространстве «Бенуа 1890». Зачем девелоперу стартапы, рестораны, Школы Бенуа, мультики с бенуариками, сколько апартаментов нужно для Петербурга — на эти и другие вопросы ответил гендиректор «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков.

Зачем вам фестиваль? Это больше имиджевый проект, чем бизнес?

Наступает некая усталость от той области, в которой работаешь. К определённому возрасту все занятые бизнесом мужчины начинают оглядываться. И когда появляется немного лишних денег, вкладывают во что-то новое. К ним начинают приходить знакомые, их дети. В ходе общения появляются увлекательные идеи или их носители, которые предлагают куда-то вложиться. В последние годы мы с этим тоже сталкиваемся. Мы рассматриваем много проектов, так или иначе связанных с недвижимостью. Постепенно наш бизнес немного разросся, появились рестораны, детские книги и пр. Это совершенно другие сферы, работающие по иным законам. К этому времени появился определённый негативный опыт инвестирования. А здесь мы получаем широкий круг знакомых, готовых вкладывать в разные проекты.
Для себя мы видим две вещи: возможность инвестировать и почерпнуть идеи и людей.
И, безусловно, фестиваль — это ещё и имидж, маркетинг. Но мы не собираемся продвигать именно «БестЪ», а хотим объединяться с такими же, как мы. Вместе сделаем больше. Провели фестиваль, от него плавно перейдём к строящемуся коворкингу Avenue_Page на Петроградке, где будем формировать эту бизнес-среду. Там будут сидеть и инвесторы, и те, кто нуждается в их средствах.

Каковы результаты первого фестиваля? Кто приглянулся, какие проекты показались наиболее интересными лично для вас?

Эксперты выбрали трёх победителей, но не факт, что будем в них вкладывать. Мы смотрим разные проекты. Есть ребята, которые предлагают систему фэйс-айди (система входа без пропусков, увеличивает скорость прохождения в БЦ). Возможно, они перспективны, но решения пока нет. В качестве приза мы предложили победителям резидентство Benua_Page.
Фестиваль — это тусовка, общение. Дальше начинается серьёзная работа, будем с теми, кто более опытен. Мероприятие позволило скооперироваться с теми, кто нам будет помогать в выборе объекта инвестирования. Кстати, здесь было очень много инвесторов, которых никто не знает, кроме нас.

А кто-нибудь из них выбрал для себя стартап?

Плюс фестиваля в том, что инвесторы могли общаться со стартапами самостоятельно, без нас. Результатов мы не знаем. У кого-то были фавориты, кто-то уже инвестирует. Для себя мы рассматриваем два стартапа в сфере управления, изучаем, можно ли их интегрировать.

Будет ли продолжение фестиваля?

Хотим проводить ежегодно. Фестиваль, прежде всего, праздник самых ярких и весёлых проектов. Наша цель — встроить в наш коворкинг бизнес-инкубатор.

Почему решили построить коворкинг вместо задуманного элитного дома? Построил, продал эти 20 квартир, получил прибыль и забыл. А в коворкинге контракты нужно заключать ежедневно и ежечасно. Зачем такая головная боль?

С коворкинга можно получить больше прибыли. К тому же из 20 квартир можно продать 15—17, но две-три квартиры «зависнут». И вся ваша прибыль будет в этих трёх квартирах, которые могут продаваться годами. Здесь тоже свои риски. 
Идея всё время трансформировалась. Сначала хотели сделать БЦ, потом — элитные апартаменты, но после длительных медитаций пришли к коворкингу. Надеемся, что не ошиблись. Мы тоже учимся. Да, это более сложный бизнес, требующий внимания, но интересный. Здесь, на Аптекарской набережной, у нас уже образовалась определённая экосистема: офисы, ТЦ, рестораны, апарт-отель со всей инфраструктурой, арт-объекты.
Когда делаешь единичный проект, такой подход оправдан: сделал, продал и избавился. А когда уже чем-то позанимался, хочется более интересного. Тем более что у нас есть креативный Андрей Лушников, который любит экспериментировать, ищет неординарные вещи.
Ферму Бенуа у нас хотели купить в три раза дороже, чем заплатили мы, но Андрей не захотел продавать. И правильно: продашь, и у тебя исчезнет целый кусок жизни. Это определённый вызов. 

Сколько школ Бенуа запущено в двух столицах?

Продано 20 франшиз, ещё три сделки закроем в сентябре. Идут переговоры с серьёзными людьми, которые рассматривают открытие в знаковых местах. Школы Бенуа, кроме Москвы и Петербурга, работают в Уфе, Ярославле и Минске. Надеемся в течение года довести их число до ста.
Продукт нужно было сформировать, показать его работоспособность, убедить купить франшизу. Это длительный процесс. Чтобы продать товар в образовательной сфере, надо чтобы он прошёл определённую шлифовку и зарекомендовал себя. И стоит не космических денег. Но это не парикмахерская и не ресторан, здесь так или иначе покупатели должны быть неравнодушны к образованию. 

Вы строите Avenue-Apart на Васильевском острове. Рассматриваете ли новые девелоперские проекты?

Пока нет. Мы возводим два объекта, завершим их — а там будет видно. Мы же небольшие, и нам есть чем заниматься. Будем мультики снимать про бенуариков, франшизу продавать.
Продолжаем следить за развитием рынка недвижимости. Будем делать то, что точно принесёт успех, поэтому тщательно выбираем. Консультируем апарт-проекты, у нас скоро в управлении их будет с десяток. Это направление у нас тоже хорошо развивается. 

Сколько проектов с апартаментами у вас в управлении?

Помимо двух собственных это Next компании «Еврострой» и Like от ПСК. В стадии консультирования проекты Start на Парнасе (ПСК) и «Авеню-апарт Дыбенко» («Р-Фикс»). Мы также консультировали ФСК «Лидер» по проекту Zoom apart и компанию «Рубеж» по «Одоевский апарт». Идут переговоры и с другими девелоперами.

Как договариваетесь? После консультации вы обязательно должны управлять?

Нет, как правило, застройщики свободны в выборе управляющего. Мы консультировали Docklands, а они взяли другую УК.

Рынок управления апартами перспективен как бизнес?

Да, там не космические деньги, но это долгосрочный бизнес, который будет генерировать доход 10—20 лет. УК крайне редко меняется в гостиничных проектах. Это сложный и консервативный бизнес, куда надо входить, а потом постоянно поддерживать репутацию. Чтобы нормально зарабатывать, в управлении должно быть не меньше 150 номеров. В Avenuе-Аpart на Петроградке 200 собственников заключили с нами договор. Захотят — выберут другую УК. Хорошо, когда есть полигон, где можно потренироваться. Сколько всего мы отрихтовали, сколько людей поменялось, пока добились нужной кондиции! И сейчас нам легко транслировать опыт на другие проекты. Создавать УК тягомотно, а второй раз — даже неинтересно.

Апартаменты — жильё или всё же гостиничный продукт?

Мы рассматриваем их как определённую экосистему. Можно назвать работающий Avenu-Apart жильём? Там некоторые собственники (в больших апартах) живут постоянно, средние номера снимают на годы, 70% сдают в краткосрочную аренду. На первых этажах — вся инфраструктура. Функционеры от спорта жили месяцами. Часто арендуют на неделю-другую киношники. В отеле жить неудобно: ни еды, ни кофе не приготовить, в ресторан не набегаешься. Наверное, дорого для них жить в отеле. Это нечто среднее между отелем и жильём.
Мне не нравятся большие комплексы на несколько тысяч номеров. С другой стороны, это интересный инструмент для многих. Есть у человека 2 млн, он вложил в апарты, и это его пенсионный доход и его маленький бизнес. В крайнем случае — сам поселится, мало ли что в жизни произойдёт. Какой бизнес можно ещё открыть за 2 млн рублей?

Сегмент стремительно растёт, закладываются новые «тысячники». Нужно ли столько апартаментов? И кто их будет покупать?

Если застройщик решил вывести проект, значит, он всё подсчитал. Люди  проголосуют рублём. Если откровенно, то никто не знает, сколько и каких товаров нужно городу, и это почти в любой сфере. Сколько «квадратов» жилья в год нужно? Раз покупают, значит, нужно. У апартов свои плюсы и минусы: стоят немного меньше, но дороже в обслуживании. Это риск бизнесмена. На квартирном рынке есть затоваривание, есть проблемы с покупательной способностью граждан, тем не менее только в Петербурге ежегодно продаётся под 2 млн кв.м жилья, а если помножить на 100 000 рублей за «квадрат» — какая сумма получается! Откуда берётся столько покупателей, для меня загадка. С другой стороны, это деньги в экономике. Не представляю, что будет, если вся эта машина остановится. Это единственная отрасль, где хоть что-то позитивное происходит. Стала поинтереснее и архитектура, качество домов получше, даже в Кудрово это видно. Сколько дополнительных рабочих мест даёт строительная отрасль! Я вот думаю, неужели мы 20 лет будем строить такими объёмами? Что-то мало верится. Вот это будет реальный кризис.

Ежегодно открываются десятки ресторанов и столько же закрывается. Вы запустили два проекта. Почему вдруг решили заняться этим сложным бизнесом?

Хочется вкусно поесть, а чтобы получилось, надо управлять процессом. Хочется попробовать себя в новой нише. К тому же мы привлекали партнёров — именитых и не очень известных специалистов. Там много пиара и людей, которые на практике ничего собой не представляют. Мы также используем рестораны как место для встреч с интересными людьми, проводим мероприятия. Ну и зарабатываем. Рассматриваем новые проекты. У нас и негативный опыт есть, поэтому мы тоже в тренде.

А какой негативный?

Я открывал пару ресторанов, они закрыты. 

Раньше «БестЪ» активно развивал направление, связанное с девелопментом и фи-девелопментом небольших ТК. Сейчас как-то тихо. 

По торговым объектам мы работаем сейчас с компанией ПСК, которая строит довольно большой (порядка 20 000 кв.м) ТК в Славянке. Мы выступаем консультантом и эксклюзивным брокером, у нас уже половина арендаторов есть. 
Активность в этом сегменте действительно невысокая. Рынок ТК насыщен, как и БЦ, которые практически не строятся. Думаю, и с рынком жилья будет так же лет через 10. С глобальной цифровизацией начинают исчезать некоторые профессии. Уже существует румынский проект «Убийца офисных сотрудников». Он позволяет сократить около 30% персонала, а стартап стоит уже миллиарды. Хотя, как говорили другие эксперты, наряду с цифрой будет развиваться сфера, которая напрямую связана с человеком. И рынок этот большой. Поэтому нам хватит работы.  

Многие давно перестали ездить в Канны, а вы продолжаете. Что вы там находите?

Там хорошее вино и погода. На самом деле мы раскручиваем энергетическую воронку. Фестивали, форумы, праздники не имеют практического смысла, кроме одного — некоего энергополя. Люди ездят туда, чтобы пообщаться в незагруженной обстановке. Бизнес делают люди, если есть общение, есть бизнес. И невозможно определить, кто и сколько получил из-за налаженных связей и дружбы. Весь бизнес — это цепь случайностей. Поездка монетизируется, но не сразу, а в перспективе. Реальность очень адекватна. Когда ты тратишь время, энергию и деньги, реальность отвечает тебе этим же. Чтобы что-то получить, надо что-то посеять, каким будет урожай, никто не знает, но предполагает.

Какое новое направление может появиться в вашей компании?

Космос — самое перспективное направление. Ранее я рассказывал про один стартап, который доставляет спутники в космос. Объём рынка — $5 млрд. 

Халмурат Касимов, https://nsp.ru/
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга"

Поделиться: