Магазин
Площадь: 468 м2
Цена: Договорная
Окупаемость меньше 100 месяцев.
Помещение в новостройке
Площадь: 80 м2
Цена: 9 249 200 р.
115 615р.за кв.м., при условии 100% оплаты в течение 5 банковских дней
Земля
Площадь: 48400 м2
Цена: 350 000 000 р.
Магазин
Площадь: 683 м2
Цена: Договорная
Окупаемость меньше 100 месяцев.


17.10     | ОФИСЫ |

Клерки нарасхват: итоги рынка офисной недвижимости Петербурга, III квартал 2016 года

Объем вакантных площадей в качественных офисных центрах Петербурга продолжает сокращаться. Размер ставок в среднем за квартал подрос на 4-5%. Дефицит предложения особенно заметен в объектах класса А в центральной части города. При этом строительство новых бизнес-центров идет замедленными темпами, а некоторые проекты по-прежнему «заморожены». «Коммерческая недвижимость» подводит итоги третьего квартала 2016 года на рынке офисов.

Заполняемость двух бизнес-центров в деловом квартале «Невская Ратуша» достигла 99%.

За этот год, отмечают в JLL, объем чистого поглощения на рынке офисной недвижимости Петербурга подрастет почти вдвое по сравнению с 2015-м, и составит около 250 000 кв.м (аналогичные показатели наблюдались четыре-пять лет назад).

Основной спрос на офисы, как и ранее, формируют структуры и подрядчики «Газпрома», компании сферы IT, строительства и инжиниринга. Многие из них расширяются и арендуют крупные офисы – от 2000 кв.м. Наиболее крупные сделки аренды в этом году были заключены в офисных зданиях, расположенных в непосредственной близости от Московского проспекта.

Так, в третьем квартале разработчик программного обеспечения EPAM занял 6600 кв.м во второй очереди бизнес-центра «Мегапарк» на Заставской ул., 22. А одна из «дочерних» структур «Газпрома» арендовала 6500 кв.м в бизнес-центре на Новгородской ул., 13.

Сменил владельца бизнес-центра класса В MEZON PLAZA на Сампсониевском пр., 28 – компания «Газпромбанк-Инвест» продала здание ориентировочно за 3 млрд рублей. Новый собственник пока не известен, но, как поговаривают, тоже связан с газовым холдингом.

За три месяца в Петербурге были введены лишь два высококачественных офисных здания – БЦ Office L27 на пересечении улиц Маршала Тухачевского и Львовской (к аренде пригодно 8500 кв.м, застройщик относит объект к классу А) и БЦ на Арсенальной улице, 66 (7800 кв.м, класс В).

По данным JLL, объем чистого поглощения за третий квартал составил 55 000 кв.м. Доля вакантных площадей в классе А сократилась с 8,5% до 7,3% (это около 60 000 кв.м офисов), в классе B – с 12,6% до 11,1% (230 000 кв.м). Средний уровень арендных ставок в сегменте класса А составляет 1568-1586 рублей за кв.м в месяц, в классе В – от 1098 до 1135 рублей (с учетом НДС и операционных расходов). Стоимость аренды объектов класса А подросла за квартал на 5,4%, класса В – на 3,9% (согласно отчету Colliers International).

Если будут сданы все заявленные на четвертый квартал бизнес-центры (что, по опыту предыдущих лет, весьма сомнительно), годовой ввод качественных офисных площадей может составить от 200 000 до 300 000 кв.м – оценки у экспертов существенно разнятся. И в таком случае объем качественных офисных площадей может превысить 3 млн кв.м (по оценке JLL).

По данным Colliers International, помимо завершенного в начале октября Fort Tower (Московский пр., 141, общая площадь объекта касса А – 41 483 кв.м, арендопригодная – 26 300 «квадратов») до конца года ожидается сдача десятка бизнес-центров: на Политехнической ул., 6, на углу улиц Смольной и Орловской («Екатеринский»), на Б. Морской, 15 («Сенатор»), на Уральской ул., 4, Кондратьевском пр., 15, корп.3, лит. Б, на Софийской ул., 8/1, на Кременчугской ул., уч. 18,  Гельсингфорсской ул., 3, корп. 11, лит. Д и др.

 

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL в Санкт-Петербурге:

- Объемы вакантных площадей складываются из небольших помещений, даже при наличии нескольких таких офисов в одном бизнес-центре зачастую они не могут быть объединены в один блок. Как следствие, мы наблюдаем дефицит крупных офисных блоков от 1000 кв.м в качественных проектах, которые могут быть арендованы прямо сейчас. На этом фоне собственники бизнес-центров чувствуют себя более уверенно. Период крупных дисконтов остался в прошлом. С середины прошлого года квартальные объемы поглощения офисов на рынке Петербурга превышают 50 000 кв.м, тогда как прежде этот показатель в среднем составлял 35 000 кв.м.

Игорь Темнышев, директор департамента офисной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге:

- Для офисного рынка в третьем квартале характерно снижение доли вакантных площадей, удорожание стоимости аренды и вымывание предложения крупных офисных блоков. В Петербурге базируется достаточно много компаний, которые находятся в поисках новых офисов. Такие арендаторы готовы рассматривать объекты по рыночным ставкам, но при стремительно сокращающемся предложении не могут найти альтернативные варианты.

Новые качественные помещения высоко востребованы. Наиболее интересные возможности предоставляет схема built-to-suit, однако для ее запуска на петербургском рынке необходимо преодолеть скепсис. Арендаторы должны перестать рассматривать только готовые варианты, а девелоперам стоит отважиться на строительство «под заказчика», которое давно практикуется за рубежом.

Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St.Petersburg:

- В третьем квартале‎ дефицит предложения ощутимо наблюдался в бизнес-центрах класса А. Однако строительство приостановленных объектов не возобновляется, а новые не начинаются. Для части «замороженных» проектов рассматриваются варианты только под конкретного заказчика. По нашим расчетам, если сроки ввода по новым офисам не будут перенесены (к сдаче запланировано 135 000 кв.м), то к концу года на рынок аренды поступит около 60 000 кв.м.

Рекорды по заполняемости бьют деловые центры Московского проспекта. Там вакантных помещений практически не осталось. Низкий уровень вакансий отмечается и в других популярных деловых зонах, что может привести к росту ставок аренды класса А о 10% уже в течение ближайшего полугодия. Для класса B возможно повышение на 3-5%. Более половины всех заявок, поступивших к нам в течение квартала, пришло от компаний, задействованных в сфере IT. Причем большинство из них интересует офис класса А с планировкой open space в Центральном районе Петербурга.

Елена Тищенко, заместитель руководителя отдела исследований рынка недвижимости Maris | CBRE:

- Растет доля предложений по зданиям, где арендодатель готов производить реконструкцию (реконцепцию) под требования конкретного клиента. При этом собственник не готов реконструировать объекты для дальнейшей реализации на открытом рынке, так как высоки риски. По нашим оценкам, до конца года ожидается ввод в эксплуатацию еще около 100 000 кв.м офисной недвижимости, большая часть из которых предназначена для аренды. Впрочем, по некоторым зданиям уже ведутся переговоры, и они не экспонируются на рынке. В общем объеме сделок по сферам бизнеса, безусловно, лидируют компании IT сферы. Это один из немногих сегментов рынка, для которого девальвация рубля сыграла положительную роль. Российские IT-компании повысили свою конкурентоспособность на международной арене за счет удешевления цен, тем самым нарастив экспорт.

Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate:

- Явная тенденция петербургского офисного рынка в третьем квартале – высокие показатели объемов чистого поглощения площадей (многие проекты к моменту выхода на рынок были уже полностью заполнены). Прогнозируемый уровень поглощения в этом году сопоставим с уровнем 2012-го. Из уже введенных в четвертом квартале можно отметить ввод в эксплуатацию бизнес-центра класса А Fort Tower площадью 26 000 кв.м. Насколько известно, он уже имеет арендаторов. Также ожидается ввод БЦ «Смоленский» класса В+, БЦ «Граффити» класса В+, БЦ «Полис» класса В+, БЦ «Мельник» класса В+.

Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор»:

- Основной спрос сегодня формируют представители нефтегазодобывающей отрасли и сферы информационных технологий. Средний уровень ставок в классе А составляет 1400-1500 рублей за кв.м с учетом НДС и расходов на эксплуатацию, в классе В и В+ на уровне 1100-1300 рублей за кв.м. В ближайшее время состояние офисного рынка останется прежним, поскольку нет предпосылок к его изменению.

 

Уровень вакантных площадей в бизнес-центрах Петербурга

Данные Colliers International

 

Динамика ставок аренды в бизнес-центрах Петербурга

Данные Colliers International

 

Ввод офисных площадей Санкт-Петербурге

Данные JLL

 

Объем чистого поглощения офисных площадей в Петербурге

Данные JLL



Юлия Михеева, komned.ru
KOMNED.RU

Поделиться:

Обзоры и аналитика

| ЛОКАЦИЯ |

Лиговский проспект имеет, возможно, наибольший диапазон разброса ставок на торговые помещения среди всех магистралей Петербурга. Спрос на местные офисы и склады – стабильный. В целом Лиговка обладает значительным потенциалом для развития, но из-за кризиса интерес к этому торговому коридору у ритейлеров несколько снизился.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Сфера детского досуга за последние годы заметно изменилась. Появились новые форматы и сетевые операторы. Собственники торговых центров охотно открывают детские игротеки. «Коммерческая недвижимость» изучила, каким еще потенциалом обладает рынок детских развлечений в Петербурге. 

| STREET-RETAIL |

С начала года рынок объектов стрит-ритейла демонстрирует достаточную активность. Повсеместно открываются новые магазины, заведения общепита и сферы услуг. Спрос на помещения сохраняется как в центре Петербурга, так и в новых жилых кварталах на окраинах. "Коммерческая недвижимость" подводит итоги первого квартала на рынке стрит-ритейла.

| STREET-RETAIL |

Сегмент стрит-ритейла характеризуется стабильным спросом и постепенным ростом арендных ставок. Активнее всего развивается сектор общепита, в особенности стрит-фуд. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги года на рынке петербургских встроек.

| ИНВЕСТИЦИИ |

Инвестиционных сделок на рынке недвижимости и готового бизнеса по-прежнему немного. Крупные транзакции происходят в основном в московском регионе. Количество выставленных на продажу предприятий, особенно в сфере торговли, продолжает расти. «Коммерческая недвижимость» узнала подробнее о немногочисленных прошедших сделках на петербургском рынке.

| ЛОКАЦИЯ |

К началу ноября благоустройство Сенной площади будет завершено. Все ларьки и торговые павильоны уже убраны. Похоже, торговому «шанхаю» здесь более не бывать. «Коммерческая недвижимость» решила узнать о перспективах ритейла в районе обновленной Сенной, активизировавшихся арендаторах и влиянии прошедшей зачистки на ставки аренды для встроенных помещениях на первых этажах домов.

| STREET-RETAIL |

Третий квартал в сегменте стрит-ритейла традиционно остается наименее оживленным. И в этом году спрос на помещения не преподнес каких-либо сюрпризов или новых трендов. Встройкой интересуются, как правило, продуктовые магазины и заведения общепита демократического формата. Средний диапазон ставок аренды в спальных районах остался на уровне первого полугодия. А вот объекты в основных торговых коридорах начали дорожать, что привело к некоторому оттоку арендаторов с насиженных мест.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Торговые центры ищут новые способы привлечь покупателей за счет увеличения доли различных видов досуга. Продолжающее падение спроса вынуждает собственников пересматривать условия контрактов и снижать ставки аренды, предлагая площади малодоходным проектам – культурно-образовательным пространствам и развлекательным центрам. «Коммерческая недвижимость» выяснила, какие форматы сегменты edutainment наиболее популярны в Петербурге и на каких условиях они работают в торговых комплексах.

| МАГАЗИНЫ |

Продуктовый сегмент петербургского ритейла работает в условиях высокой конкуренции, но при этом остается одним из самых активных на рынке торговой недвижимости. «Коммерческая недвижимость» узнала, как обстоят дела у основных игроков рынка и какие помещения они предпочитают. 

| ЛОКАЦИЯ |

Инвестиционная привлекательность Невского проспекта остается неизменно высокой, несмотря на экономические перипетии. Это по-прежнему основной и самый проходной торговый коридор Петербурга — во многом благодаря массовым туристическим потокам, ввиду близости к главным достопримечательностям города.

| ЛОКАЦИЯ |

Встроенные помещения в 5–10 минутах ходьбы от станций метрополитена традиционно пользуются высоким спросом, доля незанятых объектов находится в пределах статистической погрешности. Метро остается основным видом транспорта для горожан, поэтому высокая интенсивность пешеходных потоков вблизи оживленных станций — залог успешной работы торговых операторов.

| ОБЩЕПИТ |

Популярность мини-пекарен в Петербурге растет как среди покупателей хлеба и выпечки, так и среди стартаперов, которых привлекает, на первый взгляд, достаточно низкая себестоимость проектов. Согласно серверу 2gis, хлебобулочные изделия петербуржцам сегодня предлагают около 1000 пекарен. Мы узнали, сколько стоит открыть собственную булочную и какие помещения интересуют "хлебных" арендаторов.

| ОФИСЫ |

В Петербурге сегодня насчитывается более 20 коворкингов. Сегмент пусть и медленно, но становится полноправным игроком рынка недвижимости. Еще недавно о нем говорили как об экзотическом, забавном, креативном, но несерьезном для крупного бизнеса формате. Однако уже сегодня снисходительное отношение неуместно, говорят отдельные эксперты. «Коммерческая недвижимость» разобралась в том, как устроены коммунальные офисы.

| МАГАЗИНЫ |

Ежегодно в Петербург открывается от 40 до 60 специализированных магазинов алкогольной продукции. На рынке действует около десятка крупных сетей, открывающих не только магазины, но и бары.

| ГОСТИНИЦЫ |

Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий создание мини-гостиниц в жилых помещениях. Мы решили разобраться, действительно ли он поставит крест на рынке хостелов. Выяснилось, что документ не исключит, но существенно осложнит их существование в жилых домах.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Петербургские игры Чемпионата мира по хоккею не приносят городу сверхприбылей, но достаточно разнообразили нынешний туристический поток. Гостиницы более-менее довольны загрузкой, продавцы сувениров заламывают цены, а самыми ходовыми алкогольными напитками остаются пиво и водка.

| ТОРГИ |

Помещение для бизнеса можно арендовать как у частных собственников, так и у города. Предложений от Смольного не так и много, зато стартовые цены на объекты выглядят весьма привлекательно. Для потенциальных арендаторов мы собрали данные о сделках, заключенных с Комитетом имущественных отношений по итогам аукционов, и узнали подробнее о процедуре торгов.

| STREET-RETAIL |

Во всех районах Петербурга по-прежнему активно открываются продуктовые магазины и заведения общепита. Наиболее востребованы у этих категорий арендаторов помещения площадью 250–400 кв.м. Среди закрытий стрит-ритейла выделяются банки, которые заняты оптимизацией и ликвидируют неэффективно работающие отделения. Спрос со стороны операторов fashion-сегмента остается сдержанным.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Прохождение квестов в реальности — сравнительно новый формат интерактивных развлечений. Этот год обещает быть не простым для квест-операторов. Возросшая конкуренция и снижающийся потребительский спрос требуют проявлять изобретательность и подталкивают к демпингу цен.

| ТЕНДЕНЦИИ |

Петербургский рынок коммерческой недвижимости мало изменился за минувший квартал. Многие собственники перешли на рублевые расчеты, арендаторы по-прежнему настаивают на дисконтах. Хотя наиболее привлекательные площади заняты, и найти помещение для бизнеса не так уж и просто.

| ОЦЕНКА |

Мы продолжаем собирать данные о помещениях и зданиях, выкупаемых у города арендаторами. В марте Комитет имущественных отношений опубликовал 21 распоряжение о приватизации объектов общей стоимостью более 1,15 млрд рублей. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| STREET-RETAIL |

Специализированный стрит-ритейл пока что слабо развит в Петербурге. За исключением улицы Рубинштейна остальные торговые коридоры достаточно условно могут быть отнесены к какой-либо спецификации. Мы решили узнать, какие тематические улицы есть в нашем городе, как на них повлиял кризис и сколько стоит аредовать здесь помещение. 

| МАГАЗИНЫ |

Петербургские бутики пока не сдаются под натиском кризиса. Конечно, об увеличении выручки речь не идет, но сегмент luxury в целом сохраняет свои позиции. Мы узнали, где в северной столице находятся самые дорогие магазины, как на рынок товаров и услуг для богатых повлиял кризис, а также зачем в ДЛТ набирают продавцов со знанием китайского языка.

| ЛОКАЦИЯ |

Средний проспект остался наиболее привлекательной торговой магистралью Васильевского острова даже после закрытия ст.м. «Василеостровская». Мы решили узнать, как на локальный рынок коммерческих помещений повлиял ремонт «подземки» и открывшийся вестибюль «Спортивной-2».

| ГОСТИНИЦЫ |

Все гостиницы, мини-отели и хостелы Петербурга, не прошедшие обязательную классификацию к 1 июля, будут закрыты. На сегодня соответствие «звездам» подтвердила лишь пятая часть крупных отелей города и около 30% малых средств размещения.

| ПРАВИЛА ИГРЫ |

Приватизация арендуемых помещений — один из наиболее острых вопросов во взаимоотношениях Смольного с малым бизнесом. За годы действия 159-ФЗ количество споров о цене выкупаемой недвижимости не сократилось. Чтобы внести некоторую ясность и отследить ценообразование этих объектов, «Коммерческая недвижимость» будет ежемесячно публиковать данные о стоимости помещений и зданий, выкупаемых у города. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

Островки — это небольшие киоски, открытые секции и прилавки, заполняющие небольшие площади в зонах прохода и общественных пространствах торговых центров. Именно сюда зачастую приходят начинающие бизнесмены: вложения в точку небольшие, при этом встать можно на проходном месте.

| ОФИСЫ |

В условиях кризиса на офисном рынке увеличивается количество переездов: арендаторы меняют помещения на более качественные или те, что подешевле. Пытаясь сократить расходы, некоторые компании отказываются от посреднических услуг. Мы решили разобраться: есть ли в этой экономии смысл и о чем можно договориться с собственниками напрямую, без профессиональных брокеров?

| АКТУАЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ |

Апраксин Двор, который не меняется вот уже десятки лет, недавно опять попал на первые полосы деловой прессы. Мы решили разобраться в планах города на территорию исторического рынка в самом центре Петербурга и узнать, что именно предлагают властям инвесторы. Выяснилось, что реконструировать Апраксин Двор будут методом колхоза. Городские власти так и не смогли найти одного инвестора, который взялся бы за многострадальный проект.

| КОНЪЮНКТУРА |

Традиционные уличные форматы готовки и продажи недорогой еды, популярные во всем мире, – лоток, фургон и киоск или модульный павильон. Все они имеют большие трудности с размещением в Петербурге. Мы выяснили, как сегодня развивается стрит-фуд на стационарных площадках и в заведениях «на колесах» (в автолавках и фуд-траках), которые пользуются особенной популярностью на ярмарках, концертах и праздниках.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В 2015 году арендаторы приватизировали 269 объектов нежилого фонда. Это вдвое меньше показателей 2014-го и прогноза чиновников на 2016-й. Средняя цена помещений выросла за прошлый год примерно на 20%. О том, какие объекты продолжают пользоваться спросом, «КН» рассказали в Фонде имущества Петербурга.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В Петербурге представлено около трех десятков дилеров по продаже автомобилей, работает более 150 салонов. Количество точек сократилось с начала десятилетия примерно на 40%. Мы решили узнать, что сейчас происходит на рынке автонедвижимости, и как падение спроса на машины сказалось на ценах и и использовании автосалонов.


вход в личный кабинет    Регистрация
Логин
Пароль Забыли пароль?