Помещение в новостройке
Площадь: 82 м2
Цена: 8 611 138 р.
Помещение в новостройке
Площадь: 159 м2
Цена: 15 938 053 р.
Помещение в новостройке
Площадь: 80 м2
Цена: 12 098 136 р.
Панорамные витрины,smart-планировки в ЖК "Legenda Комендантского".


23.11     | ЛОКАЦИЯ |

Комендантский и Испытателей: предложение, спрос, ставки и перспективы

Две крупные торговые магистрали на севере Петербурга — пр. Испытателей и Комендантский пр.— пока что пользуются стабильным спросом у ритейлоров. Ротация арендаторов усилилась, но основной состав торговых операторов особенно не изменился. За последний год арендные ставки (в зависимости от характеристик конкретного объекта) снизились на 8–25%.

Проспект Испытателей протянулся более чем на 3,6 км. Актуальная длина Комендантского пр. — около 3,5 км, однако со временем эту магистраль продлят до пересечения с КАД.

В самом начале проспекта Испытателей, у Светлановской площади, расположен ТЦ «Светлановский» (площадью около 30 000 кв.м). На четной стороне магистрали, на углу с Коломяжским пр., действует один из спортивных центров Газпрома, рядышком — рынок. Двухэтажный ТК «Аэродром» холдинга «Адамант» расположен прямо под ЛЭП на пр. Испытателей, 11. Неподалеку (Коломяжском, 15/2) функционирует скромный ТЦ «Купеческий двор». По другую сторону от пр. Испытателей (на Коломяжском пр., 19) расположен еще один торговый центр — трехэтажный «Капитолий» (41 500 кв.м). Им владеет турецкая компания «Энка», этой осенью решившая переформатировать объект в дисконт-центр.

Прямо у ст.м. «Пионерская» на месте бывшего кинотеатра «Русь» по-прежнему долгострой: когда корпорация «Элис» соберется строить там ТРК Hollywood (площадью 120 000 кв.м) — неизвестно. Хотя девелопер рассчитывал запустить мегамолл осенью 2015-го.

Крупнейший местный ТРК — «Сити Молл». Его торговые площади (свыше 66 000 кв.м) полностью заполнены арендаторами. Среди крупнейших — гипермаркеты «Карусель» и «Леруа Мерлен».
На углу с Байконурской ул. работает небольшой супермаркет-экспресс сети «О’Кей» (901 кв.м). В доме 26 расположен трехэтажный ресторанный комплекс «Пионер» с диско-баром, суши- и пивным ресторанами. По нечетной стороне (дом 35) имеется ТЦ «Орион» общей площадью 4300 кв.м, где «якорным» арендатором остается дисконт Nike Factory Store (900 кв.м) .

На некотором отдалении, на Байконурской ул. 14, с августа 2007-го функционирует ТРК «Континент» от «Адаманта» общей площадью 44 300 кв.м. Этот формат девелопер развивает в «спальных» районах (сейчас в Петербурге работают четыре объекта с таким названием).

Еще одна крупная торговая зона сосредоточена вблизи ст.м. «Комендантский проспект». В самом начале Комендантского проспекта расположен гипермаркет Metro Cash & Carry (9300 кв.м). Кстати, он был первым в нашем городе. Напротив него, с другой стороны, стоит небольшой ТК «Стройдом», а в глубине — один из «Максидомов», подъезд к которому осуществляется с Богатырского пр.

Непосредственно на Комендантскую площадь выходит семиэтажный «Miller Центр» (44 800 кв.м). Три корпуса соединены двухуровневой торгово-пешеходной галереей. Другой торговый комплекс — трехуровневый «Променад» (22 000 кв.м) — вытянулся вдоль Комендантского пр., разделяя полосы встречного движения.

Наиболее удачная локация — у ТРК «Атмосфера» (47 500 кв.м), соединенного с вестибюлем метро удобным подземным переходом. Этим объектом также управляет «Адамант».

Три года назад на Комендантском пр., 9–2 открылся четырехэтажный ТЦ «Круиз» общей площадью 22 000 кв.м (застройщик — ООО «Фемида»). Он по-прежнему позиционирует себя как мебельный центр.
По данным Colliers International, уровень заполняемости качественных торговых объектов, расположенных в окрестностях Комендантского пр. и пр. Испытателей, существенно различается. Наибольшие сложности с арендаторами традиционно испытывают ТК «Миллер Центр» и «Променад», где доля свободных площадей достигает 20–30%. В то же время, например, ТРК «Сити Молл» заполнен «под завязку».

Торговые встройки на пр. Испытателей активно используются под ювелирные салоны, аптеки, медицинские центры, специализированные продуктовые магазины (молочные и мясные), дополнительные офисы банков и торгово-сервисные объекты. В зависимости от размера помещения и его удаленности от метро квадратный метр сдается от 1000 до 2500 рублей в месяц.

Предложения в районе Комендантского аэродрома более разнообразны. Здесь много современных жилых комплексов, а во всех новых домах предусмотрены коммерческие площади разного формата, преимущественно от ста «квадратов».

Местный ритейл в основном представлен магазинами среднего ценового сегмента. В окрестностях ст.м. «Комендантский проспект» самые ликвидные встройки сосредоточены в 11‑м доме (расположен на самой площади), а также в домах 12, 14, 13, 15 и 17 по Комендантскому пр. Там сформировался своеобразный финансовый анклав с отделениями разных банков. В домах 13–17 большую часть площадей арендуют заведения общепита.

Офисов в этом районе немного. Деловые комплексы расположены в основном в нежилой зоне Старой Деревни. Самый заметный объект — 21-этажный бизнес-центр «Балтийский» (ранее назывался «РЕСО») на пересечении Гаккелевской ул. и Богатырского пр.


Мнения экспертов

Владислав Фадеев,
руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге:

— Наиболее востребованы встройки на участке от Комендантской площади до Долгоозерной улицы. При этом ротация арендаторов в домах с нечетными номерами существенно меньше. В районе ст. м. «Комендантский проспект» пул крупных операторов стрит-ритейла довольно стабилен, а собственников вполне удовлетворяет нынешний уровень арендных ставок. Здесь комфортно ощущают себя банки, перечень которых довольно обширен. А вот вывески небольших магазинчиков и предприятий общепита меняются часто.
Недавно закрылся супермаркет Prizma в ТРК «Континент» на Байконурской. Есть сложности и с заполнением детского этажа в ТРК «Атмосфера». Кроме того, этот комплекс покинул FunCity. В целом же состав «якорных» арендаторов в крупнейших торговых объектах остается прежним.

В среднесрочной перспективе в этом районе может появиться только один крупный ТРК — это Hollywood у ст.м. «Пионерская». Правда, сроки его ввода пока не определены. Кроме того, реконцепции подвергнется ТРК «Капитолий».

Ольга Аткачис,
руководитель департамента стрит-ритейла Colliers International в Санкт-Петербурге:

— Спрос на встроенные торговые помещения на пр. Испытателей и на Комендантском пр. стабильно высок. Просторными вариантами интересуются продуктовые сети, а также предприятия общепита, фитнес-центры, магазины электроники. Все сделки проходят по ценам на 15–25% ниже, чем год назад. Хотя по наиболее ликвидным помещениям ставки не менялись. Средний диапазон — от 1500 до 2500 руб./кв.м в месяц, на помещения от 350 кв.м — от 750 до 1500 руб./кв.м.

В собственность помещения продаются от 120 000 рублей за «квадрат», но ценник может доходить и до 350 000 руб. В 2016‑м мы не ожидаем роста цен. А если начнут действовать новые негативные факторы в экономике, коммерческая недвижимость продолжит дешеветь.

Анна Энглас,
аналитик отдела исследования рынка недвижимости Maris в ассоциации с CBRE:

— В основном спросом пользуются помещения в торговых центрах. В числе новых арендаторов можно отметить одежную сеть «Твоё» и новую марку VILATTE в ТРК «Атмосфера». «Перекресток» занял помещение супермаркета Prisma, покинувшего ТРК «Континент на Байконурской».

Станислав Ступников,
руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:

— Если рассуждать о реконцепции «Капитолия», то с учетом высокой конкуренции в Приморском районе и соседства с ТК «Сити Молл» вариант дисконт-центра, пожалуй, единственно возможный, при котором этот комплекс сможет выжить и увеличить покупательский трафик. Однако ритейлоров, которые открывают в Петербурге скидочные магазины, недостаточно для заполнения такого объема площадей.

Ирина Реут,
заместитель директора департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar:

— Проспект Испытателей сложно назвать успешным в плане стрит-ритейла. На Комендантском пр. наиболее ликвидные объекты сосредоточены до пересечения с Долгоозерной улицей. Примерно 70% помещения занимают предприятия сферы услуг и магазины, реализующие товары повседневного спроса, 15% — точки общепита, 10% — продуктовые магазины, из которых примерно половина — сетевые.

Если анализировать площади в ТРК, то на эти торговые коридоры приходится до трети всего предложения Приморского района. Состав крупных операторов стабилен. Большинство из них занимает площади с момента запуска ТЦ. Однако часть арендаторов все-таки уходит. Так, в ТРК «Атмосфера» закрылся магазин TOP Shop, зато появились марки Zarina и «Твоё».
Арендные ставки на торговые площади варьируются от 950 до 4500 рублей за кв.м. За последний год они снизились в среднем на 8–16%. При этом пустует не более 8% помещений.
Район по-прежнему перспективен с точки зрения потребительского спроса, однако он и так в лидерах по объему торговых площадей. Поэтому на успех может рассчитывать только совершенно уникальный девелоперский проект.

Офисные центры вдоль пр. Испытателей и Комендантского пр. отсутствуют, но есть несколько зданий в относительной близости. При этом спрос на офисы вдвое ниже, чем в среднем по району, а доля вакансий в бизнес-центрах составляет 28%. Здешние конторы сдаются по 600–950 рублей за кв.м. За год ставки снизились на 2–5%.

Юлия Михеева, komned.ru
KOMNED.RU

Поделиться:

Обзоры и аналитика

| STREET-RETAIL |

Невский проспект, и в особенности часть Старо-Невского, остаются основными зонами размещения объектов luxury. А вот коммерческие помещения на Большой Конюшенной улице и Большом проспекте П.С. в большей степени привлекают ритейлеров премиального сегмента. «Коммерческая недвижимость» пригляделась к миру роскоши на трех главных респектабельных магистралях Петербурга.

| ЛОКАЦИЯ |

Садовая улица представляет собой торговую магистраль, на которой расположены объекты культурного наследия и большой объем коммерческих площадей. Местный стрит-ритейл пользуется постоянным спросом у самых разных групп арендаторов. «Коммерческая недвижимость» посмотрела, как сегодня обстоят дела у коммерсантов в этом торговом коридоре.

| КОНЪЮНКТУРА |

В Петербург хлебобулочные изделия реализует свыше 1000 пекарен. Наибольший объем продукции, безусловно, выпускают крупные предприятия – «Фацер», «Каравай», «Дарница» и «Петрохлеб». Доля малых пекарен на рынке составляет порядка 10%, и бум открытий таких точек похоже уже миновал. 

| ЛОКАЦИЯ |

Лиговский проспект имеет, возможно, наибольший диапазон разброса ставок на торговые помещения среди всех магистралей Петербурга. Спрос на местные офисы и склады – стабильный. В целом Лиговка обладает значительным потенциалом для развития, но из-за кризиса интерес к этому торговому коридору у ритейлеров несколько снизился.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Сфера детского досуга за последние годы заметно изменилась. Появились новые форматы и сетевые операторы. Собственники торговых центров охотно открывают детские игротеки. «Коммерческая недвижимость» изучила, каким еще потенциалом обладает рынок детских развлечений в Петербурге. 

| STREET-RETAIL |

С начала года рынок объектов стрит-ритейла демонстрирует достаточную активность. Повсеместно открываются новые магазины, заведения общепита и сферы услуг. Спрос на помещения сохраняется как в центре Петербурга, так и в новых жилых кварталах на окраинах. "Коммерческая недвижимость" подводит итоги первого квартала на рынке стрит-ритейла.

| STREET-RETAIL |

Сегмент стрит-ритейла характеризуется стабильным спросом и постепенным ростом арендных ставок. Активнее всего развивается сектор общепита, в особенности стрит-фуд. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги года на рынке петербургских встроек.

| ИНВЕСТИЦИИ |

Инвестиционных сделок на рынке недвижимости и готового бизнеса по-прежнему немного. Крупные транзакции происходят в основном в московском регионе. Количество выставленных на продажу предприятий, особенно в сфере торговли, продолжает расти. «Коммерческая недвижимость» узнала подробнее о немногочисленных прошедших сделках на петербургском рынке.

| ЛОКАЦИЯ |

К началу ноября благоустройство Сенной площади будет завершено. Все ларьки и торговые павильоны уже убраны. Похоже, торговому «шанхаю» здесь более не бывать. «Коммерческая недвижимость» решила узнать о перспективах ритейла в районе обновленной Сенной, активизировавшихся арендаторах и влиянии прошедшей зачистки на ставки аренды для встроенных помещениях на первых этажах домов.

| STREET-RETAIL |

Третий квартал в сегменте стрит-ритейла традиционно остается наименее оживленным. И в этом году спрос на помещения не преподнес каких-либо сюрпризов или новых трендов. Встройкой интересуются, как правило, продуктовые магазины и заведения общепита демократического формата. Средний диапазон ставок аренды в спальных районах остался на уровне первого полугодия. А вот объекты в основных торговых коридорах начали дорожать, что привело к некоторому оттоку арендаторов с насиженных мест.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Торговые центры ищут новые способы привлечь покупателей за счет увеличения доли различных видов досуга. Продолжающее падение спроса вынуждает собственников пересматривать условия контрактов и снижать ставки аренды, предлагая площади малодоходным проектам – культурно-образовательным пространствам и развлекательным центрам. «Коммерческая недвижимость» выяснила, какие форматы сегменты edutainment наиболее популярны в Петербурге и на каких условиях они работают в торговых комплексах.

| МАГАЗИНЫ |

Продуктовый сегмент петербургского ритейла работает в условиях высокой конкуренции, но при этом остается одним из самых активных на рынке торговой недвижимости. «Коммерческая недвижимость» узнала, как обстоят дела у основных игроков рынка и какие помещения они предпочитают. 

| ЛОКАЦИЯ |

Инвестиционная привлекательность Невского проспекта остается неизменно высокой, несмотря на экономические перипетии. Это по-прежнему основной и самый проходной торговый коридор Петербурга — во многом благодаря массовым туристическим потокам, ввиду близости к главным достопримечательностям города.

| ЛОКАЦИЯ |

Встроенные помещения в 5–10 минутах ходьбы от станций метрополитена традиционно пользуются высоким спросом, доля незанятых объектов находится в пределах статистической погрешности. Метро остается основным видом транспорта для горожан, поэтому высокая интенсивность пешеходных потоков вблизи оживленных станций — залог успешной работы торговых операторов.

| ОБЩЕПИТ |

Популярность мини-пекарен в Петербурге растет как среди покупателей хлеба и выпечки, так и среди стартаперов, которых привлекает, на первый взгляд, достаточно низкая себестоимость проектов. Согласно серверу 2gis, хлебобулочные изделия петербуржцам сегодня предлагают около 1000 пекарен. Мы узнали, сколько стоит открыть собственную булочную и какие помещения интересуют "хлебных" арендаторов.

| ОФИСЫ |

В Петербурге сегодня насчитывается более 20 коворкингов. Сегмент пусть и медленно, но становится полноправным игроком рынка недвижимости. Еще недавно о нем говорили как об экзотическом, забавном, креативном, но несерьезном для крупного бизнеса формате. Однако уже сегодня снисходительное отношение неуместно, говорят отдельные эксперты. «Коммерческая недвижимость» разобралась в том, как устроены коммунальные офисы.

| МАГАЗИНЫ |

Ежегодно в Петербург открывается от 40 до 60 специализированных магазинов алкогольной продукции. На рынке действует около десятка крупных сетей, открывающих не только магазины, но и бары.

| ГОСТИНИЦЫ |

Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий создание мини-гостиниц в жилых помещениях. Мы решили разобраться, действительно ли он поставит крест на рынке хостелов. Выяснилось, что документ не исключит, но существенно осложнит их существование в жилых домах.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Петербургские игры Чемпионата мира по хоккею не приносят городу сверхприбылей, но достаточно разнообразили нынешний туристический поток. Гостиницы более-менее довольны загрузкой, продавцы сувениров заламывают цены, а самыми ходовыми алкогольными напитками остаются пиво и водка.

| ТОРГИ |

Помещение для бизнеса можно арендовать как у частных собственников, так и у города. Предложений от Смольного не так и много, зато стартовые цены на объекты выглядят весьма привлекательно. Для потенциальных арендаторов мы собрали данные о сделках, заключенных с Комитетом имущественных отношений по итогам аукционов, и узнали подробнее о процедуре торгов.

| STREET-RETAIL |

Во всех районах Петербурга по-прежнему активно открываются продуктовые магазины и заведения общепита. Наиболее востребованы у этих категорий арендаторов помещения площадью 250–400 кв.м. Среди закрытий стрит-ритейла выделяются банки, которые заняты оптимизацией и ликвидируют неэффективно работающие отделения. Спрос со стороны операторов fashion-сегмента остается сдержанным.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Прохождение квестов в реальности — сравнительно новый формат интерактивных развлечений. Этот год обещает быть не простым для квест-операторов. Возросшая конкуренция и снижающийся потребительский спрос требуют проявлять изобретательность и подталкивают к демпингу цен.

| ТЕНДЕНЦИИ |

Петербургский рынок коммерческой недвижимости мало изменился за минувший квартал. Многие собственники перешли на рублевые расчеты, арендаторы по-прежнему настаивают на дисконтах. Хотя наиболее привлекательные площади заняты, и найти помещение для бизнеса не так уж и просто.

| ОЦЕНКА |

Мы продолжаем собирать данные о помещениях и зданиях, выкупаемых у города арендаторами. В марте Комитет имущественных отношений опубликовал 21 распоряжение о приватизации объектов общей стоимостью более 1,15 млрд рублей. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| STREET-RETAIL |

Специализированный стрит-ритейл пока что слабо развит в Петербурге. За исключением улицы Рубинштейна остальные торговые коридоры достаточно условно могут быть отнесены к какой-либо спецификации. Мы решили узнать, какие тематические улицы есть в нашем городе, как на них повлиял кризис и сколько стоит аредовать здесь помещение. 

| МАГАЗИНЫ |

Петербургские бутики пока не сдаются под натиском кризиса. Конечно, об увеличении выручки речь не идет, но сегмент luxury в целом сохраняет свои позиции. Мы узнали, где в северной столице находятся самые дорогие магазины, как на рынок товаров и услуг для богатых повлиял кризис, а также зачем в ДЛТ набирают продавцов со знанием китайского языка.

| ЛОКАЦИЯ |

Средний проспект остался наиболее привлекательной торговой магистралью Васильевского острова даже после закрытия ст.м. «Василеостровская». Мы решили узнать, как на локальный рынок коммерческих помещений повлиял ремонт «подземки» и открывшийся вестибюль «Спортивной-2».

| ГОСТИНИЦЫ |

Все гостиницы, мини-отели и хостелы Петербурга, не прошедшие обязательную классификацию к 1 июля, будут закрыты. На сегодня соответствие «звездам» подтвердила лишь пятая часть крупных отелей города и около 30% малых средств размещения.

| ПРАВИЛА ИГРЫ |

Приватизация арендуемых помещений — один из наиболее острых вопросов во взаимоотношениях Смольного с малым бизнесом. За годы действия 159-ФЗ количество споров о цене выкупаемой недвижимости не сократилось. Чтобы внести некоторую ясность и отследить ценообразование этих объектов, «Коммерческая недвижимость» будет ежемесячно публиковать данные о стоимости помещений и зданий, выкупаемых у города. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

Островки — это небольшие киоски, открытые секции и прилавки, заполняющие небольшие площади в зонах прохода и общественных пространствах торговых центров. Именно сюда зачастую приходят начинающие бизнесмены: вложения в точку небольшие, при этом встать можно на проходном месте.

| ОФИСЫ |

В условиях кризиса на офисном рынке увеличивается количество переездов: арендаторы меняют помещения на более качественные или те, что подешевле. Пытаясь сократить расходы, некоторые компании отказываются от посреднических услуг. Мы решили разобраться: есть ли в этой экономии смысл и о чем можно договориться с собственниками напрямую, без профессиональных брокеров?

| АКТУАЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ |

Апраксин Двор, который не меняется вот уже десятки лет, недавно опять попал на первые полосы деловой прессы. Мы решили разобраться в планах города на территорию исторического рынка в самом центре Петербурга и узнать, что именно предлагают властям инвесторы. Выяснилось, что реконструировать Апраксин Двор будут методом колхоза. Городские власти так и не смогли найти одного инвестора, который взялся бы за многострадальный проект.

| КОНЪЮНКТУРА |

Традиционные уличные форматы готовки и продажи недорогой еды, популярные во всем мире, – лоток, фургон и киоск или модульный павильон. Все они имеют большие трудности с размещением в Петербурге. Мы выяснили, как сегодня развивается стрит-фуд на стационарных площадках и в заведениях «на колесах» (в автолавках и фуд-траках), которые пользуются особенной популярностью на ярмарках, концертах и праздниках.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В 2015 году арендаторы приватизировали 269 объектов нежилого фонда. Это вдвое меньше показателей 2014-го и прогноза чиновников на 2016-й. Средняя цена помещений выросла за прошлый год примерно на 20%. О том, какие объекты продолжают пользоваться спросом, «КН» рассказали в Фонде имущества Петербурга.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В Петербурге представлено около трех десятков дилеров по продаже автомобилей, работает более 150 салонов. Количество точек сократилось с начала десятилетия примерно на 40%. Мы решили узнать, что сейчас происходит на рынке автонедвижимости, и как падение спроса на машины сказалось на ценах и и использовании автосалонов.


вход в личный кабинет    Регистрация
Логин
Пароль Забыли пароль?