Помещение в новостройке
Площадь: 111 м2
Цена: 15 093 000 р.
Потолки 3,5м, выд.мощн. 19,5квт, витринные окна. Прод. от застройщика.


18.02

«Ценность информации с каждым годом растет»

Андрей Козодаев
генеральный директор Первого Кадастрового Бюро

Статистика, по расхожему определению, «знает все». Но это в идеале. А на практике значительная часть недвижимого имущества либо оценена неправильно (несправедливо), либо границы объектов установлены кое-как, либо они вовсе выпали из сферы госучета. Об особенностях инвентаризации и контроля, о специфике государственного подхода к оценке мы беседуем с генеральным директором Первого Кадастрового Бюро Андреем Козодаевым.

— Как вы относитесь к перспективе введения госмонополии на кадастровую оценку?

— Когда власть переходила от государственных услуг к рыночным форматам, например к саморегулированию в строительстве, в оценке и других отраслях, это было обусловлено определенными целями и задачами. Старая система была разрушена и создана новая. Она функционирует, хотя, конечно, в ее работе есть пробелы. А потом те же чиновники говорят: «Что-то не получается, давайте вернемся в исходную точку».

Это не эволюционный подход, это опять революция. Возвращение нивелирует то, что было достигнуто, наработано в рыночной практике. Давайте примем методологические решения, скорректируем систему оценки, контроля, наладим работу СРО — это гораздо проще делать. Проще добиться, чтобы оценщики давали нормальный результат, чем выстраивать принципиально новую схему.

— Почему это происходит именно сейчас?

— Трудно сказать. Возможно, такое решение связано с тем, что оспаривание кадастровой стоимости идет весьма успешно. Это создает дополнительную нагрузку на бюджет.

Чтобы люди и предприятия исправно платили в казну, налог должен быть посильным, понятным и социальным, то есть справедливым. Налог на имущество — не исключение. Если государственные чиновники говорят: «Чтобы пополнить бюджет, нужно обобрать собственников», — это неправильно.

Когда мы все платили по БТИ, цифры могли быть несправедливыми, но суммы были слишком малы, чтобы на них обращать серьезное внимание и спорить с налоговой. Сейчас эти суммы постепенно (плюс 20% в год) становятся очень серьезными, чувствительными. Значимость корректной оценки, конечно, растет.

— Когда в суде встречаются представитель власти со своими аргументами и независимый оценщик с рыночным отчетом, власть имеет преимущество?

— Сегодня у нас сказано однозначно: кадастровая стоимость — это рыночная, просто определенная массовыми методами, укрупненно. Авторы новой методики предполагают, что рыночная стоимость будет «учитываться» при определении кадастровой. Опыт подсказывает, что рыночные факторы будут «учитываться» постольку-поскольку.

Чиновники формулируют какую-то абстрактную благую цель — улучшить кадастровую оценку. Потом начинают ломать сложившуюся систему, тратят огромные бюджетные деньги. А получится хуже, чем было, это уже сейчас понятно.

Если власти, заботясь о казне, хотели бы получать по налогу на имущество больше и при этом не ввязываться в постоянные споры с собственниками — стоило бы на стартовом этапе потратить больше времени и сил, разработать более грамотную систему массовой оценки, с большим числом критериев, предусмотреть возможность ее корректировки по опыту работы в регионах.

Те сведения, которые сегодня аккумулируются в государственном кадастре, для целей массовой оценки совершенно недостаточны. А система БТИ разрушена еще в 2012 году.

— Какие будут последствия?

— От введения несправедливого налога с минимальными шансами на оспаривание? Думаю — рост социального напряжения. Я не сторонник теории заговоров, но иногда у меня складывается впечатление, что отдельные чиновники имеют тайный умысел: чем-то еще досадить населению, какими-то очередными шагами спровоцировать его недовольство.

— При работе с источниками, с базами данных какие ошибки чаще всего встречаете?

— Сама система, матрица, которая используется для кадастрового учета, очень далека от совершенства. Наполняли ее в спешке. При этом Петербург — это лучший или, по крайней мере, один из лучших регионов по качеству и полноте исходной информации.

— Что же творится в худших?

— Например, в 2011 году, когда у нас из архивов БТИ было выгружено под 90% данных, в Карелии оцифровали всего 2%. Сведения переносили на электронные носители выборочно, многие документы так и остались в виде сканов, работать с ними невозможно.

Кое-где структуры БТИ удалось сохранить. Например, в Москве, Московской области, у нас в Петербурге. К сожалению, получилось далеко не везде. БТИ — это система учета, система статистики и планирования. Мы еще не осознали в полной мере, что мы теряем. Еще не дошло: понадобятся при составлении планов развития исходные ключевые показатели — а их не просто нет, но и взять негде! В Кадастровой палате они сами собой не появятся. Огромный массив информации просто перестали собирать и систематизировать.

Самый простой пример: когда строится дом, проектировщики должны рассчитать инсоляцию. В ПИБе или БТИ заказывали поэтажные планы и экспликации, то есть пояснения к плану: где кладовка, где туалет, а где жилая комната.

Сейчас такой позиции нет. Поэтажные планы, конечно, остались, но функции помещения из них выяснить невозможно. Возникает риск нарушения нормативов, проблемы при сдаче.

У нас ведь нет надежных исходных данных по объему и состоянию жилого фонда, по его использованию. У депутатов в Законодательном собрании одни цифры, у чиновников в Смольном — другие, расхождение — в сотни тысяч квадратных метров. Как можно в таких условиях планировать развитие города?

Кадастровая палата собирает сведения, которых (и то с оговорками) хватает для исчисления налога и регистрации прав. Но не для грамотного планирования и статистического учета.

— Понимают ли представители власти, что сегодняшний уровень сбора и обобщения информации об объектах недвижимости недостаточен?

— Пока нет. Не знаю даже, что должно произойти, чтобы отношение к этой теме изменилось. Может быть, накопится негативный опыт, участятся социальные или корпоративные конфликты по этим причинам. К сожалению, у нас только так и бывает. У нас ведь и население относится к документам, границам, свидетельствам, распоряжениям как к чему-то не очень важному.

На самом деле инвентаризация, кадастровый учет — исключительно важная составляющая экономической жизни. И граждане, и чиновники реагируют на неотложные вызовы: у нас кризис, у нас источники доходов вдруг обмелели. И о вопросах, которые мы с вами обсуждаем, они пока просто не задумываются. Хотя именно в этой сфере и кроются дополнительные доходы. По моему опыту — а я ведь работал начальником ПИБа Петроградского района, — 10–15% государственных помещений не вовлечены в оборот, а то и просто потеряны.

— Несколько лет назад даже проводилась «народная инвентаризация»: граждане сообщали о бесхозном имуществе, о неиспользуемых постройках…

— Да, и мы всячески поддерживали эту инициативу, потому что ПИБ — это хозрасчетная организация, и без денег обследовать квартал за кварталом инспекторы просто не могли. Мы много раз предлагали провести массовую инвентаризацию хотя бы в центральных районах, где оборот помещений наиболее активный. Уверен, их кто-то использует, но не государство. Сдают и под жилье, и под коммерцию… Где-то съехали арендаторы, инспектор забыл поставить пометку и т. п. Все это выливается в гигантские суммы недополученных доходов.

А недавно убрали районные агентства. И тем самым еще больше отдалились от реального учета. Чтобы обнаружить «неучтенку», кто-то должен пойти и проверить — а этого звена теперь в принципе нет. Сэкономили на зарплатах сотрудников — потеряли в разы больше на выпадающих доходах. Пытаются отдать полномочия в районы, но без дополнительного штата и без финансирования. Это значит совсем погубить дело.

Централизация управления недвижимостью проводилась для того, чтобы все процедуры были стандартными, чтобы не было «местных особенностей». Цель понятная. Но стоит учитывать и негативные последствия.

— Какие значимые изменения происходят в городском «недвижимом» хозяйстве?

— Сейчас в КИО пишут очень важную базу перераспределения участков. Поправки в Земельный кодекс разрешили присоединять бесхозные наделы, выравнивать границы, где это необходимо. Раньше это было невозможно, что порождало бесконечную чересполосицу. Вплоть до ерунды: нужен пандус для инвалидов, чтобы его построить — требуется участок 4 кв.м, а его не оформить. Сейчас все эти процедуры выстраиваются, отрабатываются, и мы в этом процессе принимаем посильное участие.

 

Досье 

ООО «Первое Кадастровое Бюро» основано в 2009 году. В штате состоят 10 кадастровых инженеров. Компания осуществляет полный спектр кадастровых работ: техническую инвентаризацию зданий (обмерные работы и изготовление технических планов с целью получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и осуществления государственного кадастрового учета); кадастровые работы на участках (формирование, преобразование, изменение участков, перераспределение земли). Заказчики: МДЦ «Артек», ЗАО «ССМО «ЛенСпецСМУ», ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург», ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга», ЗАО «Строительный трест», строительная компания «ПРАГМА», ЗАО «БФА-Девелопмент», ООО «Финансово-строительная корпорация «Лидер Северо-Запад», ООО «Ховард Санкт-Петербург». 

Дмитрий Синочкин, komned.ru
KOMNED.RU

Поделиться:

Интервью

Блейк Андерсон-Бунтз
основатель фирмы Блейк Андерсон-Бунтз


Денис Мартюшев
генеральный директор Фонда имущества Петербурга


Андрей Демко
Адвокат