Магазин
Площадь: 468 м2
Цена: Договорная
Окупаемость меньше 100 месяцев.
Универсальное
Площадь: 70 м2
Цена: 2 750 000 р.
Теплое и Сухое помещение, в Элитном Доме
Земля
Площадь: 48400 м2
Цена: 350 000 000 р.
Универсальное
Площадь: 220 м2
Цена: 750 р. в мес. за м2
Универсальное помещение, любой профиль - можно большая (460 м) площадь


18.01     | ОФИСЫ |

Растущий сегмент: итоги 2016 года на рынке офисной недвижимости Петербурга

Клерки демонстрируют наибольшую активность в сфере коммерческой недвижимости Петербурга. Так, по результатам 2016 года зафиксирован рекордный за последние годы ввод площадей среди бизнес-центров. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги на городском рынке офисной недвижимости.

Рынок качественных офисных площадей Петербурга к началу 2017-го достиг 2,75 млн кв.м: в классе А – 1,07 млн, в классе В – 1,68 млн кв.м (данные Colliers International). По совокупности за год введено в эксплуатацию около 260 000 кв.м новых площадей в 23 бизнес-центрах, что на 45% превысило показатели 2015-го. Из них на рынок аренды вышло не более 160 000 кв.м.

Завершены были такие крупные офисные проекты как Fort Tower (на фото), «Экспофорум», «Мельник», вторые очереди БЦ «Мегапарк» и БЦ «Виктория Плаза», а также административное здание, предназначенное для Смольного, в деловом квартале «Невская ратуша» (см. таблицу ниже).

Объем чистого поглощения составил не менее 250 000 кв.м. Рекорды по заполняемости бьют деловые центры, расположенные вдоль Московского проспекта и на ближайших к нему улицах. Там вакантных помещений практически не осталось.

Лидирующие позиции среди клерков традиционно занимают предприятия, входящие в Газпром, а также компании, работающие в сфере информационных технологий и телекоммуникаций, девелопмента и инжиниринга.

Так, самой крупной сделкой за апрель-июнь стала аренда «СтройГазКонсалтинг» второй башни офисного комплекса «Фландрия Плаза» (14 500 кв.м). В третьем квартале разработчик программного обеспечения EPAM занял 6600 кв.м во второй очереди «Мегапарка». А в декабре стало известно, что «дочки» Газпрома целиком займут новенький Fort Tower на Московском пр. (29 200 кв.м). Сменил владельца бизнес-центра класса В MEZON PLAZA на Сампсониевском пр. – компания «Газпромбанк-Инвест» продала здание ориентировочно за 3 млрд рублей. Новый собственник тоже связан с газовым холдингом.

Стоимость аренды в среднем подросла: так, в классе А запрашиваемая ставка увеличилась на 7-8% за год и, согласно отчету JLL, составила 1600 руб./кв.м в месяц (с учетом НДС и операционных расходов). Рост ценников в классе B менее значительный – на 2-4%; средневзвешенная ставка – 1137 руб./кв.м.

Стабильно высокий спрос на офисы привел к постепенному снижению доли вакантных площадей. Наиболее заметное сокращение вакансии произошло в бизнес-центрах класса А. Объем свободных контор в листингах относительно стабилен и, по оценкам консультантов, колеблется от 250 000 до 300 000 кв.м, однако количество объектов, где в аренду предлагаются крупные блоки, крайне ограничено. Происходит «вымывание» предложения размером от 3000 кв.м.

Большинство арендаторов имеют долгосрочные договоры. Средний срок аренды по новым контрактам составляет три года. Распространена также схема, когда базовая ставка аренды в первый год действия договора снижена, однако в дальнейшем компенсируется за счет последующей индексации. Клерки по-прежнему ориентированы на поиск помещения с чистовой отделкой.

 

МНЕНИЕ ЭСКСПЕРТОВ

Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Петербурге:

- Девелоперы сегодня не спешат выходить на стройку. Главные причины – ограниченное финансирование и увеличившаяся себестоимость строительства. На примере типового офисного здания класса А мы посчитали, при какой ставке аренды будет выгодно вновь заняться строительством бизнес-центров. Получилось, что стоимость должна быть не ниже 1675 руб./кв.м (без учета НДС), то есть на 20% выше существующей сейчас. Скорее, инвесторам будет выгодно реализовывать проекты под конечного пользователя в формате built-to-suit.

Ввод офисных площадей в 2017 году снизится примерно на 60 000 кв.м, причем только около половины новых объектов будут ориентированы на сегмент аренды. К тому же значительную часть предложения – это бизнес-центры, сроки реализации которых переносились (например, «Наличная, 44», «Ренессанс бизнес-парк», «Премьер Лига»). Среди проектов, которые пополнят рынок в ближайшее время, можно отметить БЦ «Пономарев Центр» и «Сенатор» на Чапаева.

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге:

- Несмотря на непростую макроэкономическую ситуацию, 2016 год отметился рядом рекордов на офисном рынке Петербурга. По нашим оценкам, объем чистого поглощения достиг 292 200 кв.м, что на 13% превышает предыдущий максимум, который был зафиксирован в 2011 году (257 900 кв.м). В конце года была закрыта крупнейшая сделка с Газпромом, арендовавшим Fort Tower. Помимо того необходимо выделить высокий спрос со стороны IT-компаний, которые также арендовали максимальный для этого сегмента объем площадей.

Еще одна особенность – завершение доминирования Московского района в структуре ввода осиных площадей. Если в течение последних трех лет доля района составляла 35-40%, то в 2017 году она сократится до 15-20%, а в среднесрочной перспективе центром офисного девелопмента станет Приморский район.

Андрей Свистунов, директор отдела офисной недвижимости IPG.Estate:

- Собственники проявляли гибкий подход к ведению переговоров. Это позволяло оперативно обсуждать возможные условия и входить в сделки. Владельцы объектов, пока остающихся в проекте, до сих пор осторожно подходят к их вводу, что вызывает определенной дефицит качественных площадей. Стоит отметить, что часть крупных арендаторов, преимущественно IT-сектора, предпочитают брать площади без отделки по ставкам ниже на 15-20%. Они выполняют ремонт за собственный счет и готовы инвестировать в отделку офисного пространства значительные средства, привлекая известные архитектурные бюро.

Средневзвешенный показатель вакансий составил порядка 9%, что ниже среднерыночного. Сравнительно высокий показатель чистого поглощения обусловлен тем, что многие проекты к моменту выхода на рынок имели близкий к 100% показатель заполняемости. Порядка 20% всего нового предложения сосредоточено в Московском районе.

Альберт Харченко, генеральный директор East Real:

- Объем вакантных метров на рынке качественных объектов начал снижаться, достигнув уровня в 210 000 кв.м. Особенно заметно уменьшилось предложение в бизнес-центрах класса А и в наиболее востребованных районах. Например, благодаря традиционной популярности Московского района доля свободных площадей там снизилась до нетипичного для текущего рынка уровня – 3%, а наиболее привлекательные здания заняты целиком. Впервые за последние два года наблюдается рост цен. Арендные ставки в сегменте класса А сейчас варьируются от 1500 до 2000 рублей, в классах В и В+ – от 800 до 1400 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и коммунальные услуги. Крупные сделки в основном закрывались по ставкам на 5–7% ниже заявленных.

Наталья Скаландис, управляющий директор Property Management NAI Becar в Петербурге:

- Общий объем офисных площадей в Петербурге составляет около 4,27 млн кв.м. Из них большая часть – это объекты класса А, В+ и В. На класс С приходится примерно 1,49 млн кв.м. Поскольку более половины зданий, которые были сданы в 2016 году, на рынок аренды так и не вышли, сегмент офисной недвижимости в целом улучшил показатели заполняемости. Средний уровень качественного предложения БЦ снизился на 16,3% по сравнению с 2015 годом. Однако если уровень вакансий на объектах класса А и В снижался, в классах В+ и С, наоборот, зафиксирована негативная динамика: за год объемы пустующих площадей здесь заметно увеличились.

 

Крупнейшие офисные центры, введенные в 2016 году

Название, класс

Девелопер

Общая/ арендопригодная площадь, кв.м

«Невская Ратуша» (1-й корпус), А

«ВТБ-Девелопмент»

115 000/ 86 300

FORT Tower, А

Fort Group

41 500/ 29 200

Expoforum, А

«ЭкспоФорум»

25 000/ 21 840

«Виктория Плаза» (2-я очередь), В+

«Адамант»

33 600/ 27 500

«Мельник», В+

«КВС»

17 400/ 13 000

БЦ в ЖК «Царская столица» (два корпуса), В

«ЛенСпецСМУ»

16 600/ 10 300

«Новоорловский», В

«ОЭЗ»

15 600/ н/д

«Мегапарк» (2-я очередь), В+

«Мегапарк»

15 000/ 11 300

«Лахта» (2-я очередь), В+

«Дорстройтрест-М»

10 300/ 8900

Office L27, А

СК «Темп»

10 000/ 8450

«Перспектива», В+

«Центр Развития»

9800/ 6800

БЦ в ЖК «Смольный парк», В

«ЛРС. Недвижимость – Северо-Запад»

9000/ 5700

По данным JLL и NAI Becar

Динамика рынка офисных площадей в Петербурге

По данным Colliers International

Арендные ставки в бизнес-центрах Петербурга

По данным JLL

Структура чистого поглощения офисов по районам Петербурга в 2016 году

По данным JLL

Юлия Михеева, komned.ru
KOMNED.RU

Поделиться:

Обзоры и аналитика

| ЛОКАЦИЯ |

Лиговский проспект имеет, возможно, наибольший диапазон разброса ставок на торговые помещения среди всех магистралей Петербурга. Спрос на местные офисы и склады – стабильный. В целом Лиговка обладает значительным потенциалом для развития, но из-за кризиса интерес к этому торговому коридору у ритейлеров несколько снизился.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Сфера детского досуга за последние годы заметно изменилась. Появились новые форматы и сетевые операторы. Собственники торговых центров охотно открывают детские игротеки. «Коммерческая недвижимость» изучила, каким еще потенциалом обладает рынок детских развлечений в Петербурге. 

| STREET-RETAIL |

С начала года рынок объектов стрит-ритейла демонстрирует достаточную активность. Повсеместно открываются новые магазины, заведения общепита и сферы услуг. Спрос на помещения сохраняется как в центре Петербурга, так и в новых жилых кварталах на окраинах. "Коммерческая недвижимость" подводит итоги первого квартала на рынке стрит-ритейла.

| STREET-RETAIL |

Сегмент стрит-ритейла характеризуется стабильным спросом и постепенным ростом арендных ставок. Активнее всего развивается сектор общепита, в особенности стрит-фуд. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги года на рынке петербургских встроек.

| ИНВЕСТИЦИИ |

Инвестиционных сделок на рынке недвижимости и готового бизнеса по-прежнему немного. Крупные транзакции происходят в основном в московском регионе. Количество выставленных на продажу предприятий, особенно в сфере торговли, продолжает расти. «Коммерческая недвижимость» узнала подробнее о немногочисленных прошедших сделках на петербургском рынке.

| ЛОКАЦИЯ |

К началу ноября благоустройство Сенной площади будет завершено. Все ларьки и торговые павильоны уже убраны. Похоже, торговому «шанхаю» здесь более не бывать. «Коммерческая недвижимость» решила узнать о перспективах ритейла в районе обновленной Сенной, активизировавшихся арендаторах и влиянии прошедшей зачистки на ставки аренды для встроенных помещениях на первых этажах домов.

| STREET-RETAIL |

Третий квартал в сегменте стрит-ритейла традиционно остается наименее оживленным. И в этом году спрос на помещения не преподнес каких-либо сюрпризов или новых трендов. Встройкой интересуются, как правило, продуктовые магазины и заведения общепита демократического формата. Средний диапазон ставок аренды в спальных районах остался на уровне первого полугодия. А вот объекты в основных торговых коридорах начали дорожать, что привело к некоторому оттоку арендаторов с насиженных мест.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Торговые центры ищут новые способы привлечь покупателей за счет увеличения доли различных видов досуга. Продолжающее падение спроса вынуждает собственников пересматривать условия контрактов и снижать ставки аренды, предлагая площади малодоходным проектам – культурно-образовательным пространствам и развлекательным центрам. «Коммерческая недвижимость» выяснила, какие форматы сегменты edutainment наиболее популярны в Петербурге и на каких условиях они работают в торговых комплексах.

| МАГАЗИНЫ |

Продуктовый сегмент петербургского ритейла работает в условиях высокой конкуренции, но при этом остается одним из самых активных на рынке торговой недвижимости. «Коммерческая недвижимость» узнала, как обстоят дела у основных игроков рынка и какие помещения они предпочитают. 

| ЛОКАЦИЯ |

Инвестиционная привлекательность Невского проспекта остается неизменно высокой, несмотря на экономические перипетии. Это по-прежнему основной и самый проходной торговый коридор Петербурга — во многом благодаря массовым туристическим потокам, ввиду близости к главным достопримечательностям города.

| ЛОКАЦИЯ |

Встроенные помещения в 5–10 минутах ходьбы от станций метрополитена традиционно пользуются высоким спросом, доля незанятых объектов находится в пределах статистической погрешности. Метро остается основным видом транспорта для горожан, поэтому высокая интенсивность пешеходных потоков вблизи оживленных станций — залог успешной работы торговых операторов.

| ОБЩЕПИТ |

Популярность мини-пекарен в Петербурге растет как среди покупателей хлеба и выпечки, так и среди стартаперов, которых привлекает, на первый взгляд, достаточно низкая себестоимость проектов. Согласно серверу 2gis, хлебобулочные изделия петербуржцам сегодня предлагают около 1000 пекарен. Мы узнали, сколько стоит открыть собственную булочную и какие помещения интересуют "хлебных" арендаторов.

| ОФИСЫ |

В Петербурге сегодня насчитывается более 20 коворкингов. Сегмент пусть и медленно, но становится полноправным игроком рынка недвижимости. Еще недавно о нем говорили как об экзотическом, забавном, креативном, но несерьезном для крупного бизнеса формате. Однако уже сегодня снисходительное отношение неуместно, говорят отдельные эксперты. «Коммерческая недвижимость» разобралась в том, как устроены коммунальные офисы.

| МАГАЗИНЫ |

Ежегодно в Петербург открывается от 40 до 60 специализированных магазинов алкогольной продукции. На рынке действует около десятка крупных сетей, открывающих не только магазины, но и бары.

| ГОСТИНИЦЫ |

Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий создание мини-гостиниц в жилых помещениях. Мы решили разобраться, действительно ли он поставит крест на рынке хостелов. Выяснилось, что документ не исключит, но существенно осложнит их существование в жилых домах.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Петербургские игры Чемпионата мира по хоккею не приносят городу сверхприбылей, но достаточно разнообразили нынешний туристический поток. Гостиницы более-менее довольны загрузкой, продавцы сувениров заламывают цены, а самыми ходовыми алкогольными напитками остаются пиво и водка.

| ТОРГИ |

Помещение для бизнеса можно арендовать как у частных собственников, так и у города. Предложений от Смольного не так и много, зато стартовые цены на объекты выглядят весьма привлекательно. Для потенциальных арендаторов мы собрали данные о сделках, заключенных с Комитетом имущественных отношений по итогам аукционов, и узнали подробнее о процедуре торгов.

| STREET-RETAIL |

Во всех районах Петербурга по-прежнему активно открываются продуктовые магазины и заведения общепита. Наиболее востребованы у этих категорий арендаторов помещения площадью 250–400 кв.м. Среди закрытий стрит-ритейла выделяются банки, которые заняты оптимизацией и ликвидируют неэффективно работающие отделения. Спрос со стороны операторов fashion-сегмента остается сдержанным.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Прохождение квестов в реальности — сравнительно новый формат интерактивных развлечений. Этот год обещает быть не простым для квест-операторов. Возросшая конкуренция и снижающийся потребительский спрос требуют проявлять изобретательность и подталкивают к демпингу цен.

| ТЕНДЕНЦИИ |

Петербургский рынок коммерческой недвижимости мало изменился за минувший квартал. Многие собственники перешли на рублевые расчеты, арендаторы по-прежнему настаивают на дисконтах. Хотя наиболее привлекательные площади заняты, и найти помещение для бизнеса не так уж и просто.

| ОЦЕНКА |

Мы продолжаем собирать данные о помещениях и зданиях, выкупаемых у города арендаторами. В марте Комитет имущественных отношений опубликовал 21 распоряжение о приватизации объектов общей стоимостью более 1,15 млрд рублей. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| STREET-RETAIL |

Специализированный стрит-ритейл пока что слабо развит в Петербурге. За исключением улицы Рубинштейна остальные торговые коридоры достаточно условно могут быть отнесены к какой-либо спецификации. Мы решили узнать, какие тематические улицы есть в нашем городе, как на них повлиял кризис и сколько стоит аредовать здесь помещение. 

| МАГАЗИНЫ |

Петербургские бутики пока не сдаются под натиском кризиса. Конечно, об увеличении выручки речь не идет, но сегмент luxury в целом сохраняет свои позиции. Мы узнали, где в северной столице находятся самые дорогие магазины, как на рынок товаров и услуг для богатых повлиял кризис, а также зачем в ДЛТ набирают продавцов со знанием китайского языка.

| ЛОКАЦИЯ |

Средний проспект остался наиболее привлекательной торговой магистралью Васильевского острова даже после закрытия ст.м. «Василеостровская». Мы решили узнать, как на локальный рынок коммерческих помещений повлиял ремонт «подземки» и открывшийся вестибюль «Спортивной-2».

| ГОСТИНИЦЫ |

Все гостиницы, мини-отели и хостелы Петербурга, не прошедшие обязательную классификацию к 1 июля, будут закрыты. На сегодня соответствие «звездам» подтвердила лишь пятая часть крупных отелей города и около 30% малых средств размещения.

| ПРАВИЛА ИГРЫ |

Приватизация арендуемых помещений — один из наиболее острых вопросов во взаимоотношениях Смольного с малым бизнесом. За годы действия 159-ФЗ количество споров о цене выкупаемой недвижимости не сократилось. Чтобы внести некоторую ясность и отследить ценообразование этих объектов, «Коммерческая недвижимость» будет ежемесячно публиковать данные о стоимости помещений и зданий, выкупаемых у города. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

Островки — это небольшие киоски, открытые секции и прилавки, заполняющие небольшие площади в зонах прохода и общественных пространствах торговых центров. Именно сюда зачастую приходят начинающие бизнесмены: вложения в точку небольшие, при этом встать можно на проходном месте.

| ОФИСЫ |

В условиях кризиса на офисном рынке увеличивается количество переездов: арендаторы меняют помещения на более качественные или те, что подешевле. Пытаясь сократить расходы, некоторые компании отказываются от посреднических услуг. Мы решили разобраться: есть ли в этой экономии смысл и о чем можно договориться с собственниками напрямую, без профессиональных брокеров?

| АКТУАЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ |

Апраксин Двор, который не меняется вот уже десятки лет, недавно опять попал на первые полосы деловой прессы. Мы решили разобраться в планах города на территорию исторического рынка в самом центре Петербурга и узнать, что именно предлагают властям инвесторы. Выяснилось, что реконструировать Апраксин Двор будут методом колхоза. Городские власти так и не смогли найти одного инвестора, который взялся бы за многострадальный проект.

| КОНЪЮНКТУРА |

Традиционные уличные форматы готовки и продажи недорогой еды, популярные во всем мире, – лоток, фургон и киоск или модульный павильон. Все они имеют большие трудности с размещением в Петербурге. Мы выяснили, как сегодня развивается стрит-фуд на стационарных площадках и в заведениях «на колесах» (в автолавках и фуд-траках), которые пользуются особенной популярностью на ярмарках, концертах и праздниках.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В 2015 году арендаторы приватизировали 269 объектов нежилого фонда. Это вдвое меньше показателей 2014-го и прогноза чиновников на 2016-й. Средняя цена помещений выросла за прошлый год примерно на 20%. О том, какие объекты продолжают пользоваться спросом, «КН» рассказали в Фонде имущества Петербурга.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В Петербурге представлено около трех десятков дилеров по продаже автомобилей, работает более 150 салонов. Количество точек сократилось с начала десятилетия примерно на 40%. Мы решили узнать, что сейчас происходит на рынке автонедвижимости, и как падение спроса на машины сказалось на ценах и и использовании автосалонов.


вход в личный кабинет    Регистрация
Логин
Пароль Забыли пароль?