Магазин
Площадь: 468 м2
Цена: Договорная
Окупаемость меньше 100 месяцев.
Земля
Площадь: 48400 м2
Цена: 350 000 000 р.
Магазин
Площадь: 683 м2
Цена: Договорная
Окупаемость меньше 100 месяцев.
Универсальное
Площадь: 554 м2
Цена: 900 р. в мес. за м2
Сфера услуг, офис, представительство, новый дом, фасад


16.12     | ЛОКАЦИЯ |

Северный ритейл: главные торговые магистрали Выборгского и Калининского районов

Проспекты Энгельса, Просвещения и Гражданский пересекают густонаселенные спальные районы на севере Петербурга. В районе этих магистралей сосредоточены одни из самых крупных торговых комплексов в городе. Широко представлены и объекты стрит-ритейла. «Коммерческая недвижимость» присмотрелась к трем проспектам, чтобы понять предпочтения арендаторов и запросы собственников.

Вдоль проспекта Энгельса расположены шесть качественных торговых центров, включая «Мега-Парнас» (консультанты традиционно относят ее к проспекту Энгельса). Самая старая из местных торговых зон образовалась еще в начале 1990-х в районе Светлановской площади, где находится пятиэтажный офисно-торговый комплекс «Светлановский» общей площадью 30 000 кв.м с гастрономом премиум-класса «Глобус Гурме» и спортклубом «Фитнес Хаус».

Оживленный торговый анклав сформирован вблизи станции метро «Озерки». Здесь расположен одноименный ТРК (16 000 кв.м), построенный «Адамантом» над вестибюлем подземки, компактный ТРК «Бада-Бум» (4755 кв.м) и ТРК «Вояж» на пр. Энгельса, 124 (27 450 кв.м). Средние ставки варьируются в пределах 1000-2500 руб./кв.м в месяц. Помещения у «Озерков» и «Удельной» популярны среди торговых операторов формата «магазин у дома».

Наиболее крупный и успешный торговый кластер находится в районе ст.м. «Проспект Просвещения». Здесь функционирует еще один объект «Адаманта» – ТРК «Норд» площадью около 64 000 кв.м. Напротив него на первом этаже жилого комплекса разместился ТК «Шувалов» (11 200 кв.м). Одним из самых крупных ТРК в этой части города остается «Гранд Каньон» (свыше 150 000 кв.м) с уникальным детским интерактивным центром «Дивный город» (около 22 000), театром «Плоды просвещения», ледовой ареной, мебельным центром (30 000 кв.м) и девятиэтажным отелем.

Севернее, в створе с КАД работает молл «МЕГА-Парнас» (130 000 кв.м).

Большинство небольших торговых комплексов на пр. Энгельса – старые объекты без четкой концепции, которые не подвергались редевелопменту. Сетевые компании, как правило, не проявляют к ним интереса.

Арендные ставки на встроенные торговые помещения на отрезке от Светлановской площади до Озерков варьируются в пределах 1100-3000 руб./кв.м в месяц. Для участка до Поклонной горы характерна активная ротация арендаторов. Минимальные расценки составляют 900 руб./кв.м в месяц, наиболее дорогие помещения на этом отрезке расположены рядом со ст.м. «Удельная» – до 2500 руб./кв.м в месяц.

В районе пересечения магистрали с пр. Просвещения и у станции метро «Озерки» активный спрос имеется как на встройки, так и на площади в комплексах. В Озерках у арендаторов особенно популярен дом 111, в конце магистрали – дом 139 по пр. Энгельса, а также 32-36 по пр. Просвещения. Там работают предприятия общепита, банки, ювелирные сети, операторы бытовой и компьютерной техники. Арендная плата за помещения может доходить до 4500 руб./кв.м. в месяц. Встройки предлагаются довольно крупными блоками – от 150 до 500 кв.м. Как правило, ритейлеры занимают эти помещения на нетипичных для себя условиях: без льготного периода и с высоким депозитом. Средняя стоимость аренды на северных участках магистрали (до границ с «Парнасом») составляет 3500 руб./кв.м.

Зона Просвещения

Встроенные торговые помещения на пр. Просвещения представлены в достатке и разнообразны по техническим параметрам. Правда, найти свободную встройку рядом со станцией метро проблематично. Большая часть объектов, находящихся в листинге аренды, расположена в домах за несколько кварталов от «подземок» или в середине трассы. Их площадь варьируется от 20 до 800 кв.м. Арендные ставки – от 1000 до 2000 руб./кв.м в месяц.

На проспекте Просвещения имеется несколько крупноформатных объектов. В самом начале проспекта, с подъездом со стороны Выборгского шоссе, работает гипермаркет «О'КЕЙ» (8331 кв.м). Два гипермаркета сети «Карусели» обстроены буквально через несколько кварталов друг от друга в середине магистрали – на углу с ул. Руднева и в 74-м доме. Недалеко от ст.м. «Гражданский проспект» имеется еще один гипермаркет «О'КЕЙ» (7865 кв.м). А на стыке с пр. Просвещения, в самом его конце, на ул. Руставели разместилась «Лента» (12 000 кв.м).

Кроме того, вдоль магистрали раскинуто несколько торговых центров микрорайонного масштаба, ориентированных на формат «шаговой доступности»: в 30-м доме расположен ТЦ Silver, в 37-м – ТК «Шуваловский» вместе с одним из «Перекрестков», а в 51-м – «Гражданочка» (1200 кв.м).

На пересечении с проспектом Культуры в 66-м доме работает четырехэтажный ТРЦ «Крыша» (6000 кв.м) с одноименным рестораном и ночным клубом. Свободные торговые помещения есть там на первых двух уровнях по ставке от 1200 руб./кв.м.

Через квартал от Просвещения, рядом с Муринском парком, на пр. Культуры работает ТРК «Родео драйв» (свыше 47 500 кв.м). «Изюминка» четырехэтажного комплекса – аквапарк.

У метро «Гражданский проспект» действует ТК «Северная галерея», занимающий помещения (всего 11 000 кв.м) бывшего Северомуринского универмага.

Ценники на помещения в районе метро «Проспект Просвещения» – от 150 000 до 400 000 руб./кв.м. А в непосредственной близости от метро объекты выставляются, как минимум, за 600 000 – 700 000 рублей за «квадрат».

На «Гражданке»

Активные деловые зоны вдоль Гражданского проспекта традиционно сформировались вблизи «подземок». Самая крупная находится у станции «Академическая». Через дорогу от метро у холдинг «Адамант» работает трехэтажный ТРК «Академический» общей площадью 28 300 кв.м. По соседству расположен ТРК «Академ-Парк» с арендопригодной площадью 23 220 кв.м (собственник - Fort Group).

Напротив, вдоль пр. Науки расположен трехэтажный ТЦ «Торговый двор» (20 046 кв.м). По соседству на 8000 «квадратах» обустроился небольшой ТЦ «Призма». Торговые площади в районе «Академической» плотно заселены, а появляющиеся свободные объекты в короткий срок находят новых арендаторов.

Из крупных магазинов в начале проспекта, на пересечении с ул. Фаворского, работает строительный гипермаркет «Максидом» площадью 9400 кв.м (первый в городе магазин формата DIY, открывшийся в октябре 1997-го).

На участке от пр. Непокоренных до ул. Гидротехников концентрируется торговля, ориентированная не только на ближайшее окружение, но на жителей района в целом. Там размещено большое количество специализированных магазинов, реализующих мебель, товары для дома и ремонта.

Небольшие продуктовые магазины разбросаны вдоль всей трассы, однако ритейлеры более склонны подыскивать себе площади на отрезке между двумя станциями метро. Здесь представлены универсамы сетей «Пятерочка», «Народная 7Я семьЯ» и «Идея», «Перекресток», «Полушка».

Возле станции метро «Гражданский проспект» расположен только четырехэтажный ТЦ «Рубикон» (3300 кв.м), открывшийся в 2009-м. С другой стороны дороги работает скромный одноэтажный комплекс ярмарочного типа. В стрит-ритейле наибольшим спросом пользуются помещения на первых этажах домов 117 и 114.

Наиболее ликвидные торговые объекты снимаются за 3500–4000 руб./кв.м в месяц. Диапазон ставок для остальных – 1000-2500 руб./кв.м. Средняя цена продаж держится на уровне 150 000-170 000 руб./кв.м.

 

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Вероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers international в Петербурге:

- В районе пр. Энгельса, Гражданского и Просвещения сосредоточен довольно большой объем торговой недвижимости – по совокупности 334 600 кв.м. Основной объем расположен на выезде из города, в районе ст. м. «Проспект Просвещения» и Парнаса. Здесь находятся одни из наиболее крупных городских ТРК – «Гранд Каньон» и «МЕГА-Парнас». Оба полностью заполнены, имеют постоянный пул арендаторов и лист ожидания. Ротация среди торговых операторов небольшая. В этом году туда зашли такие fashion-бренды как Carpisa, Cropp, Wrangler, Jules, а также хобби-маркет «Леонардо» и магазин детской одежды «Шалуны».

Торговая недвижимость вдоль Гражданского проспекта сконцентрирована преимущественно в зоне влияния ст. м. «Академическая». Расположенные там ТРК «Академ-Парк» и ТК «Академический» также близки к 100-процентной заполняемости. А после реновации в этом году в «Академ-Парке» открылись обновленные магазины ZARINA, Gloria Jeans и Befree. Кроме того, там арендовал площади магазин косметики INGLOT.

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Петербурге:

- Все три магистрали являются основными транспортными артериями северной части Петербурга. С учетом того, что вокруг них расположена преимущественно жилая застройка, причем жить в этих районах достаточно престижно, помещения стрит-ритейла вдоль трасс пользуются повышенным спросом. Наивысшая плотность стрит-ритейла наблюдается около ст. метро «Проспект Просвещения» – лидера по торговой встройке среди петербургских «подземок». Уровень вакантных помещений рядом с метро не превышает 2%. На остальных частях магистралей доля вакантных площадей чуть выше – около 5-6%. Уровень арендных ставок составляет от 1300 до 4500 рублей за кв.м в месяц (включая НДС).

Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg:

- Ставки на помещения в формате стрит-ритейла в местах с малой проходимостью находятся на уровне 1000 руб./кв.м, а в местах с насыщенным пешеходным трафиком у станций метро – в диапазоне 2000-4000 руб. за кв.м. По нашей оценке, уровень вакансии, например, на пр. Просвещения составляет 10%, но это немного, учитывая протяженность торгового коридора. Основными операторами по объему площадей на данной магистрали являются магазины товаров для дома, продуктовые магазины и заведения общепита.

Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate:

- Проспекты Энгельса, Гражданский и Просвещения – три основные магистрали северной части города, которые проходят в непосредственной близости от станций метрополитена, что в свою очередь формирует постоянный пешеходный трафик. Естественно, что инвестиционная привлекательность магистралей высока. Комфортнее всего ситуация в стрит-ритейле, поскольку в спальных районах спрос со стороны покупателей на магазины «у дома» всегда высок. Уровень вакансии находится на уровне 3-4%. Ставки аренды на помещения вдоль пр. Просвещения составляют 1500-5000 рублей за «квадрат», на пр. Энгельса – 1200-4000 рублей.

Роман Стогов, коммерческий директор STEIT:

- Особенно привлекательны для бизнеса зоны пересечения Энгельса и Просвещения, районы ст. м. «Озерки» и ст. м. «Академическая». Менее востребованы объекты у станций «Гражданский проспект» и «Удельная».

Юлия Михеева, komned.ru
KOMNED.RU

Поделиться:

Обзоры и аналитика

| ЛОКАЦИЯ |

Лиговский проспект имеет, возможно, наибольший диапазон разброса ставок на торговые помещения среди всех магистралей Петербурга. Спрос на местные офисы и склады – стабильный. В целом Лиговка обладает значительным потенциалом для развития, но из-за кризиса интерес к этому торговому коридору у ритейлеров несколько снизился.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Сфера детского досуга за последние годы заметно изменилась. Появились новые форматы и сетевые операторы. Собственники торговых центров охотно открывают детские игротеки. «Коммерческая недвижимость» изучила, каким еще потенциалом обладает рынок детских развлечений в Петербурге. 

| STREET-RETAIL |

С начала года рынок объектов стрит-ритейла демонстрирует достаточную активность. Повсеместно открываются новые магазины, заведения общепита и сферы услуг. Спрос на помещения сохраняется как в центре Петербурга, так и в новых жилых кварталах на окраинах. "Коммерческая недвижимость" подводит итоги первого квартала на рынке стрит-ритейла.

| STREET-RETAIL |

Сегмент стрит-ритейла характеризуется стабильным спросом и постепенным ростом арендных ставок. Активнее всего развивается сектор общепита, в особенности стрит-фуд. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги года на рынке петербургских встроек.

| ИНВЕСТИЦИИ |

Инвестиционных сделок на рынке недвижимости и готового бизнеса по-прежнему немного. Крупные транзакции происходят в основном в московском регионе. Количество выставленных на продажу предприятий, особенно в сфере торговли, продолжает расти. «Коммерческая недвижимость» узнала подробнее о немногочисленных прошедших сделках на петербургском рынке.

| ЛОКАЦИЯ |

К началу ноября благоустройство Сенной площади будет завершено. Все ларьки и торговые павильоны уже убраны. Похоже, торговому «шанхаю» здесь более не бывать. «Коммерческая недвижимость» решила узнать о перспективах ритейла в районе обновленной Сенной, активизировавшихся арендаторах и влиянии прошедшей зачистки на ставки аренды для встроенных помещениях на первых этажах домов.

| STREET-RETAIL |

Третий квартал в сегменте стрит-ритейла традиционно остается наименее оживленным. И в этом году спрос на помещения не преподнес каких-либо сюрпризов или новых трендов. Встройкой интересуются, как правило, продуктовые магазины и заведения общепита демократического формата. Средний диапазон ставок аренды в спальных районах остался на уровне первого полугодия. А вот объекты в основных торговых коридорах начали дорожать, что привело к некоторому оттоку арендаторов с насиженных мест.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Торговые центры ищут новые способы привлечь покупателей за счет увеличения доли различных видов досуга. Продолжающее падение спроса вынуждает собственников пересматривать условия контрактов и снижать ставки аренды, предлагая площади малодоходным проектам – культурно-образовательным пространствам и развлекательным центрам. «Коммерческая недвижимость» выяснила, какие форматы сегменты edutainment наиболее популярны в Петербурге и на каких условиях они работают в торговых комплексах.

| МАГАЗИНЫ |

Продуктовый сегмент петербургского ритейла работает в условиях высокой конкуренции, но при этом остается одним из самых активных на рынке торговой недвижимости. «Коммерческая недвижимость» узнала, как обстоят дела у основных игроков рынка и какие помещения они предпочитают. 

| ЛОКАЦИЯ |

Инвестиционная привлекательность Невского проспекта остается неизменно высокой, несмотря на экономические перипетии. Это по-прежнему основной и самый проходной торговый коридор Петербурга — во многом благодаря массовым туристическим потокам, ввиду близости к главным достопримечательностям города.

| ЛОКАЦИЯ |

Встроенные помещения в 5–10 минутах ходьбы от станций метрополитена традиционно пользуются высоким спросом, доля незанятых объектов находится в пределах статистической погрешности. Метро остается основным видом транспорта для горожан, поэтому высокая интенсивность пешеходных потоков вблизи оживленных станций — залог успешной работы торговых операторов.

| ОБЩЕПИТ |

Популярность мини-пекарен в Петербурге растет как среди покупателей хлеба и выпечки, так и среди стартаперов, которых привлекает, на первый взгляд, достаточно низкая себестоимость проектов. Согласно серверу 2gis, хлебобулочные изделия петербуржцам сегодня предлагают около 1000 пекарен. Мы узнали, сколько стоит открыть собственную булочную и какие помещения интересуют "хлебных" арендаторов.

| ОФИСЫ |

В Петербурге сегодня насчитывается более 20 коворкингов. Сегмент пусть и медленно, но становится полноправным игроком рынка недвижимости. Еще недавно о нем говорили как об экзотическом, забавном, креативном, но несерьезном для крупного бизнеса формате. Однако уже сегодня снисходительное отношение неуместно, говорят отдельные эксперты. «Коммерческая недвижимость» разобралась в том, как устроены коммунальные офисы.

| МАГАЗИНЫ |

Ежегодно в Петербург открывается от 40 до 60 специализированных магазинов алкогольной продукции. На рынке действует около десятка крупных сетей, открывающих не только магазины, но и бары.

| ГОСТИНИЦЫ |

Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий создание мини-гостиниц в жилых помещениях. Мы решили разобраться, действительно ли он поставит крест на рынке хостелов. Выяснилось, что документ не исключит, но существенно осложнит их существование в жилых домах.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Петербургские игры Чемпионата мира по хоккею не приносят городу сверхприбылей, но достаточно разнообразили нынешний туристический поток. Гостиницы более-менее довольны загрузкой, продавцы сувениров заламывают цены, а самыми ходовыми алкогольными напитками остаются пиво и водка.

| ТОРГИ |

Помещение для бизнеса можно арендовать как у частных собственников, так и у города. Предложений от Смольного не так и много, зато стартовые цены на объекты выглядят весьма привлекательно. Для потенциальных арендаторов мы собрали данные о сделках, заключенных с Комитетом имущественных отношений по итогам аукционов, и узнали подробнее о процедуре торгов.

| STREET-RETAIL |

Во всех районах Петербурга по-прежнему активно открываются продуктовые магазины и заведения общепита. Наиболее востребованы у этих категорий арендаторов помещения площадью 250–400 кв.м. Среди закрытий стрит-ритейла выделяются банки, которые заняты оптимизацией и ликвидируют неэффективно работающие отделения. Спрос со стороны операторов fashion-сегмента остается сдержанным.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Прохождение квестов в реальности — сравнительно новый формат интерактивных развлечений. Этот год обещает быть не простым для квест-операторов. Возросшая конкуренция и снижающийся потребительский спрос требуют проявлять изобретательность и подталкивают к демпингу цен.

| ТЕНДЕНЦИИ |

Петербургский рынок коммерческой недвижимости мало изменился за минувший квартал. Многие собственники перешли на рублевые расчеты, арендаторы по-прежнему настаивают на дисконтах. Хотя наиболее привлекательные площади заняты, и найти помещение для бизнеса не так уж и просто.

| ОЦЕНКА |

Мы продолжаем собирать данные о помещениях и зданиях, выкупаемых у города арендаторами. В марте Комитет имущественных отношений опубликовал 21 распоряжение о приватизации объектов общей стоимостью более 1,15 млрд рублей. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| STREET-RETAIL |

Специализированный стрит-ритейл пока что слабо развит в Петербурге. За исключением улицы Рубинштейна остальные торговые коридоры достаточно условно могут быть отнесены к какой-либо спецификации. Мы решили узнать, какие тематические улицы есть в нашем городе, как на них повлиял кризис и сколько стоит аредовать здесь помещение. 

| МАГАЗИНЫ |

Петербургские бутики пока не сдаются под натиском кризиса. Конечно, об увеличении выручки речь не идет, но сегмент luxury в целом сохраняет свои позиции. Мы узнали, где в северной столице находятся самые дорогие магазины, как на рынок товаров и услуг для богатых повлиял кризис, а также зачем в ДЛТ набирают продавцов со знанием китайского языка.

| ЛОКАЦИЯ |

Средний проспект остался наиболее привлекательной торговой магистралью Васильевского острова даже после закрытия ст.м. «Василеостровская». Мы решили узнать, как на локальный рынок коммерческих помещений повлиял ремонт «подземки» и открывшийся вестибюль «Спортивной-2».

| ГОСТИНИЦЫ |

Все гостиницы, мини-отели и хостелы Петербурга, не прошедшие обязательную классификацию к 1 июля, будут закрыты. На сегодня соответствие «звездам» подтвердила лишь пятая часть крупных отелей города и около 30% малых средств размещения.

| ПРАВИЛА ИГРЫ |

Приватизация арендуемых помещений — один из наиболее острых вопросов во взаимоотношениях Смольного с малым бизнесом. За годы действия 159-ФЗ количество споров о цене выкупаемой недвижимости не сократилось. Чтобы внести некоторую ясность и отследить ценообразование этих объектов, «Коммерческая недвижимость» будет ежемесячно публиковать данные о стоимости помещений и зданий, выкупаемых у города. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

Островки — это небольшие киоски, открытые секции и прилавки, заполняющие небольшие площади в зонах прохода и общественных пространствах торговых центров. Именно сюда зачастую приходят начинающие бизнесмены: вложения в точку небольшие, при этом встать можно на проходном месте.

| ОФИСЫ |

В условиях кризиса на офисном рынке увеличивается количество переездов: арендаторы меняют помещения на более качественные или те, что подешевле. Пытаясь сократить расходы, некоторые компании отказываются от посреднических услуг. Мы решили разобраться: есть ли в этой экономии смысл и о чем можно договориться с собственниками напрямую, без профессиональных брокеров?

| АКТУАЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ |

Апраксин Двор, который не меняется вот уже десятки лет, недавно опять попал на первые полосы деловой прессы. Мы решили разобраться в планах города на территорию исторического рынка в самом центре Петербурга и узнать, что именно предлагают властям инвесторы. Выяснилось, что реконструировать Апраксин Двор будут методом колхоза. Городские власти так и не смогли найти одного инвестора, который взялся бы за многострадальный проект.

| КОНЪЮНКТУРА |

Традиционные уличные форматы готовки и продажи недорогой еды, популярные во всем мире, – лоток, фургон и киоск или модульный павильон. Все они имеют большие трудности с размещением в Петербурге. Мы выяснили, как сегодня развивается стрит-фуд на стационарных площадках и в заведениях «на колесах» (в автолавках и фуд-траках), которые пользуются особенной популярностью на ярмарках, концертах и праздниках.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В 2015 году арендаторы приватизировали 269 объектов нежилого фонда. Это вдвое меньше показателей 2014-го и прогноза чиновников на 2016-й. Средняя цена помещений выросла за прошлый год примерно на 20%. О том, какие объекты продолжают пользоваться спросом, «КН» рассказали в Фонде имущества Петербурга.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В Петербурге представлено около трех десятков дилеров по продаже автомобилей, работает более 150 салонов. Количество точек сократилось с начала десятилетия примерно на 40%. Мы решили узнать, что сейчас происходит на рынке автонедвижимости, и как падение спроса на машины сказалось на ценах и и использовании автосалонов.


вход в личный кабинет    Регистрация
Логин
Пароль Забыли пароль?