Помещение в новостройке
Площадь: 111 м2
Цена: 15 093 000 р.
Потолки 3,5м, выд.мощн. 19,5квт, витринные окна. Прод. от застройщика.


12.10     | ОФИСЫ |

Без рекордов: итоги третьего квартала 2017 года на рынке офисной недвижимости Петербурга

Нехватка свободных помещений на рынке качественной офисной недвижимости Петербурга подталкивает к росту арендных ставок. Ввод новых объектов по-прежнему не велик. Наиболее активные игроки те же – структуры «Газпрома» и IT-компании. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги развития рынка офисной недвижимости в III квартале 2017 года.

Доля вакантных площадей в качественных бизнес-центрах практически не изменилась, отмечают консультанты JLL. Так, в классе А она подросла с 5% до 5,1%, в классе В – с 9% до 9,2%. Большинство бизнес-центров заполнены под завязку. Свободные площади имеются не более чем у 10% объектов, при этом крупных блоков нет почти ни у кого. Для многих арендаторов актуален вопрос расширения площадей. Некоторые крупные компании рассматривают возможности организации офиса в исторических особняках, производственных корпусах и даже коммерческих помещениях жилых комплексов.

Всего с начала года рынок качественных офисов пополнился 7 600 кв.м недвижимости. За минувшие три месяца сданы два бизнес-центра класса А – «Пономарев Центр» (к аренде пригодно 8600 кв.м) и Renaissance Business Park (20 900 кв.м). Еще два объекта – класса В: БЦ Reforma (12 900 кв.м) и БЦ на Октябрьской наб., 10 (6 400 кв.м).

Среди крупных инвестиционных сделок – покупка холдингом «Империя» (владеет сетью БЦ «Сенатор») здания делового комплекса «Северная столица» на наб. р. Мойки, 36 (22 400 кв.м). Стоимость объекта эксперты оценивают не менее чем в 1,7 млрд рублей.

Стоимость аренды потихоньку растет. По данным JLL, наиболее заметно средневзвешенная запрашиваемая ставка увеличилась за третий квартал в классе А – на 2,7% (до 1691 руб./кв.м в месяц), в классе В – на 0,5% (до 1183 рублей), включая НДС и эксплуатационные расходы.

Согласно отчету «АйБИ ГРУПП», диапазон ценников для БЦ класса А варьировался от 1490 до 1690 руб./кв.м в месяц, для класса В – от 990 до 1190руб./кв.м в месяц.

Аренда офисной встройка стоила в среднем 830-930 руб. (рост за последние три месяца – около 3,3%).

Наибольшим спросом пользуются офисы в Центральном, Адмиралтейском и Московском районах, в последнем — преимущественно в северной части. Наименее востребованы конторы в Красногвардейском, Невском и Калининском районах. В центральных районах города доля вакантных помещений составляет менее 2%.

Как отмечают в IPG.Estate, наиболее интересные объекты в классе С сосредоточены в сегменте технопарков, сформированных на территории бывших заводов: «Арсенал», «Красная нить» на Выборгской наб., «Механобр», «Редуктор» на Заозерной, объекты Кировского завода и завода им. Козицкого. Уровень ставок в этих объектах находится на уровне 700-900 рублей за кв.м (вкл. НДС).


Доля свободных площадей на офисном рынке Петербурга

По данным JLL

 

Объем ввода качественной офисной недвижимости в Петербурге

По данным JLL

 

Динамика арендных ставок в бизнес-центрах Петербурга (руб./кв.м в месяц)

По данным «АйБИ ГРУПП»

 

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:

- Рост арендных ставок и минимальная вакантность в определенных районах приводят к возобновлению девелоперской активности. Так, в Московском районе началась реализация нескольких новых офисных центров класса В, еще ряд девелоперов готовы выйти там на стройплощадку в ближайшее время. Однако более значительное оживление рынка сдерживает неустойчивость спроса и его зависимость от двух секторов – IT и нефтегазового.

Объем чистого поглощения качественных офисных площадей в Петербурге за третий квартал составил 41 000 кв.м. Этот же показатель за девять месяцев – 110 000 кв.м, что на 40% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но за счет роста спроса под конец года мы ожидаем, что объем чистого поглощения офисов в итоге достигнет 170 000 – 180 000 кв.м.

Вероника Чаканова, руководитель отдела офисной недвижимости IPG.Estate:

- До конца года объем ввода на рынке достигнет 120 000 кв.м, из которых доля спекулятивных офисных площадей составит лишь 80 000 кв.м. Продолжается тренд выхода офисных объектов на рынок со 100% заполняемостью: среди крупных – БЦ Renaissance Business Park, БЦ River Side.

Большая часть сделок ориентирована на площади 300-1000 кв.м. Ставки аренды продолжают расти: с начала года на 3% на БЦ класса А; 5% в классе В.

Девелоперская активность постепенно возобновляется. Так, есть несколько новых проектов у сети «Адамант». Оператор сети «Сенатор» относительно недавно выкупил БЦ «Северная столица», также реализуют проект на Чапаева, который уже практически заполнен. Если говорить о новых проектах, то наблюдается тенденция перехода в mixed-use: в рамках одного проекта реализуют сразу бизнес-центр, апарт-отель и торговый центр. Такие смешанные форматы диверсифицируют риски девелоперов. Активно выходят на рынок проекты креативных пространств и технопарков на территориях бывших заводов: «СевКабель», ArtPlay, «Красная нить», «Арсенал» и др.

Андрей Бурунов, заместитель директора отдела офисной недвижимости East Real:

- В третьем квартале продолжилась тенденция увеличения спроса на качественные офисы. Лидерами по темпам роста остаются компании из IT-сектора, при этом причиной поиска нового офиса становится не только невозможность расширения в рамках текущего здания, но и желание улучшить качество помещений. Стоит отметить, что в переговорах с потенциальным арендодателем, возможность дальнейшего расширения в рамках бизнес-центра, становится одной из важных тем. Сохраняется интерес к покупке отдельно стоящих зданий. В четвертом квартале, по нашим оценкам, умеренный рост арендных ставок продолжится. И при этом ожидается некоторое увеличение вакансий в классе А, за счет ввода в эксплуатацию анонсированных проектов.

Елена Тищенко, руководитель отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE:

- Объемы ввода новых офисных проектов за весь 2017-й могут сократиться почти вдвое по сравнению с прошлым годом. На фоне уменьшения ликвидного предложения уровень вакансий покажет минимальную динамику. Сохраняется дефицит офисных площадей для крупных арендаторов – от 1000 и более кв.м. Особенно не хватает офисных центров, которые могут предложить в аренду помещения более 3000 кв.м единым блоком. На фоне такой ситуации возможно появление офисных проектов формата built-to-suit, а также увеличение количества реконструируемых зданий. Однако основной спрос будет по-прежнему ориентирован на аренду небольших офисов до 500 кв.м с отделкой в действующих БЦ (в первую очередь класса B) – недалеко от ст. метро и с удобными подъездными путями и парковкой.

Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью»:

- Для третьего квартала характерен тот же тренд, который наблюдался в течении всего 2017-го: некоторый рост арендных ставок в классе А и В – около 1,5% и 2,5% соответственно. Средневзвешенные ставки составили 1675 рублей для класса А и 1180 руб. для класса В. Самую большую активность на рынке продолжают проявлять структуры «Газпрома» и сопутствующие им предприятия, которые по-прежнему находятся в поиске новых площадей, а так же компании IT-сферы.

В целом во втором полугодии запланировано к сдаче около 95 000 кв.м новых офисов (преимущественно класса А), что выше чем в первой половине 2017-го. Однако объем ввода остается на невысоком уровне: так, был введен бизнес-центр класса А – Renaissance Business Park, но он целиком арендован структурами «Газпрома».

По прогнозам, до конца года можно ожидать вполне стабильную ситуацию с колебаниями арендных ставок в пределах 2-3% для объектов класса А и В+, а для В и С – 3-4%.

Юлия Михеева, komned.ru
KOMNED.RU

Поделиться:

Обзоры и аналитика

| STREET-RETAIL |

В стрит-ритейле растет ротация арендаторов. Подросла также доля свободных объектов, преимущественно за счет ухода операторов с менее рентабельных точек. В то же время качественные помещения по-прежнему в дефиците. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги третьего квартала на рынке стрит-ритейла Петербурга.

| ОБЩЕПИТ |

Заведения общепита по-прежнему занимают завидную долю среди новых точек торговли Петербурга. Рестораторы экспериментируют с форматами и активно борются за лучшие места. «Коммерческая недвижимость» изучила, насколько привлекателен в нынешних условиях городской рынок общественного питания.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

В ближайшие полтора года каких-либо открытий среди крупных торговых комплексов не предвидится. Насущный тренд – привлечение разноплановых арендаторов и более четкое планирование функциональных зон в расчете на эффект синергии. Среди ритейлеров снова набирают активность операторы fashion.

| ЛОКАЦИЯ |

Историческая часть Васильевского острова преимущественно застроена бывшими доходными домами и промышленно-административными зданиями, возможностей для коммерциализации недвижимости не так много. Однако запуск станций метро и ЗСД позволил повысить ставки. «Коммерческая недвижимость» узнала, как развивается рынок стрит-ритейла на Васильевском острове.   

| КОНЪЮНКТУРА |

Статус технопарков в Петербурге до сих пор четко не определен. В отличие от Москвы никаких преференций со стороны регионального законодательства у них нет. В большинстве случаев под такой вывеской работают обычные производственно-офисные комплексы. «Коммерческая недвижимость» выяснила, каковы перспективы развития сегмента технопарков на петербургском рынке.

| ОФИСЫ |

Коворкинг со стороны выглядит как обычное офисное пространство типа open-space. Обычно их предпочитают люди до 30 лет, которые успели поработать в крупном бизнесе и хотели бы создать собственный стартап. «Коммерческая недвижимость» посмотрела, как сегодня в Петербурге развивается сегмент коммунальных офисов.

| STREET-RETAIL |

Невский проспект, и в особенности часть Старо-Невского, остаются основными зонами размещения объектов luxury. А вот коммерческие помещения на Большой Конюшенной улице и Большом проспекте П.С. в большей степени привлекают ритейлеров премиального сегмента. «Коммерческая недвижимость» пригляделась к миру роскоши на трех главных респектабельных магистралях Петербурга.

| ЛОКАЦИЯ |

Садовая улица представляет собой торговую магистраль, на которой расположены объекты культурного наследия и большой объем коммерческих площадей. Местный стрит-ритейл пользуется постоянным спросом у самых разных групп арендаторов. «Коммерческая недвижимость» посмотрела, как сегодня обстоят дела у коммерсантов в этом торговом коридоре.

| КОНЪЮНКТУРА |

В Петербург хлебобулочные изделия реализует свыше 1000 пекарен. Наибольший объем продукции, безусловно, выпускают крупные предприятия – «Фацер», «Каравай», «Дарница» и «Петрохлеб». Доля малых пекарен на рынке составляет порядка 10%, и бум открытий таких точек похоже уже миновал. 

| ЛОКАЦИЯ |

Лиговский проспект имеет, возможно, наибольший диапазон разброса ставок на торговые помещения среди всех магистралей Петербурга. Спрос на местные офисы и склады – стабильный. В целом Лиговка обладает значительным потенциалом для развития, но из-за кризиса интерес к этому торговому коридору у ритейлеров несколько снизился.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Сфера детского досуга за последние годы заметно изменилась. Появились новые форматы и сетевые операторы. Собственники торговых центров охотно открывают детские игротеки. «Коммерческая недвижимость» изучила, каким еще потенциалом обладает рынок детских развлечений в Петербурге. 

| STREET-RETAIL |

С начала года рынок объектов стрит-ритейла демонстрирует достаточную активность. Повсеместно открываются новые магазины, заведения общепита и сферы услуг. Спрос на помещения сохраняется как в центре Петербурга, так и в новых жилых кварталах на окраинах. "Коммерческая недвижимость" подводит итоги первого квартала на рынке стрит-ритейла.

| STREET-RETAIL |

Сегмент стрит-ритейла характеризуется стабильным спросом и постепенным ростом арендных ставок. Активнее всего развивается сектор общепита, в особенности стрит-фуд. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги года на рынке петербургских встроек.

| ИНВЕСТИЦИИ |

Инвестиционных сделок на рынке недвижимости и готового бизнеса по-прежнему немного. Крупные транзакции происходят в основном в московском регионе. Количество выставленных на продажу предприятий, особенно в сфере торговли, продолжает расти. «Коммерческая недвижимость» узнала подробнее о немногочисленных прошедших сделках на петербургском рынке.

| ЛОКАЦИЯ |

К началу ноября благоустройство Сенной площади будет завершено. Все ларьки и торговые павильоны уже убраны. Похоже, торговому «шанхаю» здесь более не бывать. «Коммерческая недвижимость» решила узнать о перспективах ритейла в районе обновленной Сенной, активизировавшихся арендаторах и влиянии прошедшей зачистки на ставки аренды для встроенных помещениях на первых этажах домов.

| STREET-RETAIL |

Третий квартал в сегменте стрит-ритейла традиционно остается наименее оживленным. И в этом году спрос на помещения не преподнес каких-либо сюрпризов или новых трендов. Встройкой интересуются, как правило, продуктовые магазины и заведения общепита демократического формата. Средний диапазон ставок аренды в спальных районах остался на уровне первого полугодия. А вот объекты в основных торговых коридорах начали дорожать, что привело к некоторому оттоку арендаторов с насиженных мест.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Торговые центры ищут новые способы привлечь покупателей за счет увеличения доли различных видов досуга. Продолжающее падение спроса вынуждает собственников пересматривать условия контрактов и снижать ставки аренды, предлагая площади малодоходным проектам – культурно-образовательным пространствам и развлекательным центрам. «Коммерческая недвижимость» выяснила, какие форматы сегменты edutainment наиболее популярны в Петербурге и на каких условиях они работают в торговых комплексах.

| МАГАЗИНЫ |

Продуктовый сегмент петербургского ритейла работает в условиях высокой конкуренции, но при этом остается одним из самых активных на рынке торговой недвижимости. «Коммерческая недвижимость» узнала, как обстоят дела у основных игроков рынка и какие помещения они предпочитают. 

| ЛОКАЦИЯ |

Инвестиционная привлекательность Невского проспекта остается неизменно высокой, несмотря на экономические перипетии. Это по-прежнему основной и самый проходной торговый коридор Петербурга — во многом благодаря массовым туристическим потокам, ввиду близости к главным достопримечательностям города.

| ЛОКАЦИЯ |

Встроенные помещения в 5–10 минутах ходьбы от станций метрополитена традиционно пользуются высоким спросом, доля незанятых объектов находится в пределах статистической погрешности. Метро остается основным видом транспорта для горожан, поэтому высокая интенсивность пешеходных потоков вблизи оживленных станций — залог успешной работы торговых операторов.

| ОБЩЕПИТ |

Популярность мини-пекарен в Петербурге растет как среди покупателей хлеба и выпечки, так и среди стартаперов, которых привлекает, на первый взгляд, достаточно низкая себестоимость проектов. Согласно серверу 2gis, хлебобулочные изделия петербуржцам сегодня предлагают около 1000 пекарен. Мы узнали, сколько стоит открыть собственную булочную и какие помещения интересуют "хлебных" арендаторов.

| ОФИСЫ |

В Петербурге сегодня насчитывается более 20 коворкингов. Сегмент пусть и медленно, но становится полноправным игроком рынка недвижимости. Еще недавно о нем говорили как об экзотическом, забавном, креативном, но несерьезном для крупного бизнеса формате. Однако уже сегодня снисходительное отношение неуместно, говорят отдельные эксперты. «Коммерческая недвижимость» разобралась в том, как устроены коммунальные офисы.

| МАГАЗИНЫ |

Ежегодно в Петербург открывается от 40 до 60 специализированных магазинов алкогольной продукции. На рынке действует около десятка крупных сетей, открывающих не только магазины, но и бары.

| ГОСТИНИЦЫ |

Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий создание мини-гостиниц в жилых помещениях. Мы решили разобраться, действительно ли он поставит крест на рынке хостелов. Выяснилось, что документ не исключит, но существенно осложнит их существование в жилых домах.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Петербургские игры Чемпионата мира по хоккею не приносят городу сверхприбылей, но достаточно разнообразили нынешний туристический поток. Гостиницы более-менее довольны загрузкой, продавцы сувениров заламывают цены, а самыми ходовыми алкогольными напитками остаются пиво и водка.

| ТОРГИ |

Помещение для бизнеса можно арендовать как у частных собственников, так и у города. Предложений от Смольного не так и много, зато стартовые цены на объекты выглядят весьма привлекательно. Для потенциальных арендаторов мы собрали данные о сделках, заключенных с Комитетом имущественных отношений по итогам аукционов, и узнали подробнее о процедуре торгов.

| STREET-RETAIL |

Во всех районах Петербурга по-прежнему активно открываются продуктовые магазины и заведения общепита. Наиболее востребованы у этих категорий арендаторов помещения площадью 250–400 кв.м. Среди закрытий стрит-ритейла выделяются банки, которые заняты оптимизацией и ликвидируют неэффективно работающие отделения. Спрос со стороны операторов fashion-сегмента остается сдержанным.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Прохождение квестов в реальности — сравнительно новый формат интерактивных развлечений. Этот год обещает быть не простым для квест-операторов. Возросшая конкуренция и снижающийся потребительский спрос требуют проявлять изобретательность и подталкивают к демпингу цен.

| ТЕНДЕНЦИИ |

Петербургский рынок коммерческой недвижимости мало изменился за минувший квартал. Многие собственники перешли на рублевые расчеты, арендаторы по-прежнему настаивают на дисконтах. Хотя наиболее привлекательные площади заняты, и найти помещение для бизнеса не так уж и просто.

| ОЦЕНКА |

Мы продолжаем собирать данные о помещениях и зданиях, выкупаемых у города арендаторами. В марте Комитет имущественных отношений опубликовал 21 распоряжение о приватизации объектов общей стоимостью более 1,15 млрд рублей. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| STREET-RETAIL |

Специализированный стрит-ритейл пока что слабо развит в Петербурге. За исключением улицы Рубинштейна остальные торговые коридоры достаточно условно могут быть отнесены к какой-либо спецификации. Мы решили узнать, какие тематические улицы есть в нашем городе, как на них повлиял кризис и сколько стоит аредовать здесь помещение. 

| МАГАЗИНЫ |

Петербургские бутики пока не сдаются под натиском кризиса. Конечно, об увеличении выручки речь не идет, но сегмент luxury в целом сохраняет свои позиции. Мы узнали, где в северной столице находятся самые дорогие магазины, как на рынок товаров и услуг для богатых повлиял кризис, а также зачем в ДЛТ набирают продавцов со знанием китайского языка.

| ЛОКАЦИЯ |

Средний проспект остался наиболее привлекательной торговой магистралью Васильевского острова даже после закрытия ст.м. «Василеостровская». Мы решили узнать, как на локальный рынок коммерческих помещений повлиял ремонт «подземки» и открывшийся вестибюль «Спортивной-2».

| ГОСТИНИЦЫ |

Все гостиницы, мини-отели и хостелы Петербурга, не прошедшие обязательную классификацию к 1 июля, будут закрыты. На сегодня соответствие «звездам» подтвердила лишь пятая часть крупных отелей города и около 30% малых средств размещения.

| ПРАВИЛА ИГРЫ |

Приватизация арендуемых помещений — один из наиболее острых вопросов во взаимоотношениях Смольного с малым бизнесом. За годы действия 159-ФЗ количество споров о цене выкупаемой недвижимости не сократилось. Чтобы внести некоторую ясность и отследить ценообразование этих объектов, «Коммерческая недвижимость» будет ежемесячно публиковать данные о стоимости помещений и зданий, выкупаемых у города. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

Островки — это небольшие киоски, открытые секции и прилавки, заполняющие небольшие площади в зонах прохода и общественных пространствах торговых центров. Именно сюда зачастую приходят начинающие бизнесмены: вложения в точку небольшие, при этом встать можно на проходном месте.

| ОФИСЫ |

В условиях кризиса на офисном рынке увеличивается количество переездов: арендаторы меняют помещения на более качественные или те, что подешевле. Пытаясь сократить расходы, некоторые компании отказываются от посреднических услуг. Мы решили разобраться: есть ли в этой экономии смысл и о чем можно договориться с собственниками напрямую, без профессиональных брокеров?

| АКТУАЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ |

Апраксин Двор, который не меняется вот уже десятки лет, недавно опять попал на первые полосы деловой прессы. Мы решили разобраться в планах города на территорию исторического рынка в самом центре Петербурга и узнать, что именно предлагают властям инвесторы. Выяснилось, что реконструировать Апраксин Двор будут методом колхоза. Городские власти так и не смогли найти одного инвестора, который взялся бы за многострадальный проект.

| КОНЪЮНКТУРА |

Традиционные уличные форматы готовки и продажи недорогой еды, популярные во всем мире, – лоток, фургон и киоск или модульный павильон. Все они имеют большие трудности с размещением в Петербурге. Мы выяснили, как сегодня развивается стрит-фуд на стационарных площадках и в заведениях «на колесах» (в автолавках и фуд-траках), которые пользуются особенной популярностью на ярмарках, концертах и праздниках.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В 2015 году арендаторы приватизировали 269 объектов нежилого фонда. Это вдвое меньше показателей 2014-го и прогноза чиновников на 2016-й. Средняя цена помещений выросла за прошлый год примерно на 20%. О том, какие объекты продолжают пользоваться спросом, «КН» рассказали в Фонде имущества Петербурга.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В Петербурге представлено около трех десятков дилеров по продаже автомобилей, работает более 150 салонов. Количество точек сократилось с начала десятилетия примерно на 40%. Мы решили узнать, что сейчас происходит на рынке автонедвижимости, и как падение спроса на машины сказалось на ценах и и использовании автосалонов.


вход в личный кабинет    Регистрация
Логин
Пароль Забыли пароль?