Магазин
Площадь: 75 м2
Цена: 2 600 р. в мес. за м2
Аренда от собств., прямо у м.Московская, 1 эт, отд.вх, 15квт, витрины
Помещение в новостройке
Площадь: 80 м2
Цена: 10 655 976 р.
Панорамные витрины,smart-планировки в ЖК "Legenda Комендантского".


17.04     | ОФИСЫ |

Офисы дорожают: итоги рынка офисной недвижимости Петербурга за I квартал 2017 года

Среди клерков по-прежнему наиболее активны госкомпании сырьевого сектора и IT. Потенциальных арендаторов, как правило, интересуют офисные помещения высокого класса. Ставки аренды на объекты класса А несколько подросли. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги первого квартала на офисном рынке Петербурга.

Суммарный объем введенных за первый квартал качественных офисных площадей - 51 000 кв.м (данные Knight Frank St Petersburg). Сдано в эксплуатацию восемь бизнес-центров, среди которых наиболее крупные – «Полис» на Софийской улице и Graffiti на Кондратьевском пр. Наибольшее количество офисных объектов, пригодных для аренды, сконцентрировано в зоне влияния Московского проспекта. Объем вакансий там минимален.

Среди значимых факторов выбора офиса – место БЦ, наличие организованной парковки, а также доступность до ближайшей станции метро. Средний уровень арендных ставок – 1240 руб./кв.м в месяц (согласно запросам в Knight Frank).

Как отмечают в JLL, на данный момент спрос концентрируется в первую очередь на Центральном и Петроградском районах. При этом крупных свободных блоков там не имеется, поэтому компании рассматривают еще строящиеся объекты. В результате ставки аренды в новых проектах, которые будут введены до конца года, уже сейчас превышают текущие среднерыночные.

В среднем за квартал ставки аренды в классе А выросли на 2,3% – до 1637 руб./кв.м в месяц, в классе В – на 2,6% до 1166 рублей (включая НДС и эксплуатационные расходы).

Наибольший удорожание зафиксировано на Васильевском острове – в целом на 7,3% в классе А и на 7,6% в классе В. Такой существенный скачок, подчеркивают в JLL, наблюдается впервые с 2014 года, когда рынок расчетов был полностью переведен на рубли.

Средний срок аренды по заключаемым договорам составляет три года, менее часто – на пять и десять лет. Достаточно распространено условие, когда базовая ставка аренды в первый год контракта снижена, что компенсируется индексацией в последующие годы.

В качестве причин поиска нового объекта арендаторы чаще всего указывают улучшение условий работы, расширение действующего или открытие нового офиса, а также экономию на аренде. Самыми востребованными остаются площади от 200 до 500 кв.м. По-прежнему интересуют в первую очередь помещения с чистовой отделкой. Однако пользуется спросом и формат shell&core: в таких случаях отделкой занимается сам съемщик, но обязательно оговаривается последующая компенсация при расчете арендной ставки.

Средний уровень цен на рынке офисных встроек составляет 96 200 – 106 200 руб./кв.м. За последние три месяца ценники на такие объекты несколько уменьшились – на 3,7% (данные «АйБи ГРУПП»). Диапазон арендных ставок на встроенные конторы – от 730 до 830 руб./кв.м в месяц (в целом подросли за квартал на 6,2%).

Среди наиболее крупных сделок по продаже - покупка Raven Russia двух бизнес-центров общей площадью свыше 56 000 кв.м, Kellermann Center и Premium. Кроме того, на аукционе РАД был также приобретен БЦ «Система» на Выборгской набережной (8240 кв.м) за 544,7 млн рублей. Состоялась также сделка по покупке ПАО «Газпром» офисного центра на Невском пр., 58.

 По оценкам «АйБи ГРУПП», доля объектов во внешнем управлении на офисном рынке Петербурга составляет около 42-43% (и может еще подрасти до 50%), однако дальнейшие перспективы роста – туманные. 

Примеры бизнес-центров, введенных в Петербурге за I квартал 2017 г.

Название

Адрес

Класс

Арендная площадь, кв.м

БЦ Graffiti 

Кондратьевский пр., 15, кор.3

B

 14 000

БЦ Polis

Софийская ул., 6, кор. 7

B

 13 200

БЦ «Сенатор»

Большая Морская ул., 15

A

 4800

По данным Knight Frank St.Petersburg

 

Крупные сделки аренды офисов в I квартале 2017 г.

Арендатор

БЦ

Район Петербурга

Площадь офиса, кв.м

«Газпром переработка»

Renaissance Business Park

Выборгский

26 175

«Петер-Сервис»

«Смоленский»

Василеостровский

9300

Veeam Software

 Graffiti 

Калининский

3400 

«Астрософт»

ДЦ NEVKA

Выборгский

2300

Biocad

«Пассаж»

Центральный

2200

 

Баланс рынка офисной недвижимости Петербурга

 

По данным JLL

 

Арендные ставки на офисном рынке Петербурга

 

По данным JLL

 

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге:

- В среднем уровень вакантных площадей в Петербурге за первые три месяца снизился на 0,8% и составил 8,6%. Наибольшее падение произошло в классе В: там уровень вакансий не превышает 9,7%, в классе А – 5,9%. Уменьшению доли свободных площадей способствовал умеренный объем поглощения при небольшом вводе. Так, чистое поглощение офисной недвижимости составило 41 700 кв.м, что на 13% превышает средний показатель первых кварталов предыдущих пяти лет. Основной спрос по-прежнему формируют IT и добывающий секторы; также было закрыто несколько сделок с участием производственных компаний. Открытие центрального участка ЗСД привело к увеличению спроса на офисную недвижимость на Васильевском острове. По итогам первого квартала этот район города стал лидером по чистому поглощению. В результате уровень вакантных площадей там снизился до наименьшего значения с конца 2013 года – до 4,1%. Мы ожидаем продолжения роста арендных ставок и оживления девелоперской активности на острове. 

Елена Тищенко, зам. руководителя отдела исследований рынка недвижимости Maris | CBRE:

- По нашим оценкам, не менее 36% сделок по аренде приходится на IT сектор. Продолжают активный поиск офисных площадей компании нефтегазового сектора. Также отмечается активизация спроса со стороны фармацевтической и медицинской отраслей. По итогам квартала арендные ставки в классе А выросли на 1,4% по сравнению с декабрем 2016 года. Средневзвешенная запрашиваемая ставка в конце марта в офисных зданиях класса А составила 1740 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы. В классе В – 1145 рублей за кв.м, что сопоставимо с аналогичным показателем прошлого года. Наиболее востребованными являются офисы Центрального и Московского районов. Интерес потенциальных арендаторов в первую очередь ориентирован на небольшие помещения до 100 кв.м. Малый бизнес, арендующий конторы на условиях краткосрочной аренды, более мобилен и готов переехать в другое здание с целью снижения затрат на аренду.

Игорь Темнышев, директор департамента услуг для арендаторов Colliers International в Санкт-Петербурге:

- С конца прошлого года ставки аренды увеличились примерно на 2% и составили 1340 руб./кв.м в месяц для бизнес-центров класса А (без учета НДС) и 980 руб./кв. м для класса В. По итогам 2017 года мы ожидаем рост ставок на 5-7%, а некоторые объекты могут подорожать и на все 10%. Ликвидные помещения в бизнес-центрах с выгодными коммерческими условиями довольно быстро уходят из экспозиции. В условиях лимитированного предложения компании все чаще сталкиваются с трудностями в поиске подходящих помещений.

Вероника Чаканова, директор департамента офисной недвижимости East Real:

-Рынок офисной недвижимости преодолел кризисное состояние и готов продолжить рост. По итогу первого квартала безусловным лидером поглощения в Петербурге стал IT-сектор. И в перспективе текущего года эти компании, вероятно, будут сильным конкурентом нефтегазовой отрасли в поглощении качественных офисных площадей. По-прежнему в дефиците крупные блоки в высококлассных бизнес-центрах, расположенных в центре городе и Московском районе. В то же время благодаря открытию ЗСД дан толчок к децентрализации офисных зон. Ставки аренды в классе А демонстрируют позитивный тренд, варьируясь в диапазоне 1700-2100 руб./кв.м в месяц (включая НДС). Если же говорить об объектах класса В, особенно о тех, что отдалены от метро, конкуренция там высокая. Соответственно и цены там очень разные – от 700 до 1350 рублей.

Сергей Игонин, управляющий партнер холдинга «АйБи ГРУПП»:

- На этот год запланирован ввод 180 000 кв.м качественной офисной недвижимости (это примерно 70% от объемов 2016-го). Примерно 10% площадей там уже взято в аренду. При этом около половины из заявленного – проекты, по которым ранее переносились сроки ввода. Впрочем, сдача оставшихся объектов также не гарантирована вовремя. С начала года заявлено несколько новых проектов. Самый крупный – строительство второй очереди БЦ сети «Сенатор» на ул. Чапаева, 15 (22 000 кв.м). Большинство новых БЦ строится для конкретного арендатора, поэтому рынок предложения арендных площадей почти не пополняется. Интерес инвесторов постепенно смещается от центра города на периферию. При этом речь идет не только об объектах низкого класса, но и о престижных проектах. Средняя площадь планируемых и вводимых в эксплуатацию объектов продолжает уменьшаться. Чистое поглощение остается значительным и продолжает расти; в значительной степени оно происходит за счет сокращения вакантных площадей в уже существующих объектах. Среднегодовая величина заполняемости для бизнес-центров класса А составляет 96%, для класса В – 92%.

Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg:

- Как уже отмечалось, спрос в основном формируется за счет компаний, оперирующих в сфере IT и телекоммуникаций. Их доля в общем объеме сделок за первый квартал составила 44%. В структуре сделок с начала года лидировал Василеостровский район. До конца года, согласно заявленным девелоперами планам, ожидается к вводу в эксплуатацию 22 офисных центра (включая последующие очереди действующих объектов). Из них десять предназначены для собственных нужд компаний или для продажи. Суммарно на рынок аренды может выйти около 92 000 кв.м арендных офисных площадей. Однако мы не исключаем переноса сроков для ряда проектов. 

Юлия Михеева, komned.ru
KOMNED.RU

Поделиться:

Обзоры и аналитика

| НОВОСТРОЙКА |

Продажи коммерческих помещений в новостройках растут у всех застройщиков. Активность покупателей очень высока, они готовы рассматривать практически любые объекты во всех локациях. "Коммерческая недвижимость" подводит итоги полугодия на рынке стрит-ритейла городских новостроек.

| КОНЪЮНКТУРА |

В Петербург хлебобулочные изделия реализует свыше 1000 пекарен. Наибольший объем продукции, безусловно, выпускают крупные предприятия – «Фацер», «Каравай», «Дарница» и «Петрохлеб». Доля малых пекарен на рынке составляет порядка 10%, и бум открытий таких точек похоже уже миновал. 

| ЛОКАЦИЯ |

Лиговский проспект имеет, возможно, наибольший диапазон разброса ставок на торговые помещения среди всех магистралей Петербурга. Спрос на местные офисы и склады – стабильный. В целом Лиговка обладает значительным потенциалом для развития, но из-за кризиса интерес к этому торговому коридору у ритейлеров несколько снизился.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Сфера детского досуга за последние годы заметно изменилась. Появились новые форматы и сетевые операторы. Собственники торговых центров охотно открывают детские игротеки. «Коммерческая недвижимость» изучила, каким еще потенциалом обладает рынок детских развлечений в Петербурге. 

| STREET-RETAIL |

С начала года рынок объектов стрит-ритейла демонстрирует достаточную активность. Повсеместно открываются новые магазины, заведения общепита и сферы услуг. Спрос на помещения сохраняется как в центре Петербурга, так и в новых жилых кварталах на окраинах. "Коммерческая недвижимость" подводит итоги первого квартала на рынке стрит-ритейла.

| STREET-RETAIL |

Сегмент стрит-ритейла характеризуется стабильным спросом и постепенным ростом арендных ставок. Активнее всего развивается сектор общепита, в особенности стрит-фуд. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги года на рынке петербургских встроек.

| ИНВЕСТИЦИИ |

Инвестиционных сделок на рынке недвижимости и готового бизнеса по-прежнему немного. Крупные транзакции происходят в основном в московском регионе. Количество выставленных на продажу предприятий, особенно в сфере торговли, продолжает расти. «Коммерческая недвижимость» узнала подробнее о немногочисленных прошедших сделках на петербургском рынке.

| ЛОКАЦИЯ |

К началу ноября благоустройство Сенной площади будет завершено. Все ларьки и торговые павильоны уже убраны. Похоже, торговому «шанхаю» здесь более не бывать. «Коммерческая недвижимость» решила узнать о перспективах ритейла в районе обновленной Сенной, активизировавшихся арендаторах и влиянии прошедшей зачистки на ставки аренды для встроенных помещениях на первых этажах домов.

| STREET-RETAIL |

Третий квартал в сегменте стрит-ритейла традиционно остается наименее оживленным. И в этом году спрос на помещения не преподнес каких-либо сюрпризов или новых трендов. Встройкой интересуются, как правило, продуктовые магазины и заведения общепита демократического формата. Средний диапазон ставок аренды в спальных районах остался на уровне первого полугодия. А вот объекты в основных торговых коридорах начали дорожать, что привело к некоторому оттоку арендаторов с насиженных мест.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Торговые центры ищут новые способы привлечь покупателей за счет увеличения доли различных видов досуга. Продолжающее падение спроса вынуждает собственников пересматривать условия контрактов и снижать ставки аренды, предлагая площади малодоходным проектам – культурно-образовательным пространствам и развлекательным центрам. «Коммерческая недвижимость» выяснила, какие форматы сегменты edutainment наиболее популярны в Петербурге и на каких условиях они работают в торговых комплексах.

| МАГАЗИНЫ |

Продуктовый сегмент петербургского ритейла работает в условиях высокой конкуренции, но при этом остается одним из самых активных на рынке торговой недвижимости. «Коммерческая недвижимость» узнала, как обстоят дела у основных игроков рынка и какие помещения они предпочитают. 

| ЛОКАЦИЯ |

Инвестиционная привлекательность Невского проспекта остается неизменно высокой, несмотря на экономические перипетии. Это по-прежнему основной и самый проходной торговый коридор Петербурга — во многом благодаря массовым туристическим потокам, ввиду близости к главным достопримечательностям города.

| ЛОКАЦИЯ |

Встроенные помещения в 5–10 минутах ходьбы от станций метрополитена традиционно пользуются высоким спросом, доля незанятых объектов находится в пределах статистической погрешности. Метро остается основным видом транспорта для горожан, поэтому высокая интенсивность пешеходных потоков вблизи оживленных станций — залог успешной работы торговых операторов.

| ОБЩЕПИТ |

Популярность мини-пекарен в Петербурге растет как среди покупателей хлеба и выпечки, так и среди стартаперов, которых привлекает, на первый взгляд, достаточно низкая себестоимость проектов. Согласно серверу 2gis, хлебобулочные изделия петербуржцам сегодня предлагают около 1000 пекарен. Мы узнали, сколько стоит открыть собственную булочную и какие помещения интересуют "хлебных" арендаторов.

| ОФИСЫ |

В Петербурге сегодня насчитывается более 20 коворкингов. Сегмент пусть и медленно, но становится полноправным игроком рынка недвижимости. Еще недавно о нем говорили как об экзотическом, забавном, креативном, но несерьезном для крупного бизнеса формате. Однако уже сегодня снисходительное отношение неуместно, говорят отдельные эксперты. «Коммерческая недвижимость» разобралась в том, как устроены коммунальные офисы.

| МАГАЗИНЫ |

Ежегодно в Петербург открывается от 40 до 60 специализированных магазинов алкогольной продукции. На рынке действует около десятка крупных сетей, открывающих не только магазины, но и бары.

| ГОСТИНИЦЫ |

Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий создание мини-гостиниц в жилых помещениях. Мы решили разобраться, действительно ли он поставит крест на рынке хостелов. Выяснилось, что документ не исключит, но существенно осложнит их существование в жилых домах.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Петербургские игры Чемпионата мира по хоккею не приносят городу сверхприбылей, но достаточно разнообразили нынешний туристический поток. Гостиницы более-менее довольны загрузкой, продавцы сувениров заламывают цены, а самыми ходовыми алкогольными напитками остаются пиво и водка.

| ТОРГИ |

Помещение для бизнеса можно арендовать как у частных собственников, так и у города. Предложений от Смольного не так и много, зато стартовые цены на объекты выглядят весьма привлекательно. Для потенциальных арендаторов мы собрали данные о сделках, заключенных с Комитетом имущественных отношений по итогам аукционов, и узнали подробнее о процедуре торгов.

| STREET-RETAIL |

Во всех районах Петербурга по-прежнему активно открываются продуктовые магазины и заведения общепита. Наиболее востребованы у этих категорий арендаторов помещения площадью 250–400 кв.м. Среди закрытий стрит-ритейла выделяются банки, которые заняты оптимизацией и ликвидируют неэффективно работающие отделения. Спрос со стороны операторов fashion-сегмента остается сдержанным.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Прохождение квестов в реальности — сравнительно новый формат интерактивных развлечений. Этот год обещает быть не простым для квест-операторов. Возросшая конкуренция и снижающийся потребительский спрос требуют проявлять изобретательность и подталкивают к демпингу цен.

| ТЕНДЕНЦИИ |

Петербургский рынок коммерческой недвижимости мало изменился за минувший квартал. Многие собственники перешли на рублевые расчеты, арендаторы по-прежнему настаивают на дисконтах. Хотя наиболее привлекательные площади заняты, и найти помещение для бизнеса не так уж и просто.

| ОЦЕНКА |

Мы продолжаем собирать данные о помещениях и зданиях, выкупаемых у города арендаторами. В марте Комитет имущественных отношений опубликовал 21 распоряжение о приватизации объектов общей стоимостью более 1,15 млрд рублей. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| STREET-RETAIL |

Специализированный стрит-ритейл пока что слабо развит в Петербурге. За исключением улицы Рубинштейна остальные торговые коридоры достаточно условно могут быть отнесены к какой-либо спецификации. Мы решили узнать, какие тематические улицы есть в нашем городе, как на них повлиял кризис и сколько стоит аредовать здесь помещение. 

| МАГАЗИНЫ |

Петербургские бутики пока не сдаются под натиском кризиса. Конечно, об увеличении выручки речь не идет, но сегмент luxury в целом сохраняет свои позиции. Мы узнали, где в северной столице находятся самые дорогие магазины, как на рынок товаров и услуг для богатых повлиял кризис, а также зачем в ДЛТ набирают продавцов со знанием китайского языка.

| ЛОКАЦИЯ |

Средний проспект остался наиболее привлекательной торговой магистралью Васильевского острова даже после закрытия ст.м. «Василеостровская». Мы решили узнать, как на локальный рынок коммерческих помещений повлиял ремонт «подземки» и открывшийся вестибюль «Спортивной-2».

| ГОСТИНИЦЫ |

Все гостиницы, мини-отели и хостелы Петербурга, не прошедшие обязательную классификацию к 1 июля, будут закрыты. На сегодня соответствие «звездам» подтвердила лишь пятая часть крупных отелей города и около 30% малых средств размещения.

| ПРАВИЛА ИГРЫ |

Приватизация арендуемых помещений — один из наиболее острых вопросов во взаимоотношениях Смольного с малым бизнесом. За годы действия 159-ФЗ количество споров о цене выкупаемой недвижимости не сократилось. Чтобы внести некоторую ясность и отследить ценообразование этих объектов, «Коммерческая недвижимость» будет ежемесячно публиковать данные о стоимости помещений и зданий, выкупаемых у города. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

Островки — это небольшие киоски, открытые секции и прилавки, заполняющие небольшие площади в зонах прохода и общественных пространствах торговых центров. Именно сюда зачастую приходят начинающие бизнесмены: вложения в точку небольшие, при этом встать можно на проходном месте.

| ОФИСЫ |

В условиях кризиса на офисном рынке увеличивается количество переездов: арендаторы меняют помещения на более качественные или те, что подешевле. Пытаясь сократить расходы, некоторые компании отказываются от посреднических услуг. Мы решили разобраться: есть ли в этой экономии смысл и о чем можно договориться с собственниками напрямую, без профессиональных брокеров?

| АКТУАЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ |

Апраксин Двор, который не меняется вот уже десятки лет, недавно опять попал на первые полосы деловой прессы. Мы решили разобраться в планах города на территорию исторического рынка в самом центре Петербурга и узнать, что именно предлагают властям инвесторы. Выяснилось, что реконструировать Апраксин Двор будут методом колхоза. Городские власти так и не смогли найти одного инвестора, который взялся бы за многострадальный проект.

| КОНЪЮНКТУРА |

Традиционные уличные форматы готовки и продажи недорогой еды, популярные во всем мире, – лоток, фургон и киоск или модульный павильон. Все они имеют большие трудности с размещением в Петербурге. Мы выяснили, как сегодня развивается стрит-фуд на стационарных площадках и в заведениях «на колесах» (в автолавках и фуд-траках), которые пользуются особенной популярностью на ярмарках, концертах и праздниках.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В 2015 году арендаторы приватизировали 269 объектов нежилого фонда. Это вдвое меньше показателей 2014-го и прогноза чиновников на 2016-й. Средняя цена помещений выросла за прошлый год примерно на 20%. О том, какие объекты продолжают пользоваться спросом, «КН» рассказали в Фонде имущества Петербурга.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В Петербурге представлено около трех десятков дилеров по продаже автомобилей, работает более 150 салонов. Количество точек сократилось с начала десятилетия примерно на 40%. Мы решили узнать, что сейчас происходит на рынке автонедвижимости, и как падение спроса на машины сказалось на ценах и и использовании автосалонов.


вход в личный кабинет    Регистрация
Логин
Пароль Забыли пароль?