Помещение в новостройке
Площадь: 72 м2
Цена: 3 528 000 р.
Помещение 72,11м2, отдельный вход, потолки 4,2м, Дду214, 2 кв. 2019г
Склад
Площадь: 30 м2
Цена: 550 р. в мес. за м2
16.05

«Закон 159-ФЗ позволяет органам власти затягивать процесс выкупа»

Андрей Демко
Адвокат

Судебная практика по делам, связанным со 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения...», пестрит разнообразием, но по сути сводится к двум требованиям: обжалование решения властей об отказе в выкупе или и оспаривание цены. Случаются и курьезы: дважды арендаторам удалось в рамках одного процесса решить в свою пользу оба вопроса. С адвокатом Андреем Демко, впервые в Петербурге добившимся показательного успеха, мы поговорили о том, как целесообразнее вести дела об оспаривании стоимости выкупа арендуемых объектов и чего стоит ждать в суде.

— Компания, которую вы представляли в суде, получив отказ в праве на выкуп со ссылкой на расположение на одной из центральных магистралей, требовала заключить договор, ссылаясь на характеристики объекта. В итоге суд не просто удовлетворил требования о приватизации, но и предписал заключить договор по цене, определенной фирмой, которую привлек предприниматель. На днях аналогичного успеха смог добиться арендатор встройки на Невском проспекте, 30. Как вы считаете, могут ли такие дела тиражироваться в массовом порядке?

— У этих дел очень много нюансов, их нельзя назвать типовыми. В рамках своего иска мы требовали обязать заключить договор купли-продажи арендуемого помещения, указывая, в первую очередь, на незаконность отказа в выкупе. В то же время, когда мы представили в суд вместе с иском отчет о стоимости объекта, выполненный независимой компанией, КУГИ в первой инстанции и в апелляции вообще не обратил на него внимания. Только в кассации стали говорить, что отчет вызывает сомнение, но тогда было уже поздно. Я, честно говоря, думал, что комитет на каком-то этапе представит в суд отчет ГУИОН и скажет, что цена неправильная.

Дело было нестандартное, но вместе с тем мы не изобретали ничего нового: практика по способу защиты в делах о понуждении к заключению договора была отработана в Московском и Центральном округах. Но там в каждом деле так или иначе проверялась оценка. Арендатор, получив отказ, направлял оферту, получал повторный отказ и шел в суд с иском о понуждении заключить договор, прилагая свой отчет об оценке.

Как правило, суды назначали судебную экспертизу, мы были к этому готовы, и хотя комитет о ней не просил, для «чистоты» дела я сам ходатайствовал в суде первой инстанции о назначении судебной экспертизы по нашему отчету об оценке для подтверждения достоверности величины рыночной стоимости объекта, но суд ходатайство отклонил. В тот момент плюс ко всему закончился госконтракт между КУГИ и ГУИОН (на оценку объектов, приватизируемых арендаторами. — Ред.), и комитет какое-то время при всем желании не мог бы представить свой отчет. А ко второй инстанции мы представили положительное заключение экспертизы СРО на отчет оценщика.

Мне кажется сейчас, после такого дела, тем более двух, не стоит рассчитывать на то, что КИО, получив исковое с формулировкой о понуждении заключить договор купли-продажи, не будет проводить свою оценку и не обратит внимание на отчет, который предоставит арендатор.

— Вы работали в Фонде имущества, защищая интересы города, и, должно быть, хорошо знаете, как устроена вся эта кухня. Расскажите, как правильно выстроить линию защиту, как вести себя в суде, чтобы выиграть дело?

— Сейчас в 159-ФЗ нет жестких ограничений по выкупу, как это было раньше. Иногда, конечно, находятся причины для отказа — перепланировка или задолженность по аренде выплывает, иногда даже в несколько копеек, но в основном так или иначе спор идет о цене выкупа.

Отчет ГУИОН арендатору на руки не выдается. Цена прописана в договоре, направляемом на подписание, и понять, на чем основывался оценщик в своих расчетах, достаточно трудно. Здесь есть два варианта судебной защиты — оспаривать достоверность величины рыночной стоимости объекта, определенной в отчете ГУИОН, или требовать урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора, касающиеся условия о цене продажи.

Я рекомендую второй, он надежнее и проще. Даже решение суда будет сформулирована понятнее — обязать заключить договор по такой-то цене или принять соответствующий пункт договора в следующей редакции: цена объекта составляет такую-то сумму. Здесь достаточно заключения судебной экспертизы об определении стоимости объекта. А в первом сложнее доказательная база — вам придется доказать, что нарушены какие-то стандарты оценки, что отчет недостоверный, а у отчета ГУИОН, скорее всего, изъянов не будет. И даже если мы получим решение в пользу арендатора, судья может в нем написать, что отчет признан недостоверным — и точка. Придется дальше судиться, чтобы заключить договор по другой цене, проводить оценку — это все временные потери.

Поэтому, получив договор с оценкой, которая не устраивает, разумнее подать исковое с требованием пункт о цене изложить в такой-то редакции, основываясь на прилагаемом отчете или даже без него — чтобы не тратиться на альтернативный отчет, все равно в суде нужно будет оплачивать экспертизу. Тогда достаточно в иске изложить свои соображения, указав, почему цена ГУИОН завышена.

— Нужно наставить на том, чтобы суд экспертировал отчет об оценке, прилагаемый арендатором?

— Да, проверять достоверность только своего отчета, конечно, лучше. Но когда в деле есть два отчета, то не избежать альтернативы. Закажут третий, который будет называться заключением эксперта.

— Что дальше?

— Дальше суд определит вопросы, на которые судебный эксперт должен ответить в рамках своего заключения, и тут уже могут быть нюансы. Можно предложить свои вопросы, свое экспертное учреждение, возразить против вопросов другой стороны. Очень важно указать, на какую дату оценивать помещение.

— А как правильно?

— Если говорить о стандартной ситуации, считаю, что правильнее оценивать объект на дату подачи заявки о выкупе.

— А можно подсчитать затраты арендатора на ведение дела, чтобы понимать, ради какой суммы стоит начинать процесс?

— Оплачиваются работа юриста, если вы его нанимаете, подготовка альтернативного отчета об оценке и (или) судебная экспертиза. Точную сумму назвать затрудняюсь, только на экспертизы в разных экспертных учреждениях расценки различаются в разы. Если сильно обобщать, то это примерно 100 000 рублей и выше.

— На ваш взгляд, есть ли в федеральном законе о выкупе какие-то возможности для разночтения, нерешенные вопросы, которыми еще можно воспользоваться арендатору или органам власти?

— Закон достаточно подробный, а те спорные вопросы, на которые в нем не было прямого ответа, уже изучены и урегулированы судами. Все же отмечу, пожалуй, один не очень ясный пункт — нет четкого срока, в который право арендатора на выкуп должно быть реализовано. Определены сроки рассмотрения заявки, заключения договора на оценку, издания распоряжения об условиях приватизации, подписания договора, но нет сроков подготовки отчета об оценке и его утверждения уполномоченным органом власти.

За счет этой неопределенности нет конкретного срока заключения договора с момента подачи заявки. Это позволяет органам власти затягивать процесс выкупа, что всегда не в интересах арендатора.

В нашем случае, например, можно было немного подождать и не оспаривать отказ — все равно срок моратория на выкуп помещений на центральных магистралях заканчивался в ближайшее время — 26 декабря 2013 года. Но мы посчитали, что к тому времени как раз у города закончится контракт с ГУИОН, нужно будет ждать итогов нового конкурсного отбора оценщиков, заключения договора, потом проведут оценку, у города могут возникнуть замечания к отчету, какое-то время уйдет на их устранение и т. п.

Можно, конечно, попробовать оспорить бездействие, но это опять же потеря времени.

 

Судебные прецеденты:

•    В ноябре прошлого года ООО «Салон красоты «О.В.» смогло выиграть дело о выкупе встройки на наб. канала Грибоедова, 28, впервые обойдясь без оценки ГУИОН. Фирма с 2005-го добросовестно снимает у города 297 кв.м. В 2013-го она дважды направляла заявку на выкуп, однако город отказал, поскольку здание расположено на одной из главных городских магистралей. По этой же причине ГУИОН даже не проводил оценку. Фирма стала оспаривать отказ, ссылаясь на то, что вход в помещение предусмотрен с соседней улицы.

В первой инстанции проиграла, однако сумела склонить на свою сторону апелляционный суд. Компания представила отчет, который оценил встройку в 35 млн рублей. Поскольку суд признал отказ незаконным, а альтернативной оценки у города не оказалось, служители Фемиды предписали заключить договор именно по этой цене. Смольный пытался обжаловать решение в федеральном арбитраже, а затем и в Верховном суде, полагая, что без отчета ГУИОН нельзя обойтись в принципе, однако вышестоящие инстанции отвергли этот довод.

•    Ситуация практически повторилась с фирмой «Салон на Екатерининском», которая с занимает 109,6 кв.м на Невском пр., 30. Долгое время встройка не была сформирована как самостоятельный объект. Еще в начале «нулевых» ГУИОН обнаружил, что в помещении сделана самовольная перепланировка. Когда в 2013‑м КУГИ заключал с фирмой новый договор аренды, ее обязали привести встройку в состояние, в котором она находилась согласно старому техпаспорту. В 2014-это предписание исполнили.

В прошлом году встройку поставили на учет как самостоятельный объект недвижимости. Затем компания подала заявку на выкуп. Ей отказали, сославшись сразу на несколько моментов. Главное: чиновники вспомнили о перепланировке и решили, что компанию нельзя признать добросовестным арендаторов. Арбитраж опроверг эти доводы. Раз нарушение, связанное с перепланировкой, устранено, значит, нельзя ставить это в вину. Опять возник вопрос, как определять цену, ведь город не привлекал ГУИОН, поскольку считал, что выкуп невозможен. Суд поручил независимую экспертизу компании «РМС-Оценка», и оценщик вывел сумму: 41 млн рублей. Арбитраж и заложил эту цену в договор.

 

Досье

Андрей Демко начинал свою карьеру в 1998 году в областном Управлении юстиции областном, откуда в 2001‑м перешел на работу в юридический отдел городского Фонда имущества, где занимал пост заместителя начальника, а затем начальника юридического отдела.

С 2005 по 2010 года работал судьей Всеволожского городского суда Ленобласти, затем вернулся в Фонд имущества, где работал советником генерального директора, а затем начальником юридического отдела до 2013 года.

Проработав около полутора лет советником генерального директора в юридической фирме, с 2014 года занимается частной практикой, специализируясь в основном на гражданских делах и экономических спорах.

Евгения Иванова, komned.ru
KOMNED.RU

Поделиться:

Интервью

Георгий Квентинович Рыков
генеральный директор компании «БестЪ. Коммерческая недвижимость»


Андрей Банников
ЦДС, руководитель направления коммерческой недвижимости


Блейк Андерсон-Бунтз
основатель фирмы Блейк Андерсон-Бунтз