Земля
Площадь: 48400 м2
Цена: 350 000 000 р.
Универсальное
Площадь: 554 м2
Цена: 900 р. в мес. за м2
Сфера услуг, офис, представительство, новый дом, фасад
Магазин
Площадь: 683 м2
Цена: Договорная
Окупаемость меньше 100 месяцев.
Помещение в новостройке
Площадь: 80 м2
Цена: 9 249 200 р.
115 615р.за кв.м., при условии 100% оплаты в течение 5 банковских дней


28.12     | ПРАВИЛА ИГРЫ |

Город судится за общежития

Город в суде отстоял права на десятки бывших ведомственных общежитий, оказавшихся в частных руках (и частично приспособленных под коммерцию). Вот только некоторые конфликты обернулись казусами, и выселить предпринимателей оказалось непросто.

Процесс перевода бывших ведомственных общежитий в жилфонд СПб идет с переменным успехом еще с 1990‑х. Однако некоторые объекты оказались в центре многолетних споров. Не так давно арбитраж поставил точку сразу в нескольких громких конфликтах. Некоторые дела показательны с точки зрения арбитражной практики. Не обошлось и без коллизий.

Причем многие спорные объекты сейчас используются под коммерческие функции. Как правило, бывшие общаги, еще не переведенные в жилфонд, трансформируют в отели, хостелы или дешевые офисные центры.

Офисы коридорного типа

Один из самых громких конфликтов касается здания на пр. Пархоменко, 45, где проживают свыше 350 человек, а часть площадей используют под офисы. С советских времен объектом управляет фирма «Центракадемстрой» (ЦАС). В 1990‑х компанию приватизировали. Здание перешло в федеральную казну, но при этом осталось на балансе ЦАС и в управлении его «дочки» — ЗАО «Академстрой».

Со временем помещения стали сдавать всем желающим. Нижние этажи приспособили под коммерцию. Питерские чиновники давно просили федералов передать здание городу. В 2012‑м Рос­имущество пошло навстречу, КУГИ закрепил площади за ГБУ «ГосЖилФонд». Однако ЦАС (считающий себя полноправным владельцем объекта) подал несколько исков, оспаривая законность передачи объектов городу. В 2015‑м точку в конфликте поставил Федеральный арбитраж. Он признал передачу общаги законной.

Здание на Пархоменко — не единственное общежитие, за которое борется ЦАС. С советских времен эта фирма распоряжалась еще двумя зданиями — на Мгинской ул., 1 и 3. В них свыше 160 квартир. Но к началу 2015-го здесь остались только 30 семей, которые заселялись еще в «восьмидесятые» по внутренним ордерам. Инвестор хотел полностью освободить общаги, чтобы снести их и построить на этом месте гостиничный комплекс. Аборигены же добивались, чтобы эти дома достались городу и были переведены в категорию жилых. Граждане дошли до руководства Росимущества, и осенью 2014-го ведомство запустило процедуру передачи объектов городу. ЦАС начал отстаивать свои права в судах. Этот конфликт пока еще не разрешен, но ситуация развивается не в пользу инвестора.

Некоторые компании пытаются отстоять общежития, ссылаясь на норму о давности владения (дескать, если они открыто и непрерывно владеют чужим имуществом более 15 лет, то вправе зарегистрировать его в собственность). Однако суды констатируют, что в случае с общагами это правило неприменимо. Так, недавно суд кассации поставил точку в споре вокруг здания на ул. Подвойского, 46. Помещения хотело приватизировать СУ-46. Девятиэтажку еще в советское время построил его предшественник. Во время приватизации было получено добро на выкуп имущества. Причем сделку заключал областной Фонд имущества. В 1997‑м суд признал договор выкупа ничтожным. Однако здание осталось на балансе СУ. Со временем часть помещений перевели в нежилой фонд и приспособили под офисы. На верхних этажах по-прежнему проживали семьи, вселившиеся еще по служебным ордерам. В дальнейшем многих постояльцев расселили, а комнаты стали сдавать в аренду всем желающим. Только в конце 2000‑х в Смольном вспомнили об общаге и решили перевести ее в статус жилого дома. В прошлом году КУГИ оформил жилые комнаты (№ 1–29) в собственность. Невское РЖА потребовало от СУ передать всю документацию на здание. Фирма решила сыграть на опережение. Она через суд потребовала признать права на помещения за давностью владения. Если с утратой жилых комнат компания готова смириться, то по меньшей мере хочет сохранить за собой нежилые встройки. Однако все инстанции констатировали, что срок давности в данном случае неприменим.

Не по суду, так силой

Как показывает практика, отстоять здание в суде для города — это только часть дела. Еще нужно по факту освободить объект от предпринимателей, а с этим бывают трудности. Например, город уже много лет пытается выселить СУ-42 из общежития на Садовой ул., 25. Хотя суд давно признал, что фирма незаконно приватизировала объект. Когда предшественник СУ получал историческое здание от гор­исполкома, жилые комнаты занимали только верхнюю часть дома. На втором этаже находились конторы, на первом — магазины, которыми управляли другие структуры. В 1989-м был перезаключен договор аренды здания, а три года спустя фирма была приватизирована. По договору с Фондом имущества арендатор выкупил здание за 2,4 млн рублей, причем в документе не был четко прописан статус объекта. Как потом говорили строители, если бы тогда стороны разграничили в договоре конкретные жилые и нежилые помещения, дальнейших проблем удалось бы избежать. А по бумагам выходило, что СУ управляет всем зданием, хотя некоторые помещения оказались в собственности других фирм. В доме проживали более полусотни человек. Часть второго этажа занимал офис управления, часть помещений сдавали в аренду (здесь открыли мини-отель).

В начале «нулевых» судьбой объекта заинтересовались в Смольном. КУГИ стал доказывать, что имущество априори принадлежит городу. Чиновники добились успеха в суде и в 2006-м зарегистрировали собственность.

СУ-42 пыталось отстоять права хотя бы на 4500 кв.м, но безуспешно. Затем компания освободила часть встроек, и в Смольном посчитали вопрос решенным. Но в 2011-м, проведя инвентаризацию, Жилкомитет выяснил, что СУ по-прежнему занимает несколько помещений на втором этаже площадью 1487 кв.м. Комитет подал иск о выселении. Однако суд кассации отказал, посчитав, что истек срок исковой давности.

Теперь город пытается воздействовать на фирму рублем, взыскивая с нее неосновательное обогащение за пользование чужим имуществом.

Опрошенные юристы подчеркивают: ничто не мешает принудительно выселить ответчика и без судебного акта. «Статья 12 ГК предусматривает самозащиту прав», — говорит юрист Андрей Кулаков. Если компания пользуется объектом только в силу истечения срока исковой давности, то у законного собственника есть возможность осуществить «самоуправное завладение» своим имуществом.

Впрочем, город пока не отважился на силовой захват.

Хлебные места

Другой свежий казус связан со зданием на Заневском пр., 61, корп. 2. Два этажа 15-этажки приспособлены под отель и офисы. Город доказал, что объекты выкуплены незаконно, но выселить предпринимателей не может.

Здание построено в 1977‑м для рабочих завода «Знамя труда». В 1993‑м объект был включен в перечень приватизируемого имущества. Год спустя предприятие продало 930 кв.м на первом и втором этажах компании «Эн-Си-Эн», которая открыла здесь хостел. В 2001‑м сделку по выкупу через суд признали недействительной. В 2003‑м администрация СПб распорядилась перевести объект в состав жилфонда. Заводу разрешили обслуживать здание до завершения всех процедур. В 2006‑м город оформил в собственность спорные помещения как квартиры. Но только в 2012‑м он предписал «Эн-Си-Эн» освободить их. Фирма отказалась съезжать, а суд подтвердил, что Смольный пропустил срок исковой давности. Тогда компания попыталась перевести несколько квартир в нежилой фонд и приватизировать их через арбитраж, доказав, что уже два десятка лет они не используются для жилых целей. Недавно суд отказал и в этом иске. Пусть городу и не разрешили выселить фирму, это не значит, что она занимает объект на законных основаниях. Теперь чиновники (как и в случае со зданием на Садовой) могут попытаться силой выставить резидента из помещений.

Еще одна «отбитая» у предпринимателей общага находится на Лиговском пр., 71, лит. П. Причем ее судьбу пришлось решать в ходе банкротного дела. На здание претендовали кредиторы разорившегося ГП «Жилсервисхлеб».

Объект, который числился городской собственностью, долгие годы находился в управлении ГП. Верхние этажи приспособлены под жилье, нижний — под коммерцию. Еще в середине 2000-х «Жилсервисхлеб» оказался в стадии банкротства, но продолжил управлять объектом и сдавать часть помещений в аренду. Процесс банкротства затянулся. Управляющий решил включить помещения в конкурсную массу.
Город пытался помешать этим планам, и в итоге арбитраж признал, что у банкрота нет прав на спорное здание — и даже на коммерческие встройки.

Квартиры нужнее

Впрочем, далеко не во всех конфликтах позиция города выглядит логичной и безупречной. Некоторые предприниматели, у которых отбирают общаги, считают, что они стали жертвами непоследовательности властей.

Например, КИО забирает у фирмы «Галакт» пятиэтажное здание на бульваре Красных Зорь, 8, которое еще в начале 1990-х частично приспособили под гостиницу. Это бывшее ведомственное общежитие 101-го треста (площадью 3200 кв.м). По техпаспортам помещения числились нежилыми.

В 1992-м «Галакт» арендовал у треста второй этаж под мини-гостиницу. В 1997-м здание перешло в собственность города. С 2001-го включено в адресную программу развития гостиничной инфраструктуры.
В 2002-м КУГИ заключил с «Галактом» договор доверительного управления. С этого момента фирма содержит всю пятиэтажку. Со временем общага осталась только на последнем этаже; его занимают бывшие работники треста и граждане, которых вселил Жилкомитет. Остальных расселили. За это время номерной фонд двухзвездочного отеля расширили до 75 комнат. Фирма разработала проект комплексной реконструкции здания. Однако в 2011-м КУГИ уведомил «Галакт» об отказе от договора. Инвестор с удивлением узнал, что с 2006-го здание учтено как жилое общежитие. В 2013-м Жилкомитет предписал РЖА Невского района незамедлительно принять объект и перевести в жилфонд социального использования (то есть сделать из номеров квартиры, чтобы предоставить их очередникам). В 2015‑м от фирмы потребовали освободить здание. «Галакт» обратился в арбитраж, но проиграл. «С 2002-го мы инвестировали в ремонт (не считая средств на обустройство гостиничных номеров) не менее 45 млн рублей. Этот адрес никогда не числился в программе перевода общежитий в жилой фонд. Чтобы обустроить здесь квартиры, городу придется вложить уйму денег. Нужно ли это?» — задаются вопросом юристы «Галакта».
В КИО тем не менее настаивают на том, что действуют в рамках правового поля. А в кризис вопрос пополнения жилфонда для очередников стоит особенно остро.

Это, конечно, не исчерпывающий перечень общежитий, вокруг которых возникли судебные конфликты. В городе случались и полукриминальные истории, например, с переводом в жилфонд общежития трикотажной фабрики «Красное знамя» на ул. Красных Курсантов, 25 А.

К сожалению, Комитет имущественных отношений не смог по запросу нашего издания оперативно обобщить все конфликты и выдать общую статистику о том, сколько общежитий сейчас находится в процессе «перевода» и сколько судебных дел еще не рассмотрено.

Роман Денисов, komned.ru
KOMNED.RU

Поделиться:

Обзоры и аналитика

| ЛОКАЦИЯ |

Лиговский проспект имеет, возможно, наибольший диапазон разброса ставок на торговые помещения среди всех магистралей Петербурга. Спрос на местные офисы и склады – стабильный. В целом Лиговка обладает значительным потенциалом для развития, но из-за кризиса интерес к этому торговому коридору у ритейлеров несколько снизился.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Сфера детского досуга за последние годы заметно изменилась. Появились новые форматы и сетевые операторы. Собственники торговых центров охотно открывают детские игротеки. «Коммерческая недвижимость» изучила, каким еще потенциалом обладает рынок детских развлечений в Петербурге. 

| STREET-RETAIL |

С начала года рынок объектов стрит-ритейла демонстрирует достаточную активность. Повсеместно открываются новые магазины, заведения общепита и сферы услуг. Спрос на помещения сохраняется как в центре Петербурга, так и в новых жилых кварталах на окраинах. "Коммерческая недвижимость" подводит итоги первого квартала на рынке стрит-ритейла.

| STREET-RETAIL |

Сегмент стрит-ритейла характеризуется стабильным спросом и постепенным ростом арендных ставок. Активнее всего развивается сектор общепита, в особенности стрит-фуд. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги года на рынке петербургских встроек.

| ИНВЕСТИЦИИ |

Инвестиционных сделок на рынке недвижимости и готового бизнеса по-прежнему немного. Крупные транзакции происходят в основном в московском регионе. Количество выставленных на продажу предприятий, особенно в сфере торговли, продолжает расти. «Коммерческая недвижимость» узнала подробнее о немногочисленных прошедших сделках на петербургском рынке.

| ЛОКАЦИЯ |

К началу ноября благоустройство Сенной площади будет завершено. Все ларьки и торговые павильоны уже убраны. Похоже, торговому «шанхаю» здесь более не бывать. «Коммерческая недвижимость» решила узнать о перспективах ритейла в районе обновленной Сенной, активизировавшихся арендаторах и влиянии прошедшей зачистки на ставки аренды для встроенных помещениях на первых этажах домов.

| STREET-RETAIL |

Третий квартал в сегменте стрит-ритейла традиционно остается наименее оживленным. И в этом году спрос на помещения не преподнес каких-либо сюрпризов или новых трендов. Встройкой интересуются, как правило, продуктовые магазины и заведения общепита демократического формата. Средний диапазон ставок аренды в спальных районах остался на уровне первого полугодия. А вот объекты в основных торговых коридорах начали дорожать, что привело к некоторому оттоку арендаторов с насиженных мест.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Торговые центры ищут новые способы привлечь покупателей за счет увеличения доли различных видов досуга. Продолжающее падение спроса вынуждает собственников пересматривать условия контрактов и снижать ставки аренды, предлагая площади малодоходным проектам – культурно-образовательным пространствам и развлекательным центрам. «Коммерческая недвижимость» выяснила, какие форматы сегменты edutainment наиболее популярны в Петербурге и на каких условиях они работают в торговых комплексах.

| МАГАЗИНЫ |

Продуктовый сегмент петербургского ритейла работает в условиях высокой конкуренции, но при этом остается одним из самых активных на рынке торговой недвижимости. «Коммерческая недвижимость» узнала, как обстоят дела у основных игроков рынка и какие помещения они предпочитают. 

| ЛОКАЦИЯ |

Инвестиционная привлекательность Невского проспекта остается неизменно высокой, несмотря на экономические перипетии. Это по-прежнему основной и самый проходной торговый коридор Петербурга — во многом благодаря массовым туристическим потокам, ввиду близости к главным достопримечательностям города.

| ЛОКАЦИЯ |

Встроенные помещения в 5–10 минутах ходьбы от станций метрополитена традиционно пользуются высоким спросом, доля незанятых объектов находится в пределах статистической погрешности. Метро остается основным видом транспорта для горожан, поэтому высокая интенсивность пешеходных потоков вблизи оживленных станций — залог успешной работы торговых операторов.

| ОБЩЕПИТ |

Популярность мини-пекарен в Петербурге растет как среди покупателей хлеба и выпечки, так и среди стартаперов, которых привлекает, на первый взгляд, достаточно низкая себестоимость проектов. Согласно серверу 2gis, хлебобулочные изделия петербуржцам сегодня предлагают около 1000 пекарен. Мы узнали, сколько стоит открыть собственную булочную и какие помещения интересуют "хлебных" арендаторов.

| ОФИСЫ |

В Петербурге сегодня насчитывается более 20 коворкингов. Сегмент пусть и медленно, но становится полноправным игроком рынка недвижимости. Еще недавно о нем говорили как об экзотическом, забавном, креативном, но несерьезном для крупного бизнеса формате. Однако уже сегодня снисходительное отношение неуместно, говорят отдельные эксперты. «Коммерческая недвижимость» разобралась в том, как устроены коммунальные офисы.

| МАГАЗИНЫ |

Ежегодно в Петербург открывается от 40 до 60 специализированных магазинов алкогольной продукции. На рынке действует около десятка крупных сетей, открывающих не только магазины, но и бары.

| ГОСТИНИЦЫ |

Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий создание мини-гостиниц в жилых помещениях. Мы решили разобраться, действительно ли он поставит крест на рынке хостелов. Выяснилось, что документ не исключит, но существенно осложнит их существование в жилых домах.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Петербургские игры Чемпионата мира по хоккею не приносят городу сверхприбылей, но достаточно разнообразили нынешний туристический поток. Гостиницы более-менее довольны загрузкой, продавцы сувениров заламывают цены, а самыми ходовыми алкогольными напитками остаются пиво и водка.

| ТОРГИ |

Помещение для бизнеса можно арендовать как у частных собственников, так и у города. Предложений от Смольного не так и много, зато стартовые цены на объекты выглядят весьма привлекательно. Для потенциальных арендаторов мы собрали данные о сделках, заключенных с Комитетом имущественных отношений по итогам аукционов, и узнали подробнее о процедуре торгов.

| STREET-RETAIL |

Во всех районах Петербурга по-прежнему активно открываются продуктовые магазины и заведения общепита. Наиболее востребованы у этих категорий арендаторов помещения площадью 250–400 кв.м. Среди закрытий стрит-ритейла выделяются банки, которые заняты оптимизацией и ликвидируют неэффективно работающие отделения. Спрос со стороны операторов fashion-сегмента остается сдержанным.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Прохождение квестов в реальности — сравнительно новый формат интерактивных развлечений. Этот год обещает быть не простым для квест-операторов. Возросшая конкуренция и снижающийся потребительский спрос требуют проявлять изобретательность и подталкивают к демпингу цен.

| ТЕНДЕНЦИИ |

Петербургский рынок коммерческой недвижимости мало изменился за минувший квартал. Многие собственники перешли на рублевые расчеты, арендаторы по-прежнему настаивают на дисконтах. Хотя наиболее привлекательные площади заняты, и найти помещение для бизнеса не так уж и просто.

| ОЦЕНКА |

Мы продолжаем собирать данные о помещениях и зданиях, выкупаемых у города арендаторами. В марте Комитет имущественных отношений опубликовал 21 распоряжение о приватизации объектов общей стоимостью более 1,15 млрд рублей. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| STREET-RETAIL |

Специализированный стрит-ритейл пока что слабо развит в Петербурге. За исключением улицы Рубинштейна остальные торговые коридоры достаточно условно могут быть отнесены к какой-либо спецификации. Мы решили узнать, какие тематические улицы есть в нашем городе, как на них повлиял кризис и сколько стоит аредовать здесь помещение. 

| МАГАЗИНЫ |

Петербургские бутики пока не сдаются под натиском кризиса. Конечно, об увеличении выручки речь не идет, но сегмент luxury в целом сохраняет свои позиции. Мы узнали, где в северной столице находятся самые дорогие магазины, как на рынок товаров и услуг для богатых повлиял кризис, а также зачем в ДЛТ набирают продавцов со знанием китайского языка.

| ЛОКАЦИЯ |

Средний проспект остался наиболее привлекательной торговой магистралью Васильевского острова даже после закрытия ст.м. «Василеостровская». Мы решили узнать, как на локальный рынок коммерческих помещений повлиял ремонт «подземки» и открывшийся вестибюль «Спортивной-2».

| ГОСТИНИЦЫ |

Все гостиницы, мини-отели и хостелы Петербурга, не прошедшие обязательную классификацию к 1 июля, будут закрыты. На сегодня соответствие «звездам» подтвердила лишь пятая часть крупных отелей города и около 30% малых средств размещения.

| ПРАВИЛА ИГРЫ |

Приватизация арендуемых помещений — один из наиболее острых вопросов во взаимоотношениях Смольного с малым бизнесом. За годы действия 159-ФЗ количество споров о цене выкупаемой недвижимости не сократилось. Чтобы внести некоторую ясность и отследить ценообразование этих объектов, «Коммерческая недвижимость» будет ежемесячно публиковать данные о стоимости помещений и зданий, выкупаемых у города. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

Островки — это небольшие киоски, открытые секции и прилавки, заполняющие небольшие площади в зонах прохода и общественных пространствах торговых центров. Именно сюда зачастую приходят начинающие бизнесмены: вложения в точку небольшие, при этом встать можно на проходном месте.

| ОФИСЫ |

В условиях кризиса на офисном рынке увеличивается количество переездов: арендаторы меняют помещения на более качественные или те, что подешевле. Пытаясь сократить расходы, некоторые компании отказываются от посреднических услуг. Мы решили разобраться: есть ли в этой экономии смысл и о чем можно договориться с собственниками напрямую, без профессиональных брокеров?

| АКТУАЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ |

Апраксин Двор, который не меняется вот уже десятки лет, недавно опять попал на первые полосы деловой прессы. Мы решили разобраться в планах города на территорию исторического рынка в самом центре Петербурга и узнать, что именно предлагают властям инвесторы. Выяснилось, что реконструировать Апраксин Двор будут методом колхоза. Городские власти так и не смогли найти одного инвестора, который взялся бы за многострадальный проект.

| КОНЪЮНКТУРА |

Традиционные уличные форматы готовки и продажи недорогой еды, популярные во всем мире, – лоток, фургон и киоск или модульный павильон. Все они имеют большие трудности с размещением в Петербурге. Мы выяснили, как сегодня развивается стрит-фуд на стационарных площадках и в заведениях «на колесах» (в автолавках и фуд-траках), которые пользуются особенной популярностью на ярмарках, концертах и праздниках.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В 2015 году арендаторы приватизировали 269 объектов нежилого фонда. Это вдвое меньше показателей 2014-го и прогноза чиновников на 2016-й. Средняя цена помещений выросла за прошлый год примерно на 20%. О том, какие объекты продолжают пользоваться спросом, «КН» рассказали в Фонде имущества Петербурга.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В Петербурге представлено около трех десятков дилеров по продаже автомобилей, работает более 150 салонов. Количество точек сократилось с начала десятилетия примерно на 40%. Мы решили узнать, что сейчас происходит на рынке автонедвижимости, и как падение спроса на машины сказалось на ценах и и использовании автосалонов.


вход в личный кабинет    Регистрация
Логин
Пароль Забыли пароль?