Помещение в новостройке
Площадь: 159 м2
Цена: 15 938 053 р.
Помещение в новостройке
Площадь: 80 м2
Цена: 12 098 136 р.
Панорамные витрины,smart-планировки в ЖК "Legenda Комендантского".
Помещение в новостройке
Площадь: 82 м2
Цена: 8 611 138 р.


02.11     | ТЕНДЕНЦИИ |

Рынок недвижимости: предложение растет, спрос падает

Экономическая неопределенность продолжает негативно влиять на активность инвесторов, ориентированных на приобретение готового бизнеса. Крупные сделки происходят в основном в московском регионе. Объем предложения предприятий, выставленных на продажу, продолжает расти. Как и прежде, чаще всего в листингах фигурируют заведения общепита, расположенные на арендованных площадях.

По оценкам компании JLL, в третьем квартале объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России сократился на 38%, если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, и составил $641 млн. За девять месяцев сумма транзакций превысила $1,7 млрд (это на 35% меньше, чем за тот период 2014‑го). Показатель получился рекордно низким за шесть лет, что прошли с предыдущего кризиса.

Основная инвестиционная активность сосредоточенна сейчас в Москве и в ее окрестностях. На Петербург приходится лишь 12% совершенных сделок. При этом, по наблюдениям экспертов JLL, активность иностранных игроков на фоне общего спада вроде как повышается. По крайней мере, доля транзакций, заключенных с их участием, достигла в общем «пироге» 44%.

В компании CBRE подсчитали, что с июля по сентябрь объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость составил $925 млн. Еще около $2,4 млрд – предполагаемая сумма сделок, находящихся на разной стадии переговоров. Среди наиболее заметных приобретений, совершенных на столичном рынке офисов, – покупка третьего здания БЦ «Метрополис» и БЦ «Заречье». В торговом секторе событием стала сделка с галереей «Модный Сезон». На складском рынке увеличилось количество компаний, выкупающих арендованные площадки для собственных нужд. Речь, в частности, может идти и об очень крупных складах размером до 100 000 кв. м.

Ставки капитализации остались на прежнем уровне. Доходность, на которую ориентируются инвесторы в офисном сегменте, составляет 9,5–10% годовых, в торговом – от 9,75% до 10,25%, в складском – от 12,5% до 13%.

«Третий квартал традиционно не отличается высокими показателями. Однако в этом году из-за падения цен на нефть, развития ситуации в Китае, текущей политики Центробанка и дальнейшего ослабления рубля объем сделок сократился до рекордно низкой отметки, – отмечает Том Манди, руководитель отдела исследований JLL. – И хотя, если учесть потенциальные сделки, которые находятся в стадии заключения, можно достичь годового результата на уровне $3 млрд, реальный итог может оказаться скромнее консервативного прогноза».

В секторе малого бизнеса, где сделки совершаются в основном между физическими лицами и небольшими фирмами, продолжается стагнация: свободных средств у участников рынка не прибавилось, возможности кредитования – на нуле. Теперь даже ходовые объекты «готового бизнеса» в Петербурге надолго зависают в листингах. Как правило, если сделку не удается заключить в течение полугода, предприятие дешевеет (в рублях) в среднем на 30%.
Традиционно используются три варианта транзакций: покупка предприятия как имущественного комплекса, приобретение акций или долей, отчуждение активов и переуступка продавцом прав по договорам.

Самая простая с технической точки зрения форма – купля-продажа акций или долей (в случае ООО). Все активы автоматически переходят новому юридическому лицу, хотя при наличии объектов недвижимости могут возникать отдельные договоренности.

Специализированные брокеры предпочитают не связываться с обременительными сделками по переуступке бизнеса ПБОЮЛ, поскольку приходится менять его организационно-правовую форму либо последовательно переуступать активы, разрешительную документацию и права на имущество.

«Предложение по-прежнему превышает спрос. А он, в свою очередь, сильно зависит от валютных колебаний, – комментирует Сергей Жилин, гендиректор компании «КИТ». – Размер частных вложений не превышает 1,5–2 млн рублей. Когда курс доллара приблизился к 50 рублям, рынок слегка оживился.

Предприниматели стали интересоваться даже такой (по нынешним временам) экзотикой, как турфирмы и цветочные магазины. Но теперь опять все тихо. В обороте только объекты со стабильным потоком «налички», например, салоны красоты или автомойки. Что касается последних, покупатели отдают предпочтение вариантам, где предусмотрено самообслуживание. Пользуясь сложным положением многих продавцов, покупатели упорно торгуются, пытаясь выбить дисконт в размере 30–40%. Опять активизировались рейдеры, которые выкупают долги предприятий и целенаправленно их банкротят, чтобы распродать недвижимость и технику: под прицелом мелкие застройщики, дорожные строители и фермерские хозяйства».

В листингах, как обычно, больше всего предприятий общепита – от скромных забегаловок до фешенебельных заведений. Например, Российский аукционный дом выставил на реализацию ресторан «Парк Джузеппе» в Михайловском саду за 420 млн рублей.

Велик выбор магазинов, медицинских центров, автосервисов и парикмахерских (см. таблицу).

Заметно увеличилось количество гостиниц на продажу. Причем среди них не только полузаброшенные базы отдыха, хостелы и мини-отели, но и респектабельные объекты – вплоть до пятизвездочных комплексов в центре города. Так, РАД предлагает трехзвездочную гостиницу «Карелия», расположенную в Красногвардейском районе и получившую прозвище «чемодан». Начальная цена лота – 440 млн рублей.

Если анализировать предложение в производственном секторе, в открытой продаже преобладают имущественные комплексы предприятий, оказавшихся под угрозой банкротства. В листингах больше всего вариантов, относящихся к деревообрабатывающей и пищевой промышленности. Однако если год назад речь шла в основном о малых предприятиях, сейчас выставляются и крупные заводские площадки. На сайте Avito, например, есть объявление о продаже кондитерского производства размером свыше 10 000 кв.м за 800 млн рублей.

Юлия Михеева, komned.ru
KOMNED.RU

Поделиться:

Обзоры и аналитика

| STREET-RETAIL |

Невский проспект, и в особенности часть Старо-Невского, остаются основными зонами размещения объектов luxury. А вот коммерческие помещения на Большой Конюшенной улице и Большом проспекте П.С. в большей степени привлекают ритейлеров премиального сегмента. «Коммерческая недвижимость» пригляделась к миру роскоши на трех главных респектабельных магистралях Петербурга.

| ЛОКАЦИЯ |

Садовая улица представляет собой торговую магистраль, на которой расположены объекты культурного наследия и большой объем коммерческих площадей. Местный стрит-ритейл пользуется постоянным спросом у самых разных групп арендаторов. «Коммерческая недвижимость» посмотрела, как сегодня обстоят дела у коммерсантов в этом торговом коридоре.

| КОНЪЮНКТУРА |

В Петербург хлебобулочные изделия реализует свыше 1000 пекарен. Наибольший объем продукции, безусловно, выпускают крупные предприятия – «Фацер», «Каравай», «Дарница» и «Петрохлеб». Доля малых пекарен на рынке составляет порядка 10%, и бум открытий таких точек похоже уже миновал. 

| ЛОКАЦИЯ |

Лиговский проспект имеет, возможно, наибольший диапазон разброса ставок на торговые помещения среди всех магистралей Петербурга. Спрос на местные офисы и склады – стабильный. В целом Лиговка обладает значительным потенциалом для развития, но из-за кризиса интерес к этому торговому коридору у ритейлеров несколько снизился.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Сфера детского досуга за последние годы заметно изменилась. Появились новые форматы и сетевые операторы. Собственники торговых центров охотно открывают детские игротеки. «Коммерческая недвижимость» изучила, каким еще потенциалом обладает рынок детских развлечений в Петербурге. 

| STREET-RETAIL |

С начала года рынок объектов стрит-ритейла демонстрирует достаточную активность. Повсеместно открываются новые магазины, заведения общепита и сферы услуг. Спрос на помещения сохраняется как в центре Петербурга, так и в новых жилых кварталах на окраинах. "Коммерческая недвижимость" подводит итоги первого квартала на рынке стрит-ритейла.

| STREET-RETAIL |

Сегмент стрит-ритейла характеризуется стабильным спросом и постепенным ростом арендных ставок. Активнее всего развивается сектор общепита, в особенности стрит-фуд. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги года на рынке петербургских встроек.

| ИНВЕСТИЦИИ |

Инвестиционных сделок на рынке недвижимости и готового бизнеса по-прежнему немного. Крупные транзакции происходят в основном в московском регионе. Количество выставленных на продажу предприятий, особенно в сфере торговли, продолжает расти. «Коммерческая недвижимость» узнала подробнее о немногочисленных прошедших сделках на петербургском рынке.

| ЛОКАЦИЯ |

К началу ноября благоустройство Сенной площади будет завершено. Все ларьки и торговые павильоны уже убраны. Похоже, торговому «шанхаю» здесь более не бывать. «Коммерческая недвижимость» решила узнать о перспективах ритейла в районе обновленной Сенной, активизировавшихся арендаторах и влиянии прошедшей зачистки на ставки аренды для встроенных помещениях на первых этажах домов.

| STREET-RETAIL |

Третий квартал в сегменте стрит-ритейла традиционно остается наименее оживленным. И в этом году спрос на помещения не преподнес каких-либо сюрпризов или новых трендов. Встройкой интересуются, как правило, продуктовые магазины и заведения общепита демократического формата. Средний диапазон ставок аренды в спальных районах остался на уровне первого полугодия. А вот объекты в основных торговых коридорах начали дорожать, что привело к некоторому оттоку арендаторов с насиженных мест.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Торговые центры ищут новые способы привлечь покупателей за счет увеличения доли различных видов досуга. Продолжающее падение спроса вынуждает собственников пересматривать условия контрактов и снижать ставки аренды, предлагая площади малодоходным проектам – культурно-образовательным пространствам и развлекательным центрам. «Коммерческая недвижимость» выяснила, какие форматы сегменты edutainment наиболее популярны в Петербурге и на каких условиях они работают в торговых комплексах.

| МАГАЗИНЫ |

Продуктовый сегмент петербургского ритейла работает в условиях высокой конкуренции, но при этом остается одним из самых активных на рынке торговой недвижимости. «Коммерческая недвижимость» узнала, как обстоят дела у основных игроков рынка и какие помещения они предпочитают. 

| ЛОКАЦИЯ |

Инвестиционная привлекательность Невского проспекта остается неизменно высокой, несмотря на экономические перипетии. Это по-прежнему основной и самый проходной торговый коридор Петербурга — во многом благодаря массовым туристическим потокам, ввиду близости к главным достопримечательностям города.

| ЛОКАЦИЯ |

Встроенные помещения в 5–10 минутах ходьбы от станций метрополитена традиционно пользуются высоким спросом, доля незанятых объектов находится в пределах статистической погрешности. Метро остается основным видом транспорта для горожан, поэтому высокая интенсивность пешеходных потоков вблизи оживленных станций — залог успешной работы торговых операторов.

| ОБЩЕПИТ |

Популярность мини-пекарен в Петербурге растет как среди покупателей хлеба и выпечки, так и среди стартаперов, которых привлекает, на первый взгляд, достаточно низкая себестоимость проектов. Согласно серверу 2gis, хлебобулочные изделия петербуржцам сегодня предлагают около 1000 пекарен. Мы узнали, сколько стоит открыть собственную булочную и какие помещения интересуют "хлебных" арендаторов.

| ОФИСЫ |

В Петербурге сегодня насчитывается более 20 коворкингов. Сегмент пусть и медленно, но становится полноправным игроком рынка недвижимости. Еще недавно о нем говорили как об экзотическом, забавном, креативном, но несерьезном для крупного бизнеса формате. Однако уже сегодня снисходительное отношение неуместно, говорят отдельные эксперты. «Коммерческая недвижимость» разобралась в том, как устроены коммунальные офисы.

| МАГАЗИНЫ |

Ежегодно в Петербург открывается от 40 до 60 специализированных магазинов алкогольной продукции. На рынке действует около десятка крупных сетей, открывающих не только магазины, но и бары.

| ГОСТИНИЦЫ |

Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий создание мини-гостиниц в жилых помещениях. Мы решили разобраться, действительно ли он поставит крест на рынке хостелов. Выяснилось, что документ не исключит, но существенно осложнит их существование в жилых домах.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Петербургские игры Чемпионата мира по хоккею не приносят городу сверхприбылей, но достаточно разнообразили нынешний туристический поток. Гостиницы более-менее довольны загрузкой, продавцы сувениров заламывают цены, а самыми ходовыми алкогольными напитками остаются пиво и водка.

| ТОРГИ |

Помещение для бизнеса можно арендовать как у частных собственников, так и у города. Предложений от Смольного не так и много, зато стартовые цены на объекты выглядят весьма привлекательно. Для потенциальных арендаторов мы собрали данные о сделках, заключенных с Комитетом имущественных отношений по итогам аукционов, и узнали подробнее о процедуре торгов.

| STREET-RETAIL |

Во всех районах Петербурга по-прежнему активно открываются продуктовые магазины и заведения общепита. Наиболее востребованы у этих категорий арендаторов помещения площадью 250–400 кв.м. Среди закрытий стрит-ритейла выделяются банки, которые заняты оптимизацией и ликвидируют неэффективно работающие отделения. Спрос со стороны операторов fashion-сегмента остается сдержанным.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Прохождение квестов в реальности — сравнительно новый формат интерактивных развлечений. Этот год обещает быть не простым для квест-операторов. Возросшая конкуренция и снижающийся потребительский спрос требуют проявлять изобретательность и подталкивают к демпингу цен.

| ТЕНДЕНЦИИ |

Петербургский рынок коммерческой недвижимости мало изменился за минувший квартал. Многие собственники перешли на рублевые расчеты, арендаторы по-прежнему настаивают на дисконтах. Хотя наиболее привлекательные площади заняты, и найти помещение для бизнеса не так уж и просто.

| ОЦЕНКА |

Мы продолжаем собирать данные о помещениях и зданиях, выкупаемых у города арендаторами. В марте Комитет имущественных отношений опубликовал 21 распоряжение о приватизации объектов общей стоимостью более 1,15 млрд рублей. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| STREET-RETAIL |

Специализированный стрит-ритейл пока что слабо развит в Петербурге. За исключением улицы Рубинштейна остальные торговые коридоры достаточно условно могут быть отнесены к какой-либо спецификации. Мы решили узнать, какие тематические улицы есть в нашем городе, как на них повлиял кризис и сколько стоит аредовать здесь помещение. 

| МАГАЗИНЫ |

Петербургские бутики пока не сдаются под натиском кризиса. Конечно, об увеличении выручки речь не идет, но сегмент luxury в целом сохраняет свои позиции. Мы узнали, где в северной столице находятся самые дорогие магазины, как на рынок товаров и услуг для богатых повлиял кризис, а также зачем в ДЛТ набирают продавцов со знанием китайского языка.

| ЛОКАЦИЯ |

Средний проспект остался наиболее привлекательной торговой магистралью Васильевского острова даже после закрытия ст.м. «Василеостровская». Мы решили узнать, как на локальный рынок коммерческих помещений повлиял ремонт «подземки» и открывшийся вестибюль «Спортивной-2».

| ГОСТИНИЦЫ |

Все гостиницы, мини-отели и хостелы Петербурга, не прошедшие обязательную классификацию к 1 июля, будут закрыты. На сегодня соответствие «звездам» подтвердила лишь пятая часть крупных отелей города и около 30% малых средств размещения.

| ПРАВИЛА ИГРЫ |

Приватизация арендуемых помещений — один из наиболее острых вопросов во взаимоотношениях Смольного с малым бизнесом. За годы действия 159-ФЗ количество споров о цене выкупаемой недвижимости не сократилось. Чтобы внести некоторую ясность и отследить ценообразование этих объектов, «Коммерческая недвижимость» будет ежемесячно публиковать данные о стоимости помещений и зданий, выкупаемых у города. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

Островки — это небольшие киоски, открытые секции и прилавки, заполняющие небольшие площади в зонах прохода и общественных пространствах торговых центров. Именно сюда зачастую приходят начинающие бизнесмены: вложения в точку небольшие, при этом встать можно на проходном месте.

| ОФИСЫ |

В условиях кризиса на офисном рынке увеличивается количество переездов: арендаторы меняют помещения на более качественные или те, что подешевле. Пытаясь сократить расходы, некоторые компании отказываются от посреднических услуг. Мы решили разобраться: есть ли в этой экономии смысл и о чем можно договориться с собственниками напрямую, без профессиональных брокеров?

| АКТУАЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ |

Апраксин Двор, который не меняется вот уже десятки лет, недавно опять попал на первые полосы деловой прессы. Мы решили разобраться в планах города на территорию исторического рынка в самом центре Петербурга и узнать, что именно предлагают властям инвесторы. Выяснилось, что реконструировать Апраксин Двор будут методом колхоза. Городские власти так и не смогли найти одного инвестора, который взялся бы за многострадальный проект.

| КОНЪЮНКТУРА |

Традиционные уличные форматы готовки и продажи недорогой еды, популярные во всем мире, – лоток, фургон и киоск или модульный павильон. Все они имеют большие трудности с размещением в Петербурге. Мы выяснили, как сегодня развивается стрит-фуд на стационарных площадках и в заведениях «на колесах» (в автолавках и фуд-траках), которые пользуются особенной популярностью на ярмарках, концертах и праздниках.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В 2015 году арендаторы приватизировали 269 объектов нежилого фонда. Это вдвое меньше показателей 2014-го и прогноза чиновников на 2016-й. Средняя цена помещений выросла за прошлый год примерно на 20%. О том, какие объекты продолжают пользоваться спросом, «КН» рассказали в Фонде имущества Петербурга.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В Петербурге представлено около трех десятков дилеров по продаже автомобилей, работает более 150 салонов. Количество точек сократилось с начала десятилетия примерно на 40%. Мы решили узнать, что сейчас происходит на рынке автонедвижимости, и как падение спроса на машины сказалось на ценах и и использовании автосалонов.


вход в личный кабинет    Регистрация
Логин
Пароль Забыли пароль?