Помещение в новостройке
Площадь: 111 м2
Цена: 15 093 000 р.
Потолки 3,5м, выд.мощн. 19,5квт, витринные окна. Прод. от застройщика.


05.06

«Мы адаптируемся и преодолеваем»

Денис Мартюшев
генеральный директор Фонда имущества Петербурга

Рынок продажи госактивов в Петербурге к летнему сезону отпусков оживился. В июле обещают объявить торги по Кузнечному и другим городским рынкам, обсуждается беспрецедентная распродажа городских зданий в историческом центре, которые освободятся после заселения делового квартала «Невская Ратуша». О предстоящих аукционах, перспективах передачи инвесторам памятников за рубль и проблемах наполнения бюджета рассказывает генеральный директор Фонда имущества Петербурга Денис Мартюшев.

— Можно ли дать предварительные итоги полугодия? Какова эффективность торгов, как выполняется бюджетное задание? Как сильно влияет на отчетность то, что из-за отсутствия официального оценщика в Петербурге больше не проходят сделки по целевой приватизации в рамках 159-ФЗ?

— Если говорить о бюджетном доходе по объектам, которые реализовал Фонд в целом, то итог первых пяти месяцев — это свыше 4,1 млрд рублей, что на 1,1 млрд больше запланированного показателя. Добиться таких результатов помогли аукционы по участкам под жилье на улице Тамбасова. В марте их продали с приличным превышением стартовой цены. В целом сейчас объем сделок нарастает, торги в среднем приносят в бюджет по 100 млн рублей, проходят они раз в две недели.

По результатам первых пяти месяцев 2017 года по приватизации в рамках 159-фз мы отстаем от показателей прошлых лет.

Годовое задание, установленное советом директоров Фонда, — 6 млрд рублей, за первые пять месяцев собрано 2,7 млрд. Действительно, с начала года оценка по новым заявкам не проводится, но уверен, что в ближайшее время ситуация разрешится. Комитет имущественных отношений уже согласовал несколько десятков заявлений от арендаторов. Когда по ним будут заключены договоры купли-продажи, мы дособерем недостающие 300–400 млн рублей.

— В прошлые годы перед Фондом ставились более амбициозные задачи. Например, в 2016‑м надо было заработать почти 10 млрд рублей. Почему на этот раз задание столь скромное?

— Портфель объектов, выкупаемых по 159-ФЗ, по которым бюджет получает доход, изменился. Сначала по ним предоставляли рассрочку на три года, потом — на пять. То есть размер портфеля сохраняется, но поступления более растянуты во времени. Мы компенсируем это бюджету тем, что наращиваем самостоятельные продажи других активов и прав аренды. Плюс снижается общее число заявок на выкуп — как нежилого фонда, так и земли. С учетом этих показателей задание было скорректировано.

— В программе приватизации на 2017 год не учтены здания, которые должны поступить на торги в связи с переездом городских ведомств и комитетов в «Невскую Ратушу». Их не планируется продавать в этом году? Есть ли примерный расчет стоимости этих объектов?

— В сентябре, после заселения «Невской Ратуши», мы начнем готовить к продаже высвобождаемые здания, первые торги планируем провести до конца года. Спешить нет смысла, поскольку речь идет об активах с уникальной локацией. Понятно, что покупателями будут представители крупного бизнеса, способные не только приобрести такие здания, но и сохранять их и правильно эксплуатировать. Такие интересанты, кстати, уже есть.

Список городских структур, которые переезжают, постоянно корректируется, он пока не утвержден. Например, Комитет по образованию планировали перевезти, но теперь говорят, что он останется на прежней площадке.

Помещения Комитета по культуре на Невском, 40, возможно, останутся в казне и перейдут в пользование Армянской церкви.
Точно известно о переезде Комитета имущественных отношений и подведомственных ему организаций, Комитета по инвестициям и других комитетов, работающих в 6‑м подъезде Смольного.

Однако на рынок их недвижимость не попадет — она сохранится в казне. Пока относительно неизменными остаются планы продажи комплекса зданий на Вознесенском проспекте и в переулке Антоненко. Но оценка по ним еще не заказана.

По скромным расчетам, за все объекты мы намерены получить 6–7 млрд рублей, если будет хороший рынок — до 10 млрд. Таким образом мы нацелены практически полностью компенсировать затраты на выкуп площадей в «Невской Ратуше» и на переезд госструктур, а при удачном стечении обстоятельств попробуем выйти в плюс.

— Другая обсуждаемая тема — продажа городских рынков. На какой стадии находятся торги?

— К сдаче в аренду готовятся пять рынков: Кузнечный, Мальцевский, Московский, Невский и Ломоносовский. Первые торги объявим в июле. Будем реализовывать право аренды на 10–15 лет. Победитель должен будет вложиться не только в ремонт, но и в оборудование. По зданиям-памятникам КГИОП потребуется соблюдать охранные обязательства.

— Действующие арендаторы предрекают, что рынки купят торговые сети и откроют на их месте гипермаркеты.

— Это утверждение ни ни чем не основано. Перепрофилировать объекты будет нельзя (в большинстве случаев это фактически невозможно) — это одно из условий торгов. А волнение действующих арендаторов, честно говоря, не очень мне понятно — за последние годы они заработали значительные суммы, чтобы при желании выкупить площади. Также хочу добавить, что к торгам будут допущены абсолютно все желающие, обладающие достаточными средствами, без дискриминации, за исключением злостных неплательщиков в бюджет (будь то долги по налогам или аренде).

Кстати, сейчас у нас идет конкурс идей по рынкам, все могут присылать свои предложения. Первые присланные презентации очень интересные. Речь идет о разных форматах фермерских рынков: от рынков локальной продукции до рыбного. Позже все обобщим и обо всех идеях расскажем.

— Если говорить о не столь крупных объектах, то что сейчас продается? Есть ли какие-то новые тренды?

— У нас хорошо идут аукционы по аренде нежилого фонда. Потому что малому бизнесу покупать объекты все-таки накладно, арендовать проще. К тому же у всех желающих все равно потом будет возможность приватизировать помещения по 159-ФЗ, как только продлят его действие. Если раньше аренду воспринимали как ненадежный по сравнению с собственностью инструмент, то сейчас предпочтения у инвесторов меняются. Они начинают считать деньги и понимают, что аренда выгоднее, потому что не надо платить налог на имущество, не нужно продумывать выход из проекта (продажу помещения).

Отрадно, что у нас не только «магазины», но и представители новой экономики — например, сегодня поступила заявка на несколько тысяч метров от молодежного батутного клуба, где, в частности, тренируется масса людей — от маленьких детишек до юных футболистов из петербургского кэмпа «Ювентус».

— А на частном рынке есть оживление?

— Мы сейчас как раз собираемся выйти на этот рынок. Хотим предложить нашим клиентам (это около 4200 предпринимателей, которые выкупили у города объекты по 159-ФЗ, и около 4800, купивших объекты на аукционах) услуги по сдаче их помещений в аренду на городской площадке. Они уже работали с нами, доверяют нам. Плюс наши аукционы на право аренды сейчас демонстрируют хорошие результаты — превышение итоговой цены над начальной в среднем составляет 1,6–1,7.

Это бесконечный рынок, к которому раньше не обращались. Арендаторы выкупали помещения под актуальные в прошлом инвестиционные идеи. Сейчас рынок сильно меняется, например, форматы заведений общепита. Нужно что-то придумывать, искать новых арендаторов. И если раньше они не хотели делать это публично, предпочитая оставаться в тени, то сейчас все выглядит по-другому. Малые предприниматели, как правило, налог на имущество не платят, а перспектива отдавать 6% по упрощенке никого не пугает.

Для нас это очень понятный бизнес, знакомые нам клиенты, информация обо всех этих объектах у нас есть и она, что называется, «из первых рук», максимально достоверна. В ближайшее время мы подготовим публичную оферту, чтобы они обращались к нам прямо через сайт.

— А предварительные переговоры были?

— Конечно, несколько десятков уже в работе. Если согласятся хотя бы 10% собственников, это будет порядка 900 новых сделок. Такие клиенты получат не только услуги по продвижению и услуги нашей торговой площадки, но и возможность использовать готовые формы договоров аренды, которые проверены годами и регистрируются без проблем.

— Как будете конкурировать с брокерами?

— На нашем сайте объявления можно будет разместить бесплатно, а у сайта сейчас 20 000 уникальных просмотров в месяц, и эта цифра постоянно растет.

Бесплатно мы будем работать до момента заключения договора, а комиссию будем брать только при получении собственником денег. Причем вознаграждение установим не как арендную плату за два-три месяца, а как за полмесяца.

— Что еще сейчас продается?

— Популярны отдельно стоящие аварийные здания. Это вариант семейного бизнеса, очень хорошая альтернатива депозиту в банке. На последних торгах мы продали несколько объектов в Петродворцовом и Пушкинском районах — очевидно, под туристические функции. За них азартно сражались, получилось хорошее превышение.

— Особой заслуги Фонда в этом нет?

— Не мы создали этот спрос, но мы следуем за ним. Знаем, что процентная ставка в стране стремительно снижается, это значит, что получаемых пассивных доходов с капитала уже недостаточно для жизни.

Видя, что рынок ожил, стараемся на этом заработать. Число выставляемых и продаваемых лотов растет и будет увеличиваться дальше. Мы не можем показывать всего один объект на сайте по четыре месяца, нужно собрать множество вариантов — как в большом магазине. Хотим сейчас выйти на норму около ста новых адресов в месяц — выставленных на аукцион, готовящихся к продаже, от города, от частных собственников. А дальше инвестор будет сравнивать, выбирать.

— Есть ли успехи в привлечении инвесторов к заброшенным детским лагерям?

— Для нескольких мы их уже нашли, сейчас ТЭО рассматривает Комитет имущественных отношений. Когда он его согласует, объявим торги. Инвестор — интересная современная компания, которая запустила несколько лагерей в Ленинградской области.

На самом деле это очень привлектельный проект. Власти готовы поддержать таких инвесторов. Бюджет намерен вкладываться в проект, инвестируя в инфраструктуру (если она отсутствует), из расчета рубль к рублю. Прогнозируемая окупаемость — пять-шесть лет, на сегодняшнем рынке это отличный показатель.

— В Петербурге когда-нибудь заработает закон о памятниках за рубль?

— Аренда за рубль — это скорее термин, на самом деле бесплатно памятники не предоставляют. По существующей в России практике объект культурного наследия, который находится в неудовлетворительном состоянии, сдается в аренду по коммерческой ставке. Предположительно до пяти лет инвестор платит аренду по ней.

Нужна она для того, чтобы отсечь от торгов недобросовестные компании, которые не в состоянии содержать здание, а намерены просто зарабатывать на будущей льготе. За пять лет победитель торгов обязан завершить ремонт, и тогда только он получает ставку рубль за месяц. В этой ситуации выигрывают все: объект сохраняет статус ОКН, его приводят в порядок, арендатор не платит налог на имущество, город сохраняет контроль над зданием и получает доход. Если инвестор начнет его ломать, портить или что-то с ним такое нехорошее делать, договор расторгнут.

Проект закона написан, надеемся, что КИО и КГИОП закончат его согласование, и в осеннюю сессию депутаты его рассмотрят и одобрят. Значительных по объему сделок по этому закону сразу не ждем, схему нужно отработать на всех уровнях.

— Ваш оптимизм чем-то обоснован?

— Так называемая неблагоприятная коньюнктура, санкции, недостаток финансов на рынке никого в России не пугают, в нашей работе мы воспринимаем это как вызов. Мы к этой ситуации адаптируемся, импровизируем и преодолеваем.

Евгения Иванова, komned.ru
KOMNED.RU

Поделиться:

Интервью

Блейк Андерсон-Бунтз
основатель фирмы Блейк Андерсон-Бунтз


Андрей Демко
Адвокат


Анна Никандрова
Партнер и региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International, Россия