01.02     | ТЕНДЕНЦИИ |

Автосалоны: дилерские центры в условиях кризиса

В Петербурге представлено около трех десятков дилеров по продаже автомобилей, работает более 150 салонов. Количество точек сократилось с начала десятилетия примерно на 40%. Мы решили узнать, что сейчас происходит на рынке автонедвижимости, и как падение спроса на машины сказалось на ценах и и использовании автосалонов.

Пик строительства автосалонов пришелся на 2007‑й. Тогда в Петербурге открылось около 70 объектов. По мнению участников рынка, побить этот рекорд, возможно, не удастся уже никогда. За год в городе закрылось не менее тридцати автоцентров: большая их часть — это продавцы Opel, Chevrolet и Cadillac, поскольку с российского рынка ушел автоконцерн General Motors.

Статус действующих объектов различен: от флагманских дилерских центров до открытых площадок по продаже подержанных автомобилей. Условно можно выделить три основных формата: шоу-румы во встроенных помещениях, небольшие торговые павильоны площадью до 200 кв.м со стоянками, а также автоцентры с демонстрационными залами, сервисной зоной и складом запчастей.

Базовая характеристика для дилерского центра — это участок с хорошими транспортными подъездами. Его площадь обычно варьируется от 2000 до 7000 кв.м. В границах города таких пятен практически не осталось, поэтому периодически перекупаются действующие площадки. Большинство салонов находится в собственности у дилеров. Себестоимость строительства автоцентра (в зависимости от инженерной начинки) может составлять от $500 до 1200/кв.м.

Наиболее мобильный сегмент авторынка — точки по продаже подержанных машин. Помещения или площадки обычно арендованы у частного собственника или КИО, а цена таких предприятий не превышает 5–6 млн рублей.

Открытия года

В последние три-четыре года новых точек продаж открывается немного, но случаются и крупные премьеры. Как отмечает портал Auto-Dealer.ru, в начале марта 2015-го состоялось открытие нового дилерского автосалона Nissan на улице Руставели. Общая площадь центра — 3936 кв.м, сумма инвестиций в проект составила 320 млн рублей. ГК WAGNER запустила «Ауди Центр Выборгский», самый крупный центр Audi в России (11 060 кв.м). Стоимость проекта — свыше 750 млн рублей.

В сегменте продаж Suzuki заработали три новые точки — в автоцентрах «Пандора» на ул. Ушинского и «Максимум Лахта» на Торфяной дороге. Еще один салон бренда (автоцентр «Форсаж») под конец года был обустроен на улице Бухарестской. Три площадки, например, открыл также «Лада-Центр» — в Озерках, Пулково и на Юго-Западе (размер шоу-румов варьируется от 640 до 812 кв.м, сервисных зон — от 533 до 1113 кв.м).

Продолжают развиваться автомобильные бренды сегмента «премиум». Так, компания «Авангард» запускает уже нынешней весной новый крупный центр Mercedes-Benz на Приморском проспекте (его площадь — около 15 000 кв.м); в планах дилера — открытие еще одного такого центра на Парнасе.

Большинство салонов ведущих марок предпочитают располагаться поблизости друг от друга. Дилеры заинтересованы в таком соседстве, особенно если предлагают марки примерно одной ценовой категории.

Как правило, в случае вынужденного переезда дилер старается подыскать площадку поближе к старому месту, чтобы не потерять постоянных клиентов СТО. Специфика бизнеса предполагает весьма узкие возможности для редевелопмента. Чаще владелец переключается с продаж одной марки на другую или начинает торговать сразу несколькими брендами, хотя с нынешним падением спроса этот отходной маневр, скорее всего, уже не выгорит.

Площади дилерских центров, как правило, варьируются от 1500 до 6000 кв.м. При проектировании предпочтение отдается отдельно стоящим зданиям, поскольку под шоу-рум требуется большое пространство. На верхних уровнях обычно оборудуют служебные помещения, комнату отдыха для посетителей и кафе.

Смена игроков

Автоцентры по-прежнему распределены на территории города неравномерно: наиболее насыщены ими Московский и Приморский районы, немало таких предприятий и в Выборгском, Фрунзенском, Калининском и Красногвардейском районах. Автомобильные кластеры образовались преимущественно на въездах в город: в районах Лахты, Выборгского, Мурманского, Приморского и Пулковского шоссе, на Софийской улице и Витебском проспекте.

Традиционно автомобильный бизнес сосредоточивался в районе пр. Энергетиков, пр. Маршала Блюхера и на ул. Салова. Основные автокластеры стали формироваться в городе в начале 2000-х: первым был автомобильный гипермаркет «Автомася» на Цветочной ул., 16 (свыше 6000 кв.м), а крупнейшим стал комплекс «Олимп» на Исполкомской ул., который был продан весной 2015-го.

Новым собственником этого автоцентра площадью около 22 000 кв.м стала московская компания Major Auto. Стоимость сделки оценивается в 2,3 млрд рублей. Владелец «Олимпа», Евгений Войтенков, под конец года продал и другой свой актив — компанию «АвтоПулково» с центрами Mercedes и Porsсhe на Пулковском шоссе. Конкретная сумма сделки не называется, но, по оценкам экспертов, речь может идти не менее чем о 1,5 млрд.

В конце декабря также были проданы на аукционе два автоцентра обанкротившейся компании РРТ. Цена обоих составила 280 млн рублей. Здание на Выборгском шоссе, 31–2А (3100 кв.м) куплено за 120 млн, рублей при стартовой цене в 90 млн рублей. Более крупный салон — площадью 5200 кв.м — на пр. Науки, 50–2А ушел за 160 млн поднявшись в цене на 20 млн рублей. Покупателем выступила некая фирма «Бекар», не имеющая пока каких-либо точек по продаже авто в Петербурге.

В листингах продажи фигурируют и многие другие автосалоны: например, «Хонда Лиговский» (3200 кв.м); «Парк М» на Лахтинском пр. (3225 кв.м); периодически пытается реализовать собственные центры компания «Атлант-М», но найти покупателей весьма проблематично.

За долги фирмы «Радуга-Авто» (дилер Mitsubishi) суд постановил пустить с молотка одноименный автоцентр на Хасанской ул., 1, корп. 2. Начальная цена здания (2100 кв.м) с участком 0,4 га — 95,1 млн рублей. Под угрозой или в процессе банкротства и судебных исках за долги перед банками оказались такие «старички» рынка как ГК «Лаура», «Балтавтотрейд», группа «СТК», «Авто Гамма».
Стоимость квадратного метра современного автоцентра может достигать 100 000 рублей, а за качественные площадки (от 3000 до 4000 «квадратов») с инженерной начинкой и оборудованием дилеры просят, как правило, 300–350 млн рублей.

Впрочем, в некоторых случаях проданные объекты теряют свой профиль. Например, вместо столичного автосалона «Автомир» на пр. Науки, 23 (дилер GM) в декабре открылся магазин сети «Перекресток». А ГК «Пионер» арендовала 160 кв.м в автодилерском центре «Свид-Мобиль» на Приморском шоссе, где открыла шоу-рум по продаже квартир строящегося по соседству ЖК «LIFE-Приморский».

 


Мнения экспертов


Анна Сигалова,
заместитель директора департамента инвестиционных услуг Colliers International в Санкт-Петербурге:

— Предложения по продаже автосалонов действительно встречаются довольно часто — как правило, это здания площадью от 1000 до 4000 кв.м. Наиболее целесообразно сейчас перепрофилировать такие объекты под супермаркет. Затраты на реконструкцию не слишком велики, так как большинство автосалонов соответствует техническим параметрам супермаркетов. Если салон расположен в оживленной, удобной для торговли локации и пригоден по санитарным нормативам для размещения продуктового оператора, то стоимость такого объекта может составлять около 100 тысяч рублей за кв.м. Такие сделки уже ведутся, и в этом году мы ожидаем открытия нескольких магазинов вместо автоцентров.

Дмитрий Кунис,
президент компании STEP:

— Спрос на строительство и реконструкцию автосалонов существенно снизился. Мощностей по сервисному обслуживанию машин дилерам хватает, а нужды в дополнительных площадях пока нет. Так, к примеру, в нашу компанию уже полтора года не поступало обращений от профильных инвесторов. Хотя еще несколько лет назад их было достаточно — порядка пяти – семи за год.

Игорь Кокорев,
руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg:

— Здания автосалонов — достаточно специфические объекты недвижимости, и круг функций, под которые их можно приспособить без существенных потерь или дополнительных инвестиций в реконструкцию, все-таки ограничен. В целом это приводит к тому, что спрос на покупку таких объектов на рынке сейчас весьма невелик. При этом некоторые автосалоны обладают территорией, которую условно можно назвать избыточной, что, в свою очередь, может привлечь новый девелопмент.

Юлия Михеева, komned.ru
KOMNED.RU

Поделиться:

Обзоры и аналитика

| ОФИСЫ |

Нехватка свободных помещений на рынке качественной офисной недвижимости Петербурга подталкивает к росту арендных ставок. Ввод новых объектов по-прежнему не велик. Наиболее активные игроки те же – структуры «Газпрома» и IT-компании. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги развития рынка офисной недвижимости в III квартале 2017 года.

| STREET-RETAIL |

В стрит-ритейле растет ротация арендаторов. Подросла также доля свободных объектов, преимущественно за счет ухода операторов с менее рентабельных точек. В то же время качественные помещения по-прежнему в дефиците. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги третьего квартала на рынке стрит-ритейла Петербурга.

| ОБЩЕПИТ |

Заведения общепита по-прежнему занимают завидную долю среди новых точек торговли Петербурга. Рестораторы экспериментируют с форматами и активно борются за лучшие места. «Коммерческая недвижимость» изучила, насколько привлекателен в нынешних условиях городской рынок общественного питания.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

В ближайшие полтора года каких-либо открытий среди крупных торговых комплексов не предвидится. Насущный тренд – привлечение разноплановых арендаторов и более четкое планирование функциональных зон в расчете на эффект синергии. Среди ритейлеров снова набирают активность операторы fashion.

| ЛОКАЦИЯ |

Историческая часть Васильевского острова преимущественно застроена бывшими доходными домами и промышленно-административными зданиями, возможностей для коммерциализации недвижимости не так много. Однако запуск станций метро и ЗСД позволил повысить ставки. «Коммерческая недвижимость» узнала, как развивается рынок стрит-ритейла на Васильевском острове.   

| КОНЪЮНКТУРА |

Статус технопарков в Петербурге до сих пор четко не определен. В отличие от Москвы никаких преференций со стороны регионального законодательства у них нет. В большинстве случаев под такой вывеской работают обычные производственно-офисные комплексы. «Коммерческая недвижимость» выяснила, каковы перспективы развития сегмента технопарков на петербургском рынке.

| ОФИСЫ |

Коворкинг со стороны выглядит как обычное офисное пространство типа open-space. Обычно их предпочитают люди до 30 лет, которые успели поработать в крупном бизнесе и хотели бы создать собственный стартап. «Коммерческая недвижимость» посмотрела, как сегодня в Петербурге развивается сегмент коммунальных офисов.

| STREET-RETAIL |

Невский проспект, и в особенности часть Старо-Невского, остаются основными зонами размещения объектов luxury. А вот коммерческие помещения на Большой Конюшенной улице и Большом проспекте П.С. в большей степени привлекают ритейлеров премиального сегмента. «Коммерческая недвижимость» пригляделась к миру роскоши на трех главных респектабельных магистралях Петербурга.

| ЛОКАЦИЯ |

Садовая улица представляет собой торговую магистраль, на которой расположены объекты культурного наследия и большой объем коммерческих площадей. Местный стрит-ритейл пользуется постоянным спросом у самых разных групп арендаторов. «Коммерческая недвижимость» посмотрела, как сегодня обстоят дела у коммерсантов в этом торговом коридоре.

| КОНЪЮНКТУРА |

В Петербург хлебобулочные изделия реализует свыше 1000 пекарен. Наибольший объем продукции, безусловно, выпускают крупные предприятия – «Фацер», «Каравай», «Дарница» и «Петрохлеб». Доля малых пекарен на рынке составляет порядка 10%, и бум открытий таких точек похоже уже миновал. 

| ЛОКАЦИЯ |

Лиговский проспект имеет, возможно, наибольший диапазон разброса ставок на торговые помещения среди всех магистралей Петербурга. Спрос на местные офисы и склады – стабильный. В целом Лиговка обладает значительным потенциалом для развития, но из-за кризиса интерес к этому торговому коридору у ритейлеров несколько снизился.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Сфера детского досуга за последние годы заметно изменилась. Появились новые форматы и сетевые операторы. Собственники торговых центров охотно открывают детские игротеки. «Коммерческая недвижимость» изучила, каким еще потенциалом обладает рынок детских развлечений в Петербурге. 

| STREET-RETAIL |

С начала года рынок объектов стрит-ритейла демонстрирует достаточную активность. Повсеместно открываются новые магазины, заведения общепита и сферы услуг. Спрос на помещения сохраняется как в центре Петербурга, так и в новых жилых кварталах на окраинах. "Коммерческая недвижимость" подводит итоги первого квартала на рынке стрит-ритейла.

| STREET-RETAIL |

Сегмент стрит-ритейла характеризуется стабильным спросом и постепенным ростом арендных ставок. Активнее всего развивается сектор общепита, в особенности стрит-фуд. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги года на рынке петербургских встроек.

| ИНВЕСТИЦИИ |

Инвестиционных сделок на рынке недвижимости и готового бизнеса по-прежнему немного. Крупные транзакции происходят в основном в московском регионе. Количество выставленных на продажу предприятий, особенно в сфере торговли, продолжает расти. «Коммерческая недвижимость» узнала подробнее о немногочисленных прошедших сделках на петербургском рынке.

| ЛОКАЦИЯ |

К началу ноября благоустройство Сенной площади будет завершено. Все ларьки и торговые павильоны уже убраны. Похоже, торговому «шанхаю» здесь более не бывать. «Коммерческая недвижимость» решила узнать о перспективах ритейла в районе обновленной Сенной, активизировавшихся арендаторах и влиянии прошедшей зачистки на ставки аренды для встроенных помещениях на первых этажах домов.

| STREET-RETAIL |

Третий квартал в сегменте стрит-ритейла традиционно остается наименее оживленным. И в этом году спрос на помещения не преподнес каких-либо сюрпризов или новых трендов. Встройкой интересуются, как правило, продуктовые магазины и заведения общепита демократического формата. Средний диапазон ставок аренды в спальных районах остался на уровне первого полугодия. А вот объекты в основных торговых коридорах начали дорожать, что привело к некоторому оттоку арендаторов с насиженных мест.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Торговые центры ищут новые способы привлечь покупателей за счет увеличения доли различных видов досуга. Продолжающее падение спроса вынуждает собственников пересматривать условия контрактов и снижать ставки аренды, предлагая площади малодоходным проектам – культурно-образовательным пространствам и развлекательным центрам. «Коммерческая недвижимость» выяснила, какие форматы сегменты edutainment наиболее популярны в Петербурге и на каких условиях они работают в торговых комплексах.

| МАГАЗИНЫ |

Продуктовый сегмент петербургского ритейла работает в условиях высокой конкуренции, но при этом остается одним из самых активных на рынке торговой недвижимости. «Коммерческая недвижимость» узнала, как обстоят дела у основных игроков рынка и какие помещения они предпочитают. 

| ЛОКАЦИЯ |

Инвестиционная привлекательность Невского проспекта остается неизменно высокой, несмотря на экономические перипетии. Это по-прежнему основной и самый проходной торговый коридор Петербурга — во многом благодаря массовым туристическим потокам, ввиду близости к главным достопримечательностям города.

| ЛОКАЦИЯ |

Встроенные помещения в 5–10 минутах ходьбы от станций метрополитена традиционно пользуются высоким спросом, доля незанятых объектов находится в пределах статистической погрешности. Метро остается основным видом транспорта для горожан, поэтому высокая интенсивность пешеходных потоков вблизи оживленных станций — залог успешной работы торговых операторов.

| ОБЩЕПИТ |

Популярность мини-пекарен в Петербурге растет как среди покупателей хлеба и выпечки, так и среди стартаперов, которых привлекает, на первый взгляд, достаточно низкая себестоимость проектов. Согласно серверу 2gis, хлебобулочные изделия петербуржцам сегодня предлагают около 1000 пекарен. Мы узнали, сколько стоит открыть собственную булочную и какие помещения интересуют "хлебных" арендаторов.

| ОФИСЫ |

В Петербурге сегодня насчитывается более 20 коворкингов. Сегмент пусть и медленно, но становится полноправным игроком рынка недвижимости. Еще недавно о нем говорили как об экзотическом, забавном, креативном, но несерьезном для крупного бизнеса формате. Однако уже сегодня снисходительное отношение неуместно, говорят отдельные эксперты. «Коммерческая недвижимость» разобралась в том, как устроены коммунальные офисы.

| МАГАЗИНЫ |

Ежегодно в Петербург открывается от 40 до 60 специализированных магазинов алкогольной продукции. На рынке действует около десятка крупных сетей, открывающих не только магазины, но и бары.

| ГОСТИНИЦЫ |

Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий создание мини-гостиниц в жилых помещениях. Мы решили разобраться, действительно ли он поставит крест на рынке хостелов. Выяснилось, что документ не исключит, но существенно осложнит их существование в жилых домах.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Петербургские игры Чемпионата мира по хоккею не приносят городу сверхприбылей, но достаточно разнообразили нынешний туристический поток. Гостиницы более-менее довольны загрузкой, продавцы сувениров заламывают цены, а самыми ходовыми алкогольными напитками остаются пиво и водка.

| ТОРГИ |

Помещение для бизнеса можно арендовать как у частных собственников, так и у города. Предложений от Смольного не так и много, зато стартовые цены на объекты выглядят весьма привлекательно. Для потенциальных арендаторов мы собрали данные о сделках, заключенных с Комитетом имущественных отношений по итогам аукционов, и узнали подробнее о процедуре торгов.

| STREET-RETAIL |

Во всех районах Петербурга по-прежнему активно открываются продуктовые магазины и заведения общепита. Наиболее востребованы у этих категорий арендаторов помещения площадью 250–400 кв.м. Среди закрытий стрит-ритейла выделяются банки, которые заняты оптимизацией и ликвидируют неэффективно работающие отделения. Спрос со стороны операторов fashion-сегмента остается сдержанным.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Прохождение квестов в реальности — сравнительно новый формат интерактивных развлечений. Этот год обещает быть не простым для квест-операторов. Возросшая конкуренция и снижающийся потребительский спрос требуют проявлять изобретательность и подталкивают к демпингу цен.

| ТЕНДЕНЦИИ |

Петербургский рынок коммерческой недвижимости мало изменился за минувший квартал. Многие собственники перешли на рублевые расчеты, арендаторы по-прежнему настаивают на дисконтах. Хотя наиболее привлекательные площади заняты, и найти помещение для бизнеса не так уж и просто.

| ОЦЕНКА |

Мы продолжаем собирать данные о помещениях и зданиях, выкупаемых у города арендаторами. В марте Комитет имущественных отношений опубликовал 21 распоряжение о приватизации объектов общей стоимостью более 1,15 млрд рублей. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| STREET-RETAIL |

Специализированный стрит-ритейл пока что слабо развит в Петербурге. За исключением улицы Рубинштейна остальные торговые коридоры достаточно условно могут быть отнесены к какой-либо спецификации. Мы решили узнать, какие тематические улицы есть в нашем городе, как на них повлиял кризис и сколько стоит аредовать здесь помещение. 

| МАГАЗИНЫ |

Петербургские бутики пока не сдаются под натиском кризиса. Конечно, об увеличении выручки речь не идет, но сегмент luxury в целом сохраняет свои позиции. Мы узнали, где в северной столице находятся самые дорогие магазины, как на рынок товаров и услуг для богатых повлиял кризис, а также зачем в ДЛТ набирают продавцов со знанием китайского языка.

| ЛОКАЦИЯ |

Средний проспект остался наиболее привлекательной торговой магистралью Васильевского острова даже после закрытия ст.м. «Василеостровская». Мы решили узнать, как на локальный рынок коммерческих помещений повлиял ремонт «подземки» и открывшийся вестибюль «Спортивной-2».

| ГОСТИНИЦЫ |

Все гостиницы, мини-отели и хостелы Петербурга, не прошедшие обязательную классификацию к 1 июля, будут закрыты. На сегодня соответствие «звездам» подтвердила лишь пятая часть крупных отелей города и около 30% малых средств размещения.

| ПРАВИЛА ИГРЫ |

Приватизация арендуемых помещений — один из наиболее острых вопросов во взаимоотношениях Смольного с малым бизнесом. За годы действия 159-ФЗ количество споров о цене выкупаемой недвижимости не сократилось. Чтобы внести некоторую ясность и отследить ценообразование этих объектов, «Коммерческая недвижимость» будет ежемесячно публиковать данные о стоимости помещений и зданий, выкупаемых у города. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

Островки — это небольшие киоски, открытые секции и прилавки, заполняющие небольшие площади в зонах прохода и общественных пространствах торговых центров. Именно сюда зачастую приходят начинающие бизнесмены: вложения в точку небольшие, при этом встать можно на проходном месте.

| ОФИСЫ |

В условиях кризиса на офисном рынке увеличивается количество переездов: арендаторы меняют помещения на более качественные или те, что подешевле. Пытаясь сократить расходы, некоторые компании отказываются от посреднических услуг. Мы решили разобраться: есть ли в этой экономии смысл и о чем можно договориться с собственниками напрямую, без профессиональных брокеров?

| АКТУАЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ |

Апраксин Двор, который не меняется вот уже десятки лет, недавно опять попал на первые полосы деловой прессы. Мы решили разобраться в планах города на территорию исторического рынка в самом центре Петербурга и узнать, что именно предлагают властям инвесторы. Выяснилось, что реконструировать Апраксин Двор будут методом колхоза. Городские власти так и не смогли найти одного инвестора, который взялся бы за многострадальный проект.

| КОНЪЮНКТУРА |

Традиционные уличные форматы готовки и продажи недорогой еды, популярные во всем мире, – лоток, фургон и киоск или модульный павильон. Все они имеют большие трудности с размещением в Петербурге. Мы выяснили, как сегодня развивается стрит-фуд на стационарных площадках и в заведениях «на колесах» (в автолавках и фуд-траках), которые пользуются особенной популярностью на ярмарках, концертах и праздниках.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В 2015 году арендаторы приватизировали 269 объектов нежилого фонда. Это вдвое меньше показателей 2014-го и прогноза чиновников на 2016-й. Средняя цена помещений выросла за прошлый год примерно на 20%. О том, какие объекты продолжают пользоваться спросом, «КН» рассказали в Фонде имущества Петербурга.


вход в личный кабинет    Регистрация
Логин
Пароль Забыли пароль?