Помещение в новостройке
Площадь: 111 м2
Цена: 15 093 000 р.
Потолки 3,5м, выд.мощн. 19,5квт, витринные окна. Прод. от застройщика.


22.02     | ОФИСЫ |

Офис без посредников: аренда для самостоятельных

В условиях кризиса на офисном рынке увеличивается количество переездов: арендаторы меняют помещения на более качественные или те, что подешевле. Пытаясь сократить расходы, некоторые компании отказываются от посреднических услуг. Мы решили разобраться: есть ли в этой экономии смысл и о чем можно договориться с собственниками напрямую, без профессиональных брокеров?

По оценкам компании Maris, особенностью минувшего года стало увеличение запросов с целью мониторинга рынка. Еще около 26% запросов были ориентированы на поиск офиса с целью экономии, а 29% заявок пришлись на компании, которые планируют расширение или улучшение условий. По данным компании Bright Rich, около 75 000 кв.м офисных площадей в 2015 году сданы без привлечения брокеров.

Как правило, наибольший интерес вызывают небольшие помещения до 100 кв.м в бизнес-центрах класса В (либо в зданиях уровня А, приближенные по ставкам к В). Примерно 56% арендаторов предпочитают кабинетный тип планировки, 25% — офисы открытого типа, остальные могут комбинировать. Ожидаемый арендаторами размер скидок — 30%, в то время как реальный дисконт в среднем редко превышает 10%.

Мы решили узнать у консультантов и управляющих компаний, как часто компании сейчас отказываются от посреднических услуг и склонны подыскивать себе офисы самостоятельно? Реально ли непрофессионалу снять помещение на выгодных услуг, не прибегая к услугам специалистов?

 

 

На офисном рынке Петербурга в этом году планируется к вводу 173 000 кв.м качественной недвижимости. Объем поглощения офисных площадей в Петербурге по итогам 2015-го составил около 140 000 кв.м, говорится в отчете Colliers International.

Годом ранее — 213 700 кв.м. Снижение спроса, считают эксперты, в основном произошло по причине замедления активности со стороны главного арендатора города — холдинга «Газпром». В то же время были активны компании из сферы IT и телекоммуникаций — на их долю пришлось 22% от всего объема закрытых сделок.

Существенную долю рынка заняли инженерные и проектировочные компании, работающие с государственным сектором (15%), а также некоторые логистические и производственные компании.

Уровень свободных площадей неуклонно растет. Так, к началу января в качественных бизнес-центрах пустовало около 303 000 кв.м, или 12,2% от всего объема рынка (данные Colliers International).

Ставки аренды вернулись на уровень 2012 года. За год падение в классе А составило 12%, средняя ставка замерла на уровне 1240 руб./кв.м в месяц. Удешевление класса B произошло на 7%, сейчас средняя ставка равна 920 руб./кв. м в месяц (без учета НДС).

   

 

Мнения экспертов

Николай Антонов, генеральный директор УК PROFMAN:

— В нашей практике все больше клиентов приходит к нам самостоятельно. К тому же сами собственники и управляющие компании стараются сами активно продвигать свои площади: особенно это стало легко благодаря онлайн-доскам объявлений. По крайней мере, мы придерживаемся идеи, что управляющий должен уметь сдать помещение, вести переговоры и привлекать арендаторов. Конечно, многое зависит от требуемых площадей — чем больше требований у клиента, тем вероятнее он обратится к брокерам. Играет также роль класс здания — в сегменте С и В, в котором оперирует наша компания, основная часть клиентов приходит напрямую.

Те, кто выбирает самостоятельно, зачастую меняют уже не первое офисное помещение и неплохо понимают задачи, цели и методы. Некоторые из тех, кто выбирает сам, конечно, делает это сугубо из цели сэкономить, но некрупные и регулярно «кочующие» с места на место арендаторы — вполне компетентны. Эту функцию (поиск помещений) зачастую передают сотрудникам отдела развития или даже офис-менеджерам, а ведет переговоры на финальной стадии и принимает решение, как правило, собственник или директор компании. Либо лицо из верхнего круга управления. В малом бизнесе зачастую и ищет, и выбирает, и ведет переговоры — собственник организации.

Если говорить об опасностях, то, если потенциальный арендатор недостаточно осведомлен об офисном рынке и о тех нюансах, на которые надо обращать внимание, имеется риск переплаты за офисную площадь. А бывает и наоборот, что клиент не совсем правильно оценивает нижний порог ставок и начинает требовать цену ниже. Естественно, в таком случае при наличии профессионального брокера до клиента проще донести оправданность подобных ставок. Кроме того, есть «подводные камни», скрытые в договорах, условия которых могут трактоваться двояко, могут предъявляться завышенные требования обслуживания. Однако в условиях экономического спада управляющие компании склонны играть по правилам и прозрачно, так как прекрасно понимают, что предложение превышает спрос и рисковать репутацией, потерей арендатора не имеет смысла.

Сергей Игонин, управляющий партнер холдинга «АйБи ГРУПП»:

— Всегда улыбаюсь, когда вижу объявления: «Прямая аренда от собственника», «Без посредников» и прочее. Рассчитаны они на людей либо малоинформированных, либо наивных. «Прямая» ли аренда или «кривая», на ставке арендной платы это никак не отразится  — а будет она, эта арендная плата, зависеть от ситуации на рынке недвижимости и от стратегии и тактики собственника по извлечению рентных платежей. От наличия в сделке брокера сумма платежей для арендатора не изменится. Брокер, при его наличии, все равно вознаграждение получит.

Начиная с 2008 года, комиссионные оплачивает арендодатель. А вот в случае отсутствия консультанта скидка абсолютно не гарантирована! Если она и будет, то только в силу «ценности» потенциального арендатора для собственника и стратегии по заполнению БЦ. Сейчас «рынок арендатора». Конечно, теоретически может попробовать сэкономить арендодатель, но скорее больше потеряет за счет увеличения срока экспозиции и уменьшения текущего денежного потока.

Светлана Мовчан, координатор отдела офисной недвижимости Maris в ассоциации с CBRE:

— Надо отметить, что в кризисный 2015 год доля сделок в городе, проведенных с участием брокеров, составила более 65%. У нас имеются договорные отношения с собственниками бизнес-центров, и наши клиенты — потенциальные арендаторы — не несут каких-либо расходов на комиссионные. В большинстве компаний зачастую отсутствует опытный специалист по поиску коммерческой недвижимости: как правило, эту функцию выполняют сотрудники административно-хозяйственного отдела, секретари или же, наоборот, гендиректоры. Консультант же по недвижимости в первую очередь должен быть хорошим переговорщиком. И нередко именно этого качества не хватает арендодателям и арендаторам при согласовании коммерческих условий контракта или ремонтных работ в офисе. Большая часть сделок как раз распадается из-за невозможности найти общий язык друг с другом.

Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar:

— Количество компаний, которые отказываются от услуг профессиональных брокеров, безусловно, увеличивается. В основном так поступают небольшие фирмы в целях экономии. Но она довольно призрачна: приходится выделять сотрудника, который чаще всего является некомпетентным в вопросах поиска офисного помещения и ведения переговоров с управляющими компаниями. Однако представители некоторых крупных компаний, способные профессионально вести переговоры, тоже предпочитают не обращаться к брокерам. Если речь о краткосрочной аренде небольших офисных помещений, то услуги профессионального брокера в принципе могут и не понадобиться. В случае же долгосрочной аренды больших площадей наша компания предпочитает работать с брокерами, что позволяет заключить сделку на выгодных для всех сторон условиях, а также сэкономить время.

Юлия Михеева, komned.ru
KOMNED.RU

Поделиться:

Обзоры и аналитика

| ОФИСЫ |

Нехватка свободных помещений на рынке качественной офисной недвижимости Петербурга подталкивает к росту арендных ставок. Ввод новых объектов по-прежнему не велик. Наиболее активные игроки те же – структуры «Газпрома» и IT-компании. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги развития рынка офисной недвижимости в III квартале 2017 года.

| STREET-RETAIL |

В стрит-ритейле растет ротация арендаторов. Подросла также доля свободных объектов, преимущественно за счет ухода операторов с менее рентабельных точек. В то же время качественные помещения по-прежнему в дефиците. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги третьего квартала на рынке стрит-ритейла Петербурга.

| ОБЩЕПИТ |

Заведения общепита по-прежнему занимают завидную долю среди новых точек торговли Петербурга. Рестораторы экспериментируют с форматами и активно борются за лучшие места. «Коммерческая недвижимость» изучила, насколько привлекателен в нынешних условиях городской рынок общественного питания.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

В ближайшие полтора года каких-либо открытий среди крупных торговых комплексов не предвидится. Насущный тренд – привлечение разноплановых арендаторов и более четкое планирование функциональных зон в расчете на эффект синергии. Среди ритейлеров снова набирают активность операторы fashion.

| ЛОКАЦИЯ |

Историческая часть Васильевского острова преимущественно застроена бывшими доходными домами и промышленно-административными зданиями, возможностей для коммерциализации недвижимости не так много. Однако запуск станций метро и ЗСД позволил повысить ставки. «Коммерческая недвижимость» узнала, как развивается рынок стрит-ритейла на Васильевском острове.   

| КОНЪЮНКТУРА |

Статус технопарков в Петербурге до сих пор четко не определен. В отличие от Москвы никаких преференций со стороны регионального законодательства у них нет. В большинстве случаев под такой вывеской работают обычные производственно-офисные комплексы. «Коммерческая недвижимость» выяснила, каковы перспективы развития сегмента технопарков на петербургском рынке.

| ОФИСЫ |

Коворкинг со стороны выглядит как обычное офисное пространство типа open-space. Обычно их предпочитают люди до 30 лет, которые успели поработать в крупном бизнесе и хотели бы создать собственный стартап. «Коммерческая недвижимость» посмотрела, как сегодня в Петербурге развивается сегмент коммунальных офисов.

| STREET-RETAIL |

Невский проспект, и в особенности часть Старо-Невского, остаются основными зонами размещения объектов luxury. А вот коммерческие помещения на Большой Конюшенной улице и Большом проспекте П.С. в большей степени привлекают ритейлеров премиального сегмента. «Коммерческая недвижимость» пригляделась к миру роскоши на трех главных респектабельных магистралях Петербурга.

| ЛОКАЦИЯ |

Садовая улица представляет собой торговую магистраль, на которой расположены объекты культурного наследия и большой объем коммерческих площадей. Местный стрит-ритейл пользуется постоянным спросом у самых разных групп арендаторов. «Коммерческая недвижимость» посмотрела, как сегодня обстоят дела у коммерсантов в этом торговом коридоре.

| КОНЪЮНКТУРА |

В Петербург хлебобулочные изделия реализует свыше 1000 пекарен. Наибольший объем продукции, безусловно, выпускают крупные предприятия – «Фацер», «Каравай», «Дарница» и «Петрохлеб». Доля малых пекарен на рынке составляет порядка 10%, и бум открытий таких точек похоже уже миновал. 

| ЛОКАЦИЯ |

Лиговский проспект имеет, возможно, наибольший диапазон разброса ставок на торговые помещения среди всех магистралей Петербурга. Спрос на местные офисы и склады – стабильный. В целом Лиговка обладает значительным потенциалом для развития, но из-за кризиса интерес к этому торговому коридору у ритейлеров несколько снизился.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Сфера детского досуга за последние годы заметно изменилась. Появились новые форматы и сетевые операторы. Собственники торговых центров охотно открывают детские игротеки. «Коммерческая недвижимость» изучила, каким еще потенциалом обладает рынок детских развлечений в Петербурге. 

| STREET-RETAIL |

С начала года рынок объектов стрит-ритейла демонстрирует достаточную активность. Повсеместно открываются новые магазины, заведения общепита и сферы услуг. Спрос на помещения сохраняется как в центре Петербурга, так и в новых жилых кварталах на окраинах. "Коммерческая недвижимость" подводит итоги первого квартала на рынке стрит-ритейла.

| STREET-RETAIL |

Сегмент стрит-ритейла характеризуется стабильным спросом и постепенным ростом арендных ставок. Активнее всего развивается сектор общепита, в особенности стрит-фуд. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги года на рынке петербургских встроек.

| ИНВЕСТИЦИИ |

Инвестиционных сделок на рынке недвижимости и готового бизнеса по-прежнему немного. Крупные транзакции происходят в основном в московском регионе. Количество выставленных на продажу предприятий, особенно в сфере торговли, продолжает расти. «Коммерческая недвижимость» узнала подробнее о немногочисленных прошедших сделках на петербургском рынке.

| ЛОКАЦИЯ |

К началу ноября благоустройство Сенной площади будет завершено. Все ларьки и торговые павильоны уже убраны. Похоже, торговому «шанхаю» здесь более не бывать. «Коммерческая недвижимость» решила узнать о перспективах ритейла в районе обновленной Сенной, активизировавшихся арендаторах и влиянии прошедшей зачистки на ставки аренды для встроенных помещениях на первых этажах домов.

| STREET-RETAIL |

Третий квартал в сегменте стрит-ритейла традиционно остается наименее оживленным. И в этом году спрос на помещения не преподнес каких-либо сюрпризов или новых трендов. Встройкой интересуются, как правило, продуктовые магазины и заведения общепита демократического формата. Средний диапазон ставок аренды в спальных районах остался на уровне первого полугодия. А вот объекты в основных торговых коридорах начали дорожать, что привело к некоторому оттоку арендаторов с насиженных мест.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Торговые центры ищут новые способы привлечь покупателей за счет увеличения доли различных видов досуга. Продолжающее падение спроса вынуждает собственников пересматривать условия контрактов и снижать ставки аренды, предлагая площади малодоходным проектам – культурно-образовательным пространствам и развлекательным центрам. «Коммерческая недвижимость» выяснила, какие форматы сегменты edutainment наиболее популярны в Петербурге и на каких условиях они работают в торговых комплексах.

| МАГАЗИНЫ |

Продуктовый сегмент петербургского ритейла работает в условиях высокой конкуренции, но при этом остается одним из самых активных на рынке торговой недвижимости. «Коммерческая недвижимость» узнала, как обстоят дела у основных игроков рынка и какие помещения они предпочитают. 

| ЛОКАЦИЯ |

Инвестиционная привлекательность Невского проспекта остается неизменно высокой, несмотря на экономические перипетии. Это по-прежнему основной и самый проходной торговый коридор Петербурга — во многом благодаря массовым туристическим потокам, ввиду близости к главным достопримечательностям города.

| ЛОКАЦИЯ |

Встроенные помещения в 5–10 минутах ходьбы от станций метрополитена традиционно пользуются высоким спросом, доля незанятых объектов находится в пределах статистической погрешности. Метро остается основным видом транспорта для горожан, поэтому высокая интенсивность пешеходных потоков вблизи оживленных станций — залог успешной работы торговых операторов.

| ОБЩЕПИТ |

Популярность мини-пекарен в Петербурге растет как среди покупателей хлеба и выпечки, так и среди стартаперов, которых привлекает, на первый взгляд, достаточно низкая себестоимость проектов. Согласно серверу 2gis, хлебобулочные изделия петербуржцам сегодня предлагают около 1000 пекарен. Мы узнали, сколько стоит открыть собственную булочную и какие помещения интересуют "хлебных" арендаторов.

| ОФИСЫ |

В Петербурге сегодня насчитывается более 20 коворкингов. Сегмент пусть и медленно, но становится полноправным игроком рынка недвижимости. Еще недавно о нем говорили как об экзотическом, забавном, креативном, но несерьезном для крупного бизнеса формате. Однако уже сегодня снисходительное отношение неуместно, говорят отдельные эксперты. «Коммерческая недвижимость» разобралась в том, как устроены коммунальные офисы.

| МАГАЗИНЫ |

Ежегодно в Петербург открывается от 40 до 60 специализированных магазинов алкогольной продукции. На рынке действует около десятка крупных сетей, открывающих не только магазины, но и бары.

| ГОСТИНИЦЫ |

Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий создание мини-гостиниц в жилых помещениях. Мы решили разобраться, действительно ли он поставит крест на рынке хостелов. Выяснилось, что документ не исключит, но существенно осложнит их существование в жилых домах.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Петербургские игры Чемпионата мира по хоккею не приносят городу сверхприбылей, но достаточно разнообразили нынешний туристический поток. Гостиницы более-менее довольны загрузкой, продавцы сувениров заламывают цены, а самыми ходовыми алкогольными напитками остаются пиво и водка.

| ТОРГИ |

Помещение для бизнеса можно арендовать как у частных собственников, так и у города. Предложений от Смольного не так и много, зато стартовые цены на объекты выглядят весьма привлекательно. Для потенциальных арендаторов мы собрали данные о сделках, заключенных с Комитетом имущественных отношений по итогам аукционов, и узнали подробнее о процедуре торгов.

| STREET-RETAIL |

Во всех районах Петербурга по-прежнему активно открываются продуктовые магазины и заведения общепита. Наиболее востребованы у этих категорий арендаторов помещения площадью 250–400 кв.м. Среди закрытий стрит-ритейла выделяются банки, которые заняты оптимизацией и ликвидируют неэффективно работающие отделения. Спрос со стороны операторов fashion-сегмента остается сдержанным.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Прохождение квестов в реальности — сравнительно новый формат интерактивных развлечений. Этот год обещает быть не простым для квест-операторов. Возросшая конкуренция и снижающийся потребительский спрос требуют проявлять изобретательность и подталкивают к демпингу цен.

| ТЕНДЕНЦИИ |

Петербургский рынок коммерческой недвижимости мало изменился за минувший квартал. Многие собственники перешли на рублевые расчеты, арендаторы по-прежнему настаивают на дисконтах. Хотя наиболее привлекательные площади заняты, и найти помещение для бизнеса не так уж и просто.

| ОЦЕНКА |

Мы продолжаем собирать данные о помещениях и зданиях, выкупаемых у города арендаторами. В марте Комитет имущественных отношений опубликовал 21 распоряжение о приватизации объектов общей стоимостью более 1,15 млрд рублей. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| STREET-RETAIL |

Специализированный стрит-ритейл пока что слабо развит в Петербурге. За исключением улицы Рубинштейна остальные торговые коридоры достаточно условно могут быть отнесены к какой-либо спецификации. Мы решили узнать, какие тематические улицы есть в нашем городе, как на них повлиял кризис и сколько стоит аредовать здесь помещение. 

| МАГАЗИНЫ |

Петербургские бутики пока не сдаются под натиском кризиса. Конечно, об увеличении выручки речь не идет, но сегмент luxury в целом сохраняет свои позиции. Мы узнали, где в северной столице находятся самые дорогие магазины, как на рынок товаров и услуг для богатых повлиял кризис, а также зачем в ДЛТ набирают продавцов со знанием китайского языка.

| ЛОКАЦИЯ |

Средний проспект остался наиболее привлекательной торговой магистралью Васильевского острова даже после закрытия ст.м. «Василеостровская». Мы решили узнать, как на локальный рынок коммерческих помещений повлиял ремонт «подземки» и открывшийся вестибюль «Спортивной-2».

| ГОСТИНИЦЫ |

Все гостиницы, мини-отели и хостелы Петербурга, не прошедшие обязательную классификацию к 1 июля, будут закрыты. На сегодня соответствие «звездам» подтвердила лишь пятая часть крупных отелей города и около 30% малых средств размещения.

| ПРАВИЛА ИГРЫ |

Приватизация арендуемых помещений — один из наиболее острых вопросов во взаимоотношениях Смольного с малым бизнесом. За годы действия 159-ФЗ количество споров о цене выкупаемой недвижимости не сократилось. Чтобы внести некоторую ясность и отследить ценообразование этих объектов, «Коммерческая недвижимость» будет ежемесячно публиковать данные о стоимости помещений и зданий, выкупаемых у города. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

Островки — это небольшие киоски, открытые секции и прилавки, заполняющие небольшие площади в зонах прохода и общественных пространствах торговых центров. Именно сюда зачастую приходят начинающие бизнесмены: вложения в точку небольшие, при этом встать можно на проходном месте.

| АКТУАЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ |

Апраксин Двор, который не меняется вот уже десятки лет, недавно опять попал на первые полосы деловой прессы. Мы решили разобраться в планах города на территорию исторического рынка в самом центре Петербурга и узнать, что именно предлагают властям инвесторы. Выяснилось, что реконструировать Апраксин Двор будут методом колхоза. Городские власти так и не смогли найти одного инвестора, который взялся бы за многострадальный проект.

| КОНЪЮНКТУРА |

Традиционные уличные форматы готовки и продажи недорогой еды, популярные во всем мире, – лоток, фургон и киоск или модульный павильон. Все они имеют большие трудности с размещением в Петербурге. Мы выяснили, как сегодня развивается стрит-фуд на стационарных площадках и в заведениях «на колесах» (в автолавках и фуд-траках), которые пользуются особенной популярностью на ярмарках, концертах и праздниках.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В 2015 году арендаторы приватизировали 269 объектов нежилого фонда. Это вдвое меньше показателей 2014-го и прогноза чиновников на 2016-й. Средняя цена помещений выросла за прошлый год примерно на 20%. О том, какие объекты продолжают пользоваться спросом, «КН» рассказали в Фонде имущества Петербурга.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В Петербурге представлено около трех десятков дилеров по продаже автомобилей, работает более 150 салонов. Количество точек сократилось с начала десятилетия примерно на 40%. Мы решили узнать, что сейчас происходит на рынке автонедвижимости, и как падение спроса на машины сказалось на ценах и и использовании автосалонов.


вход в личный кабинет    Регистрация
Логин
Пароль Забыли пароль?