Магазин
Площадь: 468 м2
Цена: Договорная
Окупаемость меньше 100 месяцев.
Универсальное
Площадь: 70 м2
Цена: 2 750 000 р.
Теплое и Сухое помещение, в Элитном Доме
Универсальное
Площадь: 554 м2
Цена: 900 р. в мес. за м2
Сфера услуг, офис, представительство, новый дом, фасад
Помещение в новостройке
Площадь: 80 м2
Цена: 9 249 200 р.
115 615р.за кв.м., при условии 100% оплаты в течение 5 банковских дней


30.01     | НОВОСТРОЙКА |

Стабильный сегмент: рынок коммерческих помещений в новостройках, итоги 2016 года

Спрос на коммерческие помещения в крупных жилых комплексах (особенно у станций метро), в целом остается стабильным. Основными покупателями выступают инвесторы, планирующие сдавать объекты в аренду. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги 2016 года на рынке новостроек.

Большая часть новых жилых проектов имеют в составе нежилые помещения. По объему предложения традиционно лидируют строящиеся кварталы в окрестностях станции метро «Комендантский проспект» и микрорайонах Кудрово, Мурино, Девяткино. Среди застройщиков наиболее активны «Главстрой-СПб», Группа ЛСР, «Лидер Групп», «ЛенСпецСМУ», «Мавис», «Отделстрой», «Строительный трест», ЦДС, ЮИТ, Setl Sity и др.

Повышенный спрос сохраняется со стороны продуктовых операторов. Они зачастую берут встройки еще на стадии строительства – за несколько месяцев до оформления права собственности. Среди постоянных клиентов – стоматологические клиники, аптеки, салоны красоты, банки и салоны связи. В жилых кварталах, удаленных от метро, приобретают помещения под небольшие кафе и рестораны, частные кондитерские и булочные.

Интерес к коммерческим площадям в новостройках остается стабильным, но разнородным. В минувшем году часть застройщиков отмечали рост активности со стороны покупателей, другие указывали на возросшие объемы предложения, которые требуют больших усилий для их реализации (особенно это касается Мурино). Стоимость продажи на протяжении 2016-го заметно не менялась, однако у некоторых застройщиков ценники подросли на 10-15%.

От 20 до 60% площадей (в разных проектах) приобретается для сдачи в аренду. Покупатели делятся на две основные категории. Первые стремятся вложить средства на максимально ранней стадии строительства, выбрав наиболее привлекательные помещения. Вторые заинтересованы в скорейшей окупаемости инвестиций, поэтому приобретают встройку в сданных и заселенных домах, где сразу же будет обеспечен постоянный приток клиентуры. Интерес к объектам со сроком ввода через 1,5-2 года минимален.

В основном размеры коммерческих площадей не превышают 350 кв.м. Наиболее востребованы помещения площадью до 150 кв.м с витринным остеклением в крупных жилых комплексах. Объекты площадью от 200 до 500 кв.м, как правило, приобретаются под заведения общепита. Варианты более 700 кв.м рассматриваются продуктовыми операторами.

Помещения обычно подготовлены под чистовую отделку, высота потолков не превышает3,4 м, предусмотрены места для парковки и возможность подключения сетей свыше 25 кВт. Впрочем, в случае офисного варианта мощности на момент ввода могут составлять не более 8-10 кВт.

Ценники продажи в городе могут достигать 250 000 – 350 000 руб./кв.м. Торговые площади на первых этажах обычно продаются от 120 000 руб./кв.м, стоимость цоколей начинается в среднем от 60 000 рублей. В пригородах стоимость новостроек варьируется от 65 000 до 100 000 рублей за «квадрат». В листингах по-прежнему надолго задерживаются только помещения с плохо продуманными планировками и с завышенной ценой.

Если помещение находится в уже сданном доме, где зарегистрировано право собственности, клиент подписывает типовой договор купли-продажи. Если же предметом сделки становится строящийся объект, и девелопер работает по 214-ФЗ, покупатель оформляет договор долевого участия, отдельных случаях – предварительный. Практически все застройщики готовы рассматривать индивидуальные условия оплаты и предлагают рассрочку.  Некоторые застройщики начали более активно работать с банками по коммерческой ипотеке. Ставки в банках варьируются от 12,25 до 18% в зависимости от срока и первоначального взноса.

Ставки аренды на встроенные помещения (площадью до 100 кв.м, расположенные по фасаду) составляют около 2000 рублей за кв.м. В помещениях площадью более 100 кв.м – от 1200 до 1800 рублей за кв.м, встройка во дворах стоит 650-1650 рублей. Максимальная ставка – 3000 руб./кв.м.

 

Доходность коммерческих помещений в Петербурге

Локация

Площадь

Цена за кв.м, руб.

Окупаемость

Невский проспект

70-150 кв.м

1 500 000 – 2 000 000

12-14 лет

350-600 кв.м

1 000 000 – 1 200 000

10-12 лет

Центр города

150-250 кв.м

250 000 – 350 000

8-9 лет

Новостройка

100-300 кв.м

120 000 – 150 000

6-8 лет

По данным JLL

 

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Вадим Лавров, начальник отдела маркетинга и рекламы компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:

- Результаты продаж коммерческих площадей за 2016 год соответствуют нашим ожиданиям. В течение года наблюдался стабильный устойчивый спрос. В основном их приобретали частные инвесторы, хотя было несколько сделок с компаниями. В среднем цены сохранились на прежнем уровне. На данный момент в продаже находится около 5600 кв.м коммерческих площадей в ЖК «Смольный проспект», Fjord, «Новоорловский», «ТОЙВЕ», «КИМа, 1». Кроме того, мы предлагаем уникальный объект – историческое здание-памятник водонапорной башни XIX столетия на улице Красуцкого, рядом с ЖК «Новомосковский».

Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Главстрой-СПб»:

- В течение года спрос на коммерческие помещения в наших жилых комплексах был стабильный. Основной группой покупателей являются инвесторы, на их долю приходится около 95% сделок, остатки забирают конечные пользователи. В настоящий момент средняя цена квадратного метра в «Северной долине» составляет 150 000 рублей, в ЖК «Юнтолово» - от 110 000 рублей, в ЖК «Панорама 360» - 90 000 руб. Цены за год увеличились примерно на 10-15%.

Сегодня у нас в продаже находится около 10 000 кв.м (первые этажи домов). Наибольшим спросом пользуются площади до 100 кв.м для размещения небольших магазинов формата «у дома», кофеен и различных объектов сферы услуг. У продуктовых ритейлеров спросом пользуются помещения площадью от 350 кв.м.

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:

- В течение 2016 года спрос был стабилен, хотя и ощущалось некоторое понижение интереса. А вот в начале января спрос несколько увеличился по отношению к предыдущему кварталу. Стоимость коммерческих помещений в жилых домах составляет от 80 000 до 180 000 рублей за кв.м. Все помещения, которые не были реализованы до ввода объекта в эксплуатацию, мы сдаем в аренду и продаем как готовый бизнес. Ставки аренды коммерческой недвижимости в среднем варьируются от 400 до 2500 рублей за кв.м в месяц. Сегодня в продаже у нас находится порядка 20 000 кв.м коммерческих помещений в сданных и строящихся домах.

Николай Урусов, генеральный директор СК «Красная Стрела»:

- Мы удовлетворены темпами продаж в МЖК «Неоклассика». Спрос на помещения был равномерным, без особых провалов и всплесков в определенные месяцы. Стоимость квадратного метра составляла 100 000 руб., пока мы не планируем ее повышать. Коммерческие площади часто приобретают люди, ранее купившие у нас квартиру. Это интересный тренд, раньше я не сталкивался с подобным явлением. Люди планируют жить и работать в одном месте.

На данный момент в «Неоклассике» предлагается порядка 1500 кв.м встройки. В первом полугодии 2017-го уровень активности будет сопоставим, скорее всего, со вторым или третьим кварталами прошлого года. Не думаю, что ситуация изменится, сейчас для этого нет оснований.

Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate:

- Инвесторов преимущественно привлекает встройка на первой линии жилых комплексов площадью 120-250 кв.м. Увеличилась доля покупателей, приобретающих встроенные помещения на этапе строительства, под конкретных сетевых операторов.

Роман Шиман, руководитель департамента коммерческой недвижимости E3 Group:

- По нашим оценкам, за 2016 год рынок коммерческой новостройки пополнился более 300 000 кв.м. Из них порядка 60 % – объекты в уже строящихся комплексах, оставшиеся – новые проекты. В целом же около 40% предложения в сегменте стрит-ритейла составляют именно помещения в новых спальных районах. Стоимость покупки – от 80 000 до 120 000 за кв.м. Арендные ставки – от 1400 до 1500 рублей за «квадрат» в месяц. Основной интерес для бизнеса представляют проекты комплексного освоения территорий. Туда заходят сетевые продуктовые магазины, алкомаркеты, аптеки, операторы сотовой связи, подразделения банков, оказывающие услуги физическим лицам. Например, сеть алкомаркетов «Крепость 24» предполагает запуск точек именно в спальных районах.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в составе новостроек становятся более прибыльным инструментом. Если годовой доход от сдачи квартиры в аренду может составить 6-7%, то помещения для торговли могут принести в среднем 12% в год.

Юлия Михеева, komned.ru
KOMNED.RU

Поделиться:

Обзоры и аналитика

| ЛОКАЦИЯ |

Лиговский проспект имеет, возможно, наибольший диапазон разброса ставок на торговые помещения среди всех магистралей Петербурга. Спрос на местные офисы и склады – стабильный. В целом Лиговка обладает значительным потенциалом для развития, но из-за кризиса интерес к этому торговому коридору у ритейлеров несколько снизился.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Сфера детского досуга за последние годы заметно изменилась. Появились новые форматы и сетевые операторы. Собственники торговых центров охотно открывают детские игротеки. «Коммерческая недвижимость» изучила, каким еще потенциалом обладает рынок детских развлечений в Петербурге. 

| STREET-RETAIL |

С начала года рынок объектов стрит-ритейла демонстрирует достаточную активность. Повсеместно открываются новые магазины, заведения общепита и сферы услуг. Спрос на помещения сохраняется как в центре Петербурга, так и в новых жилых кварталах на окраинах. "Коммерческая недвижимость" подводит итоги первого квартала на рынке стрит-ритейла.

| STREET-RETAIL |

Сегмент стрит-ритейла характеризуется стабильным спросом и постепенным ростом арендных ставок. Активнее всего развивается сектор общепита, в особенности стрит-фуд. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги года на рынке петербургских встроек.

| ИНВЕСТИЦИИ |

Инвестиционных сделок на рынке недвижимости и готового бизнеса по-прежнему немного. Крупные транзакции происходят в основном в московском регионе. Количество выставленных на продажу предприятий, особенно в сфере торговли, продолжает расти. «Коммерческая недвижимость» узнала подробнее о немногочисленных прошедших сделках на петербургском рынке.

| ЛОКАЦИЯ |

К началу ноября благоустройство Сенной площади будет завершено. Все ларьки и торговые павильоны уже убраны. Похоже, торговому «шанхаю» здесь более не бывать. «Коммерческая недвижимость» решила узнать о перспективах ритейла в районе обновленной Сенной, активизировавшихся арендаторах и влиянии прошедшей зачистки на ставки аренды для встроенных помещениях на первых этажах домов.

| STREET-RETAIL |

Третий квартал в сегменте стрит-ритейла традиционно остается наименее оживленным. И в этом году спрос на помещения не преподнес каких-либо сюрпризов или новых трендов. Встройкой интересуются, как правило, продуктовые магазины и заведения общепита демократического формата. Средний диапазон ставок аренды в спальных районах остался на уровне первого полугодия. А вот объекты в основных торговых коридорах начали дорожать, что привело к некоторому оттоку арендаторов с насиженных мест.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Торговые центры ищут новые способы привлечь покупателей за счет увеличения доли различных видов досуга. Продолжающее падение спроса вынуждает собственников пересматривать условия контрактов и снижать ставки аренды, предлагая площади малодоходным проектам – культурно-образовательным пространствам и развлекательным центрам. «Коммерческая недвижимость» выяснила, какие форматы сегменты edutainment наиболее популярны в Петербурге и на каких условиях они работают в торговых комплексах.

| МАГАЗИНЫ |

Продуктовый сегмент петербургского ритейла работает в условиях высокой конкуренции, но при этом остается одним из самых активных на рынке торговой недвижимости. «Коммерческая недвижимость» узнала, как обстоят дела у основных игроков рынка и какие помещения они предпочитают. 

| ЛОКАЦИЯ |

Инвестиционная привлекательность Невского проспекта остается неизменно высокой, несмотря на экономические перипетии. Это по-прежнему основной и самый проходной торговый коридор Петербурга — во многом благодаря массовым туристическим потокам, ввиду близости к главным достопримечательностям города.

| ЛОКАЦИЯ |

Встроенные помещения в 5–10 минутах ходьбы от станций метрополитена традиционно пользуются высоким спросом, доля незанятых объектов находится в пределах статистической погрешности. Метро остается основным видом транспорта для горожан, поэтому высокая интенсивность пешеходных потоков вблизи оживленных станций — залог успешной работы торговых операторов.

| ОБЩЕПИТ |

Популярность мини-пекарен в Петербурге растет как среди покупателей хлеба и выпечки, так и среди стартаперов, которых привлекает, на первый взгляд, достаточно низкая себестоимость проектов. Согласно серверу 2gis, хлебобулочные изделия петербуржцам сегодня предлагают около 1000 пекарен. Мы узнали, сколько стоит открыть собственную булочную и какие помещения интересуют "хлебных" арендаторов.

| ОФИСЫ |

В Петербурге сегодня насчитывается более 20 коворкингов. Сегмент пусть и медленно, но становится полноправным игроком рынка недвижимости. Еще недавно о нем говорили как об экзотическом, забавном, креативном, но несерьезном для крупного бизнеса формате. Однако уже сегодня снисходительное отношение неуместно, говорят отдельные эксперты. «Коммерческая недвижимость» разобралась в том, как устроены коммунальные офисы.

| МАГАЗИНЫ |

Ежегодно в Петербург открывается от 40 до 60 специализированных магазинов алкогольной продукции. На рынке действует около десятка крупных сетей, открывающих не только магазины, но и бары.

| ГОСТИНИЦЫ |

Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий создание мини-гостиниц в жилых помещениях. Мы решили разобраться, действительно ли он поставит крест на рынке хостелов. Выяснилось, что документ не исключит, но существенно осложнит их существование в жилых домах.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Петербургские игры Чемпионата мира по хоккею не приносят городу сверхприбылей, но достаточно разнообразили нынешний туристический поток. Гостиницы более-менее довольны загрузкой, продавцы сувениров заламывают цены, а самыми ходовыми алкогольными напитками остаются пиво и водка.

| ТОРГИ |

Помещение для бизнеса можно арендовать как у частных собственников, так и у города. Предложений от Смольного не так и много, зато стартовые цены на объекты выглядят весьма привлекательно. Для потенциальных арендаторов мы собрали данные о сделках, заключенных с Комитетом имущественных отношений по итогам аукционов, и узнали подробнее о процедуре торгов.

| STREET-RETAIL |

Во всех районах Петербурга по-прежнему активно открываются продуктовые магазины и заведения общепита. Наиболее востребованы у этих категорий арендаторов помещения площадью 250–400 кв.м. Среди закрытий стрит-ритейла выделяются банки, которые заняты оптимизацией и ликвидируют неэффективно работающие отделения. Спрос со стороны операторов fashion-сегмента остается сдержанным.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Прохождение квестов в реальности — сравнительно новый формат интерактивных развлечений. Этот год обещает быть не простым для квест-операторов. Возросшая конкуренция и снижающийся потребительский спрос требуют проявлять изобретательность и подталкивают к демпингу цен.

| ТЕНДЕНЦИИ |

Петербургский рынок коммерческой недвижимости мало изменился за минувший квартал. Многие собственники перешли на рублевые расчеты, арендаторы по-прежнему настаивают на дисконтах. Хотя наиболее привлекательные площади заняты, и найти помещение для бизнеса не так уж и просто.

| ОЦЕНКА |

Мы продолжаем собирать данные о помещениях и зданиях, выкупаемых у города арендаторами. В марте Комитет имущественных отношений опубликовал 21 распоряжение о приватизации объектов общей стоимостью более 1,15 млрд рублей. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| STREET-RETAIL |

Специализированный стрит-ритейл пока что слабо развит в Петербурге. За исключением улицы Рубинштейна остальные торговые коридоры достаточно условно могут быть отнесены к какой-либо спецификации. Мы решили узнать, какие тематические улицы есть в нашем городе, как на них повлиял кризис и сколько стоит аредовать здесь помещение. 

| МАГАЗИНЫ |

Петербургские бутики пока не сдаются под натиском кризиса. Конечно, об увеличении выручки речь не идет, но сегмент luxury в целом сохраняет свои позиции. Мы узнали, где в северной столице находятся самые дорогие магазины, как на рынок товаров и услуг для богатых повлиял кризис, а также зачем в ДЛТ набирают продавцов со знанием китайского языка.

| ЛОКАЦИЯ |

Средний проспект остался наиболее привлекательной торговой магистралью Васильевского острова даже после закрытия ст.м. «Василеостровская». Мы решили узнать, как на локальный рынок коммерческих помещений повлиял ремонт «подземки» и открывшийся вестибюль «Спортивной-2».

| ГОСТИНИЦЫ |

Все гостиницы, мини-отели и хостелы Петербурга, не прошедшие обязательную классификацию к 1 июля, будут закрыты. На сегодня соответствие «звездам» подтвердила лишь пятая часть крупных отелей города и около 30% малых средств размещения.

| ПРАВИЛА ИГРЫ |

Приватизация арендуемых помещений — один из наиболее острых вопросов во взаимоотношениях Смольного с малым бизнесом. За годы действия 159-ФЗ количество споров о цене выкупаемой недвижимости не сократилось. Чтобы внести некоторую ясность и отследить ценообразование этих объектов, «Коммерческая недвижимость» будет ежемесячно публиковать данные о стоимости помещений и зданий, выкупаемых у города. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

Островки — это небольшие киоски, открытые секции и прилавки, заполняющие небольшие площади в зонах прохода и общественных пространствах торговых центров. Именно сюда зачастую приходят начинающие бизнесмены: вложения в точку небольшие, при этом встать можно на проходном месте.

| ОФИСЫ |

В условиях кризиса на офисном рынке увеличивается количество переездов: арендаторы меняют помещения на более качественные или те, что подешевле. Пытаясь сократить расходы, некоторые компании отказываются от посреднических услуг. Мы решили разобраться: есть ли в этой экономии смысл и о чем можно договориться с собственниками напрямую, без профессиональных брокеров?

| АКТУАЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ |

Апраксин Двор, который не меняется вот уже десятки лет, недавно опять попал на первые полосы деловой прессы. Мы решили разобраться в планах города на территорию исторического рынка в самом центре Петербурга и узнать, что именно предлагают властям инвесторы. Выяснилось, что реконструировать Апраксин Двор будут методом колхоза. Городские власти так и не смогли найти одного инвестора, который взялся бы за многострадальный проект.

| КОНЪЮНКТУРА |

Традиционные уличные форматы готовки и продажи недорогой еды, популярные во всем мире, – лоток, фургон и киоск или модульный павильон. Все они имеют большие трудности с размещением в Петербурге. Мы выяснили, как сегодня развивается стрит-фуд на стационарных площадках и в заведениях «на колесах» (в автолавках и фуд-траках), которые пользуются особенной популярностью на ярмарках, концертах и праздниках.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В 2015 году арендаторы приватизировали 269 объектов нежилого фонда. Это вдвое меньше показателей 2014-го и прогноза чиновников на 2016-й. Средняя цена помещений выросла за прошлый год примерно на 20%. О том, какие объекты продолжают пользоваться спросом, «КН» рассказали в Фонде имущества Петербурга.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В Петербурге представлено около трех десятков дилеров по продаже автомобилей, работает более 150 салонов. Количество точек сократилось с начала десятилетия примерно на 40%. Мы решили узнать, что сейчас происходит на рынке автонедвижимости, и как падение спроса на машины сказалось на ценах и и использовании автосалонов.


вход в личный кабинет    Регистрация
Логин
Пароль Забыли пароль?