Помещение в новостройке
Площадь: 80 м2
Цена: 10 655 976 р.
Панорамные витрины,smart-планировки в ЖК "Legenda Комендантского".
Магазин
Площадь: 75 м2
Цена: 2 600 р. в мес. за м2
Аренда от собств., прямо у м.Московская, 1 эт, отд.вх, 15квт, витрины


16.11     | ТЕНДЕНЦИИ |

Креативные пространства: проекты, идеи, перспективы

Нестандартные форматы коммерческой недвижимости, к которым можно отнести культурные и выставочные пространства, антикафе и коворкинги, переживают нынешний экономический кризис по-разному. Одни заведения закрываются с долгами, другие находят новые креативные возможности и готовы расширяться.

Большая часть антикафе работает в помещениях, которые не подходят для стандартных заведений общепита. Либо их обустройство требует существенных финансовых вложений. Согласно «2ГИС», в городе имеется более полусотни таких точек, сосредоточенных преимущественно в исторической части Петербурга. На Невском проспекте, например, в бывших квартирах (не на первых этажах) расположены «Циферблат» и FreeDom.


Как правило, такие заведения малорентабельны, а спрос со стороны целевой молодежной аудитории не достаточен, отмечают в компании JLL. В лучшем случае их организаторы с трудом покрывают расходы. В частности, закрылись такие известные прежде проекты, как «Четверть» и «Сейчас», а «Цифербург» съехал из «Пассажа» и ищет новое место.


По данным Colliers International, услуги коворкинга в городе оказывают несколько деловых центров, занимающих площади от 300–400 кв.м (например, «Зона действия» и 404 Hub). Но в основном «колхозы» для клерков располагаются в помещениях не более 120 кв.м. Кроме того, на рынке присутствуют и офисные миксты, где можно снять как отдельные кабинеты, так и рабочие места. Такие услуги предоставляют компании Regus и «Офис-М». Сами коворкинги, как правило, не владеют недвижимостью и являются классическими арендаторами. Для тех же, кто пользуется их услугами, разработаны разные схемы оплаты: разовый платеж, абонементы и аренда фиксированного рабочего места на определенный срок.


Что касается креативных пространств, то, по оценкам NAI Becar, их в Петербурге — более двух десятков. Такие площадки занимают разнообразные постройки — от пары сотен «квадратов» до 13 000. Среди крупных перспективных проектов, делающих акцент на этом направлении, — реконструкция Новой Голландии и создание многофункционального комплекса «Петровский арсенал» в Сестрорецке, а также гипотетический редевелопмент Апраксина Двора.


Стоимость аренды зала в креативном пространстве составляет в среднем 5000 рублей в час. Офис обойдется не дешевле 950 рублей за кв. м в месяц. Услугами таких пространств пользуются, как правило, корпорации и частные клиенты, ориентированные на организацию выставок или воплощение каких-нибудь творческих идей.


Группа компаний «БестЪ» провела в минувшую среду очередной деловой завтрак, задавшись вопросом, какая судьба ждет так называемый креативный кластер в Петербурге. Встреча состоялась на площадке культурного пространства «Бенуа 1890», куда съехались организаторы арт-проектов, девелоперы, инвесторы и застройщики.

 



Мнения экспертов


Дмитрий Мильков,

президент Центра развития творческих индустрий:


— Креативный кластер — один из современных форматов рынка недвижимости, но не стоит жестко привязывать его к художественной сфере. Истории таких объектов тоже разные. Среди успешных арт-пространств, созданных творческими ребятами, я бы назвал «Пушкинскую, 10», «Этажи» и «Тайгу».


Но, например, креативный кластер, действующий в БЦ «Ткачи», не имеет прямого отношения к искусству и является частью девелоперского проекта. Любопытен опыт креативной площадки бизнес-парка «Полюстрово». На Васильевском острове, например, на бывшем заводе музыкальных инструментов формируется кластер «Артмуза», инициатором которого выступил собственник предприятия. То же самое относится к территории «Ленполиграфмаша». Если же рассуждать об уникальных зарубежных примерах, достоин восхищения проект парка и арт-пространства Westergasfabriek на месте газовой фабрики в Амстердаме. Стоил он 100 млн евро и стал своего рода образцом государственно-частного партнерства: половину суммы вложили городские власти в благоустройство зеленой зоны, а остальные инвестиции (в реконструкцию и обустройство объектов недвижимости) привлек бизнес. Теперь здесь расположен концертный комплекс, работают разные арт-офисы, веб- и телестудии.


Еще один интересный объект — выставочный центр Super Studio Milano в Милане, где сейчас проходят многие модные мероприятия и крупные hi-tech презентации. Инвестором этого проекта стала одна пожилая дама, которая когда-то взяла кредит в банке и купила развалившуюся фабрику в районе каналов.


Савелий Архипенко,
креативный директор лофт-проекта «Этажи»:


— Большая часть подобных кластеров возникла не как результат реализации бизнес-планов, а стихийно. Каждый случай индивидуален. И для коммерческих структур креативное пространство — далеко не основной способ получения дохода. Например, помещения наших «Этажей» находятся в субаренде, что вызывает определенные сложности и то же время дает стимул для поиска новых идей. Приходится быть очень гибкими и постоянно выискивать новые способы заработка, поскольку никаких грантов на поддержку культурно-выставочных мероприятий в Петербурге нет. Так у нас появились кафе и хостел, а в трудные времена приходилось отказываться от части площадей. Наша основная целевая аудитория — молодые люди, среди которых сейчас достаточно тех, кто готов платить за выставки, хотя еще недавно это считалось «не круто». И главное, они сами хотят пробовать себя в роли стартаперов. Мы пытаемся сейчас реализовать проект «Улица Контейнерная»: разместим во дворе более 50 промышленных контейнеров, которые будут сдаваться под офисы, кафе, галереи и пр.


Анастасия Пацей,
куратор проектов на «Пушкинской, 10»:


— Нас можно назвать старейшим креативным кластером Петербурга. Вот-вот уже исполнится 27 лет. И за эти годы, начав с советского андеграунда, «Пушкинская, 10» пережила немало трансформаций, став в итоге мультидисциплинарным центром — с собственной резидентской программой, двумя клубами и настоящим музеем. И в то же время мы активно сотрудничаем с разными компаниями, у которых высокий уровень социальной ответственности и есть желание контактировать с искусством. На мой взгляд, мы сосуществуем с бизнесом довольно гармонично.


Дмитрий Тимуршин,
руководитель компании «Текстайл» (бизнес–площадка Welcome в «Пассаже»):


— Когда вы создаете креативный проект, в первую очередь нужно четко очертить его специализацию и понять, на какую субкультуру он будет рассчитан. А задача бизнеса — постепенно повышать доходность аренды. К примеру, вполне перспективны коворкинги для творческих молодых пар с ребенком: в одной комнате работают родители, в другой — за стеклом — дети проводят время под присмотром профессионального воспитателя и психолога.


В пространстве Welcome (всего 750 кв.м) действуют три офисные зоны: места для IT-специалистов, дизайнеров и маркетологов. С нашей стороны — юридическая и бухгалтерская поддержка стартапов. Кроме того, мы проводим ежемесячно 15–20 специализированных семинаров и тренингов по развитию бизнеса.


Владимир Фролов,

главный редактор журнала «Проект Балтия»:


— Пример уникального арт-пространства, возникшего на территории действующего производства в Петербурге, — это Музей уличного искусства. Совместный проект собственников Завода слоистых пластиков на шоссе Революции и группы художников уже завоевывает международное признание. Он очень интересен как по дизайну и архитектуре, так и по художественному наполнению.


Олег Барков,
генеральный директор Hansa SPb Development:


— Креативные форматы недвижимости находятся на начальном этапе развития. Сейчас важно наработать подходы к эффективной реализации подобных проектов, научиться повышать их доходность. Это главные задачи на ближайшие пять-семь лет. Разумеется, о продаже таких бизнесов стратегическим инвесторам пока речи быть не может. Однако в условиях жесточайшей конкуренции между застройщиками подобные площадки могут повысить привлекательность и качество новых жилых кварталов в рамках комплексного освоения территорий. Особенно если они будут рассчитаны на разные возрастные группы и личностное развитие населения. На мой взгляд, главная цель таких проектов — в формировании определенных культурных традиций. В советское время, надо отдать должное, с этим весьма успешно справлялись многочисленные дома творчества.


Дмитрий Абрамов,

партнер Jensen Group:


— У нас есть три проекта, где в той или иной степени развивается творческая составляющая. Во-первых, комплекс «Петровский арсенал» в Сестрорецке, где со временем будут реализованы лофты. Второй — бутик-офис центр «Пассаж/Итальянская, 17». Среди его арендаторов — креативное пространство Beatnik с ночным клубом, рестораном и поп-арт театром, две образовательные международные школы и центр по истории искусств MASTERS.


В самом «Пассаже» одно из помещений на последнем этаже до недавнего времени арендовало антикафе «Цифербург». Этот контракт истек, и будущей весной здесь откроется ресторан Ginza Project. Арендные ставки соответственно будут гораздо выше (к этому времени в здании уже завершатся работы по инженерии, появятся лифты и терраса на крыше). У нас налажены прекрасные отношения с бизнес-площадкой Welcome, но есть и негативный опыт. Так, организатор пространства «Культура» должен нам (по результатам судебных разбирательств) около 4 млн рублей.


Георгий Рыков,
гендиректор компании «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:

— По нашим данным, в Петербурге функционируют более 40 коворкингов общей площадью около 7500 кв.м. По совокупности это примерно 1100 рабочих мест. Примерно 45% из них — стандартные мини-офисы, 13% — бизнес-инкубаторы. Остальная часть «креатива» представлена антикафе и разными пространствами, призванными объединять людей для творческого взаимодействия. В год услугами таких центров пользуются не менее 5500 человек. Стоимость рабочего места в месяц — от 4000 до 9000 рублей.

Никакого существенного влияния на развитие офисного рынка коворкинги, конечно, не оказывают. В основном они развиваются как дополнительная услуга, например, в гостиницах, ориентированных на деловой туризм. Крупных офисных игроков эта ниша практически не интересует. Исключение — финский «Технополис».

Юлия Михеева, komned.ru
KOMNED.RU

Поделиться:

Обзоры и аналитика

| НОВОСТРОЙКА |

Продажи коммерческих помещений в новостройках растут у всех застройщиков. Активность покупателей очень высока, они готовы рассматривать практически любые объекты во всех локациях. "Коммерческая недвижимость" подводит итоги полугодия на рынке стрит-ритейла городских новостроек.

| КОНЪЮНКТУРА |

В Петербург хлебобулочные изделия реализует свыше 1000 пекарен. Наибольший объем продукции, безусловно, выпускают крупные предприятия – «Фацер», «Каравай», «Дарница» и «Петрохлеб». Доля малых пекарен на рынке составляет порядка 10%, и бум открытий таких точек похоже уже миновал. 

| ЛОКАЦИЯ |

Лиговский проспект имеет, возможно, наибольший диапазон разброса ставок на торговые помещения среди всех магистралей Петербурга. Спрос на местные офисы и склады – стабильный. В целом Лиговка обладает значительным потенциалом для развития, но из-за кризиса интерес к этому торговому коридору у ритейлеров несколько снизился.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Сфера детского досуга за последние годы заметно изменилась. Появились новые форматы и сетевые операторы. Собственники торговых центров охотно открывают детские игротеки. «Коммерческая недвижимость» изучила, каким еще потенциалом обладает рынок детских развлечений в Петербурге. 

| STREET-RETAIL |

С начала года рынок объектов стрит-ритейла демонстрирует достаточную активность. Повсеместно открываются новые магазины, заведения общепита и сферы услуг. Спрос на помещения сохраняется как в центре Петербурга, так и в новых жилых кварталах на окраинах. "Коммерческая недвижимость" подводит итоги первого квартала на рынке стрит-ритейла.

| STREET-RETAIL |

Сегмент стрит-ритейла характеризуется стабильным спросом и постепенным ростом арендных ставок. Активнее всего развивается сектор общепита, в особенности стрит-фуд. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги года на рынке петербургских встроек.

| ИНВЕСТИЦИИ |

Инвестиционных сделок на рынке недвижимости и готового бизнеса по-прежнему немного. Крупные транзакции происходят в основном в московском регионе. Количество выставленных на продажу предприятий, особенно в сфере торговли, продолжает расти. «Коммерческая недвижимость» узнала подробнее о немногочисленных прошедших сделках на петербургском рынке.

| ЛОКАЦИЯ |

К началу ноября благоустройство Сенной площади будет завершено. Все ларьки и торговые павильоны уже убраны. Похоже, торговому «шанхаю» здесь более не бывать. «Коммерческая недвижимость» решила узнать о перспективах ритейла в районе обновленной Сенной, активизировавшихся арендаторах и влиянии прошедшей зачистки на ставки аренды для встроенных помещениях на первых этажах домов.

| STREET-RETAIL |

Третий квартал в сегменте стрит-ритейла традиционно остается наименее оживленным. И в этом году спрос на помещения не преподнес каких-либо сюрпризов или новых трендов. Встройкой интересуются, как правило, продуктовые магазины и заведения общепита демократического формата. Средний диапазон ставок аренды в спальных районах остался на уровне первого полугодия. А вот объекты в основных торговых коридорах начали дорожать, что привело к некоторому оттоку арендаторов с насиженных мест.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Торговые центры ищут новые способы привлечь покупателей за счет увеличения доли различных видов досуга. Продолжающее падение спроса вынуждает собственников пересматривать условия контрактов и снижать ставки аренды, предлагая площади малодоходным проектам – культурно-образовательным пространствам и развлекательным центрам. «Коммерческая недвижимость» выяснила, какие форматы сегменты edutainment наиболее популярны в Петербурге и на каких условиях они работают в торговых комплексах.

| МАГАЗИНЫ |

Продуктовый сегмент петербургского ритейла работает в условиях высокой конкуренции, но при этом остается одним из самых активных на рынке торговой недвижимости. «Коммерческая недвижимость» узнала, как обстоят дела у основных игроков рынка и какие помещения они предпочитают. 

| ЛОКАЦИЯ |

Инвестиционная привлекательность Невского проспекта остается неизменно высокой, несмотря на экономические перипетии. Это по-прежнему основной и самый проходной торговый коридор Петербурга — во многом благодаря массовым туристическим потокам, ввиду близости к главным достопримечательностям города.

| ЛОКАЦИЯ |

Встроенные помещения в 5–10 минутах ходьбы от станций метрополитена традиционно пользуются высоким спросом, доля незанятых объектов находится в пределах статистической погрешности. Метро остается основным видом транспорта для горожан, поэтому высокая интенсивность пешеходных потоков вблизи оживленных станций — залог успешной работы торговых операторов.

| ОБЩЕПИТ |

Популярность мини-пекарен в Петербурге растет как среди покупателей хлеба и выпечки, так и среди стартаперов, которых привлекает, на первый взгляд, достаточно низкая себестоимость проектов. Согласно серверу 2gis, хлебобулочные изделия петербуржцам сегодня предлагают около 1000 пекарен. Мы узнали, сколько стоит открыть собственную булочную и какие помещения интересуют "хлебных" арендаторов.

| ОФИСЫ |

В Петербурге сегодня насчитывается более 20 коворкингов. Сегмент пусть и медленно, но становится полноправным игроком рынка недвижимости. Еще недавно о нем говорили как об экзотическом, забавном, креативном, но несерьезном для крупного бизнеса формате. Однако уже сегодня снисходительное отношение неуместно, говорят отдельные эксперты. «Коммерческая недвижимость» разобралась в том, как устроены коммунальные офисы.

| МАГАЗИНЫ |

Ежегодно в Петербург открывается от 40 до 60 специализированных магазинов алкогольной продукции. На рынке действует около десятка крупных сетей, открывающих не только магазины, но и бары.

| ГОСТИНИЦЫ |

Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий создание мини-гостиниц в жилых помещениях. Мы решили разобраться, действительно ли он поставит крест на рынке хостелов. Выяснилось, что документ не исключит, но существенно осложнит их существование в жилых домах.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Петербургские игры Чемпионата мира по хоккею не приносят городу сверхприбылей, но достаточно разнообразили нынешний туристический поток. Гостиницы более-менее довольны загрузкой, продавцы сувениров заламывают цены, а самыми ходовыми алкогольными напитками остаются пиво и водка.

| ТОРГИ |

Помещение для бизнеса можно арендовать как у частных собственников, так и у города. Предложений от Смольного не так и много, зато стартовые цены на объекты выглядят весьма привлекательно. Для потенциальных арендаторов мы собрали данные о сделках, заключенных с Комитетом имущественных отношений по итогам аукционов, и узнали подробнее о процедуре торгов.

| STREET-RETAIL |

Во всех районах Петербурга по-прежнему активно открываются продуктовые магазины и заведения общепита. Наиболее востребованы у этих категорий арендаторов помещения площадью 250–400 кв.м. Среди закрытий стрит-ритейла выделяются банки, которые заняты оптимизацией и ликвидируют неэффективно работающие отделения. Спрос со стороны операторов fashion-сегмента остается сдержанным.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Прохождение квестов в реальности — сравнительно новый формат интерактивных развлечений. Этот год обещает быть не простым для квест-операторов. Возросшая конкуренция и снижающийся потребительский спрос требуют проявлять изобретательность и подталкивают к демпингу цен.

| ТЕНДЕНЦИИ |

Петербургский рынок коммерческой недвижимости мало изменился за минувший квартал. Многие собственники перешли на рублевые расчеты, арендаторы по-прежнему настаивают на дисконтах. Хотя наиболее привлекательные площади заняты, и найти помещение для бизнеса не так уж и просто.

| ОЦЕНКА |

Мы продолжаем собирать данные о помещениях и зданиях, выкупаемых у города арендаторами. В марте Комитет имущественных отношений опубликовал 21 распоряжение о приватизации объектов общей стоимостью более 1,15 млрд рублей. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| STREET-RETAIL |

Специализированный стрит-ритейл пока что слабо развит в Петербурге. За исключением улицы Рубинштейна остальные торговые коридоры достаточно условно могут быть отнесены к какой-либо спецификации. Мы решили узнать, какие тематические улицы есть в нашем городе, как на них повлиял кризис и сколько стоит аредовать здесь помещение. 

| МАГАЗИНЫ |

Петербургские бутики пока не сдаются под натиском кризиса. Конечно, об увеличении выручки речь не идет, но сегмент luxury в целом сохраняет свои позиции. Мы узнали, где в северной столице находятся самые дорогие магазины, как на рынок товаров и услуг для богатых повлиял кризис, а также зачем в ДЛТ набирают продавцов со знанием китайского языка.

| ЛОКАЦИЯ |

Средний проспект остался наиболее привлекательной торговой магистралью Васильевского острова даже после закрытия ст.м. «Василеостровская». Мы решили узнать, как на локальный рынок коммерческих помещений повлиял ремонт «подземки» и открывшийся вестибюль «Спортивной-2».

| ГОСТИНИЦЫ |

Все гостиницы, мини-отели и хостелы Петербурга, не прошедшие обязательную классификацию к 1 июля, будут закрыты. На сегодня соответствие «звездам» подтвердила лишь пятая часть крупных отелей города и около 30% малых средств размещения.

| ПРАВИЛА ИГРЫ |

Приватизация арендуемых помещений — один из наиболее острых вопросов во взаимоотношениях Смольного с малым бизнесом. За годы действия 159-ФЗ количество споров о цене выкупаемой недвижимости не сократилось. Чтобы внести некоторую ясность и отследить ценообразование этих объектов, «Коммерческая недвижимость» будет ежемесячно публиковать данные о стоимости помещений и зданий, выкупаемых у города. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

Островки — это небольшие киоски, открытые секции и прилавки, заполняющие небольшие площади в зонах прохода и общественных пространствах торговых центров. Именно сюда зачастую приходят начинающие бизнесмены: вложения в точку небольшие, при этом встать можно на проходном месте.

| ОФИСЫ |

В условиях кризиса на офисном рынке увеличивается количество переездов: арендаторы меняют помещения на более качественные или те, что подешевле. Пытаясь сократить расходы, некоторые компании отказываются от посреднических услуг. Мы решили разобраться: есть ли в этой экономии смысл и о чем можно договориться с собственниками напрямую, без профессиональных брокеров?

| АКТУАЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ |

Апраксин Двор, который не меняется вот уже десятки лет, недавно опять попал на первые полосы деловой прессы. Мы решили разобраться в планах города на территорию исторического рынка в самом центре Петербурга и узнать, что именно предлагают властям инвесторы. Выяснилось, что реконструировать Апраксин Двор будут методом колхоза. Городские власти так и не смогли найти одного инвестора, который взялся бы за многострадальный проект.

| КОНЪЮНКТУРА |

Традиционные уличные форматы готовки и продажи недорогой еды, популярные во всем мире, – лоток, фургон и киоск или модульный павильон. Все они имеют большие трудности с размещением в Петербурге. Мы выяснили, как сегодня развивается стрит-фуд на стационарных площадках и в заведениях «на колесах» (в автолавках и фуд-траках), которые пользуются особенной популярностью на ярмарках, концертах и праздниках.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В 2015 году арендаторы приватизировали 269 объектов нежилого фонда. Это вдвое меньше показателей 2014-го и прогноза чиновников на 2016-й. Средняя цена помещений выросла за прошлый год примерно на 20%. О том, какие объекты продолжают пользоваться спросом, «КН» рассказали в Фонде имущества Петербурга.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В Петербурге представлено около трех десятков дилеров по продаже автомобилей, работает более 150 салонов. Количество точек сократилось с начала десятилетия примерно на 40%. Мы решили узнать, что сейчас происходит на рынке автонедвижимости, и как падение спроса на машины сказалось на ценах и и использовании автосалонов.


вход в личный кабинет    Регистрация
Логин
Пароль Забыли пароль?