Помещение в новостройке
Площадь: 159 м2
Цена: 15 938 053 р.
Помещение в новостройке
Площадь: 82 м2
Цена: 8 611 138 р.
Помещение в новостройке
Площадь: 64 м2
Цена: Договорная
64 кв.м и 74 кв.м-15 кВт,340 кв. м-40 кВт. Н=3,7 м
Помещение в новостройке
Площадь: 458 м2
Цена: 55 000 000 р.


26.10

«Прочитайте закон о кадастровом учете»

Андрей Бойко
заместитель генерального директора Центра оценки «Аверс»

Проблемы и сложности кадастровой оценки земли и объектов недвижимости – самая горячая тема в оценочном сообществе. У Минэкономразвития – одна точка зрения, у региональных властей (которые пополняют казну имущественными налогами) – другая, у налогоплательщиков – третья, как правило, близкая к нецензурной. Есть свое видение и у профессионального сообщества. Соображениями на эту острую тему поделился эксперт Андрей Бойко, заместитель генерального директора Центра оценки «Аверс».

Конкурсы, отбор через аукционы – могила для хорошей работы. Побеждают те, кто предложит меньшую цену. Многие не понимают, во что лезут. Цифры со множеством нулей искушают даже крепких духом. Подумать о том, что оценка каждого объекта обходится в копейки (в прямом смысле слова), никто не хочет. Конкурс на 10–20–30–50 миллионов, победа со снижением от стартовой цены в 50–70–90%… Пускай работа за миллионы, а не за десятки миллионов – все одно суммы для отрасли баснословные. А объектов – тысячи, а то и миллионы.

Самые крупные контракты по кадастровой оценке в перерасчете на один объект дают стоимость оценки в 5–10 рублей. Многие контракты с трудом дотягивают до двух рублей за объект. Но это верхушка айсберга – то, что заплатят. Нужно еще откинуть банковские гарантии, затраты на экспертизу, постоянные командировки и прочие излишества. Стоимость самой работы по оценке тает на глазах. Субъекты хотят еще повесить на исполнителя функцию инвентаризатора: проверь каждый объект, уточни характеристики, запрашивай информацию на местах, отрабатывай…

Лукавые цифры

Допустим, объекты выгружены и перечень идеальный: все поля заполнены, все данные адекватно записаны. Нужно проверить. Как? В идеале – посмотреть, удостовериться. Но это из области фантастики. В реале – посадить группу людей за компьютеры и искать информацию об объектах в открытых источниках. Открыть кадастровую карту, почитать местные законы и приказы, открыть публичные карты, посмотреть на расположение объекта, космоснимки, панорамы (если есть доступ). При сомнениях – написать запрос в местные органы с просьбой уточнить характеристику. Допустим, ресурсы Интернета работают мгновенно. Допустим, проверку ведет человек-автомат, способный за пару минут сопоставить все характеристики с записью Перечня ГКН и удостовериться, что все заполнено правильно.

Предположим, что оценке подлежит миллион объектов – капитальные постройки весьма среднего субъекта РФ. Миллион раз по две минуты – 33 300 человеко-часов – 4200 человеко-дней – 208 человеко-месяцев… Даже прелюдия к работе займет уйму времени. И это когда все правильно и идеально.

Посмотрим в деньгах. Пусть зарплата того самого человека-автомата составит 20 000 рублей в месяц на руки. С учетом налогов предприятию она обойдется примерно в 35 000. Умножим на 208 месяцев и получим, что пообъектная проверка Перечня ГКН в миллион объектов обойдется вместе с налогами в 7,3 млн зарплатных рублей. Тут еще нет накладных расходов, оргтехники, нет координации работ и прочего.

Теперь сама оценка. Предположим, что у нас есть наработки, есть программные продукты, которые достались совершенно бесплатно. Наша задача только нажать кнопку – и компьютер посчитает. Правда, Перечень ГКН содержит сведения, которые мало применимы для оценки. Они недостаточны или не о том. Нужно их дополнять, материализовывать геослои, считывать с них информацию, моделировать рынок (при допущении, что он есть, он развит и данные о нем открыты и правдивы). Нужно устанавливать характеристики объекта, его уникальные особенности, в том числе обременения – это кропотливая работа.

Кадастровая оценка – это массовая оценка. Нет надобности считать каждый объект, достаточно рассчитать его стоимость в группе, сделав потом поправки на уникальные характеристики. Разумеется, групп существенно меньше, чем объектов. В первом приближении их тринадцать для ОКС (так рекомендуют методики некоторрых СРОО и опыт практикующих кадастровых оценщиков). К примеру, девятая группа – объекты производственного назначения. Можете представить их многообразие? Есть десятки видов промышленности, в каждом из них десятки, а то и сотни уникальных объектов. Пусть оценка проводится с огрублением, и эти сотни объектов сводятся к нескольким десяткам типов. На каждую группу нужно время. Оценить типовую квартиру коллеги берутся за несколько часов. Пусть наш специалист-автомат на каждый пул однотипных объектов потратит рабочий день. Подходов в оценке три, и правилом хорошего тона является применение более одного. Допустим, нашему специалисту понадобится всего два дня на расчеты пула однотипных объектов. Получается, что все группы он может рассчитать за два-три года, работая в одиночку. Если его зарплата будет всего вдвое больше, чем у специалиста, проверяющего данные, за 2,5 года получаем чуть больше 2 млн рублей.

Дальше нужно свести все данные расчетов, учесть индивидуальные особенности, оформить, описать, защитить, закачать в базу данных и т. д. Есть еще рассмотрение жалоб в течение гарантийного срока (как правило, это 2–3 года, в последнее время – 5 лет). В сумме только зарплата исполнителей при условии, что все было идеально, превысит 10 млн рублей (10 рублей за объект).

Практика показывает, что даже при тотальной экономии коэффициент накладных расходов в консалтинге к заработной плате редко меньше 2,5 (2 – это фантастика). Выходит, кадастровая оценка миллиона объектов при грамотном и корректном подходе не может стоить меньше 25 млн рублей.

Наведите порядок

Как же так получается, что оценка проводится за меньшие деньги? На чем экономят исполнители? Стоит ли доверять результату?

А получается следующее. Перечень ГКН – «священная корова». Данные в нем не обсуждаются и не подвергаются сомнению. И какая разница, что вместо этажности указан год постройки и некто владеет домом в 1999 этажей. Кому интересно, что два соседних собственника-садовода поставлены на учет так, что у одного указано основное строение, а у другого – все сооружения на участке, включая сараи, туалет, колодец, гараж, баню и пр. Это означает, что кадастровый учет в одном из двух случаев прошел не по правилам (или не по действующим ныне правилам).

«Граждане, храните деньги в сберегательной кассе» – призывала советская реклама. Так и сейчас: «Граждане, наведите порядок в ГКН в отношении своего имущества!» Если службы, занимающиеся учетом и хранением информации, не очень заботятся о вас, позаботьтесь о себе сами.

Кстати, кто-то «там, наверху» уже озаботился качеством и количеством информации, отраженной в ГКН, и поступлением налогов (последнее представляется даже более вероятным). Разумеется, допустить мысль, что службам, ведущим контроль и учет, поручат навести порядок, невозможно: они для другого созданы, им вменяется найти и обложить по всей строгости закона. Видели последние передачи об имущественных налогах? Там на всех уровнях заявляют: не пришла квитанция об оплате – беги заявляй сам, а если не заявишь, то кара будет земная в виде обвинения в уклонении от налогов.В общем, пугалки страшные, но доводятся вежливо и с улыбкой.

Присоединюсь к предложениям навести порядок. Давайте повышать среди себя культуру собственности. Давайте почитаем закон о кадастровом учете и узнаем, что должно, а что не должно отражаться в ГКН. Должно ли юридическое лицо платить за имущество, отражающееся на балансе отдельно и не относящееся к ОКС. Должен ли собственник – физическое лицо – платить налог с имущества, которое не признается объектом налогообложения. Нужно ли платить за имущество, которое ошибочно отражено в ГКН, оценено и на которое пришла квитанция об оплате налога.

Прочитайте закон о кадастровом учете, посмотрите внимательно Налоговый кодекс, загляните в результаты кадастровой оценки, публикуемые на сайте Росреестра, найдите свои объекты, составьте письмо о том, что учтено излишне, что не учтено вовсе, и направьте в налоговую службу, кадастровую палату и местную администрацию. Пусть там помучаются… Считайте, что это ваш шкаф и там лежат ваши вещи – это действительно так. Глядишь, самим же станет легче.

Обращайте внимание, что в соответствии с Налоговым кодексом значительная часть объектов, возведенных на участке (до трети в многоквартирных домах), освобождена от налогообложения, равно как и физические лица – собственники помещений в многоквартирных домах освобождены от уплаты земельного налога. Почему так случилось? Думаю, дело в отсутствии информации: многие домовладения не имеют легитимных границ участка. Вот и возникли поправки в НК: раз выделить корректно не получается, давайте освободим от земельного налога – пусть платят по ставке налога на имущество.

Кадастровая стоимость квартиры близка к рыночной. А в НК прописано, что участок, а также общее имущество многоквартирного дома не являются объектами налогообложения. Однако покупая квартиру, вы платите не только за объем, ограниченный полом, потолком и стенами. Вы приобретаете права пользования лестничными клетками, лифтами, площадками, газонами и проездами, внешними коммуникациями, питающими ваш дом, и права на многое другое, что с осени прошлого года не является объектом налогообложения.

«Выпей море, Ксанф!» Потребуйте «очистить» базу налогообложения – стоимость вашей квартиры от того, что не является объектом налогообложения. Получите 50–70% от стоимости «рынка» – той цены, за которую можно купить или продать квартиру. Если дом старый – разница еще больше. Одному бороться несподручно? Инициируйте группу на собрании, пускай счастье будет для всего дома сразу.

Коллеги-кадастровики говорят, что большая часть учета была проведена в тоталитарном прошлом. А сейчас учет носит заявительный характер, и вот тут уже все делается правильно и по закону. Так что, если у вас нет данных кадастрового учета, инициированного вами за ваши кровные, не удивляйтесь, если в ГКН учтено что-то не то или не так.

Встречаемые в ГКН будки для собак и компостные ямы – это не предел совершенства учета, но есть подозрение, что исключить такие объекты из перечня будет проблематично. Наверняка потребуют провести кадастровые работы (причем за ваш счет), чтобы установить истину.

Сейчас активно обсуждается новый закон о государственных кадастровых оценщиках. Предполагается, что будет создана служба, которая и учтет, и оценит, и направит, и исправит, если где ошибку допустит.

Сразу возникает вопрос, а зачем она будет делать работу (в части учета), которую делает уже Кадастровая палата? Ее распустят? А где возьмут кадры для работы? У нас по пальцам одной руки можно пересчитать грамотных кадастровых оценщиков, еще несколько десятков – те, кто хоть немного понимает в такой оценке. Для страны нужно несколько сотен специалистов, причем это должны быть люди из своего района, а там их нет. Кто будет заниматься оценкой, учетом, исправлениями, пока государственные новички набираются опыта?

В общем, хотим как лучше… Нужна такая служба? Думаю, да. Должен же кто-то наводить порядок, вести базы данных и прочее, раз существующие службы не справляются. Можно ли решить эту задачу переименованием и переподчинением существующих структур? Разумеется. Поменяется ли что-то? Нет. Переименованная организация будет валить на предшественника все мыслимые и немыслимые грехи.

В Государственной думе считают, что жалоб на оценку много, значит, виноват оценщик. Как оценщик могу продолжить и сказать, что это считал калькулятор на моем столе, и торжественно предать его анафеме.

Постоянно идет выбор: дать некорректный результат или нарушить закон; провести грамотную работу или что-то по-быстрому за недорого; обеспечить возможность максимального сбора налога, но не создавать социальной напряженности.

Дмитрий Синочкин, komned.ru
KOMNED.RU

Поделиться:

Интервью

Блейк Андерсон-Бунтз
основатель фирмы Блейк Андерсон-Бунтз


Денис Мартюшев
генеральный директор Фонда имущества Петербурга


Андрей Демко
Адвокат