Универсальное
Площадь: 220 м2
Цена: 750 р. в мес. за м2
Универсальное помещение, любой профиль - можно большая (460 м) площадь
Магазин
Площадь: 683 м2
Цена: Договорная
Окупаемость меньше 100 месяцев.
Земля
Площадь: 48400 м2
Цена: 350 000 000 р.
Магазин
Площадь: 468 м2
Цена: Договорная
Окупаемость меньше 100 месяцев.


24.02     | ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

Островная торговля: большие возможности маленькой площади

Островки — это небольшие киоски, открытые секции и прилавки, заполняющие небольшие площади в зонах прохода и общественных пространствах торговых центров. Именно сюда зачастую приходят начинающие бизнесмены: вложения в точку небольшие, при этом встать можно на проходном месте.

В знаковых торговых центрах, таких как ТРЦ «Галерея» на Лиговском пр., доля сетевых операторов, располагающихся в островках, близка к 95%.

Любой современный торговый центр имеет достаточно просторные галереи и атриумы для того, чтобы расположить там островки, говорят в Colliers International. Желательно, чтобы их функциональность закладывалась в маркетинговую стратегию проекта, а качественные характеристики (точки размещения и габариты) рассчитывались на стадии архитектурных проработок. Однако в городе до сих пор хватает ТЦ районного масштаба или «у дома», где такие объекты появляются спонтанно, по ходу ведения бизнеса.

Как правило, такие точки размещают в коридорах или угловой зоне торгового комплекса, рядом с колоннами, лестницами и эскалаторами. Самые миниатюрные — лавки сладостей и мастерские по ремонту часов — занимают всего два-три «квадрата». Под салон экспресс-маникюра, студию макияжа или парикмахерскую могут быть отведены площадки более 15 кв.м. Но наиболее популярен островной формат среди торговцев аксессуарами, украшениями, кожгалантереей и парфюмерией.

По оценкам NAI Becar, значительную долю в качественных ТРК занимают островки, реализующие ювелирные изделия (60%), галантерею — 15%, аксессуары для гаджетов — 10%, косметику — 10%, кондитерские изделия — 5%.

Плюсы и минусы подобной торговли достаточно очевидны. Большая часть прилавков ставится на перекрестках, где сходятся основные покупательские потоки. Хотя ставки на аренду таких площадок достаточно высокие, небольшой их размер позволяет арендаторам иметь приличный доход. Среди недостатков обычно называют нехватку места для складирования, ограниченные возможности для демонстрации товара, жесткие требования к размерам и формам витрин. Последнее характерно для крупных и популярных комплексов: администрация может потребовать, чтобы конструкции павильонов не превышали определенную высоту, были прозрачными и имели внутреннюю подсветку.

Размер таких объектов, как правило, варьируется от 5 до 10 кв.м. Это могут быть как отдельные прилавки, так и стоящие у стены в виде буквы «П» или в углу помещения.

Техническое обустройство незамысловатого ост­ровка займет в среднем не более двух недель. Цена простого торгового модуля без стеклянных дверок на 6 кв.м начинается от 50 000 рублей (ДСП и алюминиевый профиль), оригинальный по дизайну остров может стоить от 120 000 до 700 000 рублей, а в некоторых случаях — и более миллиона. Затраты на открытие, например, точки по продаже аксессуаров составят около 200 000–250 000 рублей.

В комплексах с высокой проходимостью существуют листы ожидания, и удачное место можно было ждать несколько лет. Однако в кризис арендодатели стали менее требовательны и избирательны. Последние полтора года многие компании малого и среднего бизнеса открывают свои островки там, куда прежде вряд ли могли попасть.

Мнения экспертов

Маргарита Аристархова, региональный директор PM-Департамента Colliers International в России:

— Островки — достаточно специфические магазины. Их основные товарные линейки — аксессуары, часы и украшения, парфюмерия, шапки-перчатки, мороженое и сладости, но в широком смысле этот формат имеет все-таки сувенирно-подарочное предназначение. Покупка товара в островке никогда не является основной. Соответственно, товарооборот и финансовые объемы таких операторов гораздо ниже, чем у обычных арендаторов. Поэтому продуманность островных зон в ТРЦ — это не столько анализ того, как именно поставить такую точку и как оформить витрину, сколько понимание, насколько востребован будет товар именно в этом месте на данном этаже.

Очевидно, что все хотят расположиться вблизи продуктового гипермаркета. Или в fashion-зоне, если островок торгует товарами из этой же категории. Но если у такой точки товарная линейка идентична некоторым пунктам ассортимента гипермаркета (например, товары для дома, прихватки, фартуки, кухонные принадлежности), не стоит ожидать, что покупатель устремится к нему.

Неправильная локация — типичная ошибка в работе с островками. Вторая ошибка — перегруженность одной и той же категории товаров, например fashion-аксессуаров или мобильных гаджетов. Магазины начинают конкурировать между собой, снижая друг другу показатели доходности. Поэтому, например, если в торговом центре среди «якорных» арендаторов широко представлены магазины мобильных и интернет-гаджетов, то неуместно приглашать идентичный островок; куда уместнее будет обустроить магазинчик мобильных аксессуаров и сопутствующих товаров.

Но такого равновесия можно добиться, только если каждый островок является прямым арендатором. В случае с субарендой управляющей компании сложнее выстроить идеальный микст торгового центра.

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге:

— Характер островков сильно зависит от степени профессионализма управляющей компании и владельцев комплекса, однако в профессиональных проектах такие локации, как правило, оговариваются заранее, на этапе планировки. В большинстве случаев островная торговля достаточно строго регламентирована как по высоте, так и по цветовым решениям.

В то же время есть примеры, когда высота островков превышает человеческий рост, что отрицательно влияет на восприятие всего торгового комплекса.

Причина проста: управляющая компания не придерживается жестких стандартов в отношении оформления, отдавая этот вопрос на откуп арендаторам. А вот проблемы с тем, чтобы островки мешали покупателям перемещаться по комплексу, загораживая проход, уже почти отсутствуют. Хотя еще 4–5 лет назад встречались случаи установки в проходах не только островков, но и лоточной торговли.

Размещение островков — отдельное направление в коммерциализации торгового комплекса наряду с использованием рекламных возможностей, маркетинговыми акциями и т. п. Чем более профессиональной является управляющая компания, тем внимательнее она относится к этому аспекту деятельности комплекса.

Ирина Реут, директор по консалтингу NAI Becar:

— В качественных комплексах продуманы целые островные улицы, составляющие синергию с магазинами, расположенными в непосредственной близости. В районных торговых центрах это, как правило, хаотичные арендаторы, готовые платить за расположение на потоке. В последнее время островки все чаще арендуют представители индустрии красоты. В целом соотношение сетевых операторов и отдельных фирм составляет в среднем 70 на 30%. А в знаковых ТЦ доля сетевых операторов, располагающихся в островках, близка к 95%.

Ставка аренды островка не всегда напрямую зависит от метража, зачастую каждое конкретное место имеет свою стоимость. В качественных крупных торгово-развлекательных комплексах аренда места на первом этаже составляет 100 000–150 000 рублей в месяц и выше. В одном из объектов места сдаются по 500 000 руб. Как правило, на 2–3-х этажах стоимость составляет от 50 000 до 80 000 руб./мес.

Ранее в договорах аренды всегда было прописано требование постоянного присутствия продавцов на рабочем месте, в противном случае арендаторам грозил штраф. Однако с приходом кризиса держать двух продавцов, работающих одновременно, стало не выгодно. Теперь во избежание штрафов все киоски настаивают на официальных технологических перерывах, прописанных в договоре.

Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:

— На практике такие зоны мало кто планирует, островки ставятся там, где остаются пустые пространства. Хотя, если спланировать заранее места и товарную группу, можно создать дополнительный трафик и улучшить восприятие комплекса. Прежде всего, это должны быть товары импульсного спроса, услуги, сотовая связь и банкоматы: то есть то, чем люди пользуются каждый день. А также упаковка подарков, сами подарки, бижутерия, сладости, кофе с собой и пр.

Особенно важно продумывать такие зоны в ТК формата «у дома». В островной сегмент приходит много тех, кто только хочет попробовать себя в бизнесе: вложения в точку небольшие, встать можно на проходном месте, а дальше, если бизнес приносит прибыль — хорошо, если нет — потери небольшие. Управляющим стоит более тщательно подходить к выбору такого рода арендатора.

Из неудачных примеров можно привести ТК «Константиновский», где входную зону собственник отдал супермаркету. Среди удач — ТК «Бонус», где в рамках входной группы предусмотрена островная торговля подарками, мороженым, цветами и прочим. Все это приносит хороший доход.

Ставки сильно разнятся и зависят от формата ТК. Например, в торговом центре «у дома» ставка аренды на первом этаже составляет в среднем от 5000 до 8000 руб./кв.м в месяц, выше — от 2500 до 4500 руб. Срок договора аренды, как правило, не превышает 11 месяцев.

Юлия Михеева, komned.ru
KOMNED.RU

Поделиться:

Обзоры и аналитика

| ЛОКАЦИЯ |

Лиговский проспект имеет, возможно, наибольший диапазон разброса ставок на торговые помещения среди всех магистралей Петербурга. Спрос на местные офисы и склады – стабильный. В целом Лиговка обладает значительным потенциалом для развития, но из-за кризиса интерес к этому торговому коридору у ритейлеров несколько снизился.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Сфера детского досуга за последние годы заметно изменилась. Появились новые форматы и сетевые операторы. Собственники торговых центров охотно открывают детские игротеки. «Коммерческая недвижимость» изучила, каким еще потенциалом обладает рынок детских развлечений в Петербурге. 

| STREET-RETAIL |

С начала года рынок объектов стрит-ритейла демонстрирует достаточную активность. Повсеместно открываются новые магазины, заведения общепита и сферы услуг. Спрос на помещения сохраняется как в центре Петербурга, так и в новых жилых кварталах на окраинах. "Коммерческая недвижимость" подводит итоги первого квартала на рынке стрит-ритейла.

| STREET-RETAIL |

Сегмент стрит-ритейла характеризуется стабильным спросом и постепенным ростом арендных ставок. Активнее всего развивается сектор общепита, в особенности стрит-фуд. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги года на рынке петербургских встроек.

| ИНВЕСТИЦИИ |

Инвестиционных сделок на рынке недвижимости и готового бизнеса по-прежнему немного. Крупные транзакции происходят в основном в московском регионе. Количество выставленных на продажу предприятий, особенно в сфере торговли, продолжает расти. «Коммерческая недвижимость» узнала подробнее о немногочисленных прошедших сделках на петербургском рынке.

| ЛОКАЦИЯ |

К началу ноября благоустройство Сенной площади будет завершено. Все ларьки и торговые павильоны уже убраны. Похоже, торговому «шанхаю» здесь более не бывать. «Коммерческая недвижимость» решила узнать о перспективах ритейла в районе обновленной Сенной, активизировавшихся арендаторах и влиянии прошедшей зачистки на ставки аренды для встроенных помещениях на первых этажах домов.

| STREET-RETAIL |

Третий квартал в сегменте стрит-ритейла традиционно остается наименее оживленным. И в этом году спрос на помещения не преподнес каких-либо сюрпризов или новых трендов. Встройкой интересуются, как правило, продуктовые магазины и заведения общепита демократического формата. Средний диапазон ставок аренды в спальных районах остался на уровне первого полугодия. А вот объекты в основных торговых коридорах начали дорожать, что привело к некоторому оттоку арендаторов с насиженных мест.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Торговые центры ищут новые способы привлечь покупателей за счет увеличения доли различных видов досуга. Продолжающее падение спроса вынуждает собственников пересматривать условия контрактов и снижать ставки аренды, предлагая площади малодоходным проектам – культурно-образовательным пространствам и развлекательным центрам. «Коммерческая недвижимость» выяснила, какие форматы сегменты edutainment наиболее популярны в Петербурге и на каких условиях они работают в торговых комплексах.

| МАГАЗИНЫ |

Продуктовый сегмент петербургского ритейла работает в условиях высокой конкуренции, но при этом остается одним из самых активных на рынке торговой недвижимости. «Коммерческая недвижимость» узнала, как обстоят дела у основных игроков рынка и какие помещения они предпочитают. 

| ЛОКАЦИЯ |

Инвестиционная привлекательность Невского проспекта остается неизменно высокой, несмотря на экономические перипетии. Это по-прежнему основной и самый проходной торговый коридор Петербурга — во многом благодаря массовым туристическим потокам, ввиду близости к главным достопримечательностям города.

| ЛОКАЦИЯ |

Встроенные помещения в 5–10 минутах ходьбы от станций метрополитена традиционно пользуются высоким спросом, доля незанятых объектов находится в пределах статистической погрешности. Метро остается основным видом транспорта для горожан, поэтому высокая интенсивность пешеходных потоков вблизи оживленных станций — залог успешной работы торговых операторов.

| ОБЩЕПИТ |

Популярность мини-пекарен в Петербурге растет как среди покупателей хлеба и выпечки, так и среди стартаперов, которых привлекает, на первый взгляд, достаточно низкая себестоимость проектов. Согласно серверу 2gis, хлебобулочные изделия петербуржцам сегодня предлагают около 1000 пекарен. Мы узнали, сколько стоит открыть собственную булочную и какие помещения интересуют "хлебных" арендаторов.

| ОФИСЫ |

В Петербурге сегодня насчитывается более 20 коворкингов. Сегмент пусть и медленно, но становится полноправным игроком рынка недвижимости. Еще недавно о нем говорили как об экзотическом, забавном, креативном, но несерьезном для крупного бизнеса формате. Однако уже сегодня снисходительное отношение неуместно, говорят отдельные эксперты. «Коммерческая недвижимость» разобралась в том, как устроены коммунальные офисы.

| МАГАЗИНЫ |

Ежегодно в Петербург открывается от 40 до 60 специализированных магазинов алкогольной продукции. На рынке действует около десятка крупных сетей, открывающих не только магазины, но и бары.

| ГОСТИНИЦЫ |

Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий создание мини-гостиниц в жилых помещениях. Мы решили разобраться, действительно ли он поставит крест на рынке хостелов. Выяснилось, что документ не исключит, но существенно осложнит их существование в жилых домах.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Петербургские игры Чемпионата мира по хоккею не приносят городу сверхприбылей, но достаточно разнообразили нынешний туристический поток. Гостиницы более-менее довольны загрузкой, продавцы сувениров заламывают цены, а самыми ходовыми алкогольными напитками остаются пиво и водка.

| ТОРГИ |

Помещение для бизнеса можно арендовать как у частных собственников, так и у города. Предложений от Смольного не так и много, зато стартовые цены на объекты выглядят весьма привлекательно. Для потенциальных арендаторов мы собрали данные о сделках, заключенных с Комитетом имущественных отношений по итогам аукционов, и узнали подробнее о процедуре торгов.

| STREET-RETAIL |

Во всех районах Петербурга по-прежнему активно открываются продуктовые магазины и заведения общепита. Наиболее востребованы у этих категорий арендаторов помещения площадью 250–400 кв.м. Среди закрытий стрит-ритейла выделяются банки, которые заняты оптимизацией и ликвидируют неэффективно работающие отделения. Спрос со стороны операторов fashion-сегмента остается сдержанным.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Прохождение квестов в реальности — сравнительно новый формат интерактивных развлечений. Этот год обещает быть не простым для квест-операторов. Возросшая конкуренция и снижающийся потребительский спрос требуют проявлять изобретательность и подталкивают к демпингу цен.

| ТЕНДЕНЦИИ |

Петербургский рынок коммерческой недвижимости мало изменился за минувший квартал. Многие собственники перешли на рублевые расчеты, арендаторы по-прежнему настаивают на дисконтах. Хотя наиболее привлекательные площади заняты, и найти помещение для бизнеса не так уж и просто.

| ОЦЕНКА |

Мы продолжаем собирать данные о помещениях и зданиях, выкупаемых у города арендаторами. В марте Комитет имущественных отношений опубликовал 21 распоряжение о приватизации объектов общей стоимостью более 1,15 млрд рублей. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| STREET-RETAIL |

Специализированный стрит-ритейл пока что слабо развит в Петербурге. За исключением улицы Рубинштейна остальные торговые коридоры достаточно условно могут быть отнесены к какой-либо спецификации. Мы решили узнать, какие тематические улицы есть в нашем городе, как на них повлиял кризис и сколько стоит аредовать здесь помещение. 

| МАГАЗИНЫ |

Петербургские бутики пока не сдаются под натиском кризиса. Конечно, об увеличении выручки речь не идет, но сегмент luxury в целом сохраняет свои позиции. Мы узнали, где в северной столице находятся самые дорогие магазины, как на рынок товаров и услуг для богатых повлиял кризис, а также зачем в ДЛТ набирают продавцов со знанием китайского языка.

| ЛОКАЦИЯ |

Средний проспект остался наиболее привлекательной торговой магистралью Васильевского острова даже после закрытия ст.м. «Василеостровская». Мы решили узнать, как на локальный рынок коммерческих помещений повлиял ремонт «подземки» и открывшийся вестибюль «Спортивной-2».

| ГОСТИНИЦЫ |

Все гостиницы, мини-отели и хостелы Петербурга, не прошедшие обязательную классификацию к 1 июля, будут закрыты. На сегодня соответствие «звездам» подтвердила лишь пятая часть крупных отелей города и около 30% малых средств размещения.

| ПРАВИЛА ИГРЫ |

Приватизация арендуемых помещений — один из наиболее острых вопросов во взаимоотношениях Смольного с малым бизнесом. За годы действия 159-ФЗ количество споров о цене выкупаемой недвижимости не сократилось. Чтобы внести некоторую ясность и отследить ценообразование этих объектов, «Коммерческая недвижимость» будет ежемесячно публиковать данные о стоимости помещений и зданий, выкупаемых у города. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| ОФИСЫ |

В условиях кризиса на офисном рынке увеличивается количество переездов: арендаторы меняют помещения на более качественные или те, что подешевле. Пытаясь сократить расходы, некоторые компании отказываются от посреднических услуг. Мы решили разобраться: есть ли в этой экономии смысл и о чем можно договориться с собственниками напрямую, без профессиональных брокеров?

| АКТУАЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ |

Апраксин Двор, который не меняется вот уже десятки лет, недавно опять попал на первые полосы деловой прессы. Мы решили разобраться в планах города на территорию исторического рынка в самом центре Петербурга и узнать, что именно предлагают властям инвесторы. Выяснилось, что реконструировать Апраксин Двор будут методом колхоза. Городские власти так и не смогли найти одного инвестора, который взялся бы за многострадальный проект.

| КОНЪЮНКТУРА |

Традиционные уличные форматы готовки и продажи недорогой еды, популярные во всем мире, – лоток, фургон и киоск или модульный павильон. Все они имеют большие трудности с размещением в Петербурге. Мы выяснили, как сегодня развивается стрит-фуд на стационарных площадках и в заведениях «на колесах» (в автолавках и фуд-траках), которые пользуются особенной популярностью на ярмарках, концертах и праздниках.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В 2015 году арендаторы приватизировали 269 объектов нежилого фонда. Это вдвое меньше показателей 2014-го и прогноза чиновников на 2016-й. Средняя цена помещений выросла за прошлый год примерно на 20%. О том, какие объекты продолжают пользоваться спросом, «КН» рассказали в Фонде имущества Петербурга.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В Петербурге представлено около трех десятков дилеров по продаже автомобилей, работает более 150 салонов. Количество точек сократилось с начала десятилетия примерно на 40%. Мы решили узнать, что сейчас происходит на рынке автонедвижимости, и как падение спроса на машины сказалось на ценах и и использовании автосалонов.


вход в личный кабинет    Регистрация
Логин
Пароль Забыли пароль?