27.06     | ЛОКАЦИЯ |

Центральная перспектива: стрит-ритейл на Невском проспекте

Инвестиционная привлекательность Невского проспекта остается неизменно высокой, несмотря на экономические перипетии. Это по-прежнему основной и самый проходной торговый коридор Петербурга — во многом благодаря массовым туристическим потокам, ввиду близости к главным достопримечательностям города.

 

Главная магистраль Петербурга традиционно делится на несколько торговых зон, специализация которых со временем размылась, но остались различия по ставкам аренды. Самый дорогой отрезок проспекта — от набережной реки Мойки до Литейного проспекта. На участке от Дворцовой площади до наб. р. Мойки и на Староневском пр. ценники, как правило, более умеренные.

Вдоль Невского проспекта работают девять торговых центров общей площадью более 436 000 кв.м. Впрочем, планировки зданий позволяют использовать под торговлю лишь около 181 000 кв.м. Основной приток современных площадей произошел за счет открывшихся в конце 2010 года ТРЦ «Галерея» и «Стокманн Невский Центр».

По оценкам экспертов, на проспекте сосредоточено примерно 110 000 кв.м различных встроек, из которых городу принадлежат не более 8%: все наиболее ликвидные объекты уже выкуплены. Стоимость выставленных на продажу объектов во многом зависит от того, где расположен объект (во дворах или на первой линии), и может варьироваться в широком диапазоне — от 100 000 до 480 000 рублей за «квадрат». Цена метра на отдельные помещения порой превышает 1 млн рублей.

Отрезок Невского проспекта от площади Восстания до Фонтанки арендуют преимущественно заведения общепита. Одежные ритейлоры предпочитают селиться между Мойкой и Фонтанкой.

Офисы на Невском востребованы компаниями, как правило, предоставляющими консалтинговые, финансовые, юридические услуги самого высокого уровня, крупными девелоперами, торговыми и производственными структурами.

На самой магистрали расположены премиальные бизнес-центры Geneum, «Атриум», «Дом Зингера» и «Невский, 38», а также «Невский Плаза» при гостинице «Коринтия Невский Палас».

Всего к аренде пригодно около 40 000 кв.м. В категории В+ и В позиционируют себя свыше десятка офисных зданий, однако в наиболее престижных местах находится только три БЦ — «Алпол» на Невском, 30, офисные центры на Невском, 32–34 и на Невском, 80. Ставки колеблются в среднем от 1800 до 2100 рублей за «квадрат» в месяц, включая НДС и операционные расходы (по данным компании Colliers International). Большинство бизнес-центров имеют высокую долю заполняемости — более 90%.

На Невском работают самые фешенебельные гостиницы города: Гранд Отель «Европа», «Рэдиссон САС Ройял» и «Коринтия Невский Палас» (категория «пять звезд»); «Гельвеция», «Невский Форум», «Октябрьская» и Park Inn Nevsky («четыре звезды»).

 

Уровень вакантных площадей на основных торговых магистралях Петербурга

По данным JLL

 

Мнения экспертов

Анна Лапченко, руководитель направления стрит-ритейл компании JLL в Санкт-Петербурге:

— Риски при сдаче в аренду помещений на Невском проспекте минимальны. Свободные помещения не задерживаются на рынке дольше месяца.

В настоящее время предложений на продажу представлено немного. В связи со значительной корректировкой курса и ослаблением рубля по отношению к валюте актуальные цены, по которым собственники были бы готовы выставить объекты на продажу, далеки от рыночных.

Доля вакантных площадей не только на Невском пр., но и на других основных торговых улицах Петербурга снижается третий квартал подряд. Во втором квартале она в среднем достигла 6,4%. Кроме того, срок экспонирования объектов на рынке существенно сократился, и в ключевых локациях помещения снова уходят в течение 2–3 недель.

В числе самых крупных за последнее время сделок по аренде можно выделить открытие отделения Сити Банка на Невском пр., 68. Ресторан Avenue 55 (117 посадочных мест) занял помещения на Невском пр., 55; магазин модной женской одежды SWANK — на Невском, 59; магазин спортивной обуви Drop — на Невском, 77.

Анна Энглас, консультант-аналитик отдела исследований рынка недвижимости Maris в ассоциации с CBRE:

— За последние шесть месяцев торговая жизнь на Невском проспекте стала гораздо оживленнее. Коэффициент ротации составил 9%. Так, в июне на Невском проспекте вакантно около 3% площадей — это 2600 кв.м в формате стрит-ритейла (в декабре 2015-го было свободно еще 6%).

На Невский пришли такие бренды, как Longines (Невский пр., 16), Swank (Невский пр., 57), Jil Sander (Невский пр.,141), KitchenLend (Невский пр., 158). Французский бренд Eres занял свободное помещениепо адресу: Невский пр., 154. Анонсировано открытие бутика Louis Vuitton Невском пр., 115.

Арендные ставки на магазины (первый этаж, витрины) находятся в диапазоне от 4000 до 10 000 руб. за кв.м в год (без учета НДС и коммунальных платежей). Актуальные запрашиваемые цены по продаже встроек, к примеру, на Староневском пр. составляют 450 000–473 000.

Екатерина Подлесных, руководитель департамента street retail по России Colliers International:

— Пешеходный трафик проспекта — около 50 000 человек ежедневно. Там совершаются в большей степени импульсивные покупки, что важно для таких групп ритейлеров, как сувенирные магазины, сотовые операторы, фаст-фуд, парфюмерия и косметика, ювелирные изделия и бижутерия, аксессуары и пр.

Заполняемость на Невском проспекте стремится к 100%. Большая часть ранее вакантных помещений была занята заведениями общепита. А, например, в пространстве Welcome (Невский пр., 48) открылся первый магазин петербургской марки Waf-Waf. Традиционно с началом туристического сезона возрастает спрос на помещения под магазины сувениров — на них же самые высокие ставки.

Возрос спрос и на офисы продаж в непосредственной близости от недавно отреставрированного здания на Невском пр., 68. Ценники аренды могут обсуждать на уровне 14 500 руб./кв.м в месяц, однако основные переговоры ведутся все-таки в диапазоне 9000–10 000 рублей за «квадрат».

Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg:

— Специфическое влияние на развитие ритейла на Невском проспекте, несомненно, оказало отсутствие возможностей для парковки. Люксовые бренды ушли, их сменили операторы, ориентированные на пешеходный поток — туристов и молодежь. Общепит широко представлен в сегменте демократичной кухни и кофеен.

Много магазинов сувениров. Эти форматы сформировали новый спрос и не дали ставкам упасть, по крайней мере, в рублевом исчислении. В связи со сложностями в финансовом секторе освободился ряд банковских помещений. Присутствие банковских отделений именно на Невском проспекте становится не столь принципиальным — экономия важнее.

При этом освободившиеся площади не были заняты другими банками, как бывало ранее, их заменили те же кафе (например, Pomеgranate вместо Райффайзенбанка на Невском пр., 102) или магазины (Drop вместо банка «Ренессанс» на углу Невского, 77) .

Отдельного упоминания заслуживает Cтароневский, который постепенно превращается в бутиковую улицу. После открытия Сhanel и Fendi все больше люксовых операторов обращают внимание на эту локацию. Например, туда также переезжает Louis Vuitton с Б. Конюшенной, но уже на большую площадь.

Одним из знаковых событий я бы назвала решение «Группы ЛСР» полностью переоборудовать здание апартаментов на Невском, 68 под собственный офис. Ожидаемым событием является реконцепция и реконструкция Большого Гостиного Двора (если, конечно, она состоится в обозримом будущем).

Виктория Константинова, директор по оценке NAI Becar:

— В первой половине 2016 года мы наблюдали смену некоторых арендаторов на Невском проспекте: часть собственников по-прежнему не готова переходить на рублевые договоры, другие начали повышать рублевые ставки пропорционально росту курса иностранных валют.

Можно говорить только о средних ставках на Невском проспекте: на офисные помещения они составляют от 900 до 1350 руб. за кв. м, торговые площади обойдутся в 6000–14 000 руб. за кв. м. Точная стоимость аренды зависит от характеристик каждого конкретного помещения: планировки, месторасположения, этажа, проходимости и т. д. Из запоминающихся сделок можно привести в пример открытие в ТРЦ «Галерея» магазина UNIQLO в конце декабря 2015-го.

Юлия Михеева, komned.ru
KOMNED.RU

Поделиться:

Обзоры и аналитика

| ОФИСЫ |

Нехватка свободных помещений на рынке качественной офисной недвижимости Петербурга подталкивает к росту арендных ставок. Ввод новых объектов по-прежнему не велик. Наиболее активные игроки те же – структуры «Газпрома» и IT-компании. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги развития рынка офисной недвижимости в III квартале 2017 года.

| STREET-RETAIL |

В стрит-ритейле растет ротация арендаторов. Подросла также доля свободных объектов, преимущественно за счет ухода операторов с менее рентабельных точек. В то же время качественные помещения по-прежнему в дефиците. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги третьего квартала на рынке стрит-ритейла Петербурга.

| ОБЩЕПИТ |

Заведения общепита по-прежнему занимают завидную долю среди новых точек торговли Петербурга. Рестораторы экспериментируют с форматами и активно борются за лучшие места. «Коммерческая недвижимость» изучила, насколько привлекателен в нынешних условиях городской рынок общественного питания.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

В ближайшие полтора года каких-либо открытий среди крупных торговых комплексов не предвидится. Насущный тренд – привлечение разноплановых арендаторов и более четкое планирование функциональных зон в расчете на эффект синергии. Среди ритейлеров снова набирают активность операторы fashion.

| ЛОКАЦИЯ |

Историческая часть Васильевского острова преимущественно застроена бывшими доходными домами и промышленно-административными зданиями, возможностей для коммерциализации недвижимости не так много. Однако запуск станций метро и ЗСД позволил повысить ставки. «Коммерческая недвижимость» узнала, как развивается рынок стрит-ритейла на Васильевском острове.   

| КОНЪЮНКТУРА |

Статус технопарков в Петербурге до сих пор четко не определен. В отличие от Москвы никаких преференций со стороны регионального законодательства у них нет. В большинстве случаев под такой вывеской работают обычные производственно-офисные комплексы. «Коммерческая недвижимость» выяснила, каковы перспективы развития сегмента технопарков на петербургском рынке.

| ОФИСЫ |

Коворкинг со стороны выглядит как обычное офисное пространство типа open-space. Обычно их предпочитают люди до 30 лет, которые успели поработать в крупном бизнесе и хотели бы создать собственный стартап. «Коммерческая недвижимость» посмотрела, как сегодня в Петербурге развивается сегмент коммунальных офисов.

| STREET-RETAIL |

Невский проспект, и в особенности часть Старо-Невского, остаются основными зонами размещения объектов luxury. А вот коммерческие помещения на Большой Конюшенной улице и Большом проспекте П.С. в большей степени привлекают ритейлеров премиального сегмента. «Коммерческая недвижимость» пригляделась к миру роскоши на трех главных респектабельных магистралях Петербурга.

| ЛОКАЦИЯ |

Садовая улица представляет собой торговую магистраль, на которой расположены объекты культурного наследия и большой объем коммерческих площадей. Местный стрит-ритейл пользуется постоянным спросом у самых разных групп арендаторов. «Коммерческая недвижимость» посмотрела, как сегодня обстоят дела у коммерсантов в этом торговом коридоре.

| КОНЪЮНКТУРА |

В Петербург хлебобулочные изделия реализует свыше 1000 пекарен. Наибольший объем продукции, безусловно, выпускают крупные предприятия – «Фацер», «Каравай», «Дарница» и «Петрохлеб». Доля малых пекарен на рынке составляет порядка 10%, и бум открытий таких точек похоже уже миновал. 

| ЛОКАЦИЯ |

Лиговский проспект имеет, возможно, наибольший диапазон разброса ставок на торговые помещения среди всех магистралей Петербурга. Спрос на местные офисы и склады – стабильный. В целом Лиговка обладает значительным потенциалом для развития, но из-за кризиса интерес к этому торговому коридору у ритейлеров несколько снизился.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Сфера детского досуга за последние годы заметно изменилась. Появились новые форматы и сетевые операторы. Собственники торговых центров охотно открывают детские игротеки. «Коммерческая недвижимость» изучила, каким еще потенциалом обладает рынок детских развлечений в Петербурге. 

| STREET-RETAIL |

С начала года рынок объектов стрит-ритейла демонстрирует достаточную активность. Повсеместно открываются новые магазины, заведения общепита и сферы услуг. Спрос на помещения сохраняется как в центре Петербурга, так и в новых жилых кварталах на окраинах. "Коммерческая недвижимость" подводит итоги первого квартала на рынке стрит-ритейла.

| STREET-RETAIL |

Сегмент стрит-ритейла характеризуется стабильным спросом и постепенным ростом арендных ставок. Активнее всего развивается сектор общепита, в особенности стрит-фуд. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги года на рынке петербургских встроек.

| ИНВЕСТИЦИИ |

Инвестиционных сделок на рынке недвижимости и готового бизнеса по-прежнему немного. Крупные транзакции происходят в основном в московском регионе. Количество выставленных на продажу предприятий, особенно в сфере торговли, продолжает расти. «Коммерческая недвижимость» узнала подробнее о немногочисленных прошедших сделках на петербургском рынке.

| ЛОКАЦИЯ |

К началу ноября благоустройство Сенной площади будет завершено. Все ларьки и торговые павильоны уже убраны. Похоже, торговому «шанхаю» здесь более не бывать. «Коммерческая недвижимость» решила узнать о перспективах ритейла в районе обновленной Сенной, активизировавшихся арендаторах и влиянии прошедшей зачистки на ставки аренды для встроенных помещениях на первых этажах домов.

| STREET-RETAIL |

Третий квартал в сегменте стрит-ритейла традиционно остается наименее оживленным. И в этом году спрос на помещения не преподнес каких-либо сюрпризов или новых трендов. Встройкой интересуются, как правило, продуктовые магазины и заведения общепита демократического формата. Средний диапазон ставок аренды в спальных районах остался на уровне первого полугодия. А вот объекты в основных торговых коридорах начали дорожать, что привело к некоторому оттоку арендаторов с насиженных мест.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Торговые центры ищут новые способы привлечь покупателей за счет увеличения доли различных видов досуга. Продолжающее падение спроса вынуждает собственников пересматривать условия контрактов и снижать ставки аренды, предлагая площади малодоходным проектам – культурно-образовательным пространствам и развлекательным центрам. «Коммерческая недвижимость» выяснила, какие форматы сегменты edutainment наиболее популярны в Петербурге и на каких условиях они работают в торговых комплексах.

| МАГАЗИНЫ |

Продуктовый сегмент петербургского ритейла работает в условиях высокой конкуренции, но при этом остается одним из самых активных на рынке торговой недвижимости. «Коммерческая недвижимость» узнала, как обстоят дела у основных игроков рынка и какие помещения они предпочитают. 

| ЛОКАЦИЯ |

Встроенные помещения в 5–10 минутах ходьбы от станций метрополитена традиционно пользуются высоким спросом, доля незанятых объектов находится в пределах статистической погрешности. Метро остается основным видом транспорта для горожан, поэтому высокая интенсивность пешеходных потоков вблизи оживленных станций — залог успешной работы торговых операторов.

| ОБЩЕПИТ |

Популярность мини-пекарен в Петербурге растет как среди покупателей хлеба и выпечки, так и среди стартаперов, которых привлекает, на первый взгляд, достаточно низкая себестоимость проектов. Согласно серверу 2gis, хлебобулочные изделия петербуржцам сегодня предлагают около 1000 пекарен. Мы узнали, сколько стоит открыть собственную булочную и какие помещения интересуют "хлебных" арендаторов.

| ОФИСЫ |

В Петербурге сегодня насчитывается более 20 коворкингов. Сегмент пусть и медленно, но становится полноправным игроком рынка недвижимости. Еще недавно о нем говорили как об экзотическом, забавном, креативном, но несерьезном для крупного бизнеса формате. Однако уже сегодня снисходительное отношение неуместно, говорят отдельные эксперты. «Коммерческая недвижимость» разобралась в том, как устроены коммунальные офисы.

| МАГАЗИНЫ |

Ежегодно в Петербург открывается от 40 до 60 специализированных магазинов алкогольной продукции. На рынке действует около десятка крупных сетей, открывающих не только магазины, но и бары.

| ГОСТИНИЦЫ |

Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий создание мини-гостиниц в жилых помещениях. Мы решили разобраться, действительно ли он поставит крест на рынке хостелов. Выяснилось, что документ не исключит, но существенно осложнит их существование в жилых домах.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Петербургские игры Чемпионата мира по хоккею не приносят городу сверхприбылей, но достаточно разнообразили нынешний туристический поток. Гостиницы более-менее довольны загрузкой, продавцы сувениров заламывают цены, а самыми ходовыми алкогольными напитками остаются пиво и водка.

| ТОРГИ |

Помещение для бизнеса можно арендовать как у частных собственников, так и у города. Предложений от Смольного не так и много, зато стартовые цены на объекты выглядят весьма привлекательно. Для потенциальных арендаторов мы собрали данные о сделках, заключенных с Комитетом имущественных отношений по итогам аукционов, и узнали подробнее о процедуре торгов.

| STREET-RETAIL |

Во всех районах Петербурга по-прежнему активно открываются продуктовые магазины и заведения общепита. Наиболее востребованы у этих категорий арендаторов помещения площадью 250–400 кв.м. Среди закрытий стрит-ритейла выделяются банки, которые заняты оптимизацией и ликвидируют неэффективно работающие отделения. Спрос со стороны операторов fashion-сегмента остается сдержанным.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Прохождение квестов в реальности — сравнительно новый формат интерактивных развлечений. Этот год обещает быть не простым для квест-операторов. Возросшая конкуренция и снижающийся потребительский спрос требуют проявлять изобретательность и подталкивают к демпингу цен.

| ТЕНДЕНЦИИ |

Петербургский рынок коммерческой недвижимости мало изменился за минувший квартал. Многие собственники перешли на рублевые расчеты, арендаторы по-прежнему настаивают на дисконтах. Хотя наиболее привлекательные площади заняты, и найти помещение для бизнеса не так уж и просто.

| ОЦЕНКА |

Мы продолжаем собирать данные о помещениях и зданиях, выкупаемых у города арендаторами. В марте Комитет имущественных отношений опубликовал 21 распоряжение о приватизации объектов общей стоимостью более 1,15 млрд рублей. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| STREET-RETAIL |

Специализированный стрит-ритейл пока что слабо развит в Петербурге. За исключением улицы Рубинштейна остальные торговые коридоры достаточно условно могут быть отнесены к какой-либо спецификации. Мы решили узнать, какие тематические улицы есть в нашем городе, как на них повлиял кризис и сколько стоит аредовать здесь помещение. 

| МАГАЗИНЫ |

Петербургские бутики пока не сдаются под натиском кризиса. Конечно, об увеличении выручки речь не идет, но сегмент luxury в целом сохраняет свои позиции. Мы узнали, где в северной столице находятся самые дорогие магазины, как на рынок товаров и услуг для богатых повлиял кризис, а также зачем в ДЛТ набирают продавцов со знанием китайского языка.

| ЛОКАЦИЯ |

Средний проспект остался наиболее привлекательной торговой магистралью Васильевского острова даже после закрытия ст.м. «Василеостровская». Мы решили узнать, как на локальный рынок коммерческих помещений повлиял ремонт «подземки» и открывшийся вестибюль «Спортивной-2».

| ГОСТИНИЦЫ |

Все гостиницы, мини-отели и хостелы Петербурга, не прошедшие обязательную классификацию к 1 июля, будут закрыты. На сегодня соответствие «звездам» подтвердила лишь пятая часть крупных отелей города и около 30% малых средств размещения.

| ПРАВИЛА ИГРЫ |

Приватизация арендуемых помещений — один из наиболее острых вопросов во взаимоотношениях Смольного с малым бизнесом. За годы действия 159-ФЗ количество споров о цене выкупаемой недвижимости не сократилось. Чтобы внести некоторую ясность и отследить ценообразование этих объектов, «Коммерческая недвижимость» будет ежемесячно публиковать данные о стоимости помещений и зданий, выкупаемых у города. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

Островки — это небольшие киоски, открытые секции и прилавки, заполняющие небольшие площади в зонах прохода и общественных пространствах торговых центров. Именно сюда зачастую приходят начинающие бизнесмены: вложения в точку небольшие, при этом встать можно на проходном месте.

| ОФИСЫ |

В условиях кризиса на офисном рынке увеличивается количество переездов: арендаторы меняют помещения на более качественные или те, что подешевле. Пытаясь сократить расходы, некоторые компании отказываются от посреднических услуг. Мы решили разобраться: есть ли в этой экономии смысл и о чем можно договориться с собственниками напрямую, без профессиональных брокеров?

| АКТУАЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ |

Апраксин Двор, который не меняется вот уже десятки лет, недавно опять попал на первые полосы деловой прессы. Мы решили разобраться в планах города на территорию исторического рынка в самом центре Петербурга и узнать, что именно предлагают властям инвесторы. Выяснилось, что реконструировать Апраксин Двор будут методом колхоза. Городские власти так и не смогли найти одного инвестора, который взялся бы за многострадальный проект.

| КОНЪЮНКТУРА |

Традиционные уличные форматы готовки и продажи недорогой еды, популярные во всем мире, – лоток, фургон и киоск или модульный павильон. Все они имеют большие трудности с размещением в Петербурге. Мы выяснили, как сегодня развивается стрит-фуд на стационарных площадках и в заведениях «на колесах» (в автолавках и фуд-траках), которые пользуются особенной популярностью на ярмарках, концертах и праздниках.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В 2015 году арендаторы приватизировали 269 объектов нежилого фонда. Это вдвое меньше показателей 2014-го и прогноза чиновников на 2016-й. Средняя цена помещений выросла за прошлый год примерно на 20%. О том, какие объекты продолжают пользоваться спросом, «КН» рассказали в Фонде имущества Петербурга.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В Петербурге представлено около трех десятков дилеров по продаже автомобилей, работает более 150 салонов. Количество точек сократилось с начала десятилетия примерно на 40%. Мы решили узнать, что сейчас происходит на рынке автонедвижимости, и как падение спроса на машины сказалось на ценах и и использовании автосалонов.


вход в личный кабинет    Регистрация
Логин
Пароль Забыли пароль?