Земля
Площадь: 48400 м2
Цена: 350 000 000 р.
Магазин
Площадь: 468 м2
Цена: Договорная
Окупаемость меньше 100 месяцев.
Универсальное
Площадь: 70 м2
Цена: 2 750 000 р.
Теплое и Сухое помещение, в Элитном Доме
Помещение в новостройке
Площадь: 80 м2
Цена: 9 249 200 р.
115 615р.за кв.м., при условии 100% оплаты в течение 5 банковских дней


03.05     | ГОСТИНИЦЫ |

Добро пожаловать или вход воспрещен: хостелы Петербурга в преддверии высокого сезона

Рынок объектов малого гостеприимства и хостелов переживает сложный период. Спрос на услугу есть. В этом формате представлено достаточное количество ярких проектов. Однако законодательные моменты по-прежнему не урегулированы. «Коммерческая недвижимость» выяснила, как обстоят дела у петербургских хостельеров.

В Петербурге работает порядка 1200 малых отелей с номерным фондом не менее 8400 номеров. В общей сложности они могут разместить около 15 000 гостей. Помимо того представлено не менее 340 хостелов (свыше 10 000 мест) и более 1200 сервисных апартаментов, где единовременно могут проживать почти 4000 человек. До 80% петербургских объектов малого гостеприимства расположено в жилом фонде.

Средняя загрузка хостелов в сезон составляет около 85%. Общее количество мест зависит напрямую от площади и может варьироваться от 5 до 170: как правило, комнаты рассчитаны на 4-15 человек, некоторые сделаны двухместными. Большинство хостелов вмещает по 4–8 номеров. Цена за койко-место – от 300 до 1000 рублей за ночь. По оценкам экспертов, каждый второй-третий хостел закрывается, не проработав на рынке и более полутора лет.

Есть, впрочем, и примеры успеха даже на международном уровне. В начале этого года бутик-хостел Soul Kitchen на наб. реки Мойки, 62/2 был признан лучшим в мире по версии портала бронирования жилья Hostelworld. Он получил премию Hoscar, которой награждают на основе экспертной оценки и отзывов постояльцев о хостелах, оставленных в Интернете. Хостел работает с 2012-го. В нем – 19 номеров, максимальное количество мест – 75. Стоимость проживания – от 827 до 5664 рублей в сутки.

Ситуация с законодательством в этом сегменте до сих пор не разрешена. Сейчас значительная часть индустрии гостеприимства работает в «серой» или даже «черной» сфере. Напомним, что с сентября 2015 года в Госдуме обсуждаются поправки в Жилищный кодекс, которые в том числе запретят отелям работать в жилых помещениях. Компромиссное решение пока не найдено, хотя на обсуждение депутатов внесен ряд альтернативных законопроектов.

Тем временем по искам прокураторы районные суды закрывают некоторые мини-отели и хостелы, ссылаясь как раз на то, что они размещены в помещениях, не переведенных в нежилой фонд (в Петербурге, заметим, процедура перевода фактически заморожена вот уже несколько лет). Так, в феврале закрылся довольно популярный среди туристов хостел Bagel, который с 2015 года работал в Саперном пер., 8. Иск подала прокуратура, которая отреагировала на коллективную жалобу жильцов дома.

Город готов передавать на торгах в долгосрочную аренду нежилые помещения специально под малые гостиницы и хостелы. Первая двадцатка адресов уже сформирована: в том числе, на Невском и Литейном проспекте, Васильевском острове, Петроградской стороне. Все они находятся в зданиях, где не живут люди. Самый дорогой лот – встройка размером 323 кв.м на первом и втором этажах дома на Невском, 87/2. Ее выставят примерно за 6 млн рублей (сумма годовой арендной платы). Даты торгов пока не назначены, но чиновники обещают провести их в ближайшее время.

По оценкам экспертов, обустройство такого объекта может потребовать от пяти до восьми месяцев. Так что даже в случае успешных торгов новые отели в лучшем случае выйдут на рынок только к новогодним праздникам. При этом владельцы действующих хостелов считают, что вряд ли кто из них смог бы потянуть такую аренду, когда ставка выходит свыше 1500 руб./кв.м в месяц.

 

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Яна Окунева, президент Межрегионального объединения развития индустрии хостелов:

- Этот сезон рынок хостелов встречает, как того и требует федеральный закон о подготовке и проведению Чемпионата мира по футболу. Цивилизованные хостелы получили свидетельство о присвоении категории «без звезд» и тем самым могут официально подтвердить качество своих услуг.

Если говорить о поправках в законодательство, то пока рынок находится в подвешенном состоянии. В апреле премьер-министр Дмитрий Медведев поручил дополнительно проработать вопрос использования жилых помещений в домах под гостиницы. Надеемся, что разум победит, и правительство не допустит, чтобы рынок ушел в тень. Работать мы настроены серьезно и эффективно.

Могу подтвердить, что некачественные средства размещения, работающие под видом хостелов и отелей, по-прежнему портят имидж и рейтинг тех объектов, что прошли классификацию. Необходимо срочно разрабатывать системные меры регулирования. 

Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL:

- Сегмент недорогого временного размещения привлекает внимание многих девелоперов и инвесторов. Хостел, как одна из форм, дает возможность быстро и бюджетно выйти на этот рынок. Требования к размерам помещений невелики, а техническое оснащение проще, чем у гостиниц. Поэтому хостелы зачастую используют как средство диверсификации площадей в разных объектах. Для классических гостиниц хостелы конкурентами не являются, так как потоки гостей практически не пересекаются, за исключением, возможно, только в самом нижнем сегменте – эконом.

Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate:

- На данный момент хостелы – один из самых востребованных форматов в сегменте гостиничного бизнеса, поскольку имеет быстрый период окупаемости, порядка 5-6 лет. В том числе инвесторы рассматривают отдельно стоящие здания от 1000 до 3000 кв.м. Бывают случаи покупки, но чаще их арендуют. Стоит, правда, понимать, что мы говорим не про те проекты, где сделан дешевый ремонт и поставлены двухъярусные кровати, а про хостелы, которые по уровню оснащения ничем не уступают трехзвездочным гостиницам.

Главное отличие таких объектов от гостиниц – проведение различных тематических мероприятий и возможность аренды совместного номера с другими проживающими. Кроме этого хостелы могут входить в состав офисных центров, театральных студий, на первых этажах часто работают заведения общепита. Сегодня таких проектов много. Так, недавно мы работали со зданием площадью порядка 5000 кв.м на Гражданской ул., 13-15. В итоге собственник создал там хостел и арт-пространство: на территории имеется кафе, театр, зоны для бизнеса и различных тематических мероприятий. Такие форматы востребованы.

Анна Панова, эксперт по гостиничной недвижимости Rusland SP:

- Если мы посмотрим на рынок Европы, то там сегмент хостелов – это качественная гостиничная недвижимость. Средняя площадь объектов – от 4000 до 6000 кв.м. И многие из них находятся в управлении сетевых брендов – Meininger, Generator, Wombats, Euro hostels. К тому же ряд международных гостиничных операторов также осваивают эту нишу. Так, например, Accor выводит на рынок новый бренд Joe&Joe, ориентированный на поколение Y: форматом предусмотрен хостел, обычные гостиничные номера, зоны коворкинга и апартаменты. Рынок хостелов Петербурга представлен в основном объектами малого формата гостеприимства. Из новых проектов следует отметить выход на рынок компании Meininger Hotels, которая планирует открыть хостел на 158 номеров в проекте «Никольские ряды». Это будет первый хостел в России под управлением международного оператора.

Елена Тищенко, зам. руководителя отдела исследований рынка компании Maris | CBRE:

- Спрос на хостелы остается на стабильно высоком уровне, а их заполняемость в среднем выше, чем в гостиницах сегмента три звезды. Количество непритязательных туристов по-прежнему достаточно велико. А это значит, что хостелы остаются одним из перспективных направлений в гостиничном бизнесе.

Стоимость размещения начинается от 300 рублей за место в сутки. Средний уровень цен – около 600-650 рублей за место в сутки в 6-8 местном номере. Для сравнения: стандартное размещение в трехзвездочном отеле обойдется от 3000 рублей за номер. Основные конкуренты – мини-отели и квартиры, сдаваемые в аренду посуточно. Собственники хостелов, как правило, частные лица. Профессиональных инвесторов в этом бизнесе мало. Самый примечательный проект в перспективе – хостел Meininger Hotels, который появится в здании Никольского рынка на Садовой улице вместе с трехзвездочным отелем Holiday Inn.

Илья Андреев, вице-президент Becar Asset Management Group:

- Как объекты коммерческой недвижимости в листингах предложения хостелы пока отсутствуют по нескольким причинам. Во-первых, они очень маленькие и возникают спонтанно. Во-вторых, чаще всего подобные проекты создаются с множеством серьезных нарушений, связанных с размещением в жилых домах. Либо можно обнаружить большое количество незаконных перепланировок.

Реконцепции таких проектов не встречал. Но периодически появляются новые достойные варианты.К сожалению, сейчас в гостиничном сегменте есть ряд требований, которые соблюсти в полном объеме практически невозможно. Люди делают подобные проекты на свой страх и риск. И надо понимать, что продать их будет крайне сложно. Покупатель хочет получить действующий бизнес без проблем и нюансов.

Потенциал данного сегмента в Петербурге весьма велик. Рынок еще далеко не насыщен предложением: сейчас у нас большое количество хостелов низкого качества, а проектов европейского уровня или сетевых проектов практически нет. Во всем мире хостелы – это полноценный сегмент гостиничной индустрии, ориентированный на временное размещение и экономный туризм. При этом стандарты для хостелов ниже, чем у гостиниц категории три звезды. Поэтому в целом они с ними не конкурируют. 

Юлия Михеева, komned.ru
KOMNED.RU

Поделиться:

Обзоры и аналитика

| ЛОКАЦИЯ |

Лиговский проспект имеет, возможно, наибольший диапазон разброса ставок на торговые помещения среди всех магистралей Петербурга. Спрос на местные офисы и склады – стабильный. В целом Лиговка обладает значительным потенциалом для развития, но из-за кризиса интерес к этому торговому коридору у ритейлеров несколько снизился.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Сфера детского досуга за последние годы заметно изменилась. Появились новые форматы и сетевые операторы. Собственники торговых центров охотно открывают детские игротеки. «Коммерческая недвижимость» изучила, каким еще потенциалом обладает рынок детских развлечений в Петербурге. 

| STREET-RETAIL |

С начала года рынок объектов стрит-ритейла демонстрирует достаточную активность. Повсеместно открываются новые магазины, заведения общепита и сферы услуг. Спрос на помещения сохраняется как в центре Петербурга, так и в новых жилых кварталах на окраинах. "Коммерческая недвижимость" подводит итоги первого квартала на рынке стрит-ритейла.

| STREET-RETAIL |

Сегмент стрит-ритейла характеризуется стабильным спросом и постепенным ростом арендных ставок. Активнее всего развивается сектор общепита, в особенности стрит-фуд. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги года на рынке петербургских встроек.

| ИНВЕСТИЦИИ |

Инвестиционных сделок на рынке недвижимости и готового бизнеса по-прежнему немного. Крупные транзакции происходят в основном в московском регионе. Количество выставленных на продажу предприятий, особенно в сфере торговли, продолжает расти. «Коммерческая недвижимость» узнала подробнее о немногочисленных прошедших сделках на петербургском рынке.

| ЛОКАЦИЯ |

К началу ноября благоустройство Сенной площади будет завершено. Все ларьки и торговые павильоны уже убраны. Похоже, торговому «шанхаю» здесь более не бывать. «Коммерческая недвижимость» решила узнать о перспективах ритейла в районе обновленной Сенной, активизировавшихся арендаторах и влиянии прошедшей зачистки на ставки аренды для встроенных помещениях на первых этажах домов.

| STREET-RETAIL |

Третий квартал в сегменте стрит-ритейла традиционно остается наименее оживленным. И в этом году спрос на помещения не преподнес каких-либо сюрпризов или новых трендов. Встройкой интересуются, как правило, продуктовые магазины и заведения общепита демократического формата. Средний диапазон ставок аренды в спальных районах остался на уровне первого полугодия. А вот объекты в основных торговых коридорах начали дорожать, что привело к некоторому оттоку арендаторов с насиженных мест.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Торговые центры ищут новые способы привлечь покупателей за счет увеличения доли различных видов досуга. Продолжающее падение спроса вынуждает собственников пересматривать условия контрактов и снижать ставки аренды, предлагая площади малодоходным проектам – культурно-образовательным пространствам и развлекательным центрам. «Коммерческая недвижимость» выяснила, какие форматы сегменты edutainment наиболее популярны в Петербурге и на каких условиях они работают в торговых комплексах.

| МАГАЗИНЫ |

Продуктовый сегмент петербургского ритейла работает в условиях высокой конкуренции, но при этом остается одним из самых активных на рынке торговой недвижимости. «Коммерческая недвижимость» узнала, как обстоят дела у основных игроков рынка и какие помещения они предпочитают. 

| ЛОКАЦИЯ |

Инвестиционная привлекательность Невского проспекта остается неизменно высокой, несмотря на экономические перипетии. Это по-прежнему основной и самый проходной торговый коридор Петербурга — во многом благодаря массовым туристическим потокам, ввиду близости к главным достопримечательностям города.

| ЛОКАЦИЯ |

Встроенные помещения в 5–10 минутах ходьбы от станций метрополитена традиционно пользуются высоким спросом, доля незанятых объектов находится в пределах статистической погрешности. Метро остается основным видом транспорта для горожан, поэтому высокая интенсивность пешеходных потоков вблизи оживленных станций — залог успешной работы торговых операторов.

| ОБЩЕПИТ |

Популярность мини-пекарен в Петербурге растет как среди покупателей хлеба и выпечки, так и среди стартаперов, которых привлекает, на первый взгляд, достаточно низкая себестоимость проектов. Согласно серверу 2gis, хлебобулочные изделия петербуржцам сегодня предлагают около 1000 пекарен. Мы узнали, сколько стоит открыть собственную булочную и какие помещения интересуют "хлебных" арендаторов.

| ОФИСЫ |

В Петербурге сегодня насчитывается более 20 коворкингов. Сегмент пусть и медленно, но становится полноправным игроком рынка недвижимости. Еще недавно о нем говорили как об экзотическом, забавном, креативном, но несерьезном для крупного бизнеса формате. Однако уже сегодня снисходительное отношение неуместно, говорят отдельные эксперты. «Коммерческая недвижимость» разобралась в том, как устроены коммунальные офисы.

| МАГАЗИНЫ |

Ежегодно в Петербург открывается от 40 до 60 специализированных магазинов алкогольной продукции. На рынке действует около десятка крупных сетей, открывающих не только магазины, но и бары.

| ГОСТИНИЦЫ |

Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий создание мини-гостиниц в жилых помещениях. Мы решили разобраться, действительно ли он поставит крест на рынке хостелов. Выяснилось, что документ не исключит, но существенно осложнит их существование в жилых домах.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Петербургские игры Чемпионата мира по хоккею не приносят городу сверхприбылей, но достаточно разнообразили нынешний туристический поток. Гостиницы более-менее довольны загрузкой, продавцы сувениров заламывают цены, а самыми ходовыми алкогольными напитками остаются пиво и водка.

| ТОРГИ |

Помещение для бизнеса можно арендовать как у частных собственников, так и у города. Предложений от Смольного не так и много, зато стартовые цены на объекты выглядят весьма привлекательно. Для потенциальных арендаторов мы собрали данные о сделках, заключенных с Комитетом имущественных отношений по итогам аукционов, и узнали подробнее о процедуре торгов.

| STREET-RETAIL |

Во всех районах Петербурга по-прежнему активно открываются продуктовые магазины и заведения общепита. Наиболее востребованы у этих категорий арендаторов помещения площадью 250–400 кв.м. Среди закрытий стрит-ритейла выделяются банки, которые заняты оптимизацией и ликвидируют неэффективно работающие отделения. Спрос со стороны операторов fashion-сегмента остается сдержанным.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Прохождение квестов в реальности — сравнительно новый формат интерактивных развлечений. Этот год обещает быть не простым для квест-операторов. Возросшая конкуренция и снижающийся потребительский спрос требуют проявлять изобретательность и подталкивают к демпингу цен.

| ТЕНДЕНЦИИ |

Петербургский рынок коммерческой недвижимости мало изменился за минувший квартал. Многие собственники перешли на рублевые расчеты, арендаторы по-прежнему настаивают на дисконтах. Хотя наиболее привлекательные площади заняты, и найти помещение для бизнеса не так уж и просто.

| ОЦЕНКА |

Мы продолжаем собирать данные о помещениях и зданиях, выкупаемых у города арендаторами. В марте Комитет имущественных отношений опубликовал 21 распоряжение о приватизации объектов общей стоимостью более 1,15 млрд рублей. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| STREET-RETAIL |

Специализированный стрит-ритейл пока что слабо развит в Петербурге. За исключением улицы Рубинштейна остальные торговые коридоры достаточно условно могут быть отнесены к какой-либо спецификации. Мы решили узнать, какие тематические улицы есть в нашем городе, как на них повлиял кризис и сколько стоит аредовать здесь помещение. 

| МАГАЗИНЫ |

Петербургские бутики пока не сдаются под натиском кризиса. Конечно, об увеличении выручки речь не идет, но сегмент luxury в целом сохраняет свои позиции. Мы узнали, где в северной столице находятся самые дорогие магазины, как на рынок товаров и услуг для богатых повлиял кризис, а также зачем в ДЛТ набирают продавцов со знанием китайского языка.

| ЛОКАЦИЯ |

Средний проспект остался наиболее привлекательной торговой магистралью Васильевского острова даже после закрытия ст.м. «Василеостровская». Мы решили узнать, как на локальный рынок коммерческих помещений повлиял ремонт «подземки» и открывшийся вестибюль «Спортивной-2».

| ГОСТИНИЦЫ |

Все гостиницы, мини-отели и хостелы Петербурга, не прошедшие обязательную классификацию к 1 июля, будут закрыты. На сегодня соответствие «звездам» подтвердила лишь пятая часть крупных отелей города и около 30% малых средств размещения.

| ПРАВИЛА ИГРЫ |

Приватизация арендуемых помещений — один из наиболее острых вопросов во взаимоотношениях Смольного с малым бизнесом. За годы действия 159-ФЗ количество споров о цене выкупаемой недвижимости не сократилось. Чтобы внести некоторую ясность и отследить ценообразование этих объектов, «Коммерческая недвижимость» будет ежемесячно публиковать данные о стоимости помещений и зданий, выкупаемых у города. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

Островки — это небольшие киоски, открытые секции и прилавки, заполняющие небольшие площади в зонах прохода и общественных пространствах торговых центров. Именно сюда зачастую приходят начинающие бизнесмены: вложения в точку небольшие, при этом встать можно на проходном месте.

| ОФИСЫ |

В условиях кризиса на офисном рынке увеличивается количество переездов: арендаторы меняют помещения на более качественные или те, что подешевле. Пытаясь сократить расходы, некоторые компании отказываются от посреднических услуг. Мы решили разобраться: есть ли в этой экономии смысл и о чем можно договориться с собственниками напрямую, без профессиональных брокеров?

| АКТУАЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ |

Апраксин Двор, который не меняется вот уже десятки лет, недавно опять попал на первые полосы деловой прессы. Мы решили разобраться в планах города на территорию исторического рынка в самом центре Петербурга и узнать, что именно предлагают властям инвесторы. Выяснилось, что реконструировать Апраксин Двор будут методом колхоза. Городские власти так и не смогли найти одного инвестора, который взялся бы за многострадальный проект.

| КОНЪЮНКТУРА |

Традиционные уличные форматы готовки и продажи недорогой еды, популярные во всем мире, – лоток, фургон и киоск или модульный павильон. Все они имеют большие трудности с размещением в Петербурге. Мы выяснили, как сегодня развивается стрит-фуд на стационарных площадках и в заведениях «на колесах» (в автолавках и фуд-траках), которые пользуются особенной популярностью на ярмарках, концертах и праздниках.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В 2015 году арендаторы приватизировали 269 объектов нежилого фонда. Это вдвое меньше показателей 2014-го и прогноза чиновников на 2016-й. Средняя цена помещений выросла за прошлый год примерно на 20%. О том, какие объекты продолжают пользоваться спросом, «КН» рассказали в Фонде имущества Петербурга.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В Петербурге представлено около трех десятков дилеров по продаже автомобилей, работает более 150 салонов. Количество точек сократилось с начала десятилетия примерно на 40%. Мы решили узнать, что сейчас происходит на рынке автонедвижимости, и как падение спроса на машины сказалось на ценах и и использовании автосалонов.


вход в личный кабинет    Регистрация
Логин
Пароль Забыли пароль?