Магазин
Площадь: 683 м2
Цена: Договорная
Окупаемость меньше 100 месяцев.
Универсальное
Площадь: 220 м2
Цена: 750 р. в мес. за м2
Универсальное помещение, любой профиль - можно большая (460 м) площадь
Универсальное
Площадь: 70 м2
Цена: 2 750 000 р.
Теплое и Сухое помещение, в Элитном Доме
Магазин
Площадь: 468 м2
Цена: Договорная
Окупаемость меньше 100 месяцев.


12.12     | ОФИСЫ |

Арендные технологии: IT-компании – второй после Газпрома и его структур источник спроса на петербургские офисы

Компании, занятые в сфере информационных и телекоммуникационных технологий, выступают активными арендаторами офисных площадей в Петербурге. В городе работают как представительства крупных международных концернов, так и российские предприятия, размещающие у нас центры разработок или отдельные бизнес-направления. «Коммерческая недвижимость» подробнее присмотрелась к этому сегменту офисного рынка.

В только что вышедшем исследовании Colliers International указывается, что IT-компании лидируют после структур Газпрома среди арендаторов качественных офисов в Петербурге. За последние пять лет они арендовали в бизнес-центрах около 137 600 кв.м. Средний размер арендуемого блока помещений варьируется от 900 до 1300 кв.м. Максимальный размер – более 10 000 кв.м.

Сектор IT-технологий демонстрирует динамичное развитие, количество сотрудников в фирмах увеличивается, что влечет за собой расширение контор. Еще одна причина активности – улучшение логистических процессов, в ходе которого разные подразделения сводят на одной площадке. С каждым годом суммарные объемы офисов, арендованных айтишниками, увеличиваются на 20% относительно предыдущего года, подсчитали в Colliers International.

Одним из наиболее ярких примеров является компания Yandex, головной офис которой находится в Москве, однако ряд функциональных направлений работают в Петербурге и занимают сейчас почти 12 000 кв.м в бизнес-центре «Бенуа». Также в городе имеют свои офисы Mail.Ru Group (включая «ВКонтакте»), Veeam Software, Лаборатория Касперского, Reksoft, Digital Design и многие другие. Среди иностранцев наиболее крупные площади арендует технологический центр Deutsche Bank (около 2500 кв.м в БЦ «Северная столица»). Хотя зарубежных представительств не так много – примерно треть от общего объема.

Компании, работающие в сфере информационных и телекоммуникационных технологий, предпочитают «садиться» по соседству друг с другом, если не являются прямыми конкурентами. Как отмечают в Colliers International, заметная концентрация айтишников наблюдается в районе Свердловской и Малоохтинской набережных, где за последние пять лет снято 19 500 «квадратов». Одним из первых «якорей» там как раз стал Yandex, отчасти и сформировавший имидж этой деловой зоны. Впоследствии тут разместились такие компании, как «ВымпелКом», Avito, Wrike, «ДеньгиOnline» и др. IT-направление преобладает среди арендаторов бизнес-парка «Деловой квартал Полюстрово» и БЦ «Санкт-Петербург Плаза».

Популярностью пользуется и Петроградка, где в целом арендовано 19 300 кв.м. Выбор этого района среди арендаторов обусловлен хорошей транспортной доступностью, наличием подходящего предложения в бизнес-центрах и менее высокими ставками аренды. Здесь расположены офисы компаний «Фора Софт», Plamee, «Эмбрия Разработка», Topface и др.

По-прежнему высоким спросом пользуется Центральный район города, где в аренду за пять лет взято 16 300 кв.м. Так, представительство Mail.ru Group занимает несколько этажей в БЦ «Ренессанс Правда». По соседству в БЦ «Синоп» расположена компания Social Quantum Development (занимается разработкой игр). Вместо съехавшего центра разработок Google целый этаж в БЦ Alia Tempora сняла компания Teknavo. В прошлом году 2Gis открыла свой офис в БЦ «Невский Плаза». А в «Доме Зингера» теперь располагается Telegram.

Ряд крупных сделок на офисном рынке в IT-сегменте заключено в Московском районе, и частности, в зоне влияния аэропорта «Пулково» (по совокупности 34 700 кв.м). Здесь открылись офисы таких компаний, как IBM, Sperasoft, EPAM и «ИТСК». А в БЦ «Технополис Пулково» разместилась фирма Return on Intelligence.

В последние три года некоторые «айтишники» облюбовали офисные комплексы класса В и В+ рядом со станцией метро «Ладожская». Компании M-Style, KudaGo, Softline и Infotell занимают помещения в бизнес-центрах «Золотая Долина» и «Русские Самоцветы».

 

 

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Игорь Темнышев, директор департамента офисной недвижимости Colliers International в Петербурге:

- В следующем году, как мы ожидаем, сектор информационных и телекоммуникационных технологий продолжит свою активность на офисном рынке. Также будет расти присутствие различных инжиниринговых компаний, бизнес которых связан с организациями сырьевого сектора экономики. В городе действует много профильных вузов и, как следствие, идет качественное развитие профильного рынка труда. Мы становимся привлекательнее благодаря более низким затратам на содержание офиса и персонала по сравнению с Москвой. Кроме того, в этом году Петербург вошел в состав регионов, отобранных для разработки модели национальной технологической инициативы.

Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL в Петербурге: 

- По предварительной оценке, в 2016 году на долю IT-компаний приходится свыше 30% арендованных площадей: объем сделок превысил 50 000 кв.м – это рекордный годовой показатель для арендаторов этого профиля. Можно ожидать сохранения высокого спроса со стороны IT-компаний и в 2017 году. IT-компании активно развиваются, их бизнес растет, они ищут новый профессиональный персонал. Ккачественный современный офис является одним из факторов привлечения кадров. В том числе обустраиваются лаунжи и зоны для общения, отдыха и спорта. Важна планировка open space, хороший вид из окон, качественные инженерные системы, наличие необходимых энергомощностей, транспортная доступность объекта, велопарковки и большое количество мест на автостоянке. Значимым преимуществом является возможность дальнейшего расширения в рамках делового центра и отсутствие прямых конкурентов.

Объектов, удовлетворяющих таким требованиям, в Петербурге мало. Например, в классе А доля вакантных площадей составляет всего 7% – порядка 60 000 кв.м. Но эти объемы складываются из небольших помещений, и даже при наличии нескольких таких офисов в одном бизнес-центре зачастую не могут быть объединены в один блок.

 Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate:

- На мой взгляд, около 90% компаний, которые «ходят» сейчас в поисках больших офисных площадей, – это IT. Причем ожидается, что до конца года самые крупные сделки пройдут с участием именно таких компаний. При выборе офиса в первую очередь внимание обращается на инженерную обеспеченность объекта, Серьезные требования предъявляются к системам вентиляции и кондиционирования. Обычно у айтишников в среднем по рассадке на одного человека должно приходиться 7-8 кв.м, а в более крупных компаниях – 11-12 кв.м. Желательно наличие большого паркинга: максимально комфортно, если в БЦ на 40 кв.м площадей приходится одно машиноместо. По-прежнему важна близость метро. На данный момент в Петербурге есть буквально два-три объекта, которые бы соответствовали требованиям крупным IT-компаний, подыскивающим себе помещения от 10 000 кв.м.

Сделки по аренде заключаются не более чем на пять лет. Если берется площадь свыше 1000 кв.м, то уровень ставок находится, как правило, в диапазоне 900-1000 рублей за «квадрат» в месяц. Случаются и покупки. Так, буквально на днях компания JetBrains выкупила бизнес–центр «Универс» площадью 6400 кв.м на Васильевском острове, который они целиком арендовали четыре года назад.

Вероника Чаканова, директор департамента офисной недвижимости East Real:

- Можно отметить, что основная причина переезда IT-компаний – их активный рост. При выборе нового офиса арендаторы либо сразу удваивали площадь, либо предусматривали возможность расширения в рамках выбранного проекта. В этом году преимущественно выбирался качественный B+ класс. Модной тенденцией можно считать отделку в стиле индустриального лофта с кирпичной кладкой и открытыми потолочными коммуникациями. Из таких примеров среди наших клиентов, офис компании «Аркадия» в БЦ Mezon Plaza. К типичным требованиям можно отнести организацию зон отдыха и общения, большие кухни, игровые и спортивные комнаты, душевые. 

Вариативность для крупных арендаторов стремительно сокращается. Учитывая текущий уровень вакансии и планы по вводу новых объектов, ожидается дефицит качественных помещений площадью более 3000 кв.м. Средние ставки – в диапазоне 950-1200 руб./кв.м в месяц включая НДС и эксплуатационные расходы. Срок аренды – три года. Учитывая собственный стремительный рост, компании зачастую не готовы заключать более долгосрочные контракты.

Елена Тищенко, заместитель руководителя отдела исследований Maris | CBRE:

- По нашим оценкам, не менее 38% сделок по аренде за период с января по сентябрь 2016 года приходится на IT-сектор. Это примерно 40 000 кв.м. Такой тренд обусловлен высоким спросом на технологические разработки и активными темпами роста информационных технологий в российской отрасли. В структуре запросов преобладает класс В - там арендовано более 80% площадей. Анализ наших сделок показывает, что около 85% договоров аренды подписано на срок 11 месяцев.

Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ»:

- Активность IT-сегмента на офисном рынке такова, что под его представителей сейчас создаются так называемые «креативные кластеры». Обычно помещения совмещают в себе два формата: часть должно быть в формате open space плюс несколько кабинетов, а также наличие пространства, где можно организовать комнату отдыха или игровую. Вот пример из нашего опыта. Одна из компаний довольно давно арендует у нас в бизнес-центре площади. В этом году они расширились, заняв весь этаж, а также попросили организовать в одном из помещений полноценную кухню. Кроме того, мы им обустроили парковку для велосипедов.

Представителей IT-сегмента в основном можно встретить в высококлассных объектах. В основном это БЦ, которыми управляют крупные профессиональные управляющие компании, поскольку они более чутко реагируют на конъюнктуру и готовы выполнять запросы таких специфических арендаторов. Данные компании занимают более крупные площади, чем в среднем по рынку, а также им требуются технические помещения. Таким образом, зачастую арендодатель предоставляет им определенные льготные условия.

Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор»:

- В нашей сети доля IT-сегмента достигает 20 %. Как правило, такие компании переезжают в другой офис, когда возникает необходимость расширения площадей. Запрашиваются зачастую отдельные офисные блоки с планировкой open space, а также еще несколько кабинетов, где размещаются руководители или переговорные комнаты.

 

Юлия Михеева, komned.ru
KOMNED.RU

Поделиться:

Обзоры и аналитика

| ЛОКАЦИЯ |

Лиговский проспект имеет, возможно, наибольший диапазон разброса ставок на торговые помещения среди всех магистралей Петербурга. Спрос на местные офисы и склады – стабильный. В целом Лиговка обладает значительным потенциалом для развития, но из-за кризиса интерес к этому торговому коридору у ритейлеров несколько снизился.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Сфера детского досуга за последние годы заметно изменилась. Появились новые форматы и сетевые операторы. Собственники торговых центров охотно открывают детские игротеки. «Коммерческая недвижимость» изучила, каким еще потенциалом обладает рынок детских развлечений в Петербурге. 

| STREET-RETAIL |

С начала года рынок объектов стрит-ритейла демонстрирует достаточную активность. Повсеместно открываются новые магазины, заведения общепита и сферы услуг. Спрос на помещения сохраняется как в центре Петербурга, так и в новых жилых кварталах на окраинах. "Коммерческая недвижимость" подводит итоги первого квартала на рынке стрит-ритейла.

| STREET-RETAIL |

Сегмент стрит-ритейла характеризуется стабильным спросом и постепенным ростом арендных ставок. Активнее всего развивается сектор общепита, в особенности стрит-фуд. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги года на рынке петербургских встроек.

| ИНВЕСТИЦИИ |

Инвестиционных сделок на рынке недвижимости и готового бизнеса по-прежнему немного. Крупные транзакции происходят в основном в московском регионе. Количество выставленных на продажу предприятий, особенно в сфере торговли, продолжает расти. «Коммерческая недвижимость» узнала подробнее о немногочисленных прошедших сделках на петербургском рынке.

| ЛОКАЦИЯ |

К началу ноября благоустройство Сенной площади будет завершено. Все ларьки и торговые павильоны уже убраны. Похоже, торговому «шанхаю» здесь более не бывать. «Коммерческая недвижимость» решила узнать о перспективах ритейла в районе обновленной Сенной, активизировавшихся арендаторах и влиянии прошедшей зачистки на ставки аренды для встроенных помещениях на первых этажах домов.

| STREET-RETAIL |

Третий квартал в сегменте стрит-ритейла традиционно остается наименее оживленным. И в этом году спрос на помещения не преподнес каких-либо сюрпризов или новых трендов. Встройкой интересуются, как правило, продуктовые магазины и заведения общепита демократического формата. Средний диапазон ставок аренды в спальных районах остался на уровне первого полугодия. А вот объекты в основных торговых коридорах начали дорожать, что привело к некоторому оттоку арендаторов с насиженных мест.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Торговые центры ищут новые способы привлечь покупателей за счет увеличения доли различных видов досуга. Продолжающее падение спроса вынуждает собственников пересматривать условия контрактов и снижать ставки аренды, предлагая площади малодоходным проектам – культурно-образовательным пространствам и развлекательным центрам. «Коммерческая недвижимость» выяснила, какие форматы сегменты edutainment наиболее популярны в Петербурге и на каких условиях они работают в торговых комплексах.

| МАГАЗИНЫ |

Продуктовый сегмент петербургского ритейла работает в условиях высокой конкуренции, но при этом остается одним из самых активных на рынке торговой недвижимости. «Коммерческая недвижимость» узнала, как обстоят дела у основных игроков рынка и какие помещения они предпочитают. 

| ЛОКАЦИЯ |

Инвестиционная привлекательность Невского проспекта остается неизменно высокой, несмотря на экономические перипетии. Это по-прежнему основной и самый проходной торговый коридор Петербурга — во многом благодаря массовым туристическим потокам, ввиду близости к главным достопримечательностям города.

| ЛОКАЦИЯ |

Встроенные помещения в 5–10 минутах ходьбы от станций метрополитена традиционно пользуются высоким спросом, доля незанятых объектов находится в пределах статистической погрешности. Метро остается основным видом транспорта для горожан, поэтому высокая интенсивность пешеходных потоков вблизи оживленных станций — залог успешной работы торговых операторов.

| ОБЩЕПИТ |

Популярность мини-пекарен в Петербурге растет как среди покупателей хлеба и выпечки, так и среди стартаперов, которых привлекает, на первый взгляд, достаточно низкая себестоимость проектов. Согласно серверу 2gis, хлебобулочные изделия петербуржцам сегодня предлагают около 1000 пекарен. Мы узнали, сколько стоит открыть собственную булочную и какие помещения интересуют "хлебных" арендаторов.

| ОФИСЫ |

В Петербурге сегодня насчитывается более 20 коворкингов. Сегмент пусть и медленно, но становится полноправным игроком рынка недвижимости. Еще недавно о нем говорили как об экзотическом, забавном, креативном, но несерьезном для крупного бизнеса формате. Однако уже сегодня снисходительное отношение неуместно, говорят отдельные эксперты. «Коммерческая недвижимость» разобралась в том, как устроены коммунальные офисы.

| МАГАЗИНЫ |

Ежегодно в Петербург открывается от 40 до 60 специализированных магазинов алкогольной продукции. На рынке действует около десятка крупных сетей, открывающих не только магазины, но и бары.

| ГОСТИНИЦЫ |

Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий создание мини-гостиниц в жилых помещениях. Мы решили разобраться, действительно ли он поставит крест на рынке хостелов. Выяснилось, что документ не исключит, но существенно осложнит их существование в жилых домах.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Петербургские игры Чемпионата мира по хоккею не приносят городу сверхприбылей, но достаточно разнообразили нынешний туристический поток. Гостиницы более-менее довольны загрузкой, продавцы сувениров заламывают цены, а самыми ходовыми алкогольными напитками остаются пиво и водка.

| ТОРГИ |

Помещение для бизнеса можно арендовать как у частных собственников, так и у города. Предложений от Смольного не так и много, зато стартовые цены на объекты выглядят весьма привлекательно. Для потенциальных арендаторов мы собрали данные о сделках, заключенных с Комитетом имущественных отношений по итогам аукционов, и узнали подробнее о процедуре торгов.

| STREET-RETAIL |

Во всех районах Петербурга по-прежнему активно открываются продуктовые магазины и заведения общепита. Наиболее востребованы у этих категорий арендаторов помещения площадью 250–400 кв.м. Среди закрытий стрит-ритейла выделяются банки, которые заняты оптимизацией и ликвидируют неэффективно работающие отделения. Спрос со стороны операторов fashion-сегмента остается сдержанным.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Прохождение квестов в реальности — сравнительно новый формат интерактивных развлечений. Этот год обещает быть не простым для квест-операторов. Возросшая конкуренция и снижающийся потребительский спрос требуют проявлять изобретательность и подталкивают к демпингу цен.

| ТЕНДЕНЦИИ |

Петербургский рынок коммерческой недвижимости мало изменился за минувший квартал. Многие собственники перешли на рублевые расчеты, арендаторы по-прежнему настаивают на дисконтах. Хотя наиболее привлекательные площади заняты, и найти помещение для бизнеса не так уж и просто.

| ОЦЕНКА |

Мы продолжаем собирать данные о помещениях и зданиях, выкупаемых у города арендаторами. В марте Комитет имущественных отношений опубликовал 21 распоряжение о приватизации объектов общей стоимостью более 1,15 млрд рублей. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| STREET-RETAIL |

Специализированный стрит-ритейл пока что слабо развит в Петербурге. За исключением улицы Рубинштейна остальные торговые коридоры достаточно условно могут быть отнесены к какой-либо спецификации. Мы решили узнать, какие тематические улицы есть в нашем городе, как на них повлиял кризис и сколько стоит аредовать здесь помещение. 

| МАГАЗИНЫ |

Петербургские бутики пока не сдаются под натиском кризиса. Конечно, об увеличении выручки речь не идет, но сегмент luxury в целом сохраняет свои позиции. Мы узнали, где в северной столице находятся самые дорогие магазины, как на рынок товаров и услуг для богатых повлиял кризис, а также зачем в ДЛТ набирают продавцов со знанием китайского языка.

| ЛОКАЦИЯ |

Средний проспект остался наиболее привлекательной торговой магистралью Васильевского острова даже после закрытия ст.м. «Василеостровская». Мы решили узнать, как на локальный рынок коммерческих помещений повлиял ремонт «подземки» и открывшийся вестибюль «Спортивной-2».

| ГОСТИНИЦЫ |

Все гостиницы, мини-отели и хостелы Петербурга, не прошедшие обязательную классификацию к 1 июля, будут закрыты. На сегодня соответствие «звездам» подтвердила лишь пятая часть крупных отелей города и около 30% малых средств размещения.

| ПРАВИЛА ИГРЫ |

Приватизация арендуемых помещений — один из наиболее острых вопросов во взаимоотношениях Смольного с малым бизнесом. За годы действия 159-ФЗ количество споров о цене выкупаемой недвижимости не сократилось. Чтобы внести некоторую ясность и отследить ценообразование этих объектов, «Коммерческая недвижимость» будет ежемесячно публиковать данные о стоимости помещений и зданий, выкупаемых у города. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

Островки — это небольшие киоски, открытые секции и прилавки, заполняющие небольшие площади в зонах прохода и общественных пространствах торговых центров. Именно сюда зачастую приходят начинающие бизнесмены: вложения в точку небольшие, при этом встать можно на проходном месте.

| ОФИСЫ |

В условиях кризиса на офисном рынке увеличивается количество переездов: арендаторы меняют помещения на более качественные или те, что подешевле. Пытаясь сократить расходы, некоторые компании отказываются от посреднических услуг. Мы решили разобраться: есть ли в этой экономии смысл и о чем можно договориться с собственниками напрямую, без профессиональных брокеров?

| АКТУАЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ |

Апраксин Двор, который не меняется вот уже десятки лет, недавно опять попал на первые полосы деловой прессы. Мы решили разобраться в планах города на территорию исторического рынка в самом центре Петербурга и узнать, что именно предлагают властям инвесторы. Выяснилось, что реконструировать Апраксин Двор будут методом колхоза. Городские власти так и не смогли найти одного инвестора, который взялся бы за многострадальный проект.

| КОНЪЮНКТУРА |

Традиционные уличные форматы готовки и продажи недорогой еды, популярные во всем мире, – лоток, фургон и киоск или модульный павильон. Все они имеют большие трудности с размещением в Петербурге. Мы выяснили, как сегодня развивается стрит-фуд на стационарных площадках и в заведениях «на колесах» (в автолавках и фуд-траках), которые пользуются особенной популярностью на ярмарках, концертах и праздниках.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В 2015 году арендаторы приватизировали 269 объектов нежилого фонда. Это вдвое меньше показателей 2014-го и прогноза чиновников на 2016-й. Средняя цена помещений выросла за прошлый год примерно на 20%. О том, какие объекты продолжают пользоваться спросом, «КН» рассказали в Фонде имущества Петербурга.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В Петербурге представлено около трех десятков дилеров по продаже автомобилей, работает более 150 салонов. Количество точек сократилось с начала десятилетия примерно на 40%. Мы решили узнать, что сейчас происходит на рынке автонедвижимости, и как падение спроса на машины сказалось на ценах и и использовании автосалонов.


вход в личный кабинет    Регистрация
Логин
Пароль Забыли пароль?