Помещение в новостройке
Площадь: 159 м2
Цена: 15 938 053 р.
Помещение в новостройке
Площадь: 80 м2
Цена: 12 098 136 р.
Панорамные витрины,smart-планировки в ЖК "Legenda Комендантского".
Помещение в новостройке
Площадь: 82 м2
Цена: 8 611 138 р.


25.01     | КОНЪЮНКТУРА |

Кредит не закрыт: кредитование малого и среднего бизнеса в 2015 году

С точки зрения доступа к кредитным ресурсам малый и средний бизнес пережил, пожалуй, худший год из последних шести. Впрочем, многие предприниматели сами предпочли отложить свои планы по приобретению коммерческих помещений, оборудования и расширению бизнеса на неопределенный срок.

По данным Банка России, объем кредитов, предоставленных малому и среднему бизнесу 30 крупнейшими банками, на 1 января составлял почти 3,8 трл рублей. К концу года он снизился до 2,14 трл рублей.

Должник плохого качества

Самыми провальными оказались первые месяцы 2015 года. В январе было выдано менее 128 млрд рублей, в феврале — 295,5 млрд рублей. Спрос на кредиты, по некоторым оценкам, упал в три раза к январю 2014-го. А банки вслед за подъемом ключевой ставки ЦБ до 17%, повысили ставки кредитования для бизнеса до запретительных 20–26%. Согласно сведениям ЦБ, средневзвешенная ставка по кредитам сроком до одного года в январе 2015-го в крупнейших банках составляла 20,01%, по кредитам на срок от 1 до 3 лет — 17,35%, свыше 3 лет — 16,72%.

В итоге в первом полугодии малым и средним предприятиям России выдали почти в два раза меньше кредитных средств, чем годом ранее. «Если сегодня малый и средний бизнес не востребован в стране, нет поля деятельности для него, то какой смысл его кредитовать? Будут невозвратные долги», — сформулировал позицию банков глава ВТБ Андрей Костин.

Действительно, корпоративный кредитный портфель не только сжимался, но и резко терял в качестве. Просроченная задолженность бизнеса 30 крупнейшим банкам выросла с января по декабрь с 820,5 млрд до 1,086 трл по рублевым кредитам и с 64,5 млрд до 173,6 млрд рублей по кредитам в иностранной валюте. ЦБ не дает сведений, какой вклад в рост просрочки внесли мелкие и средние предприниматели. Но по данным, которые опубликовали в августе коллекторские агентства, объем просроченной задолженности в сегменте МСБ вырос с августа 2014-го на 31,47%, достигнув 569,47 млрд рублей (12,03% от общего объема кредитования). Причем лидерами по объему просроченной задолженности стали Москва (127,91 млрд рублей) и Петербург (32,65 млрд рублей).

Декабрьская оттепель

Начиная с августа, по мнению аналитиков ЦБ, ситуация стала понемногу выравниваться. Рост просрочки замедлился, средневзвешенные ставки крупнейших банков вслед за ключевой ставкой снизились до 14–15,9%. Та часть корпоративного кредитного портфеля, которая приходилась на долю МСБ, стала увеличиваться в среднем на 0,4% в месяц. Возобновилось кредитование в отраслях химии, металлургии, пищевой промышленности.

Тем не менее, согласно исследованию рейтингового агентства «Эксперт», кредитные портфели МСБ многих крупных банков, включая Сбербанк, ВТБ24, «Возрождение», «Открытие», Росбанк, Промсвязьбанк, заметно сократились.

В декабре озабоченный ситуацией ЦБ заявил, что в 2016‑м малый и средний бизнес сможет прокредитоваться в 12 крупнейших банках страны под 10–11% годовых. Совместно с Федеральной корпорацией по развитию малого и среднего предпринимательства Банк России сообщил о запуске программы, в рамках которой новые проекты МСБ могут быть рефинансированы банками в ЦБ РФ под 6,5%. В итоге для среднего предприятия ставка не должна превышать 10%, для малого — 11%. Объем выдачи гарантий Федеральной корпорацией по этой программе должен составить 30 млрд рублей.

Занять по-питерски

В Петербурге объем кредитов, предоставленных малому бизнесу, опустился с 301 млрд на 1 января до 163 млрд на 1 декабря 2015 года. Самым низким объем кредитования оказался в январе (12,5 млрд рублей) и феврале (27,5 млрд).

Главной тенденцией стало то, что предприниматели стали реже брать кредиты на открытие, расширение бизнеса, приобретение материальных активов, зато чаще — на пополнение оборотных средств и рефинансирование ранее взятых на себя долговых обязательств.

Практически исчезло беззалоговое кредитование. Не имея залога, например, ликвидной недвижимости, можно рассчитывать в лучшем случае на овердрафт. Ставки по нему могут достигать 26% годовых.

Еще меньше, чем раньше, банки стали работать по программам коммерческой ипотеки. В Северо-Западном банке Сбербанка России даже в начале года продолжали действовать две программы, одна из которых подразумевала рефинансирование затрат на покупку действующего объекта с передачей его в залог, вторая — кредитование строящейся коммерческой недвижимости. Средства на покупку производственного или торгового помещения можно было также занять в Сбербанке под залог другой недвижимости или участка земли — по ставке, начинающейся от 20%. После снижения ключевой ставки ЦБ до 11%, банк стал выдавать деньги под 17%. Если речь идет об очень ликвидном объекте или сверхнадежном заемщике, рассматривается ставка 16% и ниже. По программе «Бизнес-недвижимость» банк выдал за 2015 год всего 22 кредита на сумму 290 млн рублей.

В ВТБ24 кредитные сделки с целью приобретения коммерческой недвижимости вообще были единичны. Условия предоставления кредита также определялись индивидуально по каждой заявке.
Согласно порталу www.banki.ru, на кредитном рынке Петербурга есть довольно разнообразное предложение для малого и среднего бизнеса — как в рублях, так и в валюте. Причем ставки по рублевым и валютным кредитам вполне сопоставимы.

В частности, МДМ Банк предлагает универсальный кредит в долларах и евро на срок до 10 лет под 5,7–10,5% годовых. Банк «Славия» — целую линейку кредитных продуктов, в том числе — на приобретение коммерческой недвижимости, номинированный в иностранной валюте, сроком до 3 лет под 9,5–14,5% годовых. Первоначальный взнос должен составить не менее 20% от стоимости объекта. Юниаструм Банк готов представлять валютные кредиты арендодателям под залог недвижимости по ставке 11,5–12% годовых на срок до 8 лет под любые бизнес-цели. В рублях средства на приобретение недвижимости предлагает от 1 до 100 млн банк «Зенит», обещая ставку от 13% годовых. Первоначальный взнос должен составить не менее 30%, срок погашения — до 10 лет. Есть рублевая коммерческая ипотека (до 47 млн рублей на 7 лет) у ЮниКредит Банка по ставке от 13,25% годовых.

Тем не менее большинство банкиров уверено, что спрос на кредиты у малого бизнеса в 2016 году снова сократится. Основной причиной станет консервативный подход предпринимателей к развитию собственного бизнеса и крайне обдуманное отношение к расходам, включая обслуживание кредитов.

Мнения экспертов

Сергей Поздников, директор управления продаж малому бизнесу Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк»:

— В 2015 году Северо-Западный банк выдал микро- и малому бизнесу 15 млрд рублей. Объемы выдачи незначительно сократились в сравнении с прошлыми периодами. Средняя сумма кредита выросла на 12,7% в сравнении с 2013 годом и составила около 3,1 млн рублей.

В 2015 году доля инвесткредитов в общем объеме снизилась на 15% по сравнению с 2014 годом — до 29%, доля оборотных кредитов, наоборот, выросла на 15% —до 71%. При этом средний срок инвестиционных кредитов сохранился на уровне 6 лет, оборотных — сократился с 2 до 1,5 лет.

Продуктовая линейка для малого бизнеса представлена в Сбербанке программами для пополнения оборотных средств, включая «Бизнес-оборот», «Бизнес-овердрафт» и «Бизнес-доверие». Для вложения во внеоборотные активы существует «Бизнес-инвест». Для приобретения активов под залог приобретаемого имущества мы предлагаем кредит или невозобновляемую кредитную линию по программе «Бизнес-недвижимость», которая предполагает собственное участие заемщика в размере 25%. По ней можно получить средства на любые бизнес-цели под залог имеющейся недвижимости.

Беззалоговое кредитование в Сбербанке возможно только в рамках продуктов «Бизнес-овердрафт» и «Бизнес-контракт» при финансировании контрактов в рамках 44-ФЗ и 223-ФЗ. А также предоставление гарантий для участия в тендерах на заключение госконтрактов.

Сергей Конторичев, управляющий директор по кредитованию малого бизнеса филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге:

— Банк в 2015 году выдал малому бизнесу 6,2 млрд рублей, в 2014 году — 8,8 млрд. Снижение выдачи составило около 30%. В то же время спрос на кредиты для малого бизнеса сократился не в разы, как в сфере потребительского кредитования. Потребность в оборотных средствах осталась на прежнем уровне. Снижение произошло за счет сокращения запросов на инвестиционные цели.

Банк предоставляет деньги на пополнение оборотных средств на срок 1–2 года. Инвестиционные кредиты — на срок до 7 лет. В этом случае срок зависит от прибыли компании как источника погашения инвестиционного кредита. Также у нас есть беззалоговые кредиты в форме овердрафта, обеспечением по которым являются обороты по открытым в банке счетам.

Совместно с Банком поддержки малого и среднего предпринимательства (МСП Банк) мы разработали программы, позволяющие получить заемные ресурсы по фиксированной ставке 13,25% годовых. Под поручительство Фонда содействия кредитованию малого и среднего бизнеса в 2015 году банк предоставил кредитов на сумму более 600 млн рублей.

Несмотря на то что ВТБ24 кредитует производство, сферу услуг, строительство, традиционно основная доля выдач (более 40%) приходится на предприятия торговли.
По нашим данным, просроченная задолженность в целом по сегменту малого бизнеса в Санкт-Петербурге за 2015 года практически не изменилась и остается на уровне 5–6%.

Руслан Смотров, заместитель начальника управления малого бизнеса Санкт-Петербургского филиала ОАО «Банк Москвы»:

— Банк Москвы предоставляет малому и среднему бизнесу кредиты до 150 млн рублей и на срок до 84 месяцев по средней ставке от 14,4% годовых. Мы охотно кредитуем предприятия, занимающиеся производством отечественных товаров повседневного спроса, розничной и оптовой торговлей, производством товаров и услуг для экспорта.

В Банке Москвы разработан специальный продукт «Коммерческая ипотека» под залог приобретаемого объекта коммерческой недвижимости. По нему возможно и приобретение жилой недвижимости с условием обязательного ее перевода в статус коммерческой.

Надежда Логачева, заместитель начальника управления обслуживания физических лиц и малого бизнеса Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка:

— Райффайзенбанк предоставляет кредиты для микробизнеса (с выручкой до 45 млн рублей в год) в первую очередь тем клиентам, у кого есть история сотрудничества с банком по расчетно-кассовому обслуживанию. Клиенты с выручкой от 45 млн до 360 млн рублей в год могут оформить кредитную линию для пополнения оборотных средств или овердрафт без имущественного обеспечения до 10 млн рублей. У банка нет специальных кредитных преференций для клиентов, однако если клиент переходит на РКО в банк и активно пользуется некредитными продуктами, то Райффайзенбанк применяет индивидуальный подход для определения процентной ставки.

Наталья Андропова

Поделиться:

Обзоры и аналитика

| STREET-RETAIL |

Невский проспект, и в особенности часть Старо-Невского, остаются основными зонами размещения объектов luxury. А вот коммерческие помещения на Большой Конюшенной улице и Большом проспекте П.С. в большей степени привлекают ритейлеров премиального сегмента. «Коммерческая недвижимость» пригляделась к миру роскоши на трех главных респектабельных магистралях Петербурга.

| ЛОКАЦИЯ |

Садовая улица представляет собой торговую магистраль, на которой расположены объекты культурного наследия и большой объем коммерческих площадей. Местный стрит-ритейл пользуется постоянным спросом у самых разных групп арендаторов. «Коммерческая недвижимость» посмотрела, как сегодня обстоят дела у коммерсантов в этом торговом коридоре.

| КОНЪЮНКТУРА |

В Петербург хлебобулочные изделия реализует свыше 1000 пекарен. Наибольший объем продукции, безусловно, выпускают крупные предприятия – «Фацер», «Каравай», «Дарница» и «Петрохлеб». Доля малых пекарен на рынке составляет порядка 10%, и бум открытий таких точек похоже уже миновал. 

| ЛОКАЦИЯ |

Лиговский проспект имеет, возможно, наибольший диапазон разброса ставок на торговые помещения среди всех магистралей Петербурга. Спрос на местные офисы и склады – стабильный. В целом Лиговка обладает значительным потенциалом для развития, но из-за кризиса интерес к этому торговому коридору у ритейлеров несколько снизился.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Сфера детского досуга за последние годы заметно изменилась. Появились новые форматы и сетевые операторы. Собственники торговых центров охотно открывают детские игротеки. «Коммерческая недвижимость» изучила, каким еще потенциалом обладает рынок детских развлечений в Петербурге. 

| STREET-RETAIL |

С начала года рынок объектов стрит-ритейла демонстрирует достаточную активность. Повсеместно открываются новые магазины, заведения общепита и сферы услуг. Спрос на помещения сохраняется как в центре Петербурга, так и в новых жилых кварталах на окраинах. "Коммерческая недвижимость" подводит итоги первого квартала на рынке стрит-ритейла.

| STREET-RETAIL |

Сегмент стрит-ритейла характеризуется стабильным спросом и постепенным ростом арендных ставок. Активнее всего развивается сектор общепита, в особенности стрит-фуд. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги года на рынке петербургских встроек.

| ИНВЕСТИЦИИ |

Инвестиционных сделок на рынке недвижимости и готового бизнеса по-прежнему немного. Крупные транзакции происходят в основном в московском регионе. Количество выставленных на продажу предприятий, особенно в сфере торговли, продолжает расти. «Коммерческая недвижимость» узнала подробнее о немногочисленных прошедших сделках на петербургском рынке.

| ЛОКАЦИЯ |

К началу ноября благоустройство Сенной площади будет завершено. Все ларьки и торговые павильоны уже убраны. Похоже, торговому «шанхаю» здесь более не бывать. «Коммерческая недвижимость» решила узнать о перспективах ритейла в районе обновленной Сенной, активизировавшихся арендаторах и влиянии прошедшей зачистки на ставки аренды для встроенных помещениях на первых этажах домов.

| STREET-RETAIL |

Третий квартал в сегменте стрит-ритейла традиционно остается наименее оживленным. И в этом году спрос на помещения не преподнес каких-либо сюрпризов или новых трендов. Встройкой интересуются, как правило, продуктовые магазины и заведения общепита демократического формата. Средний диапазон ставок аренды в спальных районах остался на уровне первого полугодия. А вот объекты в основных торговых коридорах начали дорожать, что привело к некоторому оттоку арендаторов с насиженных мест.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Торговые центры ищут новые способы привлечь покупателей за счет увеличения доли различных видов досуга. Продолжающее падение спроса вынуждает собственников пересматривать условия контрактов и снижать ставки аренды, предлагая площади малодоходным проектам – культурно-образовательным пространствам и развлекательным центрам. «Коммерческая недвижимость» выяснила, какие форматы сегменты edutainment наиболее популярны в Петербурге и на каких условиях они работают в торговых комплексах.

| МАГАЗИНЫ |

Продуктовый сегмент петербургского ритейла работает в условиях высокой конкуренции, но при этом остается одним из самых активных на рынке торговой недвижимости. «Коммерческая недвижимость» узнала, как обстоят дела у основных игроков рынка и какие помещения они предпочитают. 

| ЛОКАЦИЯ |

Инвестиционная привлекательность Невского проспекта остается неизменно высокой, несмотря на экономические перипетии. Это по-прежнему основной и самый проходной торговый коридор Петербурга — во многом благодаря массовым туристическим потокам, ввиду близости к главным достопримечательностям города.

| ЛОКАЦИЯ |

Встроенные помещения в 5–10 минутах ходьбы от станций метрополитена традиционно пользуются высоким спросом, доля незанятых объектов находится в пределах статистической погрешности. Метро остается основным видом транспорта для горожан, поэтому высокая интенсивность пешеходных потоков вблизи оживленных станций — залог успешной работы торговых операторов.

| ОБЩЕПИТ |

Популярность мини-пекарен в Петербурге растет как среди покупателей хлеба и выпечки, так и среди стартаперов, которых привлекает, на первый взгляд, достаточно низкая себестоимость проектов. Согласно серверу 2gis, хлебобулочные изделия петербуржцам сегодня предлагают около 1000 пекарен. Мы узнали, сколько стоит открыть собственную булочную и какие помещения интересуют "хлебных" арендаторов.

| ОФИСЫ |

В Петербурге сегодня насчитывается более 20 коворкингов. Сегмент пусть и медленно, но становится полноправным игроком рынка недвижимости. Еще недавно о нем говорили как об экзотическом, забавном, креативном, но несерьезном для крупного бизнеса формате. Однако уже сегодня снисходительное отношение неуместно, говорят отдельные эксперты. «Коммерческая недвижимость» разобралась в том, как устроены коммунальные офисы.

| МАГАЗИНЫ |

Ежегодно в Петербург открывается от 40 до 60 специализированных магазинов алкогольной продукции. На рынке действует около десятка крупных сетей, открывающих не только магазины, но и бары.

| ГОСТИНИЦЫ |

Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий создание мини-гостиниц в жилых помещениях. Мы решили разобраться, действительно ли он поставит крест на рынке хостелов. Выяснилось, что документ не исключит, но существенно осложнит их существование в жилых домах.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Петербургские игры Чемпионата мира по хоккею не приносят городу сверхприбылей, но достаточно разнообразили нынешний туристический поток. Гостиницы более-менее довольны загрузкой, продавцы сувениров заламывают цены, а самыми ходовыми алкогольными напитками остаются пиво и водка.

| ТОРГИ |

Помещение для бизнеса можно арендовать как у частных собственников, так и у города. Предложений от Смольного не так и много, зато стартовые цены на объекты выглядят весьма привлекательно. Для потенциальных арендаторов мы собрали данные о сделках, заключенных с Комитетом имущественных отношений по итогам аукционов, и узнали подробнее о процедуре торгов.

| STREET-RETAIL |

Во всех районах Петербурга по-прежнему активно открываются продуктовые магазины и заведения общепита. Наиболее востребованы у этих категорий арендаторов помещения площадью 250–400 кв.м. Среди закрытий стрит-ритейла выделяются банки, которые заняты оптимизацией и ликвидируют неэффективно работающие отделения. Спрос со стороны операторов fashion-сегмента остается сдержанным.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Прохождение квестов в реальности — сравнительно новый формат интерактивных развлечений. Этот год обещает быть не простым для квест-операторов. Возросшая конкуренция и снижающийся потребительский спрос требуют проявлять изобретательность и подталкивают к демпингу цен.

| ТЕНДЕНЦИИ |

Петербургский рынок коммерческой недвижимости мало изменился за минувший квартал. Многие собственники перешли на рублевые расчеты, арендаторы по-прежнему настаивают на дисконтах. Хотя наиболее привлекательные площади заняты, и найти помещение для бизнеса не так уж и просто.

| ОЦЕНКА |

Мы продолжаем собирать данные о помещениях и зданиях, выкупаемых у города арендаторами. В марте Комитет имущественных отношений опубликовал 21 распоряжение о приватизации объектов общей стоимостью более 1,15 млрд рублей. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| STREET-RETAIL |

Специализированный стрит-ритейл пока что слабо развит в Петербурге. За исключением улицы Рубинштейна остальные торговые коридоры достаточно условно могут быть отнесены к какой-либо спецификации. Мы решили узнать, какие тематические улицы есть в нашем городе, как на них повлиял кризис и сколько стоит аредовать здесь помещение. 

| МАГАЗИНЫ |

Петербургские бутики пока не сдаются под натиском кризиса. Конечно, об увеличении выручки речь не идет, но сегмент luxury в целом сохраняет свои позиции. Мы узнали, где в северной столице находятся самые дорогие магазины, как на рынок товаров и услуг для богатых повлиял кризис, а также зачем в ДЛТ набирают продавцов со знанием китайского языка.

| ЛОКАЦИЯ |

Средний проспект остался наиболее привлекательной торговой магистралью Васильевского острова даже после закрытия ст.м. «Василеостровская». Мы решили узнать, как на локальный рынок коммерческих помещений повлиял ремонт «подземки» и открывшийся вестибюль «Спортивной-2».

| ГОСТИНИЦЫ |

Все гостиницы, мини-отели и хостелы Петербурга, не прошедшие обязательную классификацию к 1 июля, будут закрыты. На сегодня соответствие «звездам» подтвердила лишь пятая часть крупных отелей города и около 30% малых средств размещения.

| ПРАВИЛА ИГРЫ |

Приватизация арендуемых помещений — один из наиболее острых вопросов во взаимоотношениях Смольного с малым бизнесом. За годы действия 159-ФЗ количество споров о цене выкупаемой недвижимости не сократилось. Чтобы внести некоторую ясность и отследить ценообразование этих объектов, «Коммерческая недвижимость» будет ежемесячно публиковать данные о стоимости помещений и зданий, выкупаемых у города. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

Островки — это небольшие киоски, открытые секции и прилавки, заполняющие небольшие площади в зонах прохода и общественных пространствах торговых центров. Именно сюда зачастую приходят начинающие бизнесмены: вложения в точку небольшие, при этом встать можно на проходном месте.

| ОФИСЫ |

В условиях кризиса на офисном рынке увеличивается количество переездов: арендаторы меняют помещения на более качественные или те, что подешевле. Пытаясь сократить расходы, некоторые компании отказываются от посреднических услуг. Мы решили разобраться: есть ли в этой экономии смысл и о чем можно договориться с собственниками напрямую, без профессиональных брокеров?

| АКТУАЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ |

Апраксин Двор, который не меняется вот уже десятки лет, недавно опять попал на первые полосы деловой прессы. Мы решили разобраться в планах города на территорию исторического рынка в самом центре Петербурга и узнать, что именно предлагают властям инвесторы. Выяснилось, что реконструировать Апраксин Двор будут методом колхоза. Городские власти так и не смогли найти одного инвестора, который взялся бы за многострадальный проект.

| КОНЪЮНКТУРА |

Традиционные уличные форматы готовки и продажи недорогой еды, популярные во всем мире, – лоток, фургон и киоск или модульный павильон. Все они имеют большие трудности с размещением в Петербурге. Мы выяснили, как сегодня развивается стрит-фуд на стационарных площадках и в заведениях «на колесах» (в автолавках и фуд-траках), которые пользуются особенной популярностью на ярмарках, концертах и праздниках.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В 2015 году арендаторы приватизировали 269 объектов нежилого фонда. Это вдвое меньше показателей 2014-го и прогноза чиновников на 2016-й. Средняя цена помещений выросла за прошлый год примерно на 20%. О том, какие объекты продолжают пользоваться спросом, «КН» рассказали в Фонде имущества Петербурга.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В Петербурге представлено около трех десятков дилеров по продаже автомобилей, работает более 150 салонов. Количество точек сократилось с начала десятилетия примерно на 40%. Мы решили узнать, что сейчас происходит на рынке автонедвижимости, и как падение спроса на машины сказалось на ценах и и использовании автосалонов.


вход в личный кабинет    Регистрация
Логин
Пароль Забыли пароль?