Помещение в новостройке
Площадь: 458 м2
Цена: 55 000 000 р.
Помещение в новостройке
Площадь: 82 м2
Цена: 8 611 138 р.
Помещение в новостройке
Площадь: 159 м2
Цена: 15 938 053 р.
Помещение в новостройке
Площадь: 80 м2
Цена: 12 098 136 р.
Панорамные витрины,smart-планировки в ЖК "Legenda Комендантского".


14.06     | КОНЪЮНКТУРА |

Финансовый сектор: какие помещения арендуют для отделений банков

Давно прошли те времена, когда банки стремились открывать свои офисы только в премиальных местах и по наиболее высоким ставкам. На данный момент этот сегмент тяготеет к оптимизации и закрытию нерентабельных точек. А в связи с ужесточением требований Центробанка часть организаций и вовсе лишилась лицензий. «Коммерческая недвижимость» изучила, какие помещения арендуют банкиры в Петербурге.

В городе работает около 150 банков; общее количество подразделений превышает 1400  (данные портала banki.ru). По количеству офисов лидируют Сбербанк (с большим отрывом от других), ВТБ 24, банк «Санкт-Петербург» и «Открытие».

Спрос на банковские помещения по-прежнему умеренный. По оценкам JLL, в первом квартале 2017-го доля новых финансовых заведений в центре города составила всего 6% от общего количества открытых объектов стрит-ритейла (при этом прекратило работу только 3% точек). Для сравнения, за минувший год офисы чаще закрывались, чем открывались: в целом 9% против 7%. Среди недавних премьер – новые отделения «Восточного экспресс банка» на Московском проспекте и «Россельхозбанка» на Каменноостровском пр.

Обычно в собственности у организаций находится центральный офис, в аренде – помещения филиалов. Как правило, опустевшие банковские конторы занимают коллеги, пусть и с задержкой. В некоторых случаях происходит рокировка: финансисты переезжают с одного места на другое. Традиционно договоры аренды заключаются не менее чем на 3-5 лет. Средний диапазон ставок достаточно стабилен и варьируется от 750 до 1500 рублей за «квадрат» в месяц, максимальный ценник – не более 2700 рублей. Чем дальше от серьезных пешеходных потоков, тем ниже арендная плата, которую готовы платить банки.

Банкиры стараются сохранить за собой наиболее активно посещаемые клиентами объекты. И даже если с такого места съезжают, оно долго не пустует в отличие от более «тихих» адресов, которые часто занимают магазины и рестораны. В самом выгодном положении по условиям аренды остаются отделения, расположенные в зоне пешеходной проходимости, но не очень близко к ст. метро.

Доп.офисы предпочитают обустраивать в универсальных помещениях, где зачастую укреплены только сейфовые хранилища. Встройки площадью 80-150 кв.м – на один операционный зал; 180-250 кв.м – на два зала. Выбор площади во многом зависит от объема предлагаемых банковских услуг.

Специфика бизнеса требует соблюдения довольно жестких параметров. Размер площадей зависит от функционального назначения: самые большие – головные офисы, под которые запрашивают 2000-3000 кв.м; для банкоматов и расчетного центра нужно 20-60 «квадратов». Большинство подразделений может размещаться на первых этажах зданий площадью от 100 до 400 кв.м (отдельный вход с улицы обязателен). Допустимые нагрузки на перекрытия при этом должны быть не менее 500 кг на кв.м. Обязателен индивидуальный въезд для инкассаторских машин и бокс для разгрузки.

Банковские отделения оборудуются специальным хранилищем для ценностей, кассовым узлом с защитой на окнах, бронированными дверями и усиленными стенами. Дополнительная специфика: повышенные требования к охранным системам, мощная система вентиляции и дымоудаления, а также бесперебойное электропитание (не менее 40 кВт и резервные источники).

Основным спросом пользуются помещения под доп. офисы с максимально открытой планировкой, где можно разместить один или два операционных зала, сейфовые комнаты и технические отсеки.

Как отмечают в Knight Frank St Petersburg, помещения площадью 350-400 кв.м банки берут под комплексное обслуживание нескольких групп клиентов: ипотечный центр, обслуживание VIP-клиентов и обслуживание физ.лиц. Если точка рассчитана только на обслуживание граждан, самый популярный запрос – 150-200 кв.м. Ранее в ходу были более просторные объекты – до 250 кв.м, но с развитием платежных сервисов в режиме онлайн поток клиентов в операционных залах снизился. Как правило, при выборе места банки ориентируются на предпочтения собственной клиентуры. Офисы, которые работают с представителями бизнеса или рассчитаны на обслуживание туристов, преимущественно располагаются в центре Петербурга, отделения для обслуживания горожан – в спальных районах.

 

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Анна Лапченко, руководитель проектов торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg:

- В результате программ оптимизации и отзыва лицензии у нескольких организаций на рынке имеется достаточное количество вакантных банковских помещений. А новые точки открывают в основном только стабильные банки с устойчивыми финансовыми результатами. За прошедшие пару лет наибольшую активность на петербургском рынке проявлял лишь Сбербанк, который был занят оптимизацией занимаемых площадей: закрывал нерентабельные подразделения и открывал новые в топовых местах.

Ставки практически не изменились, как и сроки экспозиции. В случае закрытия какого-либо отделения наиболее ликвидные объекты поначалу сдаются по максимальным ставкам, но если помещение вакантно более полугода (что теперь снова не редкость), собственники готовы идти на уступки и давать скидки арендаторам других профилей.

Хотя использовать такое помещение под какую-либо другую функцию из-за демонтажа конструкций достаточно сложно. Поэтому в первую очередь собственники ждут прихода других финансистов, однако банков все же уходит больше, чем может зайти на площадки. Еще одна особенность: если помещение освободилось в результате программы оптимизации, значит, банк посчитал этот офис менее рентабельным, чем другие.

У нас уже есть примеры, когда бывшие банковские помещения смотрят компании иных профилей, и собственники готовы предоставлять большой льготный период на ремонт и сделать зачет вложений, чтобы новому арендатору было рентабельно демонтировать все сложные банковские конструкции и разместить там свой бизнес. Такие объекты готовы брать в первую очередь представители общепита и магазины премиальных продуктов.

Юлия Ситникова, координатор отдела офисной недвижимости компании Maris | CBRE:

- Спрос на помещения для банков сохраняется на уровне 2016 года. В связи с волной отзыва лицензий такие объекты стабильно появляются на рынке. Неизменной остается и ротация арендаторов: одни отделения сокращают, другие открывают. Как правило, банкиры подыскивают уже оборудованные офисы со специфическим оснащением: кассы, депозитарные ячейки, сейфовое хранилище и т.д. Демонтаж всего банковского оборудования – это большие затраты, которые на данный момент арендодатель вынужден брать на себя. Поэтому собственники таких помещений надеются вновь сдать их такому же арендатору. Доп.офисы открываются преимущественно во встройках, а также на первых этажах бизнес-центров с хорошей транспортной доступностью. Арендные ставки варьируются в среднем от 750 до 2000 руб. за кв.м, в зависимости от расположения объекта и его площади.

Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:

- В целом динамика банковского сектора по отношению к докризисному периоду ниже, так как игроков стало меньше. Причиной тому стали более жесткие требования ЦБ и отзыв лицензий. Зато крупные банки (Сбербанк, ВТБ 24 и другие) стали более активны. Они открывают дополнительные офисы площадью в среднем по 300-400 кв.м.

До 2015 года большая часть банковских помещений успешно пересдавались. И, если место было более-менее привлекательным, то срок экспозиции составлял не более месяца. Сейчас требования в финансовом секторе усложнились, так что далеко не все объекты, даже ранее занятые банками, подходят. Например, по нашим данным, Райффайзенбанк не открывает теперь офисы на первых этажах жилых домов. По этой же причине его офис переехал с Невского, 101 в МФЦ «Олимпик Плаза». А на ул. Жуковского бывшее помещение банка «Александровский» также не привлекло банковские структуры, так как оно находится в цоколе жилого дома. И после длительного ремонта там скоро должно открыться заведение общепита.

Андрей Бурунов, заместитель руководителя отдела офисной недвижимости East Real:

- Арендуемые банками площади находятся в диапазоне 300-600 кв.м (в случае если это головной офис банка), и от 100 до 200 кв.м, если это дополнительные подразделения. При выборе помещения самым важным фактором становится месторасположение. Головные офисы всегда открываются максимально близко к центру, в местах с высоким трафиком и возможностью размещения рекламной вывески. Обязательно нужно предусмотреть место для парковки (а если это VIP отделение, требуется подземный паркинг). Безусловно, в первую очередь рассматриваются помещения, уже оборудованные под банк.

Юлия Корчемная, руководитель направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге:

- Стоит отметить, что на основных торговых улицах Петербурга банки придерживаются точечного развития и предпочитают арендовать площади, которые ранее занимали арендаторы того же профиля. В то же время помещения, которые прежде занимали банковские отделения, находят себе арендаторов и в других сферах. В частности, в бывших помещениях Райффайзенбанка на Невском и Загородном проспектах в дальнейшем открывались заведения общепита. Интересный пример: открытие в будущем нового отделения Citibank в бизнес-центре Fort Tower на Московском проспекте. Банк был заинтересован в аренде нового помещения и предъявлял высокие требования к техническим характеристикам объекта.

Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate:

- Банки были активны и в 2016 году, не замедляют темпы и сейчас. Например, Райффайзенбанк не так давно открыл два новых отделения на севере и на юго-западе Петербурга, и в планах у него – как минимум еще два. «Сити Банк» начнет работать в новом БЦ «Форт Тауэр». В прошлом году «Банк Югра» арендовал офис в деловом квартале «Невская Ратуша». Там же планирует открыться ВТБ24 в ближайшее время. В то же время некоторые банки сокращают присутствие, закрывая точки, например, Сбербанк.

В разных банках практикуется разная политика: кто-то уже устал арендовать старые встроенные помещения и смотрит только новые БЦ; другие, понимая, что в данных локациях нет хороших объектов, берут встройки, ремонтируют их и лицензируют под себя. В основном рассматриваются помещения под отделения площадью порядка 150-250 метров. В некоторых случаях ставки могут доходить до 10000 рублей за кв.м в месяц, включая КУ и НДС. Есть случаи и покупки встроенных помещений площадью до 200 метров.

Юлия Михеева, komned.ru
KOMNED.RU

Поделиться:

Обзоры и аналитика

| STREET-RETAIL |

Невский проспект, и в особенности часть Старо-Невского, остаются основными зонами размещения объектов luxury. А вот коммерческие помещения на Большой Конюшенной улице и Большом проспекте П.С. в большей степени привлекают ритейлеров премиального сегмента. «Коммерческая недвижимость» пригляделась к миру роскоши на трех главных респектабельных магистралях Петербурга.

| ЛОКАЦИЯ |

Садовая улица представляет собой торговую магистраль, на которой расположены объекты культурного наследия и большой объем коммерческих площадей. Местный стрит-ритейл пользуется постоянным спросом у самых разных групп арендаторов. «Коммерческая недвижимость» посмотрела, как сегодня обстоят дела у коммерсантов в этом торговом коридоре.

| КОНЪЮНКТУРА |

В Петербург хлебобулочные изделия реализует свыше 1000 пекарен. Наибольший объем продукции, безусловно, выпускают крупные предприятия – «Фацер», «Каравай», «Дарница» и «Петрохлеб». Доля малых пекарен на рынке составляет порядка 10%, и бум открытий таких точек похоже уже миновал. 

| ЛОКАЦИЯ |

Лиговский проспект имеет, возможно, наибольший диапазон разброса ставок на торговые помещения среди всех магистралей Петербурга. Спрос на местные офисы и склады – стабильный. В целом Лиговка обладает значительным потенциалом для развития, но из-за кризиса интерес к этому торговому коридору у ритейлеров несколько снизился.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Сфера детского досуга за последние годы заметно изменилась. Появились новые форматы и сетевые операторы. Собственники торговых центров охотно открывают детские игротеки. «Коммерческая недвижимость» изучила, каким еще потенциалом обладает рынок детских развлечений в Петербурге. 

| STREET-RETAIL |

С начала года рынок объектов стрит-ритейла демонстрирует достаточную активность. Повсеместно открываются новые магазины, заведения общепита и сферы услуг. Спрос на помещения сохраняется как в центре Петербурга, так и в новых жилых кварталах на окраинах. "Коммерческая недвижимость" подводит итоги первого квартала на рынке стрит-ритейла.

| STREET-RETAIL |

Сегмент стрит-ритейла характеризуется стабильным спросом и постепенным ростом арендных ставок. Активнее всего развивается сектор общепита, в особенности стрит-фуд. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги года на рынке петербургских встроек.

| ИНВЕСТИЦИИ |

Инвестиционных сделок на рынке недвижимости и готового бизнеса по-прежнему немного. Крупные транзакции происходят в основном в московском регионе. Количество выставленных на продажу предприятий, особенно в сфере торговли, продолжает расти. «Коммерческая недвижимость» узнала подробнее о немногочисленных прошедших сделках на петербургском рынке.

| ЛОКАЦИЯ |

К началу ноября благоустройство Сенной площади будет завершено. Все ларьки и торговые павильоны уже убраны. Похоже, торговому «шанхаю» здесь более не бывать. «Коммерческая недвижимость» решила узнать о перспективах ритейла в районе обновленной Сенной, активизировавшихся арендаторах и влиянии прошедшей зачистки на ставки аренды для встроенных помещениях на первых этажах домов.

| STREET-RETAIL |

Третий квартал в сегменте стрит-ритейла традиционно остается наименее оживленным. И в этом году спрос на помещения не преподнес каких-либо сюрпризов или новых трендов. Встройкой интересуются, как правило, продуктовые магазины и заведения общепита демократического формата. Средний диапазон ставок аренды в спальных районах остался на уровне первого полугодия. А вот объекты в основных торговых коридорах начали дорожать, что привело к некоторому оттоку арендаторов с насиженных мест.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Торговые центры ищут новые способы привлечь покупателей за счет увеличения доли различных видов досуга. Продолжающее падение спроса вынуждает собственников пересматривать условия контрактов и снижать ставки аренды, предлагая площади малодоходным проектам – культурно-образовательным пространствам и развлекательным центрам. «Коммерческая недвижимость» выяснила, какие форматы сегменты edutainment наиболее популярны в Петербурге и на каких условиях они работают в торговых комплексах.

| МАГАЗИНЫ |

Продуктовый сегмент петербургского ритейла работает в условиях высокой конкуренции, но при этом остается одним из самых активных на рынке торговой недвижимости. «Коммерческая недвижимость» узнала, как обстоят дела у основных игроков рынка и какие помещения они предпочитают. 

| ЛОКАЦИЯ |

Инвестиционная привлекательность Невского проспекта остается неизменно высокой, несмотря на экономические перипетии. Это по-прежнему основной и самый проходной торговый коридор Петербурга — во многом благодаря массовым туристическим потокам, ввиду близости к главным достопримечательностям города.

| ЛОКАЦИЯ |

Встроенные помещения в 5–10 минутах ходьбы от станций метрополитена традиционно пользуются высоким спросом, доля незанятых объектов находится в пределах статистической погрешности. Метро остается основным видом транспорта для горожан, поэтому высокая интенсивность пешеходных потоков вблизи оживленных станций — залог успешной работы торговых операторов.

| ОБЩЕПИТ |

Популярность мини-пекарен в Петербурге растет как среди покупателей хлеба и выпечки, так и среди стартаперов, которых привлекает, на первый взгляд, достаточно низкая себестоимость проектов. Согласно серверу 2gis, хлебобулочные изделия петербуржцам сегодня предлагают около 1000 пекарен. Мы узнали, сколько стоит открыть собственную булочную и какие помещения интересуют "хлебных" арендаторов.

| ОФИСЫ |

В Петербурге сегодня насчитывается более 20 коворкингов. Сегмент пусть и медленно, но становится полноправным игроком рынка недвижимости. Еще недавно о нем говорили как об экзотическом, забавном, креативном, но несерьезном для крупного бизнеса формате. Однако уже сегодня снисходительное отношение неуместно, говорят отдельные эксперты. «Коммерческая недвижимость» разобралась в том, как устроены коммунальные офисы.

| МАГАЗИНЫ |

Ежегодно в Петербург открывается от 40 до 60 специализированных магазинов алкогольной продукции. На рынке действует около десятка крупных сетей, открывающих не только магазины, но и бары.

| ГОСТИНИЦЫ |

Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий создание мини-гостиниц в жилых помещениях. Мы решили разобраться, действительно ли он поставит крест на рынке хостелов. Выяснилось, что документ не исключит, но существенно осложнит их существование в жилых домах.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Петербургские игры Чемпионата мира по хоккею не приносят городу сверхприбылей, но достаточно разнообразили нынешний туристический поток. Гостиницы более-менее довольны загрузкой, продавцы сувениров заламывают цены, а самыми ходовыми алкогольными напитками остаются пиво и водка.

| ТОРГИ |

Помещение для бизнеса можно арендовать как у частных собственников, так и у города. Предложений от Смольного не так и много, зато стартовые цены на объекты выглядят весьма привлекательно. Для потенциальных арендаторов мы собрали данные о сделках, заключенных с Комитетом имущественных отношений по итогам аукционов, и узнали подробнее о процедуре торгов.

| STREET-RETAIL |

Во всех районах Петербурга по-прежнему активно открываются продуктовые магазины и заведения общепита. Наиболее востребованы у этих категорий арендаторов помещения площадью 250–400 кв.м. Среди закрытий стрит-ритейла выделяются банки, которые заняты оптимизацией и ликвидируют неэффективно работающие отделения. Спрос со стороны операторов fashion-сегмента остается сдержанным.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Прохождение квестов в реальности — сравнительно новый формат интерактивных развлечений. Этот год обещает быть не простым для квест-операторов. Возросшая конкуренция и снижающийся потребительский спрос требуют проявлять изобретательность и подталкивают к демпингу цен.

| ТЕНДЕНЦИИ |

Петербургский рынок коммерческой недвижимости мало изменился за минувший квартал. Многие собственники перешли на рублевые расчеты, арендаторы по-прежнему настаивают на дисконтах. Хотя наиболее привлекательные площади заняты, и найти помещение для бизнеса не так уж и просто.

| ОЦЕНКА |

Мы продолжаем собирать данные о помещениях и зданиях, выкупаемых у города арендаторами. В марте Комитет имущественных отношений опубликовал 21 распоряжение о приватизации объектов общей стоимостью более 1,15 млрд рублей. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| STREET-RETAIL |

Специализированный стрит-ритейл пока что слабо развит в Петербурге. За исключением улицы Рубинштейна остальные торговые коридоры достаточно условно могут быть отнесены к какой-либо спецификации. Мы решили узнать, какие тематические улицы есть в нашем городе, как на них повлиял кризис и сколько стоит аредовать здесь помещение. 

| МАГАЗИНЫ |

Петербургские бутики пока не сдаются под натиском кризиса. Конечно, об увеличении выручки речь не идет, но сегмент luxury в целом сохраняет свои позиции. Мы узнали, где в северной столице находятся самые дорогие магазины, как на рынок товаров и услуг для богатых повлиял кризис, а также зачем в ДЛТ набирают продавцов со знанием китайского языка.

| ЛОКАЦИЯ |

Средний проспект остался наиболее привлекательной торговой магистралью Васильевского острова даже после закрытия ст.м. «Василеостровская». Мы решили узнать, как на локальный рынок коммерческих помещений повлиял ремонт «подземки» и открывшийся вестибюль «Спортивной-2».

| ГОСТИНИЦЫ |

Все гостиницы, мини-отели и хостелы Петербурга, не прошедшие обязательную классификацию к 1 июля, будут закрыты. На сегодня соответствие «звездам» подтвердила лишь пятая часть крупных отелей города и около 30% малых средств размещения.

| ПРАВИЛА ИГРЫ |

Приватизация арендуемых помещений — один из наиболее острых вопросов во взаимоотношениях Смольного с малым бизнесом. За годы действия 159-ФЗ количество споров о цене выкупаемой недвижимости не сократилось. Чтобы внести некоторую ясность и отследить ценообразование этих объектов, «Коммерческая недвижимость» будет ежемесячно публиковать данные о стоимости помещений и зданий, выкупаемых у города. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

Островки — это небольшие киоски, открытые секции и прилавки, заполняющие небольшие площади в зонах прохода и общественных пространствах торговых центров. Именно сюда зачастую приходят начинающие бизнесмены: вложения в точку небольшие, при этом встать можно на проходном месте.

| ОФИСЫ |

В условиях кризиса на офисном рынке увеличивается количество переездов: арендаторы меняют помещения на более качественные или те, что подешевле. Пытаясь сократить расходы, некоторые компании отказываются от посреднических услуг. Мы решили разобраться: есть ли в этой экономии смысл и о чем можно договориться с собственниками напрямую, без профессиональных брокеров?

| АКТУАЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ |

Апраксин Двор, который не меняется вот уже десятки лет, недавно опять попал на первые полосы деловой прессы. Мы решили разобраться в планах города на территорию исторического рынка в самом центре Петербурга и узнать, что именно предлагают властям инвесторы. Выяснилось, что реконструировать Апраксин Двор будут методом колхоза. Городские власти так и не смогли найти одного инвестора, который взялся бы за многострадальный проект.

| КОНЪЮНКТУРА |

Традиционные уличные форматы готовки и продажи недорогой еды, популярные во всем мире, – лоток, фургон и киоск или модульный павильон. Все они имеют большие трудности с размещением в Петербурге. Мы выяснили, как сегодня развивается стрит-фуд на стационарных площадках и в заведениях «на колесах» (в автолавках и фуд-траках), которые пользуются особенной популярностью на ярмарках, концертах и праздниках.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В 2015 году арендаторы приватизировали 269 объектов нежилого фонда. Это вдвое меньше показателей 2014-го и прогноза чиновников на 2016-й. Средняя цена помещений выросла за прошлый год примерно на 20%. О том, какие объекты продолжают пользоваться спросом, «КН» рассказали в Фонде имущества Петербурга.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В Петербурге представлено около трех десятков дилеров по продаже автомобилей, работает более 150 салонов. Количество точек сократилось с начала десятилетия примерно на 40%. Мы решили узнать, что сейчас происходит на рынке автонедвижимости, и как падение спроса на машины сказалось на ценах и и использовании автосалонов.


вход в личный кабинет    Регистрация
Логин
Пароль Забыли пароль?