Магазин
Площадь: 468 м2
Цена: Договорная
Окупаемость меньше 100 месяцев.
Земля
Площадь: 48400 м2
Цена: 350 000 000 р.
Универсальное
Площадь: 220 м2
Цена: 750 р. в мес. за м2
Универсальное помещение, любой профиль - можно большая (460 м) площадь
Универсальное
Площадь: 70 м2
Цена: 2 750 000 р.
Теплое и Сухое помещение, в Элитном Доме


01.08     | ТЕХНОЛОГИЯ БИЗНЕСА |

Возрастные инвестиции: рынок недвижимости для пожилых

Российский рынок недвижимости для пожилых требует по крайней мере 50 млрд рублей инвестиций. Этих денег хватит, чтобы закрыть дефицит мест в домах престарелых, официальная очередь в которые сейчас составляет 16 000 человек. Реальная потребность в таких услугах оценивается в десять раз выше.

В России проживает более 30 млн пожилых людей. Это делает нашу страну серьезным рынком как услуг по уходу, так и специальной недвижимости, предназначенной для проживания старшего поколения. Актуальный объем услуг по уходу за пожилыми внутри страны оценивается в 420-450 млрд рублей в год. Пока на частный сектор приходится не более 10% рынка. Но тенденция к старению населения стремительно улучшает перспективы бизнеса.

По данным «КИТ Финанс», у нас в стране на 30 млн пожилых оборудовано всего 200 000 мест для проживания (для сравнения: в США на 50 млн — 3 млн). Примерно в трети российских семей есть старики, которые требуют постоянного ухода. Деменцией страдают, по версии World Alzheimer Report, около 1,3 млн человек. Однако даже в этом случае семьи предпочитают или вынуждены оставлять пожилых родственников дома. В 94% семей за ними ухаживают самостоятельно, тратя на это в среднем 9587 рублей в месяц, сообщает Национальное агентство финансовых исследований (НАФИ). Услугами госучреждений социальной защиты пользуются лишь 4% россиян. Еще 2% опрошенных обращаются в частные патронажные службы (за услугами надомных сиделок). Однако в четырех наиболее обеспеченных регионах России: Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях — частные стационары и пансионаты для престарелых исчисляются уже десятками. Причем они не жалуются на низкую заполняемость: 80–85% мест занимают постоянные жильцы. На оставшиеся существует высокий сезонный спрос от родственников, которые хотели бы устроить себе двухнедельный отпуск. 

С миру по нитке 
По данным компании «Опека», которая управляет семью частными стационарами для пожилых людей в Петербурге и Ленобласти, затраты на строительство и оборудование пансионата составляют порядка 100 000 рублей за кв.м. Чтобы выйти на доходность на уровне 10– 15%, пребывание должно стоить около 2000 рублей в сутки. Хотя в Москве тариф на постоянное проживание может достигать и 200 000 рублей в месяц. При этом, по данным НАФИ, жители обеих столиц готовы в среднем платить за услуги этих заведений 28 125 рублей в месяц. Как правило, оплата складывается из пенсии жильца и денег, собранных родственниками. Иногда к этому добавляются средства от сдачи в аренду квартиры, принадлежащей пожилому человеку. Создать собственные накопления «на старость» в России мало у кого получается, а страхования на случай долгосрочного ухода на пенсию на внутреннем рынке нет. Однако 77% людей полагают, что дети должны финансово заботиться о родителях, если собственных средств стариков для этого недостаточно. По закону 442-ФЗ «Об основах социального обслуживания граждан РФ» можно рассчитывать и на частичную компенсацию расходов из бюджета — в пределах тарифа, установленного на содержание в госучреждениях такого типа. Для этого достаточно, чтобы частное заведение входило в региональный реестр поставщиков соцуслуг. В Москве тариф на содержание пожилых составляет от 600 до 1650 рублей в сутки, в Ленинградской области — от 600 до 996. С 2014 года часть госзаказа передают частным пансионатам. Существенный минус: конкурс на размещение госзаказа согласно 44-ФЗ должен проводиться раз в год. А люди, особенно солидного возраста, хотят постоянно жить на одном месте. 

Кто идет? 
В НАФИ утверждают, что в частных пансионатах России сейчас содержится не более 1% стариков. Но каждая десятая семья, имеющая родственников, которым требуется уход, готова в будущем обратиться в такие учреждения. То есть рынок услуг стационаров может вырасти в 10–11 раз. «Старение населения России требует огромных инвестиций в специализированную недвижимость и создания устойчивого операторского бизнеса, — поясняет Наталья Курачева, председатель совета НП «ОКИУСП». — Результаты первого же исследования показывают: спрос на качественный уход есть и будет расти. Людям нужны пенсионные, страховые и инвестиционные продукты, обеспечивающие старость».

Недвижимость для пожилых, по оценке JLL, может быть интересна крупным жилищным девелоперам, основной бизнес которых страдает от высокой конкуренции, или девелоперам коммерческой недвижимости, если они ориентированы не на спекуляцию, а на устойчивые доходы от аренды. Тем не менее отечественные инвесторы воздерживаются от входа в бизнес за неимением опыта. Иностранцев останавливает отсутствие адекватной оценки рынка. Европейские компании готовы консультировать российские проекты, но не брать на себя управление ими. Перспективнее, считает Михаил Якубов, руководитель направления консалтинга JLL, иметь дело с интересантами из стран Азиатско-Тихоокеанского региона. Они приходят на рынок в комфортном тандеме «инвестор — оператор».

По мнению Ирины Митиной, старшего юриста практики по ГЧП и инфраструктуре компании «Качкин и Партнеры», толчком для развития сегмента может стать закон о ГЧП, который ввел понятие частной инициативы инвестора. Теперь бизнес вправе предложить государству сотрудничество на своих условиях, попытаться разделить с ним риски и получить землю без торгов и по льготной арендной ставке.

В среднем для организации одного объекта требуется земельный участок порядка 2-3 га, говорят в NAI Becar. Средняя площадь объекта составит от 5 000 до 8 000 кв.м.  Размер инвестиций в новое строительство – от 100 000 руб./кв. м, однако реконструкция существующего объекта, в зависимости от его состояния, может оказаться дешевле. Для организации дома престарелых подходят, например, соцобъекты советской постройки - пансионаты и лагеря.  «Многие из них «камнем» осели на балансе госкорпораций, требуя постоянных расходов на поддержание. Поэтому пансионаты все чаще фигурируют в составе продаваемого имущества таких компаний, как, например, Мосэнерго, ВТБ Северо-Запад, фонд РЖС и многих других. Однако, не все объекты могут быть приведены в соответствие с требованиями сетевого оператора», - предупреждают в NAI Becar. При номерном фонде на уровне 120 юнитов, выручка составит, по консервативным оценкам, около 50 млн в год. Окупаемость объекта может составить от 7-8 лет в зависимости от размера первоначальных инвестиций.

В последнее время было заявлено о реализации проектов совокупным объемом более 30 млрд рублей, подсчитали в NAI Becar.  В число инвесторов входят как частные компании, так и квазигосударственные компании и ГЧП.

Один из последних анонсированных проектов – строительство четырех пансионатов для пожилых людей в Московской области. Реализует его подконтрольный РЖД пенсионный фонд «Благосостояние», заявленный объем инвестиций – 3,2 млрд рублей. Стоимость пребывания в комплексе, состоящем из одно- и двухместных номеров, составит около 2500 рублей в сутки, говорит представитель фонда. Строительство четырех центров планируется завершить к 2020 году, срок окупаемости одного объекта – восемь лет. У «Благосостояния» уже есть опыт создания подобных проектов: в Щелковском районе Московской области он построил пансионат для пожилых «Монино».

В июне «Сбербанк» заявил о выделении 1,6 млрд рублей на строительство двух новых пансионатов для пожилых людей под Петербургом (в Репино и Павловске). Два объекта вместимостью 700 человек планируется ввести до 2020 года. Проект будет реализован по схеме государственно-частного партнерства. После завершения строительства пансионаты планируется передать на обслуживание городу.

Крупнейшие заявленные проекты в сегменте домов престарелых РФ

Название

Расположение

Статус

Заявленный объем инвестиций/ количество объектов

Девелопер

«Резиденция для пожилых людей»

10-15 регионов

Реализация

8 млрд рублей/ 31 объект

Senior Group (государственно-частное партнерство)

Сеть центров медико-социальной реабилитации пожилых людей

Московская область

Проект

3,2 млрд рублей/ 4 пансионата

НПФ «Благосостояние» в сотрудничестве с Московской областью

Сеть центров медико-социальной реабилитации пожилых людей

Санкт-Петербург

Проект

1,4 млрд рублей/ нет данныхх

Нордстар Девелопмент»

Пансионат

Московская область

Проект

1 млрд рублей/ 1 пансионат

O1 Group (оператор Danshell Group)

«Третий возраст»

Московская область

Реализация в 2016 году

600 млн рублей/ 1 пансионат

ОАО «Третий возраст»

Сеть частных пансионов для пожилых людей

Московская область, Санкт-Петербурга, Ленинградская область, Хабаровск

Проект

 500 млн долларов/ 50 пансионат

ГК «Глубина», GDP Vendome

Пансионат

Республика Коми

Проект

300 млн рублей/ 1 пансионат

АО «Корпорация по развитию Республики Коми»

Данные NAI Becar


Досье

По данным СГЦ «Опека», Санкт-Петербург – самый «старый» город России. Более 25% населения Северной столицы – люди пенсионного возраста (в среднем по стране этот показатель составляет около 20%), и год от года эта цифра растет.

В июне в Комарово открылся гериатрический центр «Спутник». Инвестором выступила Группа «Илим», которая вложила в проект 17 млн долларов. Общая площадь комплекса – 4500 кв.м, которые заняли 64 одноместных номера, процедурные, стоматологические и диагностические кабинеты, соляная пещера, зал лечебной физкультуры, душевые комнаты, столовая, библиотека, отделение для диментных пациентов и пр. Стоимость проживания – от 3500 до 4500 рублей в сутки. 

KOMNED.RU

Поделиться:

Обзоры и аналитика

| ЛОКАЦИЯ |

Лиговский проспект имеет, возможно, наибольший диапазон разброса ставок на торговые помещения среди всех магистралей Петербурга. Спрос на местные офисы и склады – стабильный. В целом Лиговка обладает значительным потенциалом для развития, но из-за кризиса интерес к этому торговому коридору у ритейлеров несколько снизился.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Сфера детского досуга за последние годы заметно изменилась. Появились новые форматы и сетевые операторы. Собственники торговых центров охотно открывают детские игротеки. «Коммерческая недвижимость» изучила, каким еще потенциалом обладает рынок детских развлечений в Петербурге. 

| STREET-RETAIL |

С начала года рынок объектов стрит-ритейла демонстрирует достаточную активность. Повсеместно открываются новые магазины, заведения общепита и сферы услуг. Спрос на помещения сохраняется как в центре Петербурга, так и в новых жилых кварталах на окраинах. "Коммерческая недвижимость" подводит итоги первого квартала на рынке стрит-ритейла.

| STREET-RETAIL |

Сегмент стрит-ритейла характеризуется стабильным спросом и постепенным ростом арендных ставок. Активнее всего развивается сектор общепита, в особенности стрит-фуд. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги года на рынке петербургских встроек.

| ИНВЕСТИЦИИ |

Инвестиционных сделок на рынке недвижимости и готового бизнеса по-прежнему немного. Крупные транзакции происходят в основном в московском регионе. Количество выставленных на продажу предприятий, особенно в сфере торговли, продолжает расти. «Коммерческая недвижимость» узнала подробнее о немногочисленных прошедших сделках на петербургском рынке.

| ЛОКАЦИЯ |

К началу ноября благоустройство Сенной площади будет завершено. Все ларьки и торговые павильоны уже убраны. Похоже, торговому «шанхаю» здесь более не бывать. «Коммерческая недвижимость» решила узнать о перспективах ритейла в районе обновленной Сенной, активизировавшихся арендаторах и влиянии прошедшей зачистки на ставки аренды для встроенных помещениях на первых этажах домов.

| STREET-RETAIL |

Третий квартал в сегменте стрит-ритейла традиционно остается наименее оживленным. И в этом году спрос на помещения не преподнес каких-либо сюрпризов или новых трендов. Встройкой интересуются, как правило, продуктовые магазины и заведения общепита демократического формата. Средний диапазон ставок аренды в спальных районах остался на уровне первого полугодия. А вот объекты в основных торговых коридорах начали дорожать, что привело к некоторому оттоку арендаторов с насиженных мест.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Торговые центры ищут новые способы привлечь покупателей за счет увеличения доли различных видов досуга. Продолжающее падение спроса вынуждает собственников пересматривать условия контрактов и снижать ставки аренды, предлагая площади малодоходным проектам – культурно-образовательным пространствам и развлекательным центрам. «Коммерческая недвижимость» выяснила, какие форматы сегменты edutainment наиболее популярны в Петербурге и на каких условиях они работают в торговых комплексах.

| МАГАЗИНЫ |

Продуктовый сегмент петербургского ритейла работает в условиях высокой конкуренции, но при этом остается одним из самых активных на рынке торговой недвижимости. «Коммерческая недвижимость» узнала, как обстоят дела у основных игроков рынка и какие помещения они предпочитают. 

| ЛОКАЦИЯ |

Инвестиционная привлекательность Невского проспекта остается неизменно высокой, несмотря на экономические перипетии. Это по-прежнему основной и самый проходной торговый коридор Петербурга — во многом благодаря массовым туристическим потокам, ввиду близости к главным достопримечательностям города.

| ЛОКАЦИЯ |

Встроенные помещения в 5–10 минутах ходьбы от станций метрополитена традиционно пользуются высоким спросом, доля незанятых объектов находится в пределах статистической погрешности. Метро остается основным видом транспорта для горожан, поэтому высокая интенсивность пешеходных потоков вблизи оживленных станций — залог успешной работы торговых операторов.

| ОБЩЕПИТ |

Популярность мини-пекарен в Петербурге растет как среди покупателей хлеба и выпечки, так и среди стартаперов, которых привлекает, на первый взгляд, достаточно низкая себестоимость проектов. Согласно серверу 2gis, хлебобулочные изделия петербуржцам сегодня предлагают около 1000 пекарен. Мы узнали, сколько стоит открыть собственную булочную и какие помещения интересуют "хлебных" арендаторов.

| ОФИСЫ |

В Петербурге сегодня насчитывается более 20 коворкингов. Сегмент пусть и медленно, но становится полноправным игроком рынка недвижимости. Еще недавно о нем говорили как об экзотическом, забавном, креативном, но несерьезном для крупного бизнеса формате. Однако уже сегодня снисходительное отношение неуместно, говорят отдельные эксперты. «Коммерческая недвижимость» разобралась в том, как устроены коммунальные офисы.

| МАГАЗИНЫ |

Ежегодно в Петербург открывается от 40 до 60 специализированных магазинов алкогольной продукции. На рынке действует около десятка крупных сетей, открывающих не только магазины, но и бары.

| ГОСТИНИЦЫ |

Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий создание мини-гостиниц в жилых помещениях. Мы решили разобраться, действительно ли он поставит крест на рынке хостелов. Выяснилось, что документ не исключит, но существенно осложнит их существование в жилых домах.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Петербургские игры Чемпионата мира по хоккею не приносят городу сверхприбылей, но достаточно разнообразили нынешний туристический поток. Гостиницы более-менее довольны загрузкой, продавцы сувениров заламывают цены, а самыми ходовыми алкогольными напитками остаются пиво и водка.

| ТОРГИ |

Помещение для бизнеса можно арендовать как у частных собственников, так и у города. Предложений от Смольного не так и много, зато стартовые цены на объекты выглядят весьма привлекательно. Для потенциальных арендаторов мы собрали данные о сделках, заключенных с Комитетом имущественных отношений по итогам аукционов, и узнали подробнее о процедуре торгов.

| STREET-RETAIL |

Во всех районах Петербурга по-прежнему активно открываются продуктовые магазины и заведения общепита. Наиболее востребованы у этих категорий арендаторов помещения площадью 250–400 кв.м. Среди закрытий стрит-ритейла выделяются банки, которые заняты оптимизацией и ликвидируют неэффективно работающие отделения. Спрос со стороны операторов fashion-сегмента остается сдержанным.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Прохождение квестов в реальности — сравнительно новый формат интерактивных развлечений. Этот год обещает быть не простым для квест-операторов. Возросшая конкуренция и снижающийся потребительский спрос требуют проявлять изобретательность и подталкивают к демпингу цен.

| ТЕНДЕНЦИИ |

Петербургский рынок коммерческой недвижимости мало изменился за минувший квартал. Многие собственники перешли на рублевые расчеты, арендаторы по-прежнему настаивают на дисконтах. Хотя наиболее привлекательные площади заняты, и найти помещение для бизнеса не так уж и просто.

| ОЦЕНКА |

Мы продолжаем собирать данные о помещениях и зданиях, выкупаемых у города арендаторами. В марте Комитет имущественных отношений опубликовал 21 распоряжение о приватизации объектов общей стоимостью более 1,15 млрд рублей. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| STREET-RETAIL |

Специализированный стрит-ритейл пока что слабо развит в Петербурге. За исключением улицы Рубинштейна остальные торговые коридоры достаточно условно могут быть отнесены к какой-либо спецификации. Мы решили узнать, какие тематические улицы есть в нашем городе, как на них повлиял кризис и сколько стоит аредовать здесь помещение. 

| МАГАЗИНЫ |

Петербургские бутики пока не сдаются под натиском кризиса. Конечно, об увеличении выручки речь не идет, но сегмент luxury в целом сохраняет свои позиции. Мы узнали, где в северной столице находятся самые дорогие магазины, как на рынок товаров и услуг для богатых повлиял кризис, а также зачем в ДЛТ набирают продавцов со знанием китайского языка.

| ЛОКАЦИЯ |

Средний проспект остался наиболее привлекательной торговой магистралью Васильевского острова даже после закрытия ст.м. «Василеостровская». Мы решили узнать, как на локальный рынок коммерческих помещений повлиял ремонт «подземки» и открывшийся вестибюль «Спортивной-2».

| ГОСТИНИЦЫ |

Все гостиницы, мини-отели и хостелы Петербурга, не прошедшие обязательную классификацию к 1 июля, будут закрыты. На сегодня соответствие «звездам» подтвердила лишь пятая часть крупных отелей города и около 30% малых средств размещения.

| ПРАВИЛА ИГРЫ |

Приватизация арендуемых помещений — один из наиболее острых вопросов во взаимоотношениях Смольного с малым бизнесом. За годы действия 159-ФЗ количество споров о цене выкупаемой недвижимости не сократилось. Чтобы внести некоторую ясность и отследить ценообразование этих объектов, «Коммерческая недвижимость» будет ежемесячно публиковать данные о стоимости помещений и зданий, выкупаемых у города. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

Островки — это небольшие киоски, открытые секции и прилавки, заполняющие небольшие площади в зонах прохода и общественных пространствах торговых центров. Именно сюда зачастую приходят начинающие бизнесмены: вложения в точку небольшие, при этом встать можно на проходном месте.

| ОФИСЫ |

В условиях кризиса на офисном рынке увеличивается количество переездов: арендаторы меняют помещения на более качественные или те, что подешевле. Пытаясь сократить расходы, некоторые компании отказываются от посреднических услуг. Мы решили разобраться: есть ли в этой экономии смысл и о чем можно договориться с собственниками напрямую, без профессиональных брокеров?

| АКТУАЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ |

Апраксин Двор, который не меняется вот уже десятки лет, недавно опять попал на первые полосы деловой прессы. Мы решили разобраться в планах города на территорию исторического рынка в самом центре Петербурга и узнать, что именно предлагают властям инвесторы. Выяснилось, что реконструировать Апраксин Двор будут методом колхоза. Городские власти так и не смогли найти одного инвестора, который взялся бы за многострадальный проект.

| КОНЪЮНКТУРА |

Традиционные уличные форматы готовки и продажи недорогой еды, популярные во всем мире, – лоток, фургон и киоск или модульный павильон. Все они имеют большие трудности с размещением в Петербурге. Мы выяснили, как сегодня развивается стрит-фуд на стационарных площадках и в заведениях «на колесах» (в автолавках и фуд-траках), которые пользуются особенной популярностью на ярмарках, концертах и праздниках.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В 2015 году арендаторы приватизировали 269 объектов нежилого фонда. Это вдвое меньше показателей 2014-го и прогноза чиновников на 2016-й. Средняя цена помещений выросла за прошлый год примерно на 20%. О том, какие объекты продолжают пользоваться спросом, «КН» рассказали в Фонде имущества Петербурга.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В Петербурге представлено около трех десятков дилеров по продаже автомобилей, работает более 150 салонов. Количество точек сократилось с начала десятилетия примерно на 40%. Мы решили узнать, что сейчас происходит на рынке автонедвижимости, и как падение спроса на машины сказалось на ценах и и использовании автосалонов.


вход в личный кабинет    Регистрация
Логин
Пароль Забыли пароль?