Универсальное
Площадь: 70 м2
Цена: 2 750 000 р.
Теплое и Сухое помещение, в Элитном Доме
Земля
Площадь: 48400 м2
Цена: 350 000 000 р.
Универсальное
Площадь: 554 м2
Цена: 900 р. в мес. за м2
Сфера услуг, офис, представительство, новый дом, фасад
Магазин
Площадь: 683 м2
Цена: Договорная
Окупаемость меньше 100 месяцев.


14.12     | ЛОКАЦИЯ |

Каменноостровский проспект: ставки аренды, спрос, предложение

Каменноостровский проспект соединяет северные районы города с центром. Поэтому транспортный трафик здесь всегда оживленный. Торговля и общепит распределены вдоль магистрали неравномерно. Основное скопление магазинов и кафешек наблюдается вблизи ст.м. «Петроградская». Местные бизнес-центры сохраняют приличную заполняемость.

Каменноостровский берет начало от Троицкой площади и упирается в набережную Большой Невки. Его протяженность — около 3,4 км. Магистраль пересекают больше двадцати проспектов, улиц и переулков, а также две площади — Австрийская и Льва Толстого. Вдоль Каменноостровского расположены нескольких парковых зон. На проспект выходят две станции метро — «Горьковская» и «Петроградская».


Основным спросом пользуются помещения возле «Петроградской», на втором месте у коммерсантов — участок рядом с «Горьковской». В тихих жилых кварталах на выезде к Каменному острову располагаются только небольшие продуктовые магазины и необходимые объекты сферы обслуживания.


Из-за большого автомобильного трафика и отсутствия достаточного места для парковки Каменноостровский проспект значительно уступает Большому по части стрит-ритейла. Наибольшим спросом пользуются объекты на перекрестках. Средний уровень ставок — от 1800 до 2500 рублей за кв.м в месяц.


Встройки на первой линии предпочитают снимать банки и федеральные сетевые операторы одежды и обуви. Вдоль всей магистрали разбросаны салоны аксессуаров, подарков, оптики, сотовой связи и других сопутствующих товаров. Общепит преимущественно представлен фаст-фудами, кучно расположенными рядом с метро. Офисы, как правило, находятся в старых зданиях и на высокий класс не претендуют.


Отсутствие крупных гостиниц в окрестностях Каменноостровского отчасти компенсируют апартаменты в мини-отелях. На общей фоне выделяется Stony Island Hotel на Каменноостровском пр., 45, рассчитанный на 50 номеров.



Новое строительство вдоль проспекта весьма проблематично, поскольку эта территория входит в охранную зону ЗРЗ 1. Из торговых центров на проспект выходит только Дом мод общей площадью 8000 кв.м, расположенный в двух шагах от ст.м. «Петроградская». Напротив подземки возвышается здание ДК им. Ленсовета, принадлежащее Федерации профсоюзов Петербурга и Ленобласти. Часть площадей там сдается под офисы, общепит и торговлю.


На прилегающей к Каменноостровскому ул. Льва Толстого с 2009 года работает МФК «Толстой сквер» (23 600 кв.м).

Стоимость аренды торговых площадей варьируется от 1200 до 5500 руб./кв.м в месяц (в зависимости от близости к метро). За два года средние ставки снизились не более чем на 10%. Помещения с арендаторами вблизи станции «Петроградская» выставляют на продажу от 350 000 руб./кв.м. За последний год ценники на объекты вдоль проспекта практически не менялись.



По данным Colliers International, средний уровень вакантных площадей в офисных центрах составляет 6,5%, что ниже среднерыночного уровня, и объекты продолжают стабильно заполняться. Арендные ставки в классе А держатся на уровне 1600–1800 руб./кв.м (с учетом НДС), в классе В диапазон составляет 1100–1300 руб.


Ценники на аренду офисных встроек, расположенных во дворах, начинаются с 800 рублей за метр, хотя в основном они сдаются за те же деньги, что и площади в бизнес-центрах средней руки. Дольше других в листингах зависают помещения с небольшими электромощностями (3–8 кВт). Как правило, это бывшие квартиры, переведенные в нежилой фонд.


Самый оригинальный офисный проект на Каменноостровском реализован на месте бывшей фабрики «Знамя труда» (на углу с Малой Монетной ул.). В 2006 году здесь заработал БЦ класса А «Лангензипен», построенный УК «Теорема». Фасад одного из офисных корпусов оформлен 3D-стеклом с внутренней подсветкой и греко-римским орнаментом. Автор этой идеи — архитектор Сергей Чобан. Из 10 470 кв.м арендопригодных площадей имеются лишь два свободных помещения (68 и 104 кв.м), которые оценены в 1500–2000 руб./кв.м в месяц. Кроме того, в июне здесь разместился супермаркет «Перекресток», занявший 1200 «квадратов» на первом этаже.


Вблизи проспекта также расположены БЦ сети «Сенатор» (категория А и B+). Это комплексы на ул. Кропоткина и на ул. Профессора Попова. Оба имеют приличный выбор офисов с разными планировками — от 8 до 1212 кв.м. В среднем аренда обойдется в 1250–1600 руб./кв.м.


Несколько деловых центров, обустроенных в старых особняках (дома под номерами 12, 15 и 40), предлагают конторы от 1000 до 1350 рублей за «квадрат» в месяц.

ЛЭК наконец-то достроил бизнес-центр в 12‑м корпусе ЖК «Серебряные зеркала» (расположен в самом начале проспекта). Он введен в эксплуатацию в конце лета. Однако в листингах аренды объект пока не фигурирует.

 



Мнения экспертов


Ольга Аткачис,
руководитель департамента стрит-ритейл Colliers International в Санкт-Петербурге:


— Каменноостровский проспект остается одной из самых востребованных магистралей в городе у арендаторов встроенных помещений. Наиболее ликвидные помещения сосредоточены в непосредственной близости от станций метро. Торговые площади на первых этажах в наиболее привлекательных частях проспекта предлагаются от 2400 до 5000 руб./кв.м в месяц. В остальных зонах — от 2000 до 3250 руб./кв.м. Ставки с начала года практически не менялись, и предпосылок к их значительному колебанию в следующем году нет. В то же время ротация арендаторов идет довольно активно. Например, на Каменноостровском, 12 открылся ресторан «Брынза», занявший место другого закрытого заведения, а сеть «Дикси» арендовала помещение супермаркета «Сетка» на Каменноостровском, 54. На пл. Льва Толстого заработал Ketch Up Burgers и книжный магазин «Республика». Диапазон цен в сделках купли-продажи помещений на первых этажах составляет 300 000–500 000 руб./кв.м, и спрос на качественные объекты в этой зоне традиционно выше, чем имеющееся предложение.


Владислав Фадеев,

руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге:


— Каменноостровский проспект — вторая по значимости магистраль Петроградского района. Вдоль нее расположены 135 объектов стрит-ритейла. В основном это магазины одежды, обуви и аксессуаров. В среднем на каждые 100 метров приходится восемь торговых помещений, а в целом по Петербургу — около четырех магазинов. Ротация арендаторов за последний год составила 28,1%, уровень свободных площадей не превышал 9,8%. На Каменноостровском присутствуют такие торговые бренды, как CultSome, Obsession, Naf Naf, Mexx, Concept Сlub, Intimissimi, Befree, Tiffani. Из ресторанов стоит отметить «Волконский», Benua, «Дарница», «Штолле», James Cook. На отдельные помещения ставки могут достигать 5500 руб./кв.м в месяц. Основные потребители стрит-ритейла в районе Каменноостровского — офисные работники, жители окрестных домов и студенты.

Юлия Михеева, komned.ru
KOMNED.RU

Поделиться:

Обзоры и аналитика

| ЛОКАЦИЯ |

Лиговский проспект имеет, возможно, наибольший диапазон разброса ставок на торговые помещения среди всех магистралей Петербурга. Спрос на местные офисы и склады – стабильный. В целом Лиговка обладает значительным потенциалом для развития, но из-за кризиса интерес к этому торговому коридору у ритейлеров несколько снизился.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Сфера детского досуга за последние годы заметно изменилась. Появились новые форматы и сетевые операторы. Собственники торговых центров охотно открывают детские игротеки. «Коммерческая недвижимость» изучила, каким еще потенциалом обладает рынок детских развлечений в Петербурге. 

| STREET-RETAIL |

С начала года рынок объектов стрит-ритейла демонстрирует достаточную активность. Повсеместно открываются новые магазины, заведения общепита и сферы услуг. Спрос на помещения сохраняется как в центре Петербурга, так и в новых жилых кварталах на окраинах. "Коммерческая недвижимость" подводит итоги первого квартала на рынке стрит-ритейла.

| STREET-RETAIL |

Сегмент стрит-ритейла характеризуется стабильным спросом и постепенным ростом арендных ставок. Активнее всего развивается сектор общепита, в особенности стрит-фуд. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги года на рынке петербургских встроек.

| ИНВЕСТИЦИИ |

Инвестиционных сделок на рынке недвижимости и готового бизнеса по-прежнему немного. Крупные транзакции происходят в основном в московском регионе. Количество выставленных на продажу предприятий, особенно в сфере торговли, продолжает расти. «Коммерческая недвижимость» узнала подробнее о немногочисленных прошедших сделках на петербургском рынке.

| ЛОКАЦИЯ |

К началу ноября благоустройство Сенной площади будет завершено. Все ларьки и торговые павильоны уже убраны. Похоже, торговому «шанхаю» здесь более не бывать. «Коммерческая недвижимость» решила узнать о перспективах ритейла в районе обновленной Сенной, активизировавшихся арендаторах и влиянии прошедшей зачистки на ставки аренды для встроенных помещениях на первых этажах домов.

| STREET-RETAIL |

Третий квартал в сегменте стрит-ритейла традиционно остается наименее оживленным. И в этом году спрос на помещения не преподнес каких-либо сюрпризов или новых трендов. Встройкой интересуются, как правило, продуктовые магазины и заведения общепита демократического формата. Средний диапазон ставок аренды в спальных районах остался на уровне первого полугодия. А вот объекты в основных торговых коридорах начали дорожать, что привело к некоторому оттоку арендаторов с насиженных мест.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Торговые центры ищут новые способы привлечь покупателей за счет увеличения доли различных видов досуга. Продолжающее падение спроса вынуждает собственников пересматривать условия контрактов и снижать ставки аренды, предлагая площади малодоходным проектам – культурно-образовательным пространствам и развлекательным центрам. «Коммерческая недвижимость» выяснила, какие форматы сегменты edutainment наиболее популярны в Петербурге и на каких условиях они работают в торговых комплексах.

| МАГАЗИНЫ |

Продуктовый сегмент петербургского ритейла работает в условиях высокой конкуренции, но при этом остается одним из самых активных на рынке торговой недвижимости. «Коммерческая недвижимость» узнала, как обстоят дела у основных игроков рынка и какие помещения они предпочитают. 

| ЛОКАЦИЯ |

Инвестиционная привлекательность Невского проспекта остается неизменно высокой, несмотря на экономические перипетии. Это по-прежнему основной и самый проходной торговый коридор Петербурга — во многом благодаря массовым туристическим потокам, ввиду близости к главным достопримечательностям города.

| ЛОКАЦИЯ |

Встроенные помещения в 5–10 минутах ходьбы от станций метрополитена традиционно пользуются высоким спросом, доля незанятых объектов находится в пределах статистической погрешности. Метро остается основным видом транспорта для горожан, поэтому высокая интенсивность пешеходных потоков вблизи оживленных станций — залог успешной работы торговых операторов.

| ОБЩЕПИТ |

Популярность мини-пекарен в Петербурге растет как среди покупателей хлеба и выпечки, так и среди стартаперов, которых привлекает, на первый взгляд, достаточно низкая себестоимость проектов. Согласно серверу 2gis, хлебобулочные изделия петербуржцам сегодня предлагают около 1000 пекарен. Мы узнали, сколько стоит открыть собственную булочную и какие помещения интересуют "хлебных" арендаторов.

| ОФИСЫ |

В Петербурге сегодня насчитывается более 20 коворкингов. Сегмент пусть и медленно, но становится полноправным игроком рынка недвижимости. Еще недавно о нем говорили как об экзотическом, забавном, креативном, но несерьезном для крупного бизнеса формате. Однако уже сегодня снисходительное отношение неуместно, говорят отдельные эксперты. «Коммерческая недвижимость» разобралась в том, как устроены коммунальные офисы.

| МАГАЗИНЫ |

Ежегодно в Петербург открывается от 40 до 60 специализированных магазинов алкогольной продукции. На рынке действует около десятка крупных сетей, открывающих не только магазины, но и бары.

| ГОСТИНИЦЫ |

Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий создание мини-гостиниц в жилых помещениях. Мы решили разобраться, действительно ли он поставит крест на рынке хостелов. Выяснилось, что документ не исключит, но существенно осложнит их существование в жилых домах.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Петербургские игры Чемпионата мира по хоккею не приносят городу сверхприбылей, но достаточно разнообразили нынешний туристический поток. Гостиницы более-менее довольны загрузкой, продавцы сувениров заламывают цены, а самыми ходовыми алкогольными напитками остаются пиво и водка.

| ТОРГИ |

Помещение для бизнеса можно арендовать как у частных собственников, так и у города. Предложений от Смольного не так и много, зато стартовые цены на объекты выглядят весьма привлекательно. Для потенциальных арендаторов мы собрали данные о сделках, заключенных с Комитетом имущественных отношений по итогам аукционов, и узнали подробнее о процедуре торгов.

| STREET-RETAIL |

Во всех районах Петербурга по-прежнему активно открываются продуктовые магазины и заведения общепита. Наиболее востребованы у этих категорий арендаторов помещения площадью 250–400 кв.м. Среди закрытий стрит-ритейла выделяются банки, которые заняты оптимизацией и ликвидируют неэффективно работающие отделения. Спрос со стороны операторов fashion-сегмента остается сдержанным.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Прохождение квестов в реальности — сравнительно новый формат интерактивных развлечений. Этот год обещает быть не простым для квест-операторов. Возросшая конкуренция и снижающийся потребительский спрос требуют проявлять изобретательность и подталкивают к демпингу цен.

| ТЕНДЕНЦИИ |

Петербургский рынок коммерческой недвижимости мало изменился за минувший квартал. Многие собственники перешли на рублевые расчеты, арендаторы по-прежнему настаивают на дисконтах. Хотя наиболее привлекательные площади заняты, и найти помещение для бизнеса не так уж и просто.

| ОЦЕНКА |

Мы продолжаем собирать данные о помещениях и зданиях, выкупаемых у города арендаторами. В марте Комитет имущественных отношений опубликовал 21 распоряжение о приватизации объектов общей стоимостью более 1,15 млрд рублей. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| STREET-RETAIL |

Специализированный стрит-ритейл пока что слабо развит в Петербурге. За исключением улицы Рубинштейна остальные торговые коридоры достаточно условно могут быть отнесены к какой-либо спецификации. Мы решили узнать, какие тематические улицы есть в нашем городе, как на них повлиял кризис и сколько стоит аредовать здесь помещение. 

| МАГАЗИНЫ |

Петербургские бутики пока не сдаются под натиском кризиса. Конечно, об увеличении выручки речь не идет, но сегмент luxury в целом сохраняет свои позиции. Мы узнали, где в северной столице находятся самые дорогие магазины, как на рынок товаров и услуг для богатых повлиял кризис, а также зачем в ДЛТ набирают продавцов со знанием китайского языка.

| ЛОКАЦИЯ |

Средний проспект остался наиболее привлекательной торговой магистралью Васильевского острова даже после закрытия ст.м. «Василеостровская». Мы решили узнать, как на локальный рынок коммерческих помещений повлиял ремонт «подземки» и открывшийся вестибюль «Спортивной-2».

| ГОСТИНИЦЫ |

Все гостиницы, мини-отели и хостелы Петербурга, не прошедшие обязательную классификацию к 1 июля, будут закрыты. На сегодня соответствие «звездам» подтвердила лишь пятая часть крупных отелей города и около 30% малых средств размещения.

| ПРАВИЛА ИГРЫ |

Приватизация арендуемых помещений — один из наиболее острых вопросов во взаимоотношениях Смольного с малым бизнесом. За годы действия 159-ФЗ количество споров о цене выкупаемой недвижимости не сократилось. Чтобы внести некоторую ясность и отследить ценообразование этих объектов, «Коммерческая недвижимость» будет ежемесячно публиковать данные о стоимости помещений и зданий, выкупаемых у города. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

Островки — это небольшие киоски, открытые секции и прилавки, заполняющие небольшие площади в зонах прохода и общественных пространствах торговых центров. Именно сюда зачастую приходят начинающие бизнесмены: вложения в точку небольшие, при этом встать можно на проходном месте.

| ОФИСЫ |

В условиях кризиса на офисном рынке увеличивается количество переездов: арендаторы меняют помещения на более качественные или те, что подешевле. Пытаясь сократить расходы, некоторые компании отказываются от посреднических услуг. Мы решили разобраться: есть ли в этой экономии смысл и о чем можно договориться с собственниками напрямую, без профессиональных брокеров?

| АКТУАЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ |

Апраксин Двор, который не меняется вот уже десятки лет, недавно опять попал на первые полосы деловой прессы. Мы решили разобраться в планах города на территорию исторического рынка в самом центре Петербурга и узнать, что именно предлагают властям инвесторы. Выяснилось, что реконструировать Апраксин Двор будут методом колхоза. Городские власти так и не смогли найти одного инвестора, который взялся бы за многострадальный проект.

| КОНЪЮНКТУРА |

Традиционные уличные форматы готовки и продажи недорогой еды, популярные во всем мире, – лоток, фургон и киоск или модульный павильон. Все они имеют большие трудности с размещением в Петербурге. Мы выяснили, как сегодня развивается стрит-фуд на стационарных площадках и в заведениях «на колесах» (в автолавках и фуд-траках), которые пользуются особенной популярностью на ярмарках, концертах и праздниках.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В 2015 году арендаторы приватизировали 269 объектов нежилого фонда. Это вдвое меньше показателей 2014-го и прогноза чиновников на 2016-й. Средняя цена помещений выросла за прошлый год примерно на 20%. О том, какие объекты продолжают пользоваться спросом, «КН» рассказали в Фонде имущества Петербурга.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В Петербурге представлено около трех десятков дилеров по продаже автомобилей, работает более 150 салонов. Количество точек сократилось с начала десятилетия примерно на 40%. Мы решили узнать, что сейчас происходит на рынке автонедвижимости, и как падение спроса на машины сказалось на ценах и и использовании автосалонов.


вход в личный кабинет    Регистрация
Логин
Пароль Забыли пароль?