Помещение в новостройке
Площадь: 111 м2
Цена: 15 093 000 р.
Потолки 3,5м, выд.мощн. 19,5квт, витринные окна. Прод. от застройщика.


20.06     | ЛОКАЦИЯ |

Коммерческий андеграунд: стрит-ритейл у станций метрополитена

Встроенные помещения в 5–10 минутах ходьбы от станций метрополитена традиционно пользуются высоким спросом, доля незанятых объектов находится в пределах статистической погрешности. Метро остается основным видом транспорта для горожан, поэтому высокая интенсивность пешеходных потоков вблизи оживленных станций — залог успешной работы торговых операторов.

Коммерческие помещения у станции метро «Международная», встроенные в ТРК холдинга «Адамант», привлекли большое количество инвесторов и ритейлоров

Сегодняшний уровень вакантных помещений около станций метро минимален, говорят в компании JLL. Наличие свободных помещений определяется, скорее, юридическими или иными проблемами собственника, нежели отсутствием спроса. В большинстве случаев доля незанятых объектов не превышает 3%.

Чуть выше среднего уровень вакансий около «Комендантского проспекта», «Пионерской», «Озерков» и «Ленинского проспекта», что объясняется во многом высоким уровнем запрашиваемых ставок аренды около этих станций.

Наименее популярны у арендаторов из новичков станции «Волковская» и «Обводный канал». Постепенно растет интерес к «Фрунзенской», ранее находившейся в аутсайдерах, — из-за активной жилой застройки. На окраинах наиболее перспективны «Девяткино» и «Парнас» — также по причине массового жилищного строительства. Пока там довольно скромные арендные ставки (в среднем не более 2500 руб./кв.м в месяц), поскольку предприниматели берут, как правило, новые помещения без отделки и серьезно вкладываются в их ремонт.

Традиционно больше всего запросов на аренду встроек рядом с метрополитеном поступает от продуктовых сетей, банков, салонов связи, микрофинансовых организаций, ломбардов и заведений фаст-фуда. Предприниматели в основном ищут варианты от 100 до 300 «квадратов» с мощностью не менее 30 кВт. Чаще всего в листингах зависают объекты до 100 кв.м, имеющие ограниченные электрические мощности (не более 10 кВт). В бывших квартирах площадью до 80 кв.м возможности и того меньше — стандартные 5 кВт.

Наиболее дорогие помещения на первых этажах имеют отдельный вход с улицы, возможность парковки и разгрузки товара со двора, выходящие на магистраль окна и витрины. Электроснабжение должно быть не менее 10–12 кВт. Ценится отсутствие капитальных стен.

Невыгодный ремонт

Недавно после капремонта открылась станция метро «Василеостровская». Ее закрытие оказалось более критичным для местных объектов стрит-ритейла, чем это было, например, с другой островной подземкой — «Петроградской».

Ввод «Спортивной-2» немного снял напряжение, но непосредственно около «Василеостровской» ситуация сильно ухудшилась. Два года назад средние ставки для местного стрит-ритейла составляли 5000–6000 рублей за «квадрат» в месяц, для особо примечательных объектов они начинались от 7000 рублей. После начала ремонта некоторые помещения стали сдаваться вдвое дешевле, большая их часть надолго застряла в листингах предложения.

С 8 февраля ремонтные работы проходят на станции метро «Елизаровская». Она закрыта на 11 месяцев, и там планируется восстановить гидроизоляцию наклонного хода, привести в порядок эскалаторы и заменить элементы отделки вестибюля. Торговые объекты вокруг метро представлены только магазинами у дома, которые ориентированы на местных жителей. Поэтому бизнесу этот ремонт не приносит каких-либо дополнительных трудностей.

В конце декабря после капремонта открылась станция «Выборгская». Объектов стрит-ритейла там тоже всегда было немного, но в окружении подземки за последние два десятка лет сформировался небольшой офисный кластер, обустроенный на территории бывших промышленных предприятий по Выборгской стороне. Частично эти объекты потеряли клиентов, которые с учетом общей ситуации на рынке бизнес-центров смогли подыскать себе более комфортные рабочие площадки.

Следующей в очереди на капремонт, судя по всему, окажется «Лесная» (сейчас для работ там подыскивается подрядчик).

Коммерческая зона вокруг этой оживленной станции весьма разнообразна — в месяц она перевозит около 1 млн человек, и если вестибюль метро будет закрыт на 11 месяцев, то для тамошних предпринимателей и собственников недвижимости наступят сложные времена.

 


Новые подземелья Петербурга
В городской программе развития метрополитена фигурирует около четырех десятков станций, но их строительство остается под вопросом. В ближайшей перспективе должны заработать:
– 2‑я линия (Фрунзенский радиус): станции «Проспект Славы», «Дунайский проспект», «Шушары». В планах ввод — конец 2017-го.
– 3‑я линия (Невско-Василеостровская): «Новокрестовская» и «Беговая» приурочены к проведению Чемпионата мира по футболу и должны быть сданы в марте 2018-го.
– 4‑я линия (Правобережная): «Театральная» (но пока что без выхода на поверхность), «Горный институт» (осенью 2019-го).
– 6‑я линия (Красносельско-Калининская): «Юго-Западная», «Путиловская» (летом 2022-го).


 

Средний диапазон на аренду помещений
площадью 100­-200 кв.м у последних открытых ст. метро в Петербурге

По данным Colliers International


Мнения экспертов

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге:

— Если сравнивать по объемам, то наибольшее количество коммерческих объектов расположено около станций «Пр. Просвещения» и «Комендантский проспект». Здесь удачно сочетается наличие стрит-ритейла, небольших торговых павильонов и крупных торговых центров. Самые высокие ставки аренды — в центральных районах города, что само по себе естественно. Если же говорить о «спальниках», то наиболее дорогую встройку можно встретить опять же возле «Комендантского проспекта».

Среди последних открывшихся станций в зоне «Волковской» и «Бухарестской» не имеется встроенных торговых площадей из-за особенностей их местоположения. И безусловно, еще одна новая подземка по той же линии метро — «Международная» — является лидером с точки зрения развития сегмента стрит-ритейла. Но в целом для коммерсантов темпы строительства новых станций неудовлетворительны.
Что касается ремонта вестибюлей метро, то у нас есть уже примеры «Петроградской», «Лиговской», «Василеостровской» и др.

Безусловно, деловая жизнь там замирает. Это приводит к снижению стоимости аренды и увеличению уровня вакантных площадей. Самый свежий пример — закрытие «Василеостровской» привело к удешевлению ставок на 30% и более. Естественно, что увеличивается и ротация. Падение ставок, как правило, начинается уже после закрытия станции. А их новый рост — примерно за один-два месяца до возобновления работы вестибюля.

Екатерина Подлесных, руководитель департамента street retail по России, Colliers International:

— Уровень вакансий и востребованность помещений арендаторами может существенно различаться в зависимости от станции метро и ее окружения. В случаях, когда подземка является транзитной для пассажиропотока, востребованность помещений вокруг неё может быть ниже.

Одним из ярких примеров является «Удельная», которая, несмотря на наличие ж/д станции и нового спального массива в непосредственной близости, не характеризуется высоким спросом среди потенциальных арендаторов. Невысок интерес со стороны ритейлоров и к «Выборгской». Эта часть города воспринимается в настоящий момент преимущественно как деловая.

Станция метро «Адмиралтейская» была реализована в пространстве, где раньше не было доступа к метро, поэтому стрит-ритейл вокруг нее стал развиваться активно. А новый выход ст. м. «Спасская» не оказал влияния на уже сформировавшуюся торговую зону Сенной площади.

Большинство вестибюлей новых станций, формирующих Фрунзенско-Приморскую линию, являются частью торговых комплексов компании «Адамант»: «Звенигородский», «Лигов», «Радиус», «Континент на Бухарестской» и «Международный». Они оттянули на себя основной поток покупателей, создав серьезную конкуренцию окружающему стрит-ритейлу. Определенный интерес инвесторов наблюдается к помещениям, расположенным вблизи строящейся станции метро «Беговая» на пересечении улиц Савушкина и Туристской.

Если говорить о последствиях ремонта на бизнес, то закрытие «Петроградской» не сильно отразилось на коммерческих условиях и спросе.

Большой проспект П. С. сформирован арендаторами, работающими в высоком ценовом сегменте, для которых наличие станции метро поблизости необязательно. В случае со ст. м. «Лиговский проспект» арендаторам на период закрытия подземки предлагались льготные условия — скидка могла доходить до 30%. Торговая зона рядом с «Василеостровской» пострадала больше всех. И хотя она уже открыта, пока к ней проявляется слабый интерес со стороны потенциальных арендаторов.

Борис Мошенский, генеральный директор MARIS в ассоциации с CBRE:

— Наиболее привлекательными остаются встроенные торговые помещения около станций метрополитена вдоль Невского проспекта — «Адмиралтейская», «Невский проспект», «Маяковская», «Гостиный двор» и Площадь Восстания». Диапазон арендных ставок здесь варьируется от 4000 до 10 000 рублей за кв.м в месяц, не включая НДС.

Так, например, после открытия станции «Адмиралтейская» увеличился пешеходный трафик на участке от Адмиралтейства до канала Грибоедова, что повлекло за собой рост заведений общепита на данном промежутке. Ремонт станций также формирует новое предложение арендных ставок. Например, после открытия «Василеостровской» ставки аренды на многие объекты там сразу подскочили в два раза.

Юлия Михеева, komned.ru
KOMNED.RU

Поделиться:

Обзоры и аналитика

| ОФИСЫ |

Нехватка свободных помещений на рынке качественной офисной недвижимости Петербурга подталкивает к росту арендных ставок. Ввод новых объектов по-прежнему не велик. Наиболее активные игроки те же – структуры «Газпрома» и IT-компании. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги развития рынка офисной недвижимости в III квартале 2017 года.

| STREET-RETAIL |

В стрит-ритейле растет ротация арендаторов. Подросла также доля свободных объектов, преимущественно за счет ухода операторов с менее рентабельных точек. В то же время качественные помещения по-прежнему в дефиците. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги третьего квартала на рынке стрит-ритейла Петербурга.

| ОБЩЕПИТ |

Заведения общепита по-прежнему занимают завидную долю среди новых точек торговли Петербурга. Рестораторы экспериментируют с форматами и активно борются за лучшие места. «Коммерческая недвижимость» изучила, насколько привлекателен в нынешних условиях городской рынок общественного питания.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

В ближайшие полтора года каких-либо открытий среди крупных торговых комплексов не предвидится. Насущный тренд – привлечение разноплановых арендаторов и более четкое планирование функциональных зон в расчете на эффект синергии. Среди ритейлеров снова набирают активность операторы fashion.

| ЛОКАЦИЯ |

Историческая часть Васильевского острова преимущественно застроена бывшими доходными домами и промышленно-административными зданиями, возможностей для коммерциализации недвижимости не так много. Однако запуск станций метро и ЗСД позволил повысить ставки. «Коммерческая недвижимость» узнала, как развивается рынок стрит-ритейла на Васильевском острове.   

| КОНЪЮНКТУРА |

Статус технопарков в Петербурге до сих пор четко не определен. В отличие от Москвы никаких преференций со стороны регионального законодательства у них нет. В большинстве случаев под такой вывеской работают обычные производственно-офисные комплексы. «Коммерческая недвижимость» выяснила, каковы перспективы развития сегмента технопарков на петербургском рынке.

| ОФИСЫ |

Коворкинг со стороны выглядит как обычное офисное пространство типа open-space. Обычно их предпочитают люди до 30 лет, которые успели поработать в крупном бизнесе и хотели бы создать собственный стартап. «Коммерческая недвижимость» посмотрела, как сегодня в Петербурге развивается сегмент коммунальных офисов.

| STREET-RETAIL |

Невский проспект, и в особенности часть Старо-Невского, остаются основными зонами размещения объектов luxury. А вот коммерческие помещения на Большой Конюшенной улице и Большом проспекте П.С. в большей степени привлекают ритейлеров премиального сегмента. «Коммерческая недвижимость» пригляделась к миру роскоши на трех главных респектабельных магистралях Петербурга.

| ЛОКАЦИЯ |

Садовая улица представляет собой торговую магистраль, на которой расположены объекты культурного наследия и большой объем коммерческих площадей. Местный стрит-ритейл пользуется постоянным спросом у самых разных групп арендаторов. «Коммерческая недвижимость» посмотрела, как сегодня обстоят дела у коммерсантов в этом торговом коридоре.

| КОНЪЮНКТУРА |

В Петербург хлебобулочные изделия реализует свыше 1000 пекарен. Наибольший объем продукции, безусловно, выпускают крупные предприятия – «Фацер», «Каравай», «Дарница» и «Петрохлеб». Доля малых пекарен на рынке составляет порядка 10%, и бум открытий таких точек похоже уже миновал. 

| ЛОКАЦИЯ |

Лиговский проспект имеет, возможно, наибольший диапазон разброса ставок на торговые помещения среди всех магистралей Петербурга. Спрос на местные офисы и склады – стабильный. В целом Лиговка обладает значительным потенциалом для развития, но из-за кризиса интерес к этому торговому коридору у ритейлеров несколько снизился.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Сфера детского досуга за последние годы заметно изменилась. Появились новые форматы и сетевые операторы. Собственники торговых центров охотно открывают детские игротеки. «Коммерческая недвижимость» изучила, каким еще потенциалом обладает рынок детских развлечений в Петербурге. 

| STREET-RETAIL |

С начала года рынок объектов стрит-ритейла демонстрирует достаточную активность. Повсеместно открываются новые магазины, заведения общепита и сферы услуг. Спрос на помещения сохраняется как в центре Петербурга, так и в новых жилых кварталах на окраинах. "Коммерческая недвижимость" подводит итоги первого квартала на рынке стрит-ритейла.

| STREET-RETAIL |

Сегмент стрит-ритейла характеризуется стабильным спросом и постепенным ростом арендных ставок. Активнее всего развивается сектор общепита, в особенности стрит-фуд. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги года на рынке петербургских встроек.

| ИНВЕСТИЦИИ |

Инвестиционных сделок на рынке недвижимости и готового бизнеса по-прежнему немного. Крупные транзакции происходят в основном в московском регионе. Количество выставленных на продажу предприятий, особенно в сфере торговли, продолжает расти. «Коммерческая недвижимость» узнала подробнее о немногочисленных прошедших сделках на петербургском рынке.

| ЛОКАЦИЯ |

К началу ноября благоустройство Сенной площади будет завершено. Все ларьки и торговые павильоны уже убраны. Похоже, торговому «шанхаю» здесь более не бывать. «Коммерческая недвижимость» решила узнать о перспективах ритейла в районе обновленной Сенной, активизировавшихся арендаторах и влиянии прошедшей зачистки на ставки аренды для встроенных помещениях на первых этажах домов.

| STREET-RETAIL |

Третий квартал в сегменте стрит-ритейла традиционно остается наименее оживленным. И в этом году спрос на помещения не преподнес каких-либо сюрпризов или новых трендов. Встройкой интересуются, как правило, продуктовые магазины и заведения общепита демократического формата. Средний диапазон ставок аренды в спальных районах остался на уровне первого полугодия. А вот объекты в основных торговых коридорах начали дорожать, что привело к некоторому оттоку арендаторов с насиженных мест.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Торговые центры ищут новые способы привлечь покупателей за счет увеличения доли различных видов досуга. Продолжающее падение спроса вынуждает собственников пересматривать условия контрактов и снижать ставки аренды, предлагая площади малодоходным проектам – культурно-образовательным пространствам и развлекательным центрам. «Коммерческая недвижимость» выяснила, какие форматы сегменты edutainment наиболее популярны в Петербурге и на каких условиях они работают в торговых комплексах.

| МАГАЗИНЫ |

Продуктовый сегмент петербургского ритейла работает в условиях высокой конкуренции, но при этом остается одним из самых активных на рынке торговой недвижимости. «Коммерческая недвижимость» узнала, как обстоят дела у основных игроков рынка и какие помещения они предпочитают. 

| ЛОКАЦИЯ |

Инвестиционная привлекательность Невского проспекта остается неизменно высокой, несмотря на экономические перипетии. Это по-прежнему основной и самый проходной торговый коридор Петербурга — во многом благодаря массовым туристическим потокам, ввиду близости к главным достопримечательностям города.

| ОБЩЕПИТ |

Популярность мини-пекарен в Петербурге растет как среди покупателей хлеба и выпечки, так и среди стартаперов, которых привлекает, на первый взгляд, достаточно низкая себестоимость проектов. Согласно серверу 2gis, хлебобулочные изделия петербуржцам сегодня предлагают около 1000 пекарен. Мы узнали, сколько стоит открыть собственную булочную и какие помещения интересуют "хлебных" арендаторов.

| ОФИСЫ |

В Петербурге сегодня насчитывается более 20 коворкингов. Сегмент пусть и медленно, но становится полноправным игроком рынка недвижимости. Еще недавно о нем говорили как об экзотическом, забавном, креативном, но несерьезном для крупного бизнеса формате. Однако уже сегодня снисходительное отношение неуместно, говорят отдельные эксперты. «Коммерческая недвижимость» разобралась в том, как устроены коммунальные офисы.

| МАГАЗИНЫ |

Ежегодно в Петербург открывается от 40 до 60 специализированных магазинов алкогольной продукции. На рынке действует около десятка крупных сетей, открывающих не только магазины, но и бары.

| ГОСТИНИЦЫ |

Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий создание мини-гостиниц в жилых помещениях. Мы решили разобраться, действительно ли он поставит крест на рынке хостелов. Выяснилось, что документ не исключит, но существенно осложнит их существование в жилых домах.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Петербургские игры Чемпионата мира по хоккею не приносят городу сверхприбылей, но достаточно разнообразили нынешний туристический поток. Гостиницы более-менее довольны загрузкой, продавцы сувениров заламывают цены, а самыми ходовыми алкогольными напитками остаются пиво и водка.

| ТОРГИ |

Помещение для бизнеса можно арендовать как у частных собственников, так и у города. Предложений от Смольного не так и много, зато стартовые цены на объекты выглядят весьма привлекательно. Для потенциальных арендаторов мы собрали данные о сделках, заключенных с Комитетом имущественных отношений по итогам аукционов, и узнали подробнее о процедуре торгов.

| STREET-RETAIL |

Во всех районах Петербурга по-прежнему активно открываются продуктовые магазины и заведения общепита. Наиболее востребованы у этих категорий арендаторов помещения площадью 250–400 кв.м. Среди закрытий стрит-ритейла выделяются банки, которые заняты оптимизацией и ликвидируют неэффективно работающие отделения. Спрос со стороны операторов fashion-сегмента остается сдержанным.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Прохождение квестов в реальности — сравнительно новый формат интерактивных развлечений. Этот год обещает быть не простым для квест-операторов. Возросшая конкуренция и снижающийся потребительский спрос требуют проявлять изобретательность и подталкивают к демпингу цен.

| ТЕНДЕНЦИИ |

Петербургский рынок коммерческой недвижимости мало изменился за минувший квартал. Многие собственники перешли на рублевые расчеты, арендаторы по-прежнему настаивают на дисконтах. Хотя наиболее привлекательные площади заняты, и найти помещение для бизнеса не так уж и просто.

| ОЦЕНКА |

Мы продолжаем собирать данные о помещениях и зданиях, выкупаемых у города арендаторами. В марте Комитет имущественных отношений опубликовал 21 распоряжение о приватизации объектов общей стоимостью более 1,15 млрд рублей. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| STREET-RETAIL |

Специализированный стрит-ритейл пока что слабо развит в Петербурге. За исключением улицы Рубинштейна остальные торговые коридоры достаточно условно могут быть отнесены к какой-либо спецификации. Мы решили узнать, какие тематические улицы есть в нашем городе, как на них повлиял кризис и сколько стоит аредовать здесь помещение. 

| МАГАЗИНЫ |

Петербургские бутики пока не сдаются под натиском кризиса. Конечно, об увеличении выручки речь не идет, но сегмент luxury в целом сохраняет свои позиции. Мы узнали, где в северной столице находятся самые дорогие магазины, как на рынок товаров и услуг для богатых повлиял кризис, а также зачем в ДЛТ набирают продавцов со знанием китайского языка.

| ЛОКАЦИЯ |

Средний проспект остался наиболее привлекательной торговой магистралью Васильевского острова даже после закрытия ст.м. «Василеостровская». Мы решили узнать, как на локальный рынок коммерческих помещений повлиял ремонт «подземки» и открывшийся вестибюль «Спортивной-2».

| ГОСТИНИЦЫ |

Все гостиницы, мини-отели и хостелы Петербурга, не прошедшие обязательную классификацию к 1 июля, будут закрыты. На сегодня соответствие «звездам» подтвердила лишь пятая часть крупных отелей города и около 30% малых средств размещения.

| ПРАВИЛА ИГРЫ |

Приватизация арендуемых помещений — один из наиболее острых вопросов во взаимоотношениях Смольного с малым бизнесом. За годы действия 159-ФЗ количество споров о цене выкупаемой недвижимости не сократилось. Чтобы внести некоторую ясность и отследить ценообразование этих объектов, «Коммерческая недвижимость» будет ежемесячно публиковать данные о стоимости помещений и зданий, выкупаемых у города. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

Островки — это небольшие киоски, открытые секции и прилавки, заполняющие небольшие площади в зонах прохода и общественных пространствах торговых центров. Именно сюда зачастую приходят начинающие бизнесмены: вложения в точку небольшие, при этом встать можно на проходном месте.

| ОФИСЫ |

В условиях кризиса на офисном рынке увеличивается количество переездов: арендаторы меняют помещения на более качественные или те, что подешевле. Пытаясь сократить расходы, некоторые компании отказываются от посреднических услуг. Мы решили разобраться: есть ли в этой экономии смысл и о чем можно договориться с собственниками напрямую, без профессиональных брокеров?

| АКТУАЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ |

Апраксин Двор, который не меняется вот уже десятки лет, недавно опять попал на первые полосы деловой прессы. Мы решили разобраться в планах города на территорию исторического рынка в самом центре Петербурга и узнать, что именно предлагают властям инвесторы. Выяснилось, что реконструировать Апраксин Двор будут методом колхоза. Городские власти так и не смогли найти одного инвестора, который взялся бы за многострадальный проект.

| КОНЪЮНКТУРА |

Традиционные уличные форматы готовки и продажи недорогой еды, популярные во всем мире, – лоток, фургон и киоск или модульный павильон. Все они имеют большие трудности с размещением в Петербурге. Мы выяснили, как сегодня развивается стрит-фуд на стационарных площадках и в заведениях «на колесах» (в автолавках и фуд-траках), которые пользуются особенной популярностью на ярмарках, концертах и праздниках.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В 2015 году арендаторы приватизировали 269 объектов нежилого фонда. Это вдвое меньше показателей 2014-го и прогноза чиновников на 2016-й. Средняя цена помещений выросла за прошлый год примерно на 20%. О том, какие объекты продолжают пользоваться спросом, «КН» рассказали в Фонде имущества Петербурга.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В Петербурге представлено около трех десятков дилеров по продаже автомобилей, работает более 150 салонов. Количество точек сократилось с начала десятилетия примерно на 40%. Мы решили узнать, что сейчас происходит на рынке автонедвижимости, и как падение спроса на машины сказалось на ценах и и использовании автосалонов.


вход в личный кабинет    Регистрация
Логин
Пароль Забыли пароль?