Магазин
Площадь: 683 м2
Цена: Договорная
Окупаемость меньше 100 месяцев.
Универсальное
Площадь: 220 м2
Цена: 750 р. в мес. за м2
Универсальное помещение, любой профиль - можно большая (460 м) площадь
Земля
Площадь: 48400 м2
Цена: 350 000 000 р.
Универсальное
Площадь: 554 м2
Цена: 900 р. в мес. за м2
Сфера услуг, офис, представительство, новый дом, фасад


12.08     | НОВОСТРОЙКА |

Коммерсанты новостроек: рынок коммерческих помещений в новостройках, итоги I полугодия 2016 года

Спрос на коммерческие помещения в новостройках по итогам I полугодия 2016 года остается стабильным, но разнородным. Часть застройщиков отмечают рост активности со стороны покупателей, другие указывают на возросшие объемы предложения, которые требуют больших усилий для их реализации. Цена продажи объектов, как правило, сохраняется на уровне конца прошлого года. 

Выставленные на реализацию помещения обычно подготовлены под чистовую отделку, имеют высоту потолков около 3,4-3,5 м, место для парковки и возможность подключения сетей свыше 25 кВт. Впрочем, в случае офисного варианта мощности на момент ввода могут составлять не более 8-10 кВт. Часть сделок (от 20 до 60% в разных проектах) совершается с целью последующей сдачи площадей в аренду. Дальнейшая перепродажа помещений интересует единицы.

 

Спрос на малый формат

 

Как правило, около половины сделок заключается сейчас на приобретение площадей 50-100 кв.м с высокой степенью готовности. Такие помещения подходят под размещение аптек, булочных, небольших продовольственных магазинов «у дома» и небольших кофеен. Интерес к объектам, ввод которых запланирован через 1,5-2 года, минимален. Традиционный пик повышенного спроса на покупку новостроек – ноябрь и декабрь.

Если помещение находится в уже сданном доме, где зарегистрировано право собственности, клиент подписывает типовой договор купли-продажи. Если же предметом сделки становится строящийся объект, и девелопер работает по 214-ФЗ, покупатель оформляет договор долевого участия, в других случаях - предварительный. Большинство строительных компаний практикует различные варианты рассрочек, часть сделок проходит в рамках заключения договора аренды с последующим правом выкупа.

Некоторые застройщики работают с банками по коммерческой ипотеке. Ставки в разных банках варьируются от 12,25 до 18% в зависимости от срока и первоначального взноса. Так, ГК «ЦДС» имеет соглашение с банком «Санкт-Петербург», который предоставляет ставку со скидкой в размере 0,5%, если первоначальный взнос достигает половины стоимости недвижимости. Сбербанк также кредитует встройку в рамках программы «Бизнес-недвижимость», предоставляя займы от 14,28% на срок до 10 лет (первый взнос – не менее 30% от стоимости объекта, сумма – от 150 000 рублей).

 

Запасы на окраинах

 

В сложившихся спальных массивах листинги предложения в основном обновляются за счет новостроек рядом со станциями метро «Комендантский проспект», «Пионерская», «Удельная», «Старая деревня», «Академическая», «Проспект Большевиков», «Проспект Просвещения».

Стабильный интерес остается только на магазины формата шаговой доступности. Наиболее ликвидные объекты могут продаваться по ценам в границах 250 000 - 350 000 руб./кв.м. Торговые площади на первых этажах, как правило, продаются от 120 000 руб./кв.м, стоимость цоколей начинается в среднем от 60 000 рублей. Разброс цен на встройки во дворах и в глубине кварталов – от 50 000 до 125 000 рублей за «квадрат».

Наибольшее количество ликвидных предложений по-прежнему сосредоточено в районе поселений Кудрово (ст. м «Дыбенко), Мурино и Новое Девяткино (ст. м. «Девяткино»). В новостройках Пушкина и Всеволожска цены могут достигать 140 000 рублей за «квадрат», однако в целом ценники в пригородах варьируются от 55 000 до 100 000 руб./кв.м.

В листингах продажи традиционно фигурируют предложения таких крупных застройщиков как «БФА-Девелопмент», «Главстрой-СПб», группа ЛСР, ГК «КВС», «Лидер групп», «ЛенСпецСМУ», «РосСтройИнвест», «Строительный трест», «Северный город», ГК «ЦДС», ЮИТ, Setl Sity и др.

 

Деловые заготовки

 

Среди постоянных клиентов – продуктовые магазины, стоматологические клиники, аптеки, салоны красоты, банки и салоны связи. В жилых кварталах, удаленных от метро, приобретают помещения отдельные небольшие кафе и рестораны, частные кондитерские и булочные. Наиболее востребованы помещения площадью до 150 кв.м с витринным остеклением в крупных жилых комплексах.

Около трети встроенных помещений в новостройках поступают в продажу еще на начальном этапе строительства жилого комплекса. К моменту ввода дома в эксплуатацию 30-50% коммерческих помещений в нем уже сданы в аренду по предварительным договорам. Непроданными в среднем остается 10-15% от общего объема коммерческих площадей. Как правило, это или очень большие объекты или помещения, расположенные неудачно с точки зрения торговли.

Некоторые компании (например, ИСК «Отделстрой», «Мавис», «Строительный трест», «Главстрой-СПб» и др.) предпочитают полностью или частично сдавать объекты в аренду. Ставки для пригородных кварталов примерно на 15-20% ниже, чем в давно заселенных микрорайонах города.

Ставки аренды на встроенные помещения (площадью до 100 кв.м, расположенные по фасаду) составляют около 2000 рублей за кв.м. В помещениях площадью более 100 кв.м – от 1200 до 1800 рублей за кв.м, встройка во дворах стоит 650-1650 рублей. Максимальная ставка – 3000 руб./кв.м.

 

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

 

Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе:

- Кризис на продажи встроенных помещений в наших проектах практически не повлиял. Мы регулярно выводим на рынок новые жилые дома. Квартиры в них продаются хорошо, поэтому и реализация коммерческих площадей, а они есть практически в каждом корпусе, идет успешно. Владельцы магазинов, салонов и кафе понимают, что благодаря масштабности наших жилых комплексов, недостатка в спросе на товары и услуги не возникнет. Как правило, активнее всего сделки закрывают представители малого бизнеса, которые сдают эти помещения в аренду или сами открывают там собственные точки. В зависимости от спроса и расположения стоимость может колебаться от 110 000 до 300 000 рублей за квадратный метр. Мы рассматриваем возможность предоставления определенных помещений в аренду, но пока это только проекты, и сегодня все такие объекты мы, как и прежде, продаем. Думаю, что до конца года цена на них точно не снизится.

 

Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»:

- Ситуация на рынке коммерческой встройки разная, нет однородности. В крупных жилых комплексах, находящихся вблизи станций метро, спрос на коммерческие помещения в целом остается стабильным. Основными покупателями выступают инвесторы с целью дальнейшей сдачи в аренду. Собственными темпами продаж мы удовлетворены.

В первом полугодии компания реализовала 34 встройки площадью более 3700 кв.м. Они расположены в комплексах «Северная долина», «Юнтолово» и «Панорама 360». Уровень продаж соответствует результатам аналогичного периода за 2015 год. У нас распроданы все помещения в домах седьмой очередей ЖК «Северная долина» и первой очереди «Юнтолово». В шестой, восьмой и девятой очередях «Северной долины» реализовано уже более половины коммерческих объектов. Стоимость встройки в перечисленных проектах варьируется от 90 000 до 110 000 рублей за кв.м. Покупатели могут выбрать площади от 60 до 150 кв.м. При отсутствии значимых макроэкономических событий на рынке до конца года рост цен на помещения будет удерживаться на уровне среднегодовой инфляции. В планах – вывод предложения во второй очереди «Юнтолово». Средняя стоимость квадратного метра там составит 120 000 рублей.

 

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:

- Продажи идут в обычном режиме, довольно ровно. Самые ликвидные помещения выкупаются постоянными инвесторами сразу после выхода объекта в продажу. Такие покупатели постоянно мониторят выход в продажу новых предложений. Активны и те, которые прицельно ищут помещения под развитие своего бизнеса, в основном это сфера услуг. Все, что не реализовано до ввода дома в эксплуатацию, мы сдаем в аренду и продаем как готовый бизнес, тем самым увеличивая интерес к таким объектам, в том числе и со стороны начинающих инвесторов. Основными интересантами выступают представители малого бизнеса: небольшие продуктовые магазины, аптеки, предприятия бытовых услуг и т. д. Довольно часто покупатели квартир в наших комплексах приобретают помещения под собственные офисы, чтобы не тратить время на передвижение в сложных дорожных условиях. Сейчас в продаже находится порядка 14 000 кв.м в строящихся домах, около 7,5 тысяч – в уже сданных. Готовим вывести помещения еще в двух зданиях. Стоимость встройки в наших домах варьируется от 80 000 до 180 000 рублей за кв. метр. Цены сохраняются на прежнем уровне.

 

Николай Урусов, исполнительный директор СК «Красная Стрела»:

- В апреле мы начали реализацию встроенных коммерческих помещений в нашем малоэтажном жилом комплексе «Неоклассика» в Пушкинском районе. За это время продано уже четыре встройки – около 300 кв.м (а всего там запроектировано 2400 кв.м). Их стоимость находилась на уровне 100 000 рублей за кв.м. Динамика явно положительная, мы удовлетворены показателями продаж. Однако в целом сегмент встроенных коммерческих помещений в новостройках Петербурга достаточно насыщен качественным предложением, и цены там - приемлемые. Раньше такого изобилия на рынке не наблюдалось. В последний год некоторые застройщики, которые раньше не рекламировали коммерческие помещения в своих объектах, теперь занимаются их продвижением.

 

Вадим Лавров, начальник отдела маркетингового анализа компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:

- В целом продажи коммерции соответствуют нашим планам. Спрос в этом году, по сравнению с аналогичным периодом 2015-го, вырос примерно в полтора раза. Главным образом помещения приобретают инвесторы. Иногда речь идет об оптовых сделках сразу на несколько помещений. Сейчас в продаже у нас находится около 6700 кв.м коммерческих помещений в семи проектах. В аренду мы не сдаем. Цены варьируются от 86 000 до 258 000 руб./кв.м при условии единовременной оплаты. По ряду проектов в течение года цены на объекты были снижены. Предполагаем, что спрос на встройку останется стабильным.

Юлия Михеева

Поделиться:

Обзоры и аналитика

| ЛОКАЦИЯ |

Лиговский проспект имеет, возможно, наибольший диапазон разброса ставок на торговые помещения среди всех магистралей Петербурга. Спрос на местные офисы и склады – стабильный. В целом Лиговка обладает значительным потенциалом для развития, но из-за кризиса интерес к этому торговому коридору у ритейлеров несколько снизился.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Сфера детского досуга за последние годы заметно изменилась. Появились новые форматы и сетевые операторы. Собственники торговых центров охотно открывают детские игротеки. «Коммерческая недвижимость» изучила, каким еще потенциалом обладает рынок детских развлечений в Петербурге. 

| STREET-RETAIL |

С начала года рынок объектов стрит-ритейла демонстрирует достаточную активность. Повсеместно открываются новые магазины, заведения общепита и сферы услуг. Спрос на помещения сохраняется как в центре Петербурга, так и в новых жилых кварталах на окраинах. "Коммерческая недвижимость" подводит итоги первого квартала на рынке стрит-ритейла.

| STREET-RETAIL |

Сегмент стрит-ритейла характеризуется стабильным спросом и постепенным ростом арендных ставок. Активнее всего развивается сектор общепита, в особенности стрит-фуд. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги года на рынке петербургских встроек.

| ИНВЕСТИЦИИ |

Инвестиционных сделок на рынке недвижимости и готового бизнеса по-прежнему немного. Крупные транзакции происходят в основном в московском регионе. Количество выставленных на продажу предприятий, особенно в сфере торговли, продолжает расти. «Коммерческая недвижимость» узнала подробнее о немногочисленных прошедших сделках на петербургском рынке.

| ЛОКАЦИЯ |

К началу ноября благоустройство Сенной площади будет завершено. Все ларьки и торговые павильоны уже убраны. Похоже, торговому «шанхаю» здесь более не бывать. «Коммерческая недвижимость» решила узнать о перспективах ритейла в районе обновленной Сенной, активизировавшихся арендаторах и влиянии прошедшей зачистки на ставки аренды для встроенных помещениях на первых этажах домов.

| STREET-RETAIL |

Третий квартал в сегменте стрит-ритейла традиционно остается наименее оживленным. И в этом году спрос на помещения не преподнес каких-либо сюрпризов или новых трендов. Встройкой интересуются, как правило, продуктовые магазины и заведения общепита демократического формата. Средний диапазон ставок аренды в спальных районах остался на уровне первого полугодия. А вот объекты в основных торговых коридорах начали дорожать, что привело к некоторому оттоку арендаторов с насиженных мест.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Торговые центры ищут новые способы привлечь покупателей за счет увеличения доли различных видов досуга. Продолжающее падение спроса вынуждает собственников пересматривать условия контрактов и снижать ставки аренды, предлагая площади малодоходным проектам – культурно-образовательным пространствам и развлекательным центрам. «Коммерческая недвижимость» выяснила, какие форматы сегменты edutainment наиболее популярны в Петербурге и на каких условиях они работают в торговых комплексах.

| МАГАЗИНЫ |

Продуктовый сегмент петербургского ритейла работает в условиях высокой конкуренции, но при этом остается одним из самых активных на рынке торговой недвижимости. «Коммерческая недвижимость» узнала, как обстоят дела у основных игроков рынка и какие помещения они предпочитают. 

| ЛОКАЦИЯ |

Инвестиционная привлекательность Невского проспекта остается неизменно высокой, несмотря на экономические перипетии. Это по-прежнему основной и самый проходной торговый коридор Петербурга — во многом благодаря массовым туристическим потокам, ввиду близости к главным достопримечательностям города.

| ЛОКАЦИЯ |

Встроенные помещения в 5–10 минутах ходьбы от станций метрополитена традиционно пользуются высоким спросом, доля незанятых объектов находится в пределах статистической погрешности. Метро остается основным видом транспорта для горожан, поэтому высокая интенсивность пешеходных потоков вблизи оживленных станций — залог успешной работы торговых операторов.

| ОБЩЕПИТ |

Популярность мини-пекарен в Петербурге растет как среди покупателей хлеба и выпечки, так и среди стартаперов, которых привлекает, на первый взгляд, достаточно низкая себестоимость проектов. Согласно серверу 2gis, хлебобулочные изделия петербуржцам сегодня предлагают около 1000 пекарен. Мы узнали, сколько стоит открыть собственную булочную и какие помещения интересуют "хлебных" арендаторов.

| ОФИСЫ |

В Петербурге сегодня насчитывается более 20 коворкингов. Сегмент пусть и медленно, но становится полноправным игроком рынка недвижимости. Еще недавно о нем говорили как об экзотическом, забавном, креативном, но несерьезном для крупного бизнеса формате. Однако уже сегодня снисходительное отношение неуместно, говорят отдельные эксперты. «Коммерческая недвижимость» разобралась в том, как устроены коммунальные офисы.

| МАГАЗИНЫ |

Ежегодно в Петербург открывается от 40 до 60 специализированных магазинов алкогольной продукции. На рынке действует около десятка крупных сетей, открывающих не только магазины, но и бары.

| ГОСТИНИЦЫ |

Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий создание мини-гостиниц в жилых помещениях. Мы решили разобраться, действительно ли он поставит крест на рынке хостелов. Выяснилось, что документ не исключит, но существенно осложнит их существование в жилых домах.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Петербургские игры Чемпионата мира по хоккею не приносят городу сверхприбылей, но достаточно разнообразили нынешний туристический поток. Гостиницы более-менее довольны загрузкой, продавцы сувениров заламывают цены, а самыми ходовыми алкогольными напитками остаются пиво и водка.

| ТОРГИ |

Помещение для бизнеса можно арендовать как у частных собственников, так и у города. Предложений от Смольного не так и много, зато стартовые цены на объекты выглядят весьма привлекательно. Для потенциальных арендаторов мы собрали данные о сделках, заключенных с Комитетом имущественных отношений по итогам аукционов, и узнали подробнее о процедуре торгов.

| STREET-RETAIL |

Во всех районах Петербурга по-прежнему активно открываются продуктовые магазины и заведения общепита. Наиболее востребованы у этих категорий арендаторов помещения площадью 250–400 кв.м. Среди закрытий стрит-ритейла выделяются банки, которые заняты оптимизацией и ликвидируют неэффективно работающие отделения. Спрос со стороны операторов fashion-сегмента остается сдержанным.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Прохождение квестов в реальности — сравнительно новый формат интерактивных развлечений. Этот год обещает быть не простым для квест-операторов. Возросшая конкуренция и снижающийся потребительский спрос требуют проявлять изобретательность и подталкивают к демпингу цен.

| ТЕНДЕНЦИИ |

Петербургский рынок коммерческой недвижимости мало изменился за минувший квартал. Многие собственники перешли на рублевые расчеты, арендаторы по-прежнему настаивают на дисконтах. Хотя наиболее привлекательные площади заняты, и найти помещение для бизнеса не так уж и просто.

| ОЦЕНКА |

Мы продолжаем собирать данные о помещениях и зданиях, выкупаемых у города арендаторами. В марте Комитет имущественных отношений опубликовал 21 распоряжение о приватизации объектов общей стоимостью более 1,15 млрд рублей. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| STREET-RETAIL |

Специализированный стрит-ритейл пока что слабо развит в Петербурге. За исключением улицы Рубинштейна остальные торговые коридоры достаточно условно могут быть отнесены к какой-либо спецификации. Мы решили узнать, какие тематические улицы есть в нашем городе, как на них повлиял кризис и сколько стоит аредовать здесь помещение. 

| МАГАЗИНЫ |

Петербургские бутики пока не сдаются под натиском кризиса. Конечно, об увеличении выручки речь не идет, но сегмент luxury в целом сохраняет свои позиции. Мы узнали, где в северной столице находятся самые дорогие магазины, как на рынок товаров и услуг для богатых повлиял кризис, а также зачем в ДЛТ набирают продавцов со знанием китайского языка.

| ЛОКАЦИЯ |

Средний проспект остался наиболее привлекательной торговой магистралью Васильевского острова даже после закрытия ст.м. «Василеостровская». Мы решили узнать, как на локальный рынок коммерческих помещений повлиял ремонт «подземки» и открывшийся вестибюль «Спортивной-2».

| ГОСТИНИЦЫ |

Все гостиницы, мини-отели и хостелы Петербурга, не прошедшие обязательную классификацию к 1 июля, будут закрыты. На сегодня соответствие «звездам» подтвердила лишь пятая часть крупных отелей города и около 30% малых средств размещения.

| ПРАВИЛА ИГРЫ |

Приватизация арендуемых помещений — один из наиболее острых вопросов во взаимоотношениях Смольного с малым бизнесом. За годы действия 159-ФЗ количество споров о цене выкупаемой недвижимости не сократилось. Чтобы внести некоторую ясность и отследить ценообразование этих объектов, «Коммерческая недвижимость» будет ежемесячно публиковать данные о стоимости помещений и зданий, выкупаемых у города. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

Островки — это небольшие киоски, открытые секции и прилавки, заполняющие небольшие площади в зонах прохода и общественных пространствах торговых центров. Именно сюда зачастую приходят начинающие бизнесмены: вложения в точку небольшие, при этом встать можно на проходном месте.

| ОФИСЫ |

В условиях кризиса на офисном рынке увеличивается количество переездов: арендаторы меняют помещения на более качественные или те, что подешевле. Пытаясь сократить расходы, некоторые компании отказываются от посреднических услуг. Мы решили разобраться: есть ли в этой экономии смысл и о чем можно договориться с собственниками напрямую, без профессиональных брокеров?

| АКТУАЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ |

Апраксин Двор, который не меняется вот уже десятки лет, недавно опять попал на первые полосы деловой прессы. Мы решили разобраться в планах города на территорию исторического рынка в самом центре Петербурга и узнать, что именно предлагают властям инвесторы. Выяснилось, что реконструировать Апраксин Двор будут методом колхоза. Городские власти так и не смогли найти одного инвестора, который взялся бы за многострадальный проект.

| КОНЪЮНКТУРА |

Традиционные уличные форматы готовки и продажи недорогой еды, популярные во всем мире, – лоток, фургон и киоск или модульный павильон. Все они имеют большие трудности с размещением в Петербурге. Мы выяснили, как сегодня развивается стрит-фуд на стационарных площадках и в заведениях «на колесах» (в автолавках и фуд-траках), которые пользуются особенной популярностью на ярмарках, концертах и праздниках.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В 2015 году арендаторы приватизировали 269 объектов нежилого фонда. Это вдвое меньше показателей 2014-го и прогноза чиновников на 2016-й. Средняя цена помещений выросла за прошлый год примерно на 20%. О том, какие объекты продолжают пользоваться спросом, «КН» рассказали в Фонде имущества Петербурга.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В Петербурге представлено около трех десятков дилеров по продаже автомобилей, работает более 150 салонов. Количество точек сократилось с начала десятилетия примерно на 40%. Мы решили узнать, что сейчас происходит на рынке автонедвижимости, и как падение спроса на машины сказалось на ценах и и использовании автосалонов.


вход в личный кабинет    Регистрация
Логин
Пароль Забыли пароль?