Магазин
Площадь: 683 м2
Цена: Договорная
Окупаемость меньше 100 месяцев.
Земля
Площадь: 48400 м2
Цена: 350 000 000 р.
Универсальное
Площадь: 70 м2
Цена: 2 750 000 р.
Теплое и Сухое помещение, в Элитном Доме
Помещение в новостройке
Площадь: 80 м2
Цена: 9 249 200 р.
115 615р.за кв.м., при условии 100% оплаты в течение 5 банковских дней


30.11     | ТЕНДЕНЦИИ |

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость продолжает снижаться

С каждым месяцем объем инвестиций в коммерческую недвижимость Петербурга снижается, и пока никто не берется сказать, когда рынок достигнет нижней отметки. Более активно сделки заключаются в офисном сегменте, хотя транзакций с крупными объектами не было. Или, по крайней мере, о них ничего неизвестно широкой общественности.

За три квартала 2015-го, по данным Петростата, в основной капитал предприятий с питерской пропиской было вложено свыше 282 млрд рублей, что на 2,8% меньше, чем за тот же период 2014-го. Около 52% средств инвестировано в сферу строительства, из них 36% — на возведение промышленных и коммерческих объектов. На втором месте — покупка оборудования и транспортных средств. Если анализировать структуру привлеченных капиталов по районам Петербурга, то в Московском, Калининском и Кировском объемы сократились более чем наполовину. Основные факторы, ограничивающие развитие бизнеса, — неопределенность экономической ситуации и недостаток собственных средств.

По оценке департамента управления активами и инвестициями NAI Becar, в третьем квартале инвестиции в городскую коммерческую недвижимость составили около 1,2 млрд рублей; это на 70% меньше чем за апрель – июнь. Основная причина в том, что переговоры затягиваются. Покупатели откладывают решения. Кроме того, их ценовые ожидания серьезно расходятся с запросами продавцов.

Основная доля инвестиций пришлась на офисный сектор: 93% от общего объема вложений. Причем этот показатель вырос на 55%, если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года. Наиболее крупной сделкой, по данным NAI Becar, оказалась покупка холдингом «Империя» бизнес-центра площадью 6300 кв.м на Большой Морской ул., 5 (продавец — ВТБ). Стоимость объекта составила около 750 млн рублей.

На рынке торговой и складской недвижимости инвесторы по-прежнему занимают выжидательную позицию, да и большинство собственников пока не готовы скидывать цену. Поэтому начиная с июля в этих сегментах не закрыто ни одной крупной сделки.

Падение потребительского спроса и объемов промышленного производства отрицательно сказываются на капитализации объектов. Эксперты NAI Becar прогнозируют, что по итогам года общий объем вложений в коммерческую недвижимость города вряд ли превысит 19 млрд рублей. При этом в общей структуре инвестиций в российский рынок коммерческих объектов доля Петербурга не превышает 3%.

В Colliers International отмечают, что по-прежнему высока доля сделок с землей и действующими объектами, которые покупатели приобретают для собственных нужд. На фоне снижения арендных ставок и определенных сложностей с поиском клиентов объекты стали зависать в листингах на неопределенный срок. Стабильный интерес у потенциальных инвесторов вызывают качественные офисные и торговые центры стоимостью 200–400 млн рублей со сложившимся пулом арендаторов. Такие покупатели рассчитывают на срок окупаемости вложений в 7–8 лет. Некоторые комплексы удается продать только по частям. Например, владельцы бывшего клуба «Талион» на Невском пр., 15 реализовали около 1500 кв.м площадей разным компаниям.
В Комитете по инвестициям Петербурга отмечают, что в последние пару месяцев активизировались девелоперы, готовые строить спортивные центры. При условии, что Смольный выделит участки без проведения торгов. Компании рассматривают наделы от 300 до 6500 кв.м в разных концах города: например, в Парголово, на пр. Ветеранов, на Выборгском шоссе, на ул. Коммуны и др.

О наиболее заметной сделке в промышленном секторе стало известно на минувшей неделе. Компания «Скания-Питер» продала производственные корпуса бывшего завода по выпуску автобусов Scania на Люботинском пр., 8 в Московском районе. Посредником выступила компания Knight Frank St. Petersburg. Общая площадь индустриальной площадки — 28 500 кв.м. Покупатель связан с автопромом и намерен использовать имущество по прямому назначению.

Почти два года назад «Галс-девелопмент» выставил на продажу ТРК «Лето», и в октябре СМИ стали обсуждать, что его покупателем может стать Российский фонд прямых инвестиций в партнерстве с Mubadala Development Company. Однако официального подтверждения этих переговоров пока нет.
Довольно сложная ситуация у автодилеров: на продажу выставлены многие автосалоны (например, «Хонда Лиговский», «Парк М», Hyundai на Выборгском шоссе и др.), но найти покупателей весьма проблематично.

По расчетам Knight Frank, средняя сумма сделок, которые заключают инвесторы с коммерческой недвижимостью в России, составляет сейчас $75,4 млн. Она снизилась на 28%, если сравнивать с показателем за январь – сентябрь 2014-го. Средняя цифра в торговом сегменте — $47,4 млн в офисном — $72,6 млн, в складском — $121,7 млн.


Мнения экспертов

Валентин Гаврилов,
директор отдела исследований рынка CBRE:

— Корпорации нередко показывают очень хорошую эффективность в управлении недвижимостью, покупая активы в период падения цен и реализуя их на подъеме рынка. В Европе объемы продаж корпоративной собственности сейчас растут. Это подтверждает, что бизнес считает актуальные цены на недвижимость высокими. Ситуация в России — обратный пример. После того, как активы подешевели на 35–50% в долларовом выражении, компании начали приобретать коммерческую недвижимость в собственность. Яркий пример третьего квартала: «Мегафон» купил 49,99% долей в БЦ «Оружейный» за $280 млн. Многие ритейлоры и производственные предприятия приобретают склады, как правило, в Московском регионе. Если анализировать только крупные сделки, мы получим более 200 000 кв.м складских площадей, которые в третьем квартале стали предметом транзакций.

Алан Балоев,
директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank:

— Снижение средней стоимости сделок, которое мы сейчас наблюдаем, наглядно демонстрирует общую ситуацию на рынке инвестиций. Во-первых, сами активы существенно подешевели (особенно в долларах). Во-вторых, стали скромнее ресурсы и возможности самих инвесторов. Кроме того, у предпринимателей сейчас практически нет шансов привлечь заемное финансирование, которое обычно используется для крупных приобретений. До тех пор пока к нам не придут институциональные иностранные инвесторы или вновь не откроется доступ к рынкам капитала, мы вряд ли увидим существенный рост инвестиций.

Анна Сигалова,
заместитель директора департамента инвестиционных услуг Colliers International в Санкт-Петербурге:

— Резкая девальвация национальной валюты в конце прошлого года стала сигналом для всех игроков рынка недвижимости. Их поведение сейчас характеризуется как крайне консервативное. Мало того, что интерес со стороны иностранного капитала сокращается. Одним из существенных ограничений инвестиционного спроса стало ужесточение кредитной политики. Зарубежные компании в массовом порядке хотят избавиться от не самых востребованных (даже в хорошие годы) земельных активов: участков под индустриальные парки, коттеджную застройку и т. п. Они готовы даже зафиксировать убытки. Впрочем, ключевые инвесторы рынка недвижимости пока не намерены покидать Петербург. Более того, они продолжают искать новые возможности и пристально отслеживают предложения, вычисляя ликвидные объекты по привлекательным ценам. Однако многие собственники не спешат продавать свои активы или запрашивают за них суммы, существенно превышающие рыночную стоимость.

Ольга Шарыгина,
управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar:

— Наибольший спад инвестиционной активности мы ожидаем в сегменте складской недвижимости. Продавцы, как правило, не идут на скидки, а инвестиции в логистику окупаются не быстро. Нынешний интерес к покупке офисов связан с тем, что этот сегмент находится в наиболее тяжелом положении, а приобретать активы лучше всего «на дне». Впрочем, в условиях нестабильной экономической ситуации инвестиционная активность пока наблюдается лишь в Москве, где самая высокая доходность, если сравнивать с другими российскими «миллионниками».

Юлия Михеева, komned.ru
KOMNED.RU

Поделиться:

Обзоры и аналитика

| ЛОКАЦИЯ |

Лиговский проспект имеет, возможно, наибольший диапазон разброса ставок на торговые помещения среди всех магистралей Петербурга. Спрос на местные офисы и склады – стабильный. В целом Лиговка обладает значительным потенциалом для развития, но из-за кризиса интерес к этому торговому коридору у ритейлеров несколько снизился.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Сфера детского досуга за последние годы заметно изменилась. Появились новые форматы и сетевые операторы. Собственники торговых центров охотно открывают детские игротеки. «Коммерческая недвижимость» изучила, каким еще потенциалом обладает рынок детских развлечений в Петербурге. 

| STREET-RETAIL |

С начала года рынок объектов стрит-ритейла демонстрирует достаточную активность. Повсеместно открываются новые магазины, заведения общепита и сферы услуг. Спрос на помещения сохраняется как в центре Петербурга, так и в новых жилых кварталах на окраинах. "Коммерческая недвижимость" подводит итоги первого квартала на рынке стрит-ритейла.

| STREET-RETAIL |

Сегмент стрит-ритейла характеризуется стабильным спросом и постепенным ростом арендных ставок. Активнее всего развивается сектор общепита, в особенности стрит-фуд. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги года на рынке петербургских встроек.

| ИНВЕСТИЦИИ |

Инвестиционных сделок на рынке недвижимости и готового бизнеса по-прежнему немного. Крупные транзакции происходят в основном в московском регионе. Количество выставленных на продажу предприятий, особенно в сфере торговли, продолжает расти. «Коммерческая недвижимость» узнала подробнее о немногочисленных прошедших сделках на петербургском рынке.

| ЛОКАЦИЯ |

К началу ноября благоустройство Сенной площади будет завершено. Все ларьки и торговые павильоны уже убраны. Похоже, торговому «шанхаю» здесь более не бывать. «Коммерческая недвижимость» решила узнать о перспективах ритейла в районе обновленной Сенной, активизировавшихся арендаторах и влиянии прошедшей зачистки на ставки аренды для встроенных помещениях на первых этажах домов.

| STREET-RETAIL |

Третий квартал в сегменте стрит-ритейла традиционно остается наименее оживленным. И в этом году спрос на помещения не преподнес каких-либо сюрпризов или новых трендов. Встройкой интересуются, как правило, продуктовые магазины и заведения общепита демократического формата. Средний диапазон ставок аренды в спальных районах остался на уровне первого полугодия. А вот объекты в основных торговых коридорах начали дорожать, что привело к некоторому оттоку арендаторов с насиженных мест.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Торговые центры ищут новые способы привлечь покупателей за счет увеличения доли различных видов досуга. Продолжающее падение спроса вынуждает собственников пересматривать условия контрактов и снижать ставки аренды, предлагая площади малодоходным проектам – культурно-образовательным пространствам и развлекательным центрам. «Коммерческая недвижимость» выяснила, какие форматы сегменты edutainment наиболее популярны в Петербурге и на каких условиях они работают в торговых комплексах.

| МАГАЗИНЫ |

Продуктовый сегмент петербургского ритейла работает в условиях высокой конкуренции, но при этом остается одним из самых активных на рынке торговой недвижимости. «Коммерческая недвижимость» узнала, как обстоят дела у основных игроков рынка и какие помещения они предпочитают. 

| ЛОКАЦИЯ |

Инвестиционная привлекательность Невского проспекта остается неизменно высокой, несмотря на экономические перипетии. Это по-прежнему основной и самый проходной торговый коридор Петербурга — во многом благодаря массовым туристическим потокам, ввиду близости к главным достопримечательностям города.

| ЛОКАЦИЯ |

Встроенные помещения в 5–10 минутах ходьбы от станций метрополитена традиционно пользуются высоким спросом, доля незанятых объектов находится в пределах статистической погрешности. Метро остается основным видом транспорта для горожан, поэтому высокая интенсивность пешеходных потоков вблизи оживленных станций — залог успешной работы торговых операторов.

| ОБЩЕПИТ |

Популярность мини-пекарен в Петербурге растет как среди покупателей хлеба и выпечки, так и среди стартаперов, которых привлекает, на первый взгляд, достаточно низкая себестоимость проектов. Согласно серверу 2gis, хлебобулочные изделия петербуржцам сегодня предлагают около 1000 пекарен. Мы узнали, сколько стоит открыть собственную булочную и какие помещения интересуют "хлебных" арендаторов.

| ОФИСЫ |

В Петербурге сегодня насчитывается более 20 коворкингов. Сегмент пусть и медленно, но становится полноправным игроком рынка недвижимости. Еще недавно о нем говорили как об экзотическом, забавном, креативном, но несерьезном для крупного бизнеса формате. Однако уже сегодня снисходительное отношение неуместно, говорят отдельные эксперты. «Коммерческая недвижимость» разобралась в том, как устроены коммунальные офисы.

| МАГАЗИНЫ |

Ежегодно в Петербург открывается от 40 до 60 специализированных магазинов алкогольной продукции. На рынке действует около десятка крупных сетей, открывающих не только магазины, но и бары.

| ГОСТИНИЦЫ |

Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий создание мини-гостиниц в жилых помещениях. Мы решили разобраться, действительно ли он поставит крест на рынке хостелов. Выяснилось, что документ не исключит, но существенно осложнит их существование в жилых домах.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Петербургские игры Чемпионата мира по хоккею не приносят городу сверхприбылей, но достаточно разнообразили нынешний туристический поток. Гостиницы более-менее довольны загрузкой, продавцы сувениров заламывают цены, а самыми ходовыми алкогольными напитками остаются пиво и водка.

| ТОРГИ |

Помещение для бизнеса можно арендовать как у частных собственников, так и у города. Предложений от Смольного не так и много, зато стартовые цены на объекты выглядят весьма привлекательно. Для потенциальных арендаторов мы собрали данные о сделках, заключенных с Комитетом имущественных отношений по итогам аукционов, и узнали подробнее о процедуре торгов.

| STREET-RETAIL |

Во всех районах Петербурга по-прежнему активно открываются продуктовые магазины и заведения общепита. Наиболее востребованы у этих категорий арендаторов помещения площадью 250–400 кв.м. Среди закрытий стрит-ритейла выделяются банки, которые заняты оптимизацией и ликвидируют неэффективно работающие отделения. Спрос со стороны операторов fashion-сегмента остается сдержанным.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Прохождение квестов в реальности — сравнительно новый формат интерактивных развлечений. Этот год обещает быть не простым для квест-операторов. Возросшая конкуренция и снижающийся потребительский спрос требуют проявлять изобретательность и подталкивают к демпингу цен.

| ТЕНДЕНЦИИ |

Петербургский рынок коммерческой недвижимости мало изменился за минувший квартал. Многие собственники перешли на рублевые расчеты, арендаторы по-прежнему настаивают на дисконтах. Хотя наиболее привлекательные площади заняты, и найти помещение для бизнеса не так уж и просто.

| ОЦЕНКА |

Мы продолжаем собирать данные о помещениях и зданиях, выкупаемых у города арендаторами. В марте Комитет имущественных отношений опубликовал 21 распоряжение о приватизации объектов общей стоимостью более 1,15 млрд рублей. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| STREET-RETAIL |

Специализированный стрит-ритейл пока что слабо развит в Петербурге. За исключением улицы Рубинштейна остальные торговые коридоры достаточно условно могут быть отнесены к какой-либо спецификации. Мы решили узнать, какие тематические улицы есть в нашем городе, как на них повлиял кризис и сколько стоит аредовать здесь помещение. 

| МАГАЗИНЫ |

Петербургские бутики пока не сдаются под натиском кризиса. Конечно, об увеличении выручки речь не идет, но сегмент luxury в целом сохраняет свои позиции. Мы узнали, где в северной столице находятся самые дорогие магазины, как на рынок товаров и услуг для богатых повлиял кризис, а также зачем в ДЛТ набирают продавцов со знанием китайского языка.

| ЛОКАЦИЯ |

Средний проспект остался наиболее привлекательной торговой магистралью Васильевского острова даже после закрытия ст.м. «Василеостровская». Мы решили узнать, как на локальный рынок коммерческих помещений повлиял ремонт «подземки» и открывшийся вестибюль «Спортивной-2».

| ГОСТИНИЦЫ |

Все гостиницы, мини-отели и хостелы Петербурга, не прошедшие обязательную классификацию к 1 июля, будут закрыты. На сегодня соответствие «звездам» подтвердила лишь пятая часть крупных отелей города и около 30% малых средств размещения.

| ПРАВИЛА ИГРЫ |

Приватизация арендуемых помещений — один из наиболее острых вопросов во взаимоотношениях Смольного с малым бизнесом. За годы действия 159-ФЗ количество споров о цене выкупаемой недвижимости не сократилось. Чтобы внести некоторую ясность и отследить ценообразование этих объектов, «Коммерческая недвижимость» будет ежемесячно публиковать данные о стоимости помещений и зданий, выкупаемых у города. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

Островки — это небольшие киоски, открытые секции и прилавки, заполняющие небольшие площади в зонах прохода и общественных пространствах торговых центров. Именно сюда зачастую приходят начинающие бизнесмены: вложения в точку небольшие, при этом встать можно на проходном месте.

| ОФИСЫ |

В условиях кризиса на офисном рынке увеличивается количество переездов: арендаторы меняют помещения на более качественные или те, что подешевле. Пытаясь сократить расходы, некоторые компании отказываются от посреднических услуг. Мы решили разобраться: есть ли в этой экономии смысл и о чем можно договориться с собственниками напрямую, без профессиональных брокеров?

| АКТУАЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ |

Апраксин Двор, который не меняется вот уже десятки лет, недавно опять попал на первые полосы деловой прессы. Мы решили разобраться в планах города на территорию исторического рынка в самом центре Петербурга и узнать, что именно предлагают властям инвесторы. Выяснилось, что реконструировать Апраксин Двор будут методом колхоза. Городские власти так и не смогли найти одного инвестора, который взялся бы за многострадальный проект.

| КОНЪЮНКТУРА |

Традиционные уличные форматы готовки и продажи недорогой еды, популярные во всем мире, – лоток, фургон и киоск или модульный павильон. Все они имеют большие трудности с размещением в Петербурге. Мы выяснили, как сегодня развивается стрит-фуд на стационарных площадках и в заведениях «на колесах» (в автолавках и фуд-траках), которые пользуются особенной популярностью на ярмарках, концертах и праздниках.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В 2015 году арендаторы приватизировали 269 объектов нежилого фонда. Это вдвое меньше показателей 2014-го и прогноза чиновников на 2016-й. Средняя цена помещений выросла за прошлый год примерно на 20%. О том, какие объекты продолжают пользоваться спросом, «КН» рассказали в Фонде имущества Петербурга.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В Петербурге представлено около трех десятков дилеров по продаже автомобилей, работает более 150 салонов. Количество точек сократилось с начала десятилетия примерно на 40%. Мы решили узнать, что сейчас происходит на рынке автонедвижимости, и как падение спроса на машины сказалось на ценах и и использовании автосалонов.


вход в личный кабинет    Регистрация
Логин
Пароль Забыли пароль?