Помещение в новостройке
Площадь: 159 м2
Цена: 15 938 053 р.
Помещение в новостройке
Площадь: 64 м2
Цена: Договорная
64 кв.м и 74 кв.м-15 кВт,340 кв. м-40 кВт. Н=3,7 м
Помещение в новостройке
Площадь: 82 м2
Цена: 8 611 138 р.


07.11     | ИНВЕСТИЦИИ |

Со «дна» привлекательности: рынок инвестиций в коммерческую недвижимость Петербурга, итоги III квартала 2016 года

Инвестиционных сделок на рынке недвижимости и готового бизнеса по-прежнему немного. Крупные транзакции происходят в основном в московском регионе. Количество выставленных на продажу предприятий, особенно в сфере торговли, продолжает расти. «Коммерческая недвижимость» узнала подробнее о немногочисленных прошедших сделках на петербургском рынке.

В третьем квартале 2016 года, по подсчетам компании JLL, объем публичных сделок на рынке недвижимости России составил $1,4 млрд, что более чем вдвое превышает объем сделок за тот же период минувшего года (тогда – $673 млн). Общий показатель за первые девять месяцев года – $3 млрд (рост на 71% по сравнению с аналогичным показателем 2015-го). До конца 2016-го сумма вложений по совокупности может достичь уровня в $4 млрд.

Как отмечают в JLL, в структуре продаж сегодня доминируют не денежные транзакции, а различные варианты реструктуризации долга, в частности, смена владельцев объектов. За прошедший квартал, например, на долю таких сделок пришлось около 60% от общего объема. Весьма активны компании с участием государства, сделки с которыми составили 18%.

Инвесторы продолжают фокусироваться на рынке Москвы: доля столичных объектов в объеме публичных сделок третьего квартала достигла 93% (данные компании JLL). В то же время доля сделок в Петербурге выросла до 4% против 1% за аналогичный период 2015-го. В целом за этот год доля Москвы составила 87%, Петербурга – 5%.

Наиболее привлекательным для покупателей остается офисный сегмент. Cреди последних продаж на питерском рынке – БЦ Mezon Plaza (35 025 кв.м) на Большом Сампсониевском проспекте. По оценкам NAI Becar, его стоимость могла составить около 3 млрд рублей. БЦ «Формида» на Уткином пр. (10 972 кв.м) ушел к новому владельцу ориентировочно за 600 млн рублей. Иностранных инвесторов на рынке сейчас нет, все сделки проходят с участием отечественных компаний.

За последний год в листингах предложения замелькали крупные торговые объекты. Так, финская Kesko Group подписала соглашение о продаже принадлежащей ей сети магазинов «К-Руока» ритейлеру «Лента». Сумма сделки составит 11 млрд рублей, в среднем 1 млрд рублей за действующий магазин. (Ранее финны избавились от российской сети магазинов Intersport.) Выйти из бизнеса готовы и владельцы федеральной сети магазинов бытовой техники и электроники «Эльдорадо». На продажу также выставлена сеть «Градусы», в которую входят 63 алкомаркета на территории Петербурга и Ленобласти. Компания Stockmann решила продать свой торговый комплекс в самом центре Петербурга. Площадь здания составляет 97 000 кв.м (арендопригодная – 44 700 кв.м).

Максимальные ставки капитализации остались неизменными: 10,5% и 10,75% соответственно для офисных и торговых центров в Москве (12% – для складских комплексов); 11,5% и 11,25% – в Петербурге (13,5% – для складов).

 

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Евгений Семенов, региональный директор и руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL:

- Доля российского капитала в объеме сделок за три квартала этого года достигла 95%, что является рекордным показателем за всю историю рынка. Неудивительно, что локальные инвесторы доминируют на рынке, когда он проходит «дно» экономического цикла. Cохраняется неуверенность в отношении темпов восстановления экономики и показателей рынка недвижимости (ставок аренды и доходности), что затягивает процесс переговоров. Ряд сделок, находящихся сейчас на стадии обсуждения, отложены еще с прошлого года. Мы ожидаем их закрытия под конец года, либо транзакции будут заключены уже в 2017-м. Инвестиционная активность будет постепенно восстанавливаться, в том числе и со стороны зарубежных игроков, которые продолжают участвовать в переговорах о покупке объектов.

Мария Сиротникова, менеджер по работе с ключевыми клиентами отдела корпоративных услуг и продаж Maris | CBRE:

- Наибольшим спросом пользуются встроенные торговые помещения стоимостью до 100 млн рублей со сроком окупаемости до восьми лет. Некоторые клиенты готовы рассматривать офисные здания, заполненные арендаторами стоимостью до 300 млн и с тем же сроком окупаемости. Такие сделки отследить довольно сложно, так как не всегда они открыты для рынка. Недавно, например, состоялась продажа БЦ «Ориенталь» на Барочной улице, но здание было пустующим. Сохраняется спрос на объекты, которые требуют реконструкции, если ценники на них значительно ниже рыночных.

Цены продажи сильно отличаются в зависимости от места, площади и назначения объекта. Разброс составляет от 80 000 до 300 000 руб./кв.м. Дисконт обычно обсуждается на уровне 10-20%, однако собственники далеко не всегда готовы идти на скидки. 

Сергей Жилин, гендиректор компании «КИТ»:

- Не думаю, что инвестиционный климат в ближайшее время поменяется. Большинство тех, кто имеет сбережения, склонны сейчас вкладываться в валюту. Впрочем, интерес к покупке готового бизнеса возвращается, хотя до прежних объемов еще далеко. Если раньше, когда выставлялся новый лот, мы получили по 10-15 звонков в день, то сегодня один-два – за неделю (а год назад – так и вообще в месяц).

Инвесторов интересует сектор реальной экономики. Интернет-проекты и старт-апы остались «за бортом». Суммы частных вложений варьируются в пределах 1-5 млн рублей. Либо рынок прощупывают уже достаточно крупные инвесторы, кто готов потратить 20-40 млн рублей на сделку с доходной недвижимостью (как правило, это небольшие действующие бизнес-центры). Весьма активен сейчас сегмент ломбардов и микрокредитных организаций: кто-то консолидируется, кто-то скупает более слабых игроков.

По-настоящему ликвидных объектов в листингах появляется немного. Около половины – «пустышки» в больших долгах, активы которых в залогах у банков. Таких много среди предприятий по продаже автошин, автосервисов, салонов красоты. Сложный товар – авторские рестораны, в то время как спрос на заведения фаст-фуда достаточно стабилен. Ориентируясь на возросший туристический поток, многие активно интересуются мини-отелями и пригодными под эти цели нежилыми помещениями. Причем некоторые покупают даже заполненные офисные помещения: выселяют арендаторов и обустраивают там гостиничные номера.

Роман Стогов, коммерческий директор инвестиционно-управляющей компании STEIT:

- Наиболее выгодными с точки зрения прибыльности у инвесторов остаются торговые помещения, расположенные в местах с высоким пешеходным трафиком. Такие объекты востребованы и сегодня. Нынешняя окупаемость ликвидного помещения стрит-ритейла составляет 10-12 лет. Объем инвестиций в петербургскую недвижимость увеличивается, при этом активны именно российские компании. По итогам года речь может идти о суммах вложений порядка $400 млн. Если сравнивать с минувшим годом, это значительный рост. Среди наиболее масштабных готовящихся сделок – продажа Stockmann Group ТЦ «Невский Центр», своего последнего актива в России. По предварительным оценкам речь будет идти о сумме около $200-250 млн.

Юлия Михеева, komned.ru
KOMNED.RU

Поделиться:

Обзоры и аналитика

| STREET-RETAIL |

Невский проспект, и в особенности часть Старо-Невского, остаются основными зонами размещения объектов luxury. А вот коммерческие помещения на Большой Конюшенной улице и Большом проспекте П.С. в большей степени привлекают ритейлеров премиального сегмента. «Коммерческая недвижимость» пригляделась к миру роскоши на трех главных респектабельных магистралях Петербурга.

| ЛОКАЦИЯ |

Садовая улица представляет собой торговую магистраль, на которой расположены объекты культурного наследия и большой объем коммерческих площадей. Местный стрит-ритейл пользуется постоянным спросом у самых разных групп арендаторов. «Коммерческая недвижимость» посмотрела, как сегодня обстоят дела у коммерсантов в этом торговом коридоре.

| КОНЪЮНКТУРА |

В Петербург хлебобулочные изделия реализует свыше 1000 пекарен. Наибольший объем продукции, безусловно, выпускают крупные предприятия – «Фацер», «Каравай», «Дарница» и «Петрохлеб». Доля малых пекарен на рынке составляет порядка 10%, и бум открытий таких точек похоже уже миновал. 

| ЛОКАЦИЯ |

Лиговский проспект имеет, возможно, наибольший диапазон разброса ставок на торговые помещения среди всех магистралей Петербурга. Спрос на местные офисы и склады – стабильный. В целом Лиговка обладает значительным потенциалом для развития, но из-за кризиса интерес к этому торговому коридору у ритейлеров несколько снизился.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Сфера детского досуга за последние годы заметно изменилась. Появились новые форматы и сетевые операторы. Собственники торговых центров охотно открывают детские игротеки. «Коммерческая недвижимость» изучила, каким еще потенциалом обладает рынок детских развлечений в Петербурге. 

| STREET-RETAIL |

С начала года рынок объектов стрит-ритейла демонстрирует достаточную активность. Повсеместно открываются новые магазины, заведения общепита и сферы услуг. Спрос на помещения сохраняется как в центре Петербурга, так и в новых жилых кварталах на окраинах. "Коммерческая недвижимость" подводит итоги первого квартала на рынке стрит-ритейла.

| STREET-RETAIL |

Сегмент стрит-ритейла характеризуется стабильным спросом и постепенным ростом арендных ставок. Активнее всего развивается сектор общепита, в особенности стрит-фуд. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги года на рынке петербургских встроек.

| ЛОКАЦИЯ |

К началу ноября благоустройство Сенной площади будет завершено. Все ларьки и торговые павильоны уже убраны. Похоже, торговому «шанхаю» здесь более не бывать. «Коммерческая недвижимость» решила узнать о перспективах ритейла в районе обновленной Сенной, активизировавшихся арендаторах и влиянии прошедшей зачистки на ставки аренды для встроенных помещениях на первых этажах домов.

| STREET-RETAIL |

Третий квартал в сегменте стрит-ритейла традиционно остается наименее оживленным. И в этом году спрос на помещения не преподнес каких-либо сюрпризов или новых трендов. Встройкой интересуются, как правило, продуктовые магазины и заведения общепита демократического формата. Средний диапазон ставок аренды в спальных районах остался на уровне первого полугодия. А вот объекты в основных торговых коридорах начали дорожать, что привело к некоторому оттоку арендаторов с насиженных мест.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Торговые центры ищут новые способы привлечь покупателей за счет увеличения доли различных видов досуга. Продолжающее падение спроса вынуждает собственников пересматривать условия контрактов и снижать ставки аренды, предлагая площади малодоходным проектам – культурно-образовательным пространствам и развлекательным центрам. «Коммерческая недвижимость» выяснила, какие форматы сегменты edutainment наиболее популярны в Петербурге и на каких условиях они работают в торговых комплексах.

| МАГАЗИНЫ |

Продуктовый сегмент петербургского ритейла работает в условиях высокой конкуренции, но при этом остается одним из самых активных на рынке торговой недвижимости. «Коммерческая недвижимость» узнала, как обстоят дела у основных игроков рынка и какие помещения они предпочитают. 

| ЛОКАЦИЯ |

Инвестиционная привлекательность Невского проспекта остается неизменно высокой, несмотря на экономические перипетии. Это по-прежнему основной и самый проходной торговый коридор Петербурга — во многом благодаря массовым туристическим потокам, ввиду близости к главным достопримечательностям города.

| ЛОКАЦИЯ |

Встроенные помещения в 5–10 минутах ходьбы от станций метрополитена традиционно пользуются высоким спросом, доля незанятых объектов находится в пределах статистической погрешности. Метро остается основным видом транспорта для горожан, поэтому высокая интенсивность пешеходных потоков вблизи оживленных станций — залог успешной работы торговых операторов.

| ОБЩЕПИТ |

Популярность мини-пекарен в Петербурге растет как среди покупателей хлеба и выпечки, так и среди стартаперов, которых привлекает, на первый взгляд, достаточно низкая себестоимость проектов. Согласно серверу 2gis, хлебобулочные изделия петербуржцам сегодня предлагают около 1000 пекарен. Мы узнали, сколько стоит открыть собственную булочную и какие помещения интересуют "хлебных" арендаторов.

| ОФИСЫ |

В Петербурге сегодня насчитывается более 20 коворкингов. Сегмент пусть и медленно, но становится полноправным игроком рынка недвижимости. Еще недавно о нем говорили как об экзотическом, забавном, креативном, но несерьезном для крупного бизнеса формате. Однако уже сегодня снисходительное отношение неуместно, говорят отдельные эксперты. «Коммерческая недвижимость» разобралась в том, как устроены коммунальные офисы.

| МАГАЗИНЫ |

Ежегодно в Петербург открывается от 40 до 60 специализированных магазинов алкогольной продукции. На рынке действует около десятка крупных сетей, открывающих не только магазины, но и бары.

| ГОСТИНИЦЫ |

Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий создание мини-гостиниц в жилых помещениях. Мы решили разобраться, действительно ли он поставит крест на рынке хостелов. Выяснилось, что документ не исключит, но существенно осложнит их существование в жилых домах.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Петербургские игры Чемпионата мира по хоккею не приносят городу сверхприбылей, но достаточно разнообразили нынешний туристический поток. Гостиницы более-менее довольны загрузкой, продавцы сувениров заламывают цены, а самыми ходовыми алкогольными напитками остаются пиво и водка.

| ТОРГИ |

Помещение для бизнеса можно арендовать как у частных собственников, так и у города. Предложений от Смольного не так и много, зато стартовые цены на объекты выглядят весьма привлекательно. Для потенциальных арендаторов мы собрали данные о сделках, заключенных с Комитетом имущественных отношений по итогам аукционов, и узнали подробнее о процедуре торгов.

| STREET-RETAIL |

Во всех районах Петербурга по-прежнему активно открываются продуктовые магазины и заведения общепита. Наиболее востребованы у этих категорий арендаторов помещения площадью 250–400 кв.м. Среди закрытий стрит-ритейла выделяются банки, которые заняты оптимизацией и ликвидируют неэффективно работающие отделения. Спрос со стороны операторов fashion-сегмента остается сдержанным.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Прохождение квестов в реальности — сравнительно новый формат интерактивных развлечений. Этот год обещает быть не простым для квест-операторов. Возросшая конкуренция и снижающийся потребительский спрос требуют проявлять изобретательность и подталкивают к демпингу цен.

| ТЕНДЕНЦИИ |

Петербургский рынок коммерческой недвижимости мало изменился за минувший квартал. Многие собственники перешли на рублевые расчеты, арендаторы по-прежнему настаивают на дисконтах. Хотя наиболее привлекательные площади заняты, и найти помещение для бизнеса не так уж и просто.

| ОЦЕНКА |

Мы продолжаем собирать данные о помещениях и зданиях, выкупаемых у города арендаторами. В марте Комитет имущественных отношений опубликовал 21 распоряжение о приватизации объектов общей стоимостью более 1,15 млрд рублей. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| STREET-RETAIL |

Специализированный стрит-ритейл пока что слабо развит в Петербурге. За исключением улицы Рубинштейна остальные торговые коридоры достаточно условно могут быть отнесены к какой-либо спецификации. Мы решили узнать, какие тематические улицы есть в нашем городе, как на них повлиял кризис и сколько стоит аредовать здесь помещение. 

| МАГАЗИНЫ |

Петербургские бутики пока не сдаются под натиском кризиса. Конечно, об увеличении выручки речь не идет, но сегмент luxury в целом сохраняет свои позиции. Мы узнали, где в северной столице находятся самые дорогие магазины, как на рынок товаров и услуг для богатых повлиял кризис, а также зачем в ДЛТ набирают продавцов со знанием китайского языка.

| ЛОКАЦИЯ |

Средний проспект остался наиболее привлекательной торговой магистралью Васильевского острова даже после закрытия ст.м. «Василеостровская». Мы решили узнать, как на локальный рынок коммерческих помещений повлиял ремонт «подземки» и открывшийся вестибюль «Спортивной-2».

| ГОСТИНИЦЫ |

Все гостиницы, мини-отели и хостелы Петербурга, не прошедшие обязательную классификацию к 1 июля, будут закрыты. На сегодня соответствие «звездам» подтвердила лишь пятая часть крупных отелей города и около 30% малых средств размещения.

| ПРАВИЛА ИГРЫ |

Приватизация арендуемых помещений — один из наиболее острых вопросов во взаимоотношениях Смольного с малым бизнесом. За годы действия 159-ФЗ количество споров о цене выкупаемой недвижимости не сократилось. Чтобы внести некоторую ясность и отследить ценообразование этих объектов, «Коммерческая недвижимость» будет ежемесячно публиковать данные о стоимости помещений и зданий, выкупаемых у города. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

Островки — это небольшие киоски, открытые секции и прилавки, заполняющие небольшие площади в зонах прохода и общественных пространствах торговых центров. Именно сюда зачастую приходят начинающие бизнесмены: вложения в точку небольшие, при этом встать можно на проходном месте.

| ОФИСЫ |

В условиях кризиса на офисном рынке увеличивается количество переездов: арендаторы меняют помещения на более качественные или те, что подешевле. Пытаясь сократить расходы, некоторые компании отказываются от посреднических услуг. Мы решили разобраться: есть ли в этой экономии смысл и о чем можно договориться с собственниками напрямую, без профессиональных брокеров?

| АКТУАЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ |

Апраксин Двор, который не меняется вот уже десятки лет, недавно опять попал на первые полосы деловой прессы. Мы решили разобраться в планах города на территорию исторического рынка в самом центре Петербурга и узнать, что именно предлагают властям инвесторы. Выяснилось, что реконструировать Апраксин Двор будут методом колхоза. Городские власти так и не смогли найти одного инвестора, который взялся бы за многострадальный проект.

| КОНЪЮНКТУРА |

Традиционные уличные форматы готовки и продажи недорогой еды, популярные во всем мире, – лоток, фургон и киоск или модульный павильон. Все они имеют большие трудности с размещением в Петербурге. Мы выяснили, как сегодня развивается стрит-фуд на стационарных площадках и в заведениях «на колесах» (в автолавках и фуд-траках), которые пользуются особенной популярностью на ярмарках, концертах и праздниках.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В 2015 году арендаторы приватизировали 269 объектов нежилого фонда. Это вдвое меньше показателей 2014-го и прогноза чиновников на 2016-й. Средняя цена помещений выросла за прошлый год примерно на 20%. О том, какие объекты продолжают пользоваться спросом, «КН» рассказали в Фонде имущества Петербурга.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В Петербурге представлено около трех десятков дилеров по продаже автомобилей, работает более 150 салонов. Количество точек сократилось с начала десятилетия примерно на 40%. Мы решили узнать, что сейчас происходит на рынке автонедвижимости, и как падение спроса на машины сказалось на ценах и и использовании автосалонов.


вход в личный кабинет    Регистрация
Логин
Пароль Забыли пароль?