Склад
Площадь: 30 м2
Цена: 550 р. в мес. за м2
11.01     | КОНЪЮНКТУРА |

Оптимизировать нельзя закрыть: итоги 2015 года на рынке коммерческой недвижимости Петербурга

На фоне постепенно снижающего потребительского спроса собственники коммерческих объектов стали более лояльны к арендаторам в вопросах снижения ставок и улучшения условий аренды. Практически все контракты заключаются теперь по рублевым ставкам. По-прежнему идет оптимизация бизнеса: одни компании сокращают занимаемые площади, другие заняты переездом. Ввод многих девелоперских проектов отложен как минимум на полгода или год.

Объем ввода новых площадей в офисном сегменте составил около 170 000 кв. м, из них около 38% — это объекты класса А. Всего за год сдано в эксплуатацию 16 качественных бизнес-центров (данные JLL), крупнейшим стал 23-этажный БЦ «Фландрия Плаза» общей площадью свыше 45 000 кв.м около ст. м. «Московские ворота».

По разным оценкам, средние ставки аренды на офисы класса А за год снизились на 6,6–9% до 1240–1560 рублей за кв. м в месяц, а в классе В — на 6–7% до 920–1120 рублей за кв. м в месяц.

Сфера ритейла Петербурга демонстрирует один из самых низких показателей ввода торговых объектов за последние десять лет. В минувшем году были реализованы только два крупных проекта: вторая очередь ТРК «Питер Радуга» (32 000 кв.м) и новый для петербургского рынка формат — аутлет-центр Outlet Village Pulkovo (20 900 кв.м). Кроме того, в городе появились два первых гипермаркета-дискуантера сети «Оптоклуб «Ряды», а также еще один «Леруа Мерлен» на пр. Культуры. В целом по объему новых торговых площадей лидируют Красногвардейский, Московский и Приморский районы.

Как отмечают в Colliers International, торговые операторы готовы снимать помещения не дороже, чем платят их нынешние съемщики. Поэтому многие собственники предпочитают продлить действующие контракты. В новые долгосрочные договоры обычно закладывается индексация ставок на уровне инфляции. Также распространенный вариант — оплата в процентах от товарооборота. Большинству ритейлоров требуются торговые площадки не более 350–400 кв.м.

По оценкам JLL, доля свободных площадей на Невском варьируется в диапазоне 4,5–6%. Арендные ставки в целом укладываются в диапазон 7000–12 500 рублей за кв.м в месяц (с учетом НДС). Однако иногда ценники (как в лучшие времена) доходят до 15 000 рублей за «квадрат».

Под конец 2015-го в сегменте складской недвижимости сдано около 150–160 тыс. кв.м. Среди крупных объектов — вторые очереди терминалов «ПНК Логопарк-КАД» у пос. Петро-Славянка и «Би Лоджистик» в Шушарах, а также комплекс «Минимакс» в Горелово и складской терминал на Кушелевской дороге, 13.

Среди арендаторов в сфере логистики по-прежнему наиболее активны дистрибьюторы и крупные ритейлоры, предпочитающие снимать блоки размером свыше 10 000 кв.м. В то же время часть помещений на протяжении года освобождалась из-за сворачивания бизнеса и участившихся переездов арендаторов. Уровень вакантных площадей в складах класса А и В не превышал в среднем 6,5–7%. Для аренды подыскиваются помещения не дороже 350 руб./кв.м в месяц, сделки по купле-продаже происходят в диапазоне от 30 000 до 40 000 рублей за «квадрат».

Крупнейшие логистические терминалы традиционно расположены в Пушкинском, Московском и Выборгском районах, а также во Всеволожском и Ломоносовском районах Лен­области. Новые проекты в основном реализуются в формате build-to-suit, наиболее энергичный игрок в этом сегменте — «А Плюс Девелопмент». Из ритейлоров активно реализует собственные логистические проекты группа кибермаркетов «Юлмарт», строящая центры исполнения заказов на Пулковском шоссе, Софийской ул. и Пискаревском пр.

По предварительным оценкам JLL, в четвертом квартале 2015-го объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости составил $600 млн снизившись на 47% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года. В целом объем инвестиций сократился на 38% — до $2,3 млрд (это самая скромная цифра за последнее десятилетие).

В основном инвесторов привлекает только московская коммерция: в столице совершено около 92% всех сделок. Доля петербуржцев в общем объеме инвестиций составляет всего около 4%. Большая часть покупок состоялась в офисном секторе: среди крупных продаж — БЦ «Энигма» в Кировском районе, БЦ «Орлов» на Парадной ул. и офисный особняк на Большой Морской ул., 5. Стоимость каждого из объектов оценивается 700–750 млн рублей.









Мнения экспертов

Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге:

— В 2015 году экспансия девелоперов торговой недвижимости и ритейлоров замедлилась, и ключевой тенденцией уходящего года стала оптимизация бизнес-процессов. Например, ряд операторов сегмента fashion уменьшили объемы новых коллекций или сделали их более универсальными, продуктовые сети увеличили долю товаров под собственными торговыми марками (private labels) и сузили ассортимент продуктовой линейки, магазины бытовой техники и электроники сократили площади торговых залов и взяли курс на on-line продажи.

Пожалуй, основной антикризисный рецепт для девелоперов торговых центров — сделать правильный выбор операторов, которые умеют находить эффективные методы стимулирования спроса. Некоторым торговым центрам уже пора задуматься о реконцепции и привлекать посетителей за счет нестандартной развлекательной составляющей. Минувший год стал рекордным по появлению новых форматов развлечений — батутных и веревочных парков, мультимедийных выставок, городов-профессий.

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:

— За год уровень вакантных площадей в офисном сегменте увеличился на 0,9%. Доля свободных офисов класса А сократилась до 11,1% (в конце 2014-го этот показатель был равен 17,1%). И наоборот, объем вакансий в бизнес-центрах класса В вырос с 9,6 до 13,8%. Ключевым игроком на рынке высококлассных площадей остается Газпром и его дочерние структуры, хотя во второй половине года высокий спрос наблюдался также со стороны IT-компаний. Арендные ставки в целом по сегменту стабилизировались. Основной спрос сейчас наблюдается со стороны арендаторов, готовых к переезду; новых игроков на рынке немного. Что касается перспектив в отношении дальнейшего строительства бизнес-центров, то в классе А оно оправдано скорее всего только с точки зрения фазирования существующих объектов, а в классе В может быть реализовано за счет редевелопмента некоторых промышленных зданий.

Борис Мошенский, генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE:

— Для индустриального сегмента год выдался нестабильным. Некоторые крупные холдинги заявили о сокращении производственных мощностей или закрытии заводов в Петербурге. Многие отрасли промышленности столкнулись с подорожанием импортного сырья. В то же время политика эмбарго и девальвация рубля подтолкнула развитие отечественных небольших компаний. Именно они формируют основной спрос на индустриальную недвижимость. В частности это относится к фармацевтике, дорожному строительству, пищевому и мебельному производству. Основной спрос ориентирован на поиск промышленных помещений до 5000 кв.м и складов до 2000 кв.м. Участились запросы на аренду с последующим выкупом объекта недвижимости. Рынок производственно-складской недвижимости стал полностью рублевым. На высоком уровне остается доля сделок по схеме built-to-suit — 38% от общего объема.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St.Petersburg:

— Появление апартаментов в низком ценовом классе ознаменовало собой новый этап развития рынка недвижимости. Теперь этот формат конкурирует с жилыми проектами, где определяющую роль играет ограниченный бюджет покупки. Серьезным преимуществом таких объектов является наличие полной отделки и меблировки. В ближайшие два года ожидается серьезный всплеск девелоперской активности: в общей сложности заявлено о строительстве около 20 новых апарт-отелей, и это без учета премиальных проектов. Сегмент апартаментов и в дальнейшем продолжит развиваться в двух основных направлениях — для сдачи в аренду и для постоянного проживания.

Юлия Михеева

Поделиться:

Обзоры и аналитика

| КОНЪЮНКТУРА |

Петербургский рынок мебели и товаров для дома (DIY) развивается в основном за счет гипермаркетов, крупных форматов в торговых центрах и онлайн торговли. Магазины в формате стрит-ритейла постепенно уходят с рынка либо становятся более специализированными.

| ОФИСЫ |

Рынок офисов в Петербурге развивался достаточно стихийно и не имеет четкого градостроительного планирования. Тем не менее, город можно поделить на некоторые деловые зоны или кластеры, пусть и размытые в границах. «Коммерческая недвижимость» разбиралась в географии петербургских бизнес-центров.

| ИНВЕСТИЦИИ |

В 2017 году банки вернули ставки по ипотеке на коммерческую недвижимость на докризисный уровень и предложили предпринимателям новые программы кредитования – собственные и совместные с застройщиками.

| КОНЪЮНКТУРА |

За минувшие три месяца доля вакантных площадей в качественных бизнес-центрах практически не изменилась, но они и так заполнены достаточно хорошо. Торговые центры впервые за пять лет также плотно арендованы. На рынке складской недвижимости пока затишье. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги третьего квартала.

| ЛОКАЦИЯ |

Московский проспект остается одним из самых престижных и благоустроенных магистралей в городе. Основной спрос на стрит-ритейл традиционно формируют предприятия сектора услуг, в том числе банки, операторы общепита и магазины товаров для дома. В зоне влияния Московского сконцентрировано большое количество респектабельных бизнес-центров. 

| ОФИСЫ |

Нехватка свободных помещений на рынке качественной офисной недвижимости Петербурга подталкивает к росту арендных ставок. Ввод новых объектов по-прежнему не велик. Наиболее активные игроки те же – структуры «Газпрома» и IT-компании. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги развития рынка офисной недвижимости в III квартале 2017 года.

| STREET-RETAIL |

В стрит-ритейле растет ротация арендаторов. Подросла также доля свободных объектов, преимущественно за счет ухода операторов с менее рентабельных точек. В то же время качественные помещения по-прежнему в дефиците. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги третьего квартала на рынке стрит-ритейла Петербурга.

| ОБЩЕПИТ |

Заведения общепита по-прежнему занимают завидную долю среди новых точек торговли Петербурга. Рестораторы экспериментируют с форматами и активно борются за лучшие места. «Коммерческая недвижимость» изучила, насколько привлекателен в нынешних условиях городской рынок общественного питания.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

В ближайшие полтора года каких-либо открытий среди крупных торговых комплексов не предвидится. Насущный тренд – привлечение разноплановых арендаторов и более четкое планирование функциональных зон в расчете на эффект синергии. Среди ритейлеров снова набирают активность операторы fashion.

| ЛОКАЦИЯ |

Историческая часть Васильевского острова преимущественно застроена бывшими доходными домами и промышленно-административными зданиями, возможностей для коммерциализации недвижимости не так много. Однако запуск станций метро и ЗСД позволил повысить ставки. «Коммерческая недвижимость» узнала, как развивается рынок стрит-ритейла на Васильевском острове.   

| КОНЪЮНКТУРА |

Статус технопарков в Петербурге до сих пор четко не определен. В отличие от Москвы никаких преференций со стороны регионального законодательства у них нет. В большинстве случаев под такой вывеской работают обычные производственно-офисные комплексы. «Коммерческая недвижимость» выяснила, каковы перспективы развития сегмента технопарков на петербургском рынке.

| ОФИСЫ |

Коворкинг со стороны выглядит как обычное офисное пространство типа open-space. Обычно их предпочитают люди до 30 лет, которые успели поработать в крупном бизнесе и хотели бы создать собственный стартап. «Коммерческая недвижимость» посмотрела, как сегодня в Петербурге развивается сегмент коммунальных офисов.

| STREET-RETAIL |

Невский проспект, и в особенности часть Старо-Невского, остаются основными зонами размещения объектов luxury. А вот коммерческие помещения на Большой Конюшенной улице и Большом проспекте П.С. в большей степени привлекают ритейлеров премиального сегмента. «Коммерческая недвижимость» пригляделась к миру роскоши на трех главных респектабельных магистралях Петербурга.

| ЛОКАЦИЯ |

Садовая улица представляет собой торговую магистраль, на которой расположены объекты культурного наследия и большой объем коммерческих площадей. Местный стрит-ритейл пользуется постоянным спросом у самых разных групп арендаторов. «Коммерческая недвижимость» посмотрела, как сегодня обстоят дела у коммерсантов в этом торговом коридоре.

| КОНЪЮНКТУРА |

В Петербург хлебобулочные изделия реализует свыше 1000 пекарен. Наибольший объем продукции, безусловно, выпускают крупные предприятия – «Фацер», «Каравай», «Дарница» и «Петрохлеб». Доля малых пекарен на рынке составляет порядка 10%, и бум открытий таких точек похоже уже миновал. 

| ЛОКАЦИЯ |

Лиговский проспект имеет, возможно, наибольший диапазон разброса ставок на торговые помещения среди всех магистралей Петербурга. Спрос на местные офисы и склады – стабильный. В целом Лиговка обладает значительным потенциалом для развития, но из-за кризиса интерес к этому торговому коридору у ритейлеров несколько снизился.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Сфера детского досуга за последние годы заметно изменилась. Появились новые форматы и сетевые операторы. Собственники торговых центров охотно открывают детские игротеки. «Коммерческая недвижимость» изучила, каким еще потенциалом обладает рынок детских развлечений в Петербурге. 

| STREET-RETAIL |

С начала года рынок объектов стрит-ритейла демонстрирует достаточную активность. Повсеместно открываются новые магазины, заведения общепита и сферы услуг. Спрос на помещения сохраняется как в центре Петербурга, так и в новых жилых кварталах на окраинах. "Коммерческая недвижимость" подводит итоги первого квартала на рынке стрит-ритейла.

| STREET-RETAIL |

Сегмент стрит-ритейла характеризуется стабильным спросом и постепенным ростом арендных ставок. Активнее всего развивается сектор общепита, в особенности стрит-фуд. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги года на рынке петербургских встроек.

| ИНВЕСТИЦИИ |

Инвестиционных сделок на рынке недвижимости и готового бизнеса по-прежнему немного. Крупные транзакции происходят в основном в московском регионе. Количество выставленных на продажу предприятий, особенно в сфере торговли, продолжает расти. «Коммерческая недвижимость» узнала подробнее о немногочисленных прошедших сделках на петербургском рынке.

| ЛОКАЦИЯ |

К началу ноября благоустройство Сенной площади будет завершено. Все ларьки и торговые павильоны уже убраны. Похоже, торговому «шанхаю» здесь более не бывать. «Коммерческая недвижимость» решила узнать о перспективах ритейла в районе обновленной Сенной, активизировавшихся арендаторах и влиянии прошедшей зачистки на ставки аренды для встроенных помещениях на первых этажах домов.

| STREET-RETAIL |

Третий квартал в сегменте стрит-ритейла традиционно остается наименее оживленным. И в этом году спрос на помещения не преподнес каких-либо сюрпризов или новых трендов. Встройкой интересуются, как правило, продуктовые магазины и заведения общепита демократического формата. Средний диапазон ставок аренды в спальных районах остался на уровне первого полугодия. А вот объекты в основных торговых коридорах начали дорожать, что привело к некоторому оттоку арендаторов с насиженных мест.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Торговые центры ищут новые способы привлечь покупателей за счет увеличения доли различных видов досуга. Продолжающее падение спроса вынуждает собственников пересматривать условия контрактов и снижать ставки аренды, предлагая площади малодоходным проектам – культурно-образовательным пространствам и развлекательным центрам. «Коммерческая недвижимость» выяснила, какие форматы сегменты edutainment наиболее популярны в Петербурге и на каких условиях они работают в торговых комплексах.

| МАГАЗИНЫ |

Продуктовый сегмент петербургского ритейла работает в условиях высокой конкуренции, но при этом остается одним из самых активных на рынке торговой недвижимости. «Коммерческая недвижимость» узнала, как обстоят дела у основных игроков рынка и какие помещения они предпочитают. 

| ЛОКАЦИЯ |

Инвестиционная привлекательность Невского проспекта остается неизменно высокой, несмотря на экономические перипетии. Это по-прежнему основной и самый проходной торговый коридор Петербурга — во многом благодаря массовым туристическим потокам, ввиду близости к главным достопримечательностям города.

| ЛОКАЦИЯ |

Встроенные помещения в 5–10 минутах ходьбы от станций метрополитена традиционно пользуются высоким спросом, доля незанятых объектов находится в пределах статистической погрешности. Метро остается основным видом транспорта для горожан, поэтому высокая интенсивность пешеходных потоков вблизи оживленных станций — залог успешной работы торговых операторов.

| ОБЩЕПИТ |

Популярность мини-пекарен в Петербурге растет как среди покупателей хлеба и выпечки, так и среди стартаперов, которых привлекает, на первый взгляд, достаточно низкая себестоимость проектов. Согласно серверу 2gis, хлебобулочные изделия петербуржцам сегодня предлагают около 1000 пекарен. Мы узнали, сколько стоит открыть собственную булочную и какие помещения интересуют "хлебных" арендаторов.

| ОФИСЫ |

В Петербурге сегодня насчитывается более 20 коворкингов. Сегмент пусть и медленно, но становится полноправным игроком рынка недвижимости. Еще недавно о нем говорили как об экзотическом, забавном, креативном, но несерьезном для крупного бизнеса формате. Однако уже сегодня снисходительное отношение неуместно, говорят отдельные эксперты. «Коммерческая недвижимость» разобралась в том, как устроены коммунальные офисы.

| МАГАЗИНЫ |

Ежегодно в Петербург открывается от 40 до 60 специализированных магазинов алкогольной продукции. На рынке действует около десятка крупных сетей, открывающих не только магазины, но и бары.

| ГОСТИНИЦЫ |

Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий создание мини-гостиниц в жилых помещениях. Мы решили разобраться, действительно ли он поставит крест на рынке хостелов. Выяснилось, что документ не исключит, но существенно осложнит их существование в жилых домах.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Петербургские игры Чемпионата мира по хоккею не приносят городу сверхприбылей, но достаточно разнообразили нынешний туристический поток. Гостиницы более-менее довольны загрузкой, продавцы сувениров заламывают цены, а самыми ходовыми алкогольными напитками остаются пиво и водка.

| ТОРГИ |

Помещение для бизнеса можно арендовать как у частных собственников, так и у города. Предложений от Смольного не так и много, зато стартовые цены на объекты выглядят весьма привлекательно. Для потенциальных арендаторов мы собрали данные о сделках, заключенных с Комитетом имущественных отношений по итогам аукционов, и узнали подробнее о процедуре торгов.

| STREET-RETAIL |

Во всех районах Петербурга по-прежнему активно открываются продуктовые магазины и заведения общепита. Наиболее востребованы у этих категорий арендаторов помещения площадью 250–400 кв.м. Среди закрытий стрит-ритейла выделяются банки, которые заняты оптимизацией и ликвидируют неэффективно работающие отделения. Спрос со стороны операторов fashion-сегмента остается сдержанным.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Прохождение квестов в реальности — сравнительно новый формат интерактивных развлечений. Этот год обещает быть не простым для квест-операторов. Возросшая конкуренция и снижающийся потребительский спрос требуют проявлять изобретательность и подталкивают к демпингу цен.

| ТЕНДЕНЦИИ |

Петербургский рынок коммерческой недвижимости мало изменился за минувший квартал. Многие собственники перешли на рублевые расчеты, арендаторы по-прежнему настаивают на дисконтах. Хотя наиболее привлекательные площади заняты, и найти помещение для бизнеса не так уж и просто.

| ОЦЕНКА |

Мы продолжаем собирать данные о помещениях и зданиях, выкупаемых у города арендаторами. В марте Комитет имущественных отношений опубликовал 21 распоряжение о приватизации объектов общей стоимостью более 1,15 млрд рублей. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| STREET-RETAIL |

Специализированный стрит-ритейл пока что слабо развит в Петербурге. За исключением улицы Рубинштейна остальные торговые коридоры достаточно условно могут быть отнесены к какой-либо спецификации. Мы решили узнать, какие тематические улицы есть в нашем городе, как на них повлиял кризис и сколько стоит аредовать здесь помещение. 

| МАГАЗИНЫ |

Петербургские бутики пока не сдаются под натиском кризиса. Конечно, об увеличении выручки речь не идет, но сегмент luxury в целом сохраняет свои позиции. Мы узнали, где в северной столице находятся самые дорогие магазины, как на рынок товаров и услуг для богатых повлиял кризис, а также зачем в ДЛТ набирают продавцов со знанием китайского языка.

| ЛОКАЦИЯ |

Средний проспект остался наиболее привлекательной торговой магистралью Васильевского острова даже после закрытия ст.м. «Василеостровская». Мы решили узнать, как на локальный рынок коммерческих помещений повлиял ремонт «подземки» и открывшийся вестибюль «Спортивной-2».

| ГОСТИНИЦЫ |

Все гостиницы, мини-отели и хостелы Петербурга, не прошедшие обязательную классификацию к 1 июля, будут закрыты. На сегодня соответствие «звездам» подтвердила лишь пятая часть крупных отелей города и около 30% малых средств размещения.

| ПРАВИЛА ИГРЫ |

Приватизация арендуемых помещений — один из наиболее острых вопросов во взаимоотношениях Смольного с малым бизнесом. За годы действия 159-ФЗ количество споров о цене выкупаемой недвижимости не сократилось. Чтобы внести некоторую ясность и отследить ценообразование этих объектов, «Коммерческая недвижимость» будет ежемесячно публиковать данные о стоимости помещений и зданий, выкупаемых у города. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

Островки — это небольшие киоски, открытые секции и прилавки, заполняющие небольшие площади в зонах прохода и общественных пространствах торговых центров. Именно сюда зачастую приходят начинающие бизнесмены: вложения в точку небольшие, при этом встать можно на проходном месте.

| ОФИСЫ |

В условиях кризиса на офисном рынке увеличивается количество переездов: арендаторы меняют помещения на более качественные или те, что подешевле. Пытаясь сократить расходы, некоторые компании отказываются от посреднических услуг. Мы решили разобраться: есть ли в этой экономии смысл и о чем можно договориться с собственниками напрямую, без профессиональных брокеров?

| АКТУАЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ |

Апраксин Двор, который не меняется вот уже десятки лет, недавно опять попал на первые полосы деловой прессы. Мы решили разобраться в планах города на территорию исторического рынка в самом центре Петербурга и узнать, что именно предлагают властям инвесторы. Выяснилось, что реконструировать Апраксин Двор будут методом колхоза. Городские власти так и не смогли найти одного инвестора, который взялся бы за многострадальный проект.

| КОНЪЮНКТУРА |

Традиционные уличные форматы готовки и продажи недорогой еды, популярные во всем мире, – лоток, фургон и киоск или модульный павильон. Все они имеют большие трудности с размещением в Петербурге. Мы выяснили, как сегодня развивается стрит-фуд на стационарных площадках и в заведениях «на колесах» (в автолавках и фуд-траках), которые пользуются особенной популярностью на ярмарках, концертах и праздниках.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В 2015 году арендаторы приватизировали 269 объектов нежилого фонда. Это вдвое меньше показателей 2014-го и прогноза чиновников на 2016-й. Средняя цена помещений выросла за прошлый год примерно на 20%. О том, какие объекты продолжают пользоваться спросом, «КН» рассказали в Фонде имущества Петербурга.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В Петербурге представлено около трех десятков дилеров по продаже автомобилей, работает более 150 салонов. Количество точек сократилось с начала десятилетия примерно на 40%. Мы решили узнать, что сейчас происходит на рынке автонедвижимости, и как падение спроса на машины сказалось на ценах и и использовании автосалонов.


вход в личный кабинет    Регистрация
Логин
Пароль Забыли пароль?