Помещение в новостройке
Площадь: 82 м2
Цена: 8 611 138 р.
Помещение в новостройке
Площадь: 80 м2
Цена: 12 098 136 р.
Панорамные витрины,smart-планировки в ЖК "Legenda Комендантского".
Помещение в новостройке
Площадь: 159 м2
Цена: 15 938 053 р.


19.10     | КРУГЛЫЙ СТОЛ |

Замкнутая офисная система

Наш издательский центр продолжает серию выездных встреч профессионалов офисного рынка. В октябре коллег принимали создатели нового БЦ «Сенатор», который заработал в реконструированных зданиях бывшего Фрунзенского универмага.

Формат мероприятия подразумевал общение без рекламных презентаций и с максимально допустимой среди коллег-конкурентов степенью откровенности. Мы ставили перед собой цель общими силами сделать самый свежий срез рынка и нащупать его болевые точки, порассуждать, как обстоят дела в «свежевылупившихся» бизнес-центрах, посплетничать, как обычно, про Газпром. В кризис, особенно когда он набирает силу, очень важно отслеживать все показатели в динамике.

Главный итог «круглого стола»: за полгода, что прошли с нашей предыдущей встречи в БЦ «Невская Ратуша», конъюнктура заметно не ухудшилась. В отличие от столицы, где сильно подросла доля вакансий и происходит переход с долларов на рубли, в Петербурге «средняя температура по больнице» особо не изменилась. Наш офисный рынок напоминает замкнутую систему, где идет довольно активная ротация существующих арендаторов. Морально и физически устаревшие объекты теряют клиентов, некоторые «новички» демпингуют, однако владельцы современных зданий со сложившимся пулом арендаторов и крупные сетевые УК чувствуют себя неплохо – на фоне продолжающейся экспансии Газпрома и ограниченного объема нового предложения. При этом компаний, которые затевают бизнес в Петербурге и нуждаются в офисных площадях, практически нет. Нельзя сказать, что эти застойные явления радуют профессионалов, однако хорошо уже то, что ситуация остается стабильной, по крайней мере, в нынешнем валютном коридоре.

Уютное болотце

«Конечно, мы живем в странное время, но в России всегда так: то революция, то ГКЧП, то кризисы всякие, – рассуждает Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор». – Поэтому мы рискнули взять заброшенный объект и вложить в его отделку $17 млн. А недавно приобрели еще одно здание – на Б. Морской улице.

Живем мы при рыночных отношениях или движемся к демократической монархии, бизнес-центры все равно нужны. Другой вопрос: сколько девелоперов и собственников офисной недвижимости выживут в ближайшие десять лет? Чтобы тебя не вытеснили с рынка – надо укрупняться».

Г‑н Золин уверен, что проект на месте Фрунзенского получился уникальный, поэтому и затраты экономически оправданны. Первым инвестор запустил корпус (около 4000 кв.м), выходящий на Обводный канал и позиционированный как объект класса В+. Это бывшие складские площади, которые приведены в порядок и уже полностью сданы по ставкам от 1150 до 1350 руб./кв.м в месяц.

В главном здании один арендатор занял крупный блок на пятом этаже, по многим помещениям идут переговоры. «Ставки заявлены высокие, а конъюнктура в целом не радует: все бегают, ищут, где подешевле, – поясняет Дмитрий Золин. – Тем не менее интересантов достаточно, так что мы спешить не будем». По его расчетам, на заполнение БЦ уйдет примерно полгода.

В ближайшее время УК «Сенатор» приступает к строительству очередного бизнес-центра на Петроградской стороне размером около 30 000 кв. м. В популярном месте такие объемы оправданы, полагает девелопер. «Надо сказать, в Петербурге дела в целом обстоят получ­ше, чем в Москве, – считает г‑н Золин. – Причем дело не только в том, что у нас Газпром поглощает большую часть новых офисов. У столичных девелоперов аппетиты были выше. И переход с долларовых ставок на рублевые дался им тяжело. Ведь у многих застройщиков валютные кредиты. У нас это, скорее, исключение».

Компания «БестЪ. Коммерческая Недвижимость» намерена в следующем году запустить деловой комплекс размером около 5000 кв.м рядом с действующим БЦ «Авеню» на Петроградке.

Сеть Renaissance Development продолжает возводить офисное здание в Выборгском районе. Правда, сроки ввода отодвигаются. Одна из причин – закрытая на ремонт ст. м. «Выборгская».

По данным Colliers International, новые офисные проекты есть, но их гораздо меньше, чем раньше. И затевают их не компании-новички, а те, кто уже присутствует на рынке. «Крупные объекты этого года уже введены: БЦ «Мезон-Плаза» и «Фландрия». Ждем только завершения БЦ «Энерго». Можно еще назвать БЦ в составе «Экспофорума», но эти площади не выйдут на открытый рынок. В 2016‑м должен финишировать Fort Group с офисной башней у ст. м. «Электросила»», – поясняет Вероника Лежнева, руководитель департамента исследований офисной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург.
Управляющие, принимавшие участие в «круглом столе», дружно рапортовали о стабильной ситуации на вверенных им объектах. В «раскрученных» бизнес-центрах со сложившейся клиентурой заполняемость превышает 90–95%.

По наблюдениям Дмитрия Золина, в конце лета стал восстанавливаться спрос на компактные помещения по 20–50–70 кв.м: «Весной малый бизнес сворачивал офисы, а теперь ситуация улучшается. Предпринимателям потребовалось время, чтобы отойти от стресса конца прошлого года».

Рублевые ставки «в среднем по больнице» демонстрируют незначительный рост – в пределах нескольких процентов. Правда, собственники все чаще договариваются с клиентами в индивидуальном порядке. «Кризис 2009‑го научил нас нюансам общения с арендаторами в непростые времена, которые опять настали», – комментирует Вадим Демешенков, заместитель генерального директора «БестЪ. Коммерческая Недвижимость».

Владельцам утилитарных и не новых зданий приходится идти на уступки. «По нашим наблюдениям, средняя ставка на объекты категории В опустилась ниже 1000 рублей за 1 кв.м в месяц, – рассказывает Николай Антонов, генеральный директор УК PROFMAN. – Собственники могут заявлять ценник на уровне 1150–1200 рублей, но сделки заключаются примерно по 950 рублей. Операторы питания в БЦ настаивают на серьезных скидках, ссылаясь на то, что люди стали экономить на обедах. Раньше такого не было, напротив, предприятия общепита в очередь выстраивались, чтобы разместиться в офисном здании».

Г‑н Антонов поделился нетривиальным антикризисным подходом к использованию пространства: «Рядом с БЦ на Пискаревском проспекте мы заасфальтировали площадку, подвели к ней все энергоресурсы и за полгода сдали около 10 000 кв.м по 90 руб. за «квадрат». Арендаторы ставят вагончики, завозят технику, кто-то монтирует легковозводимые здания. Получается своеобразный технопарк. Собираемся подготовить еще одну такую же территорию и тоже предлагать ее в нарезку, раз такая модель работает».

Еще один любопытный пример: по заказу собственника PROFMAN полностью поменял концепцию бизнес-центра класса С на Лиговском пр., 33–35, предложив переделать его в хостел. Такой вариант использования оказался более выгодным. Сейчас объект выставлен на продажу уже в новом качестве. «Хостелы – интересный и востребованный формат. Сейчас мы рассматриваем такой вариант реконцепции еще для одного БЦ уровня С в центре города. Так что можно говорить о тренде», – рассуждает Николай Антонов.

Эффект Газпрома

«Несмотря на кризис объем сделок с офисами существенно не уменьшился, – констатирует Вероника Лежнева. – Правда, изменилась их структура. Наши западные коллеги любят запрашивать информацию о количестве новых игроков на офисном рынке. И мы им на это отвечаем: новый игрок у нас один – Газпром. Все остальные сделки – релокация, сокращение или расширение площадей».

Например, в сети «Сенатор» структуры Газпрома заняли за последний год около 2000 кв. м. Однако речь идет о расширении имеющихся офисов. «Новых сделок нет, хотя Газпром проявляет определенный интерес и к Фрунзенскому, – комментирует Дмитрий Золин. – Отдавать это здание монополисту мы не стремимся: не хотим терять выгоду. Пока Газпром настаивает на рублевых договорах на шесть лет и дольше, причем без права расторжения, нам с ним не по пути. Хотя на рынке есть игроки, которые с радостью согласятся на гарантированные платежи и обеспечат себе пенсию».

Впечатляет экспансия Газпрома в БЦ «Пулково Скай», где он занял уже 25 000 кв. м. «Договоры действительно рублевые, с индексацией. Контракты подписаны больше чем на шесть лет, – рассказывает Андрей Хитров, региональный директор EKE Group (девелопер «Пулково Скай»). – Рынок сейчас сложный, он не растет, арендаторы борются за ставки. А цифры, обозначенные Газпромом, говорят сами за себя. Причем мы учитываем не только выгодную ставку, но и существенное увеличение арендуемых площадей. Из трех башен нашего бизнес-центра две отходят Газпрому целиком. Значит, все это пространство становится арендопригодным. Кроме того, хотя «Пулково Скай» всего пять лет, монополист приступает к капитальной реконструкции двух корпусов – своими силами и за свой счет. Так что фактически мы получим новый бизнес-центр».

Кстати, прежние арендаторы «Пулково Скай» разъехались по разным зданиям (БЦ «Пулково Стар», «Аэроплаза» и др.). И это тоже «эффект Газпрома», считает г‑н Хитров: «Мы изрядно способствовали заполнению других объектов, а с бывшими клиентами договаривались индивидуально: оплачивали им переезд, отделку новых офисов и т. п. В общем, все довольны».

Собравшиеся оказались солидарны в том, что крупного бизнесу – особенно с государственным участием – и в кризис живется неплохо, а девальвация ему только на руку. Например, новенькая офисная башня на пл. Конституции распродана несколькими крупными блоками. «Лидер Тауэр» поделили между собой компании, имена которых пока не разглашаются. В представительских офисах идет дизайнерский ремонт, а в конце октября на верхнем уровне официально отроется ресторан с золотым лифтом.

Анастасия Ясинская, komned.ru
KOMNED.RU

Поделиться:

Обзоры и аналитика

| STREET-RETAIL |

Невский проспект, и в особенности часть Старо-Невского, остаются основными зонами размещения объектов luxury. А вот коммерческие помещения на Большой Конюшенной улице и Большом проспекте П.С. в большей степени привлекают ритейлеров премиального сегмента. «Коммерческая недвижимость» пригляделась к миру роскоши на трех главных респектабельных магистралях Петербурга.

| ЛОКАЦИЯ |

Садовая улица представляет собой торговую магистраль, на которой расположены объекты культурного наследия и большой объем коммерческих площадей. Местный стрит-ритейл пользуется постоянным спросом у самых разных групп арендаторов. «Коммерческая недвижимость» посмотрела, как сегодня обстоят дела у коммерсантов в этом торговом коридоре.

| КОНЪЮНКТУРА |

В Петербург хлебобулочные изделия реализует свыше 1000 пекарен. Наибольший объем продукции, безусловно, выпускают крупные предприятия – «Фацер», «Каравай», «Дарница» и «Петрохлеб». Доля малых пекарен на рынке составляет порядка 10%, и бум открытий таких точек похоже уже миновал. 

| ЛОКАЦИЯ |

Лиговский проспект имеет, возможно, наибольший диапазон разброса ставок на торговые помещения среди всех магистралей Петербурга. Спрос на местные офисы и склады – стабильный. В целом Лиговка обладает значительным потенциалом для развития, но из-за кризиса интерес к этому торговому коридору у ритейлеров несколько снизился.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Сфера детского досуга за последние годы заметно изменилась. Появились новые форматы и сетевые операторы. Собственники торговых центров охотно открывают детские игротеки. «Коммерческая недвижимость» изучила, каким еще потенциалом обладает рынок детских развлечений в Петербурге. 

| STREET-RETAIL |

С начала года рынок объектов стрит-ритейла демонстрирует достаточную активность. Повсеместно открываются новые магазины, заведения общепита и сферы услуг. Спрос на помещения сохраняется как в центре Петербурга, так и в новых жилых кварталах на окраинах. "Коммерческая недвижимость" подводит итоги первого квартала на рынке стрит-ритейла.

| STREET-RETAIL |

Сегмент стрит-ритейла характеризуется стабильным спросом и постепенным ростом арендных ставок. Активнее всего развивается сектор общепита, в особенности стрит-фуд. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги года на рынке петербургских встроек.

| ИНВЕСТИЦИИ |

Инвестиционных сделок на рынке недвижимости и готового бизнеса по-прежнему немного. Крупные транзакции происходят в основном в московском регионе. Количество выставленных на продажу предприятий, особенно в сфере торговли, продолжает расти. «Коммерческая недвижимость» узнала подробнее о немногочисленных прошедших сделках на петербургском рынке.

| ЛОКАЦИЯ |

К началу ноября благоустройство Сенной площади будет завершено. Все ларьки и торговые павильоны уже убраны. Похоже, торговому «шанхаю» здесь более не бывать. «Коммерческая недвижимость» решила узнать о перспективах ритейла в районе обновленной Сенной, активизировавшихся арендаторах и влиянии прошедшей зачистки на ставки аренды для встроенных помещениях на первых этажах домов.

| STREET-RETAIL |

Третий квартал в сегменте стрит-ритейла традиционно остается наименее оживленным. И в этом году спрос на помещения не преподнес каких-либо сюрпризов или новых трендов. Встройкой интересуются, как правило, продуктовые магазины и заведения общепита демократического формата. Средний диапазон ставок аренды в спальных районах остался на уровне первого полугодия. А вот объекты в основных торговых коридорах начали дорожать, что привело к некоторому оттоку арендаторов с насиженных мест.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Торговые центры ищут новые способы привлечь покупателей за счет увеличения доли различных видов досуга. Продолжающее падение спроса вынуждает собственников пересматривать условия контрактов и снижать ставки аренды, предлагая площади малодоходным проектам – культурно-образовательным пространствам и развлекательным центрам. «Коммерческая недвижимость» выяснила, какие форматы сегменты edutainment наиболее популярны в Петербурге и на каких условиях они работают в торговых комплексах.

| МАГАЗИНЫ |

Продуктовый сегмент петербургского ритейла работает в условиях высокой конкуренции, но при этом остается одним из самых активных на рынке торговой недвижимости. «Коммерческая недвижимость» узнала, как обстоят дела у основных игроков рынка и какие помещения они предпочитают. 

| ЛОКАЦИЯ |

Инвестиционная привлекательность Невского проспекта остается неизменно высокой, несмотря на экономические перипетии. Это по-прежнему основной и самый проходной торговый коридор Петербурга — во многом благодаря массовым туристическим потокам, ввиду близости к главным достопримечательностям города.

| ЛОКАЦИЯ |

Встроенные помещения в 5–10 минутах ходьбы от станций метрополитена традиционно пользуются высоким спросом, доля незанятых объектов находится в пределах статистической погрешности. Метро остается основным видом транспорта для горожан, поэтому высокая интенсивность пешеходных потоков вблизи оживленных станций — залог успешной работы торговых операторов.

| ОБЩЕПИТ |

Популярность мини-пекарен в Петербурге растет как среди покупателей хлеба и выпечки, так и среди стартаперов, которых привлекает, на первый взгляд, достаточно низкая себестоимость проектов. Согласно серверу 2gis, хлебобулочные изделия петербуржцам сегодня предлагают около 1000 пекарен. Мы узнали, сколько стоит открыть собственную булочную и какие помещения интересуют "хлебных" арендаторов.

| ОФИСЫ |

В Петербурге сегодня насчитывается более 20 коворкингов. Сегмент пусть и медленно, но становится полноправным игроком рынка недвижимости. Еще недавно о нем говорили как об экзотическом, забавном, креативном, но несерьезном для крупного бизнеса формате. Однако уже сегодня снисходительное отношение неуместно, говорят отдельные эксперты. «Коммерческая недвижимость» разобралась в том, как устроены коммунальные офисы.

| МАГАЗИНЫ |

Ежегодно в Петербург открывается от 40 до 60 специализированных магазинов алкогольной продукции. На рынке действует около десятка крупных сетей, открывающих не только магазины, но и бары.

| ГОСТИНИЦЫ |

Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий создание мини-гостиниц в жилых помещениях. Мы решили разобраться, действительно ли он поставит крест на рынке хостелов. Выяснилось, что документ не исключит, но существенно осложнит их существование в жилых домах.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Петербургские игры Чемпионата мира по хоккею не приносят городу сверхприбылей, но достаточно разнообразили нынешний туристический поток. Гостиницы более-менее довольны загрузкой, продавцы сувениров заламывают цены, а самыми ходовыми алкогольными напитками остаются пиво и водка.

| ТОРГИ |

Помещение для бизнеса можно арендовать как у частных собственников, так и у города. Предложений от Смольного не так и много, зато стартовые цены на объекты выглядят весьма привлекательно. Для потенциальных арендаторов мы собрали данные о сделках, заключенных с Комитетом имущественных отношений по итогам аукционов, и узнали подробнее о процедуре торгов.

| STREET-RETAIL |

Во всех районах Петербурга по-прежнему активно открываются продуктовые магазины и заведения общепита. Наиболее востребованы у этих категорий арендаторов помещения площадью 250–400 кв.м. Среди закрытий стрит-ритейла выделяются банки, которые заняты оптимизацией и ликвидируют неэффективно работающие отделения. Спрос со стороны операторов fashion-сегмента остается сдержанным.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Прохождение квестов в реальности — сравнительно новый формат интерактивных развлечений. Этот год обещает быть не простым для квест-операторов. Возросшая конкуренция и снижающийся потребительский спрос требуют проявлять изобретательность и подталкивают к демпингу цен.

| ТЕНДЕНЦИИ |

Петербургский рынок коммерческой недвижимости мало изменился за минувший квартал. Многие собственники перешли на рублевые расчеты, арендаторы по-прежнему настаивают на дисконтах. Хотя наиболее привлекательные площади заняты, и найти помещение для бизнеса не так уж и просто.

| ОЦЕНКА |

Мы продолжаем собирать данные о помещениях и зданиях, выкупаемых у города арендаторами. В марте Комитет имущественных отношений опубликовал 21 распоряжение о приватизации объектов общей стоимостью более 1,15 млрд рублей. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| STREET-RETAIL |

Специализированный стрит-ритейл пока что слабо развит в Петербурге. За исключением улицы Рубинштейна остальные торговые коридоры достаточно условно могут быть отнесены к какой-либо спецификации. Мы решили узнать, какие тематические улицы есть в нашем городе, как на них повлиял кризис и сколько стоит аредовать здесь помещение. 

| МАГАЗИНЫ |

Петербургские бутики пока не сдаются под натиском кризиса. Конечно, об увеличении выручки речь не идет, но сегмент luxury в целом сохраняет свои позиции. Мы узнали, где в северной столице находятся самые дорогие магазины, как на рынок товаров и услуг для богатых повлиял кризис, а также зачем в ДЛТ набирают продавцов со знанием китайского языка.

| ЛОКАЦИЯ |

Средний проспект остался наиболее привлекательной торговой магистралью Васильевского острова даже после закрытия ст.м. «Василеостровская». Мы решили узнать, как на локальный рынок коммерческих помещений повлиял ремонт «подземки» и открывшийся вестибюль «Спортивной-2».

| ГОСТИНИЦЫ |

Все гостиницы, мини-отели и хостелы Петербурга, не прошедшие обязательную классификацию к 1 июля, будут закрыты. На сегодня соответствие «звездам» подтвердила лишь пятая часть крупных отелей города и около 30% малых средств размещения.

| ПРАВИЛА ИГРЫ |

Приватизация арендуемых помещений — один из наиболее острых вопросов во взаимоотношениях Смольного с малым бизнесом. За годы действия 159-ФЗ количество споров о цене выкупаемой недвижимости не сократилось. Чтобы внести некоторую ясность и отследить ценообразование этих объектов, «Коммерческая недвижимость» будет ежемесячно публиковать данные о стоимости помещений и зданий, выкупаемых у города. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

Островки — это небольшие киоски, открытые секции и прилавки, заполняющие небольшие площади в зонах прохода и общественных пространствах торговых центров. Именно сюда зачастую приходят начинающие бизнесмены: вложения в точку небольшие, при этом встать можно на проходном месте.

| ОФИСЫ |

В условиях кризиса на офисном рынке увеличивается количество переездов: арендаторы меняют помещения на более качественные или те, что подешевле. Пытаясь сократить расходы, некоторые компании отказываются от посреднических услуг. Мы решили разобраться: есть ли в этой экономии смысл и о чем можно договориться с собственниками напрямую, без профессиональных брокеров?

| АКТУАЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ |

Апраксин Двор, который не меняется вот уже десятки лет, недавно опять попал на первые полосы деловой прессы. Мы решили разобраться в планах города на территорию исторического рынка в самом центре Петербурга и узнать, что именно предлагают властям инвесторы. Выяснилось, что реконструировать Апраксин Двор будут методом колхоза. Городские власти так и не смогли найти одного инвестора, который взялся бы за многострадальный проект.

| КОНЪЮНКТУРА |

Традиционные уличные форматы готовки и продажи недорогой еды, популярные во всем мире, – лоток, фургон и киоск или модульный павильон. Все они имеют большие трудности с размещением в Петербурге. Мы выяснили, как сегодня развивается стрит-фуд на стационарных площадках и в заведениях «на колесах» (в автолавках и фуд-траках), которые пользуются особенной популярностью на ярмарках, концертах и праздниках.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В 2015 году арендаторы приватизировали 269 объектов нежилого фонда. Это вдвое меньше показателей 2014-го и прогноза чиновников на 2016-й. Средняя цена помещений выросла за прошлый год примерно на 20%. О том, какие объекты продолжают пользоваться спросом, «КН» рассказали в Фонде имущества Петербурга.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В Петербурге представлено около трех десятков дилеров по продаже автомобилей, работает более 150 салонов. Количество точек сократилось с начала десятилетия примерно на 40%. Мы решили узнать, что сейчас происходит на рынке автонедвижимости, и как падение спроса на машины сказалось на ценах и и использовании автосалонов.


вход в личный кабинет    Регистрация
Логин
Пароль Забыли пароль?