13.06     | ОБЩЕПИТ |

Хлебное место: булочные и пекарни завоевывают Петербург

Популярность мини-пекарен в Петербурге растет как среди покупателей хлеба и выпечки, так и среди стартаперов, которых привлекает, на первый взгляд, достаточно низкая себестоимость проектов. Согласно серверу 2gis, хлебобулочные изделия петербуржцам сегодня предлагают около 1000 пекарен. Мы узнали, сколько стоит открыть собственную булочную и какие помещения интересуют "хлебных" арендаторов.

Сеть «Булочные Ф. Вольчека» за три года с момента выхода на рынок Петербурга открыла уже свыше тридцати магазинов

Формат заведений варьируется от прилавка в магазинах с парой столиков до полноценных кафе и ресторанов-кондитерских. Отдельный сегмент — оптовая продажа хлебобулочных изделий, для которых необходимо подыскивать производственные помещения с хорошей логистикой. Хотя расходы на открытие мини-пекарен кажутся гораздо меньше, чем на запуск полноценного заведения общепита, рисков здесь предостаточно. К тому же покупка действительно качественного оборудования дешево не обходится — минимум 1 500 000 рублей, а в целом затраты на открытие в центре города могут составить 4–5 млн рублей.

Конкуренция на рынке серьезная — в том числе с крупными хлебозаводами и отделами в магазинах сетевого ритейла, поэтому большинство новичков уходит, не продержавшись даже года. Так, с начала июня на сайте Аvito выставлено свыше десятка разного рода пекарен-кондитерских.

Их стоимость в зависимости от оборудования и размеров варьируется от 400 000 до 2 500 000 рублей. Точки продаются, как правило, в оживленных спальных районах на севере и юге Петербурга. Большая часть таких заведений проработала на рынке не более двух лет. Все они площадью размером до ста «квадратов» и арендуются по ставкам 1000–1900 руб./кв.м в месяц. Заявленный средний оборот не превышает 250 000–300 000 рублей в месяц (прибыль — от 50 000 рублей).

Еще один сложный нюанс — дефицит кадров: достаточно сложно найти профессионального пекаря или повара-кондитера, готового работать с малыми форматами выпечки, новыми технологиями и рецептурами (хотя большинство используют полуфабрикаты и заморозку).

Для работы мини-пекарен требуются помещения площадью, как минимум, от 12 кв.м с подводом холодной питьевой воды и электричества (мощность от 7–8 кВт).

В торговых комплексах пекарни достаточно востребованы и пользуются спросом. Операторы рассматривают как небольшие помещения площадью около 50–60 кв.м, так и более крупный формат — до 150 кв. м (данные Colliers International). Однако аренда такой площадки в ТРК с хорошей посещаемостью обойдется хлебопекам гораздо дороже, чем большинство встроенных помещений.

Первую сеть пекарен в Петербурге запустила компания «Балтийский хлеб» в 1995 году. Через двенадцать лет она решилась на ребрендинг, превратившись в British Bakery.

Активное развитие сети кафе-кондитерских «Сладкоежка» началось с 1997 года, но последний раз новые площадки открывались пять лет назад. Сейчас в управлении кондитеров имеется 11 точек, пять из них работают в ТРК.

Пекарни «Буше» работают на питерском рынке с 1999 года, и за это время смогли обустроить 25 площадок, а также организовать продажу «с колес», выведя на городские улицы в общей сложности более десятка «буше-мобилей». В прошлом году оператор начал обновлять формат заведений, предлагая полноценное меню кафе с завтраками и комплексными обедами.

Сеть булочных-кондитерских «Гарсон» (всего девять адресов) пришла к петербуржцам вслед за «Буше» в 2000 году. Компания не ограничилась только французской выпечкой и в последствии запустила еще хинкальную на Невском проспекте, а также начала предоставлять услуги кейтеринга.

Первая булочная «Волконский» открылась в Петербурге шесть лет назад, и хотя в компании предлагают франшизу для открытия точек у дома, пока этот проект не имел развития (всего у оператора — семь точек в городе).

Два года назад открылась первая в городе пекарня бельгийского бренда Le Pain Quotidien — «Хлеб насущный». Она заняла два этажа на Невском пр., 5 с залом на 70 гостей. Управляют объектом москвичи, но вряд ли собираются открывать еще что-то: в столице у них осталось три пекарни, а было когда-то семнадцать.

Наибольшую активность сейчас показывает сеть «Булочные Ф. Вольчека», созданная Филиппом Вольчеком три года назад. Сейчас работает 31 заведение (как правило, во встройках), скоро появится еще одно — на ул. Ленина, 27 на Петроградке.

 

Мнения экспертов

Екатерина Подлесных, руководитель департамента street retail по России Colliers International:

— C начала года в Петербурге открылись кафе «Пряный ветер», четвертая кондитерская «Бизе», а также новая сеть мини-пекарен «Хлеб с маслом». У них сейчас работает уже три пекарни, а до конца года планируется запуск еще трех заведений. Планы по развитию озвучивали также сети «Булочные Ф. Вольчека» и «Коржов».

Формат мини-пекарен продолжает активно набирать популярность. Сегодня много таких заведений на три-четыре столика, которые открываются на первых этажах домов в нецентральных районах города. Они, как правило, занимают от 40 до 70 кв.м. Традиционный формат кафе-кондитерских предусматривает помещения площадью 150–170 кв.м. Ставки начинаются от 750–1000 рублей за метр в месяц на нецентральных улицах и доходят до 2500–3500 рублей на основных магистралях города.

Наталья Скаландис, управляющий директор Property Management NAI Becar в Санкт-Петербурге:

— Мини-пекарни в условиях кризиса работают довольно комфортно. Интерес к объектам имеется, чаще всего запрашивают помещения от 15 до 40 кв.м. Специфичных требований нет. А в торговых комплексах пекарни стали работать даже в местах общего пользования — в коридорах (например, пекарня «Бакерай» в ТЦ «Смайл») или рядом с прикассовыми зонами в гипермаркетах.

Лилия Павлова, исполнительный директор Global Estate:

— Сегмент мини-пекарен и кондитерских достаточно активно развивается на протяжении последних двух лет. Не так давно оживились и пышечные. Наиболее заметные новые сетевые операторы — «Булочные Ф. Вольчека», «Хлебная усадьба», «Коржов».

Обычно они подбирают для себя торговые помещения (от 50 до 100 кв.м) в густонаселенных жилых массивах. Диапазон арендных ставок — около 1000–2000 руб./кв.м в месяц. Как правило, производство располагается отдельно и осуществляет доставку до торговых точек.

Ключевые преимущества такого формата — оптимальное сочетание «цена-качество», доступность для массового потребителя, шаговая доступность. Все это позволяет мини-пекарням составлять достойную конкуренцию крупным сетевым операторам, включая брендовые кофейни и кондитерские. Одна из наиболее заметных сделок за последнее время — аренда «Буше» двухэтажного помещения на пл. Льва Толстого, 1.

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге:

— Если говорить об основных торговых коридорах Петербурга, то там открываются преимущественно сетевые игроки, например: «Линдфорс», «Север» & «Метрополь», «Булка Хлеба», «Штрогель» и др. Появлявшиеся здесь частные пекарни существовали недолго и в скором времени закрывались. В целом доля кондитерских и пекарен на главных магистралях города не превышает в среднем 1,8% от общего количества объектов стрит-ритейла. Наибольшее количество таких заведений расположено на Невском проспекте, чуть меньше — на Каменноостровском и Большом проспектах П.С., Садовой улице.

Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:

— За последние полтора года цены на продукты и товары постоянно росли, а доходы населения падали. В этот момент формат кондитерских-пекарен пришелся кстати. Спрос на такие заведения есть и продолжает расти. Запрашиваются, как правило, помещения площадью 40–80 кв.м (мощности в среднем 10–15 кВт). Ставки аренды — порядка 2000 руб./кв.м в месяц. Есть даже пример, когда сеть ювелирных салонов «585» вышла на «кондитерский» рынок, открыв «Городские пекарни № 1».

Когда у нас оказывается вакантным помещение под такого рода арендатора, сразу получаем 4–5 заявок — при условии, что там высокий пешеходный трафик, либо это район с высокой плотностью жителей. Последнее важнее, поскольку ставки ниже. Так, пекарня сети «Булка Хлеба» на ул. Коллонтай, 6, где помещение фасадом направлено не на высоко-проходную улицу, а в сторону жилого массива.

Юлия Михеева, komned.ru
KOMNED.RU

Поделиться:

Обзоры и аналитика

| ОФИСЫ |

Нехватка свободных помещений на рынке качественной офисной недвижимости Петербурга подталкивает к росту арендных ставок. Ввод новых объектов по-прежнему не велик. Наиболее активные игроки те же – структуры «Газпрома» и IT-компании. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги развития рынка офисной недвижимости в III квартале 2017 года.

| STREET-RETAIL |

В стрит-ритейле растет ротация арендаторов. Подросла также доля свободных объектов, преимущественно за счет ухода операторов с менее рентабельных точек. В то же время качественные помещения по-прежнему в дефиците. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги третьего квартала на рынке стрит-ритейла Петербурга.

| ОБЩЕПИТ |

Заведения общепита по-прежнему занимают завидную долю среди новых точек торговли Петербурга. Рестораторы экспериментируют с форматами и активно борются за лучшие места. «Коммерческая недвижимость» изучила, насколько привлекателен в нынешних условиях городской рынок общественного питания.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

В ближайшие полтора года каких-либо открытий среди крупных торговых комплексов не предвидится. Насущный тренд – привлечение разноплановых арендаторов и более четкое планирование функциональных зон в расчете на эффект синергии. Среди ритейлеров снова набирают активность операторы fashion.

| ЛОКАЦИЯ |

Историческая часть Васильевского острова преимущественно застроена бывшими доходными домами и промышленно-административными зданиями, возможностей для коммерциализации недвижимости не так много. Однако запуск станций метро и ЗСД позволил повысить ставки. «Коммерческая недвижимость» узнала, как развивается рынок стрит-ритейла на Васильевском острове.   

| КОНЪЮНКТУРА |

Статус технопарков в Петербурге до сих пор четко не определен. В отличие от Москвы никаких преференций со стороны регионального законодательства у них нет. В большинстве случаев под такой вывеской работают обычные производственно-офисные комплексы. «Коммерческая недвижимость» выяснила, каковы перспективы развития сегмента технопарков на петербургском рынке.

| ОФИСЫ |

Коворкинг со стороны выглядит как обычное офисное пространство типа open-space. Обычно их предпочитают люди до 30 лет, которые успели поработать в крупном бизнесе и хотели бы создать собственный стартап. «Коммерческая недвижимость» посмотрела, как сегодня в Петербурге развивается сегмент коммунальных офисов.

| STREET-RETAIL |

Невский проспект, и в особенности часть Старо-Невского, остаются основными зонами размещения объектов luxury. А вот коммерческие помещения на Большой Конюшенной улице и Большом проспекте П.С. в большей степени привлекают ритейлеров премиального сегмента. «Коммерческая недвижимость» пригляделась к миру роскоши на трех главных респектабельных магистралях Петербурга.

| ЛОКАЦИЯ |

Садовая улица представляет собой торговую магистраль, на которой расположены объекты культурного наследия и большой объем коммерческих площадей. Местный стрит-ритейл пользуется постоянным спросом у самых разных групп арендаторов. «Коммерческая недвижимость» посмотрела, как сегодня обстоят дела у коммерсантов в этом торговом коридоре.

| КОНЪЮНКТУРА |

В Петербург хлебобулочные изделия реализует свыше 1000 пекарен. Наибольший объем продукции, безусловно, выпускают крупные предприятия – «Фацер», «Каравай», «Дарница» и «Петрохлеб». Доля малых пекарен на рынке составляет порядка 10%, и бум открытий таких точек похоже уже миновал. 

| ЛОКАЦИЯ |

Лиговский проспект имеет, возможно, наибольший диапазон разброса ставок на торговые помещения среди всех магистралей Петербурга. Спрос на местные офисы и склады – стабильный. В целом Лиговка обладает значительным потенциалом для развития, но из-за кризиса интерес к этому торговому коридору у ритейлеров несколько снизился.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Сфера детского досуга за последние годы заметно изменилась. Появились новые форматы и сетевые операторы. Собственники торговых центров охотно открывают детские игротеки. «Коммерческая недвижимость» изучила, каким еще потенциалом обладает рынок детских развлечений в Петербурге. 

| STREET-RETAIL |

С начала года рынок объектов стрит-ритейла демонстрирует достаточную активность. Повсеместно открываются новые магазины, заведения общепита и сферы услуг. Спрос на помещения сохраняется как в центре Петербурга, так и в новых жилых кварталах на окраинах. "Коммерческая недвижимость" подводит итоги первого квартала на рынке стрит-ритейла.

| STREET-RETAIL |

Сегмент стрит-ритейла характеризуется стабильным спросом и постепенным ростом арендных ставок. Активнее всего развивается сектор общепита, в особенности стрит-фуд. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги года на рынке петербургских встроек.

| ИНВЕСТИЦИИ |

Инвестиционных сделок на рынке недвижимости и готового бизнеса по-прежнему немного. Крупные транзакции происходят в основном в московском регионе. Количество выставленных на продажу предприятий, особенно в сфере торговли, продолжает расти. «Коммерческая недвижимость» узнала подробнее о немногочисленных прошедших сделках на петербургском рынке.

| ЛОКАЦИЯ |

К началу ноября благоустройство Сенной площади будет завершено. Все ларьки и торговые павильоны уже убраны. Похоже, торговому «шанхаю» здесь более не бывать. «Коммерческая недвижимость» решила узнать о перспективах ритейла в районе обновленной Сенной, активизировавшихся арендаторах и влиянии прошедшей зачистки на ставки аренды для встроенных помещениях на первых этажах домов.

| STREET-RETAIL |

Третий квартал в сегменте стрит-ритейла традиционно остается наименее оживленным. И в этом году спрос на помещения не преподнес каких-либо сюрпризов или новых трендов. Встройкой интересуются, как правило, продуктовые магазины и заведения общепита демократического формата. Средний диапазон ставок аренды в спальных районах остался на уровне первого полугодия. А вот объекты в основных торговых коридорах начали дорожать, что привело к некоторому оттоку арендаторов с насиженных мест.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Торговые центры ищут новые способы привлечь покупателей за счет увеличения доли различных видов досуга. Продолжающее падение спроса вынуждает собственников пересматривать условия контрактов и снижать ставки аренды, предлагая площади малодоходным проектам – культурно-образовательным пространствам и развлекательным центрам. «Коммерческая недвижимость» выяснила, какие форматы сегменты edutainment наиболее популярны в Петербурге и на каких условиях они работают в торговых комплексах.

| МАГАЗИНЫ |

Продуктовый сегмент петербургского ритейла работает в условиях высокой конкуренции, но при этом остается одним из самых активных на рынке торговой недвижимости. «Коммерческая недвижимость» узнала, как обстоят дела у основных игроков рынка и какие помещения они предпочитают. 

| ЛОКАЦИЯ |

Инвестиционная привлекательность Невского проспекта остается неизменно высокой, несмотря на экономические перипетии. Это по-прежнему основной и самый проходной торговый коридор Петербурга — во многом благодаря массовым туристическим потокам, ввиду близости к главным достопримечательностям города.

| ЛОКАЦИЯ |

Встроенные помещения в 5–10 минутах ходьбы от станций метрополитена традиционно пользуются высоким спросом, доля незанятых объектов находится в пределах статистической погрешности. Метро остается основным видом транспорта для горожан, поэтому высокая интенсивность пешеходных потоков вблизи оживленных станций — залог успешной работы торговых операторов.

| ОФИСЫ |

В Петербурге сегодня насчитывается более 20 коворкингов. Сегмент пусть и медленно, но становится полноправным игроком рынка недвижимости. Еще недавно о нем говорили как об экзотическом, забавном, креативном, но несерьезном для крупного бизнеса формате. Однако уже сегодня снисходительное отношение неуместно, говорят отдельные эксперты. «Коммерческая недвижимость» разобралась в том, как устроены коммунальные офисы.

| МАГАЗИНЫ |

Ежегодно в Петербург открывается от 40 до 60 специализированных магазинов алкогольной продукции. На рынке действует около десятка крупных сетей, открывающих не только магазины, но и бары.

| ГОСТИНИЦЫ |

Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий создание мини-гостиниц в жилых помещениях. Мы решили разобраться, действительно ли он поставит крест на рынке хостелов. Выяснилось, что документ не исключит, но существенно осложнит их существование в жилых домах.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Петербургские игры Чемпионата мира по хоккею не приносят городу сверхприбылей, но достаточно разнообразили нынешний туристический поток. Гостиницы более-менее довольны загрузкой, продавцы сувениров заламывают цены, а самыми ходовыми алкогольными напитками остаются пиво и водка.

| ТОРГИ |

Помещение для бизнеса можно арендовать как у частных собственников, так и у города. Предложений от Смольного не так и много, зато стартовые цены на объекты выглядят весьма привлекательно. Для потенциальных арендаторов мы собрали данные о сделках, заключенных с Комитетом имущественных отношений по итогам аукционов, и узнали подробнее о процедуре торгов.

| STREET-RETAIL |

Во всех районах Петербурга по-прежнему активно открываются продуктовые магазины и заведения общепита. Наиболее востребованы у этих категорий арендаторов помещения площадью 250–400 кв.м. Среди закрытий стрит-ритейла выделяются банки, которые заняты оптимизацией и ликвидируют неэффективно работающие отделения. Спрос со стороны операторов fashion-сегмента остается сдержанным.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Прохождение квестов в реальности — сравнительно новый формат интерактивных развлечений. Этот год обещает быть не простым для квест-операторов. Возросшая конкуренция и снижающийся потребительский спрос требуют проявлять изобретательность и подталкивают к демпингу цен.

| ТЕНДЕНЦИИ |

Петербургский рынок коммерческой недвижимости мало изменился за минувший квартал. Многие собственники перешли на рублевые расчеты, арендаторы по-прежнему настаивают на дисконтах. Хотя наиболее привлекательные площади заняты, и найти помещение для бизнеса не так уж и просто.

| ОЦЕНКА |

Мы продолжаем собирать данные о помещениях и зданиях, выкупаемых у города арендаторами. В марте Комитет имущественных отношений опубликовал 21 распоряжение о приватизации объектов общей стоимостью более 1,15 млрд рублей. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| STREET-RETAIL |

Специализированный стрит-ритейл пока что слабо развит в Петербурге. За исключением улицы Рубинштейна остальные торговые коридоры достаточно условно могут быть отнесены к какой-либо спецификации. Мы решили узнать, какие тематические улицы есть в нашем городе, как на них повлиял кризис и сколько стоит аредовать здесь помещение. 

| МАГАЗИНЫ |

Петербургские бутики пока не сдаются под натиском кризиса. Конечно, об увеличении выручки речь не идет, но сегмент luxury в целом сохраняет свои позиции. Мы узнали, где в северной столице находятся самые дорогие магазины, как на рынок товаров и услуг для богатых повлиял кризис, а также зачем в ДЛТ набирают продавцов со знанием китайского языка.

| ЛОКАЦИЯ |

Средний проспект остался наиболее привлекательной торговой магистралью Васильевского острова даже после закрытия ст.м. «Василеостровская». Мы решили узнать, как на локальный рынок коммерческих помещений повлиял ремонт «подземки» и открывшийся вестибюль «Спортивной-2».

| ГОСТИНИЦЫ |

Все гостиницы, мини-отели и хостелы Петербурга, не прошедшие обязательную классификацию к 1 июля, будут закрыты. На сегодня соответствие «звездам» подтвердила лишь пятая часть крупных отелей города и около 30% малых средств размещения.

| ПРАВИЛА ИГРЫ |

Приватизация арендуемых помещений — один из наиболее острых вопросов во взаимоотношениях Смольного с малым бизнесом. За годы действия 159-ФЗ количество споров о цене выкупаемой недвижимости не сократилось. Чтобы внести некоторую ясность и отследить ценообразование этих объектов, «Коммерческая недвижимость» будет ежемесячно публиковать данные о стоимости помещений и зданий, выкупаемых у города. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

Островки — это небольшие киоски, открытые секции и прилавки, заполняющие небольшие площади в зонах прохода и общественных пространствах торговых центров. Именно сюда зачастую приходят начинающие бизнесмены: вложения в точку небольшие, при этом встать можно на проходном месте.

| ОФИСЫ |

В условиях кризиса на офисном рынке увеличивается количество переездов: арендаторы меняют помещения на более качественные или те, что подешевле. Пытаясь сократить расходы, некоторые компании отказываются от посреднических услуг. Мы решили разобраться: есть ли в этой экономии смысл и о чем можно договориться с собственниками напрямую, без профессиональных брокеров?

| АКТУАЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ |

Апраксин Двор, который не меняется вот уже десятки лет, недавно опять попал на первые полосы деловой прессы. Мы решили разобраться в планах города на территорию исторического рынка в самом центре Петербурга и узнать, что именно предлагают властям инвесторы. Выяснилось, что реконструировать Апраксин Двор будут методом колхоза. Городские власти так и не смогли найти одного инвестора, который взялся бы за многострадальный проект.

| КОНЪЮНКТУРА |

Традиционные уличные форматы готовки и продажи недорогой еды, популярные во всем мире, – лоток, фургон и киоск или модульный павильон. Все они имеют большие трудности с размещением в Петербурге. Мы выяснили, как сегодня развивается стрит-фуд на стационарных площадках и в заведениях «на колесах» (в автолавках и фуд-траках), которые пользуются особенной популярностью на ярмарках, концертах и праздниках.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В 2015 году арендаторы приватизировали 269 объектов нежилого фонда. Это вдвое меньше показателей 2014-го и прогноза чиновников на 2016-й. Средняя цена помещений выросла за прошлый год примерно на 20%. О том, какие объекты продолжают пользоваться спросом, «КН» рассказали в Фонде имущества Петербурга.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В Петербурге представлено около трех десятков дилеров по продаже автомобилей, работает более 150 салонов. Количество точек сократилось с начала десятилетия примерно на 40%. Мы решили узнать, что сейчас происходит на рынке автонедвижимости, и как падение спроса на машины сказалось на ценах и и использовании автосалонов.


вход в личный кабинет    Регистрация
Логин
Пароль Забыли пароль?