Помещение в новостройке
Площадь: 80 м2
Цена: 12 098 136 р.
Панорамные витрины,smart-планировки в ЖК "Legenda Комендантского".
Помещение в новостройке
Площадь: 82 м2
Цена: 8 611 138 р.
Помещение в новостройке
Площадь: 159 м2
Цена: 15 938 053 р.


19.10     | СКЛАДЫ |

Логистика переездов

С начала года ввод новых качественных складов оказался в Петербурге невелик. В то же время часть помещений освобождается из-за сворачивания бизнеса и участившихся переездов арендаторов. Новые проекты в основном реализуются в формате build-to-suit.

Общий объем рынка качественных складских площадей в Петербурге составляет 2,69 млн кв.м, из них в аренду сдается не более 1,5 млн кв.м
(согласно отчету Knight Frank St. Petersburg).

Наиболее крупные логистические терминалы расположены в Пушкинском, Московском и Выборгском районах, а также во Всеволожском и Ломоносовском районах Ленобласти. На южном направлении сосредоточено около 70% складских помещений, треть из них – в промзоне Шушары. Примерно 66% всех современных площадей относятся к классу А.

По итогам трех кварталов рынок пополнился лишь 71 000 кв.м новых складов. Для сравнения: за тот же период 2014 года прирост составил 152 000 кв.м (данные Colliers International). При этом на спекулятивные проекты в 2015‑м пришлось меньше половины нового предложения. Из актуальных трендов: на юго-востоке Петербурга (в Красногвардейском и Калининском районах, а также на границе со Всеволожским) стали появляться современные производственно-складские объекты площадью до 5000 кв. м.

Среди арендаторов, по оценке Knight Frank St. Petersburg, по-прежнему наиболее активны дистрибьюторы и ритейлоры. Причем в основном они претендуют на блоки свыше 10 000 кв. м.

За третий квартал в эксплуатацию введен только один объект с арендопригодным пространством 11 900 кв.м на Кушелевской дороге, 13. Наиболее крупная сделка – аренда сетью «О’Кей» складского комплекса «ПНК Логопарк-КАД» площадью 23 100 кв. м.

По сравнению с первым полугодием оживился производственный сектор: так, во II очереди складского комплекса «Орион» компания Josef Gartner (изготовитель оконных и фасадных систем) арендовала 18 000 кв. м. Заметный интерес к промышленным площадкам с серьезными мощностями в черте города проявляют небольшие предприятия. Наиболее популярны отапливаемые помещения от 700 до 1000 «квадратов», которые предлагают по 300 – 350 руб./кв.м в месяц (без НДС и коммунальных платежей). По новым договорам аренды коммерческие условия обсуждаются в рублях. Как отмечают в JLL, сроки контрактов несколько уменьшились – с 5–7 до 3–5 лет. Причем предусмотрена возможность изменения арендной ставки либо расторжения договора через год-два.

 


 

Мнения экспертов

Алексей Пятков,
старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге:

– С начала года суммарный объем сделок со складами составил 164 000 кв. м. Это ниже прошлогодних показателей. В 2014‑м за девять месяцев было реализовано 230 000 кв. м. В то же время нынешний объем поглощения сопоставим с результатами 2013‑го. В третьем квартале активность проявили ряд промышленных компаний, занявших площади от 1000 до 5000 кв. м. Это привело к некоторому изменению структуры арендаторов: доля заявок ритейлоров уменьшилась в общем объеме спроса до 60%.

К началу октября уровень вакантных площадей составил в складском сегменте 5,7%. Однако дополнительное предложение формируется за счет субаренды. По нашим оценкам, на рынке присутствует не менее 20 000 кв.м качественных складов, которые предлагают крупные арендаторы в связи с оптимизацией. За прошлый квартал средние запрашиваемые ставки существенно не изменились, хотя в некоторых новых комплексах они снизились на 5–7% – по ходу переговоров с потенциальными арендаторами.

Михаил Тюнин,
руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg:

– Некоторые девелоперы продолжают строить современные терминалы, однако арендаторам сейчас интересны самые дешевые варианты на короткий срок. Рынок стал полностью рублевым, и ситуация, по нашей оценке, в ближайшие годы не поменяется. Новый виток строительства спекулятивных объектов вероятен не ранее 2017 года. До этого в основном будут содаваться склады формата built-to-suit. Ставки аренды, скорее всего, сохранятся на нынешнем уровне, так как дно для собственника уже достигнуто. Если сдавать площади дешевле, девелопмент просто перестает быть рентабельным. Хотя прирост новых площадей невелик, предложение увеличилось и достигло 192 600 кв. м. Это похоже на ситуацию, которая наблюдалась в 2009–2010 годах, когда много складов пустовало.

По нашим подсчетам, до конца года в эксплуатацию может быть введено еще 111 000 кв.м арендопригодных площадей. Однако больше половины из них не попадет на открытый рынок. В основном новые объекты сосредоточены на юге города – в Шушарах, а также на территории так называемого мебельного технопарка. В течение III квартала немного подешевела аренда объектов класса В. Средневзвешенная ставка для терминалов категории А составляет 515 руб./кв.м в месяц, для складов уровня В – 364 рубля.

Разброс ценников на производственно-складские объекты велик: от 250 до 500 руб./кв.м в месяц (без учета НДС и коммунальных платежей). За III квартал мы заключили три сделки в индустриальном парке «ПГСК». Их предметом стали производственные площадки по 1000–2000 кв. м.

Владислав Фадеев,
руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге:

– По нашим оценкам, объем купленных и арендованных складских площадей составил в третьем квартале около 67 600 кв.м, однако половина этих сделок совершена в объектах, которые еще не введены в эксплуатацию. Из действующих комплексов арендаторы, наоборот, уходят или сокращают занимаемые площади. В итоге объем чистого поглощения за июль-сентябрь составил всего 11 000 кв.м – это наименьший результат за последние
шесть лет.

Производственные компании активно ищут готовые объекты. В целом доля вакантных площадей в секторе спекулятивных складов составляет 8,6% (примерно 160 000 кв.м свободных объектов классов А и В). Максимальный уровень запрашиваемых ставок в качественных складских комплексах – $65–70 за кв.м в год (без учета операционных расходов и НДС). Этот показатель практически не изменился за квартал. В рублевом выражении он составляет 500–550 руб. за кв.м в месяц (включая НДС и «операционку»).

 

Юлия Михеева, komned.ru
KOMNED.RU

Поделиться:

Обзоры и аналитика

| STREET-RETAIL |

Невский проспект, и в особенности часть Старо-Невского, остаются основными зонами размещения объектов luxury. А вот коммерческие помещения на Большой Конюшенной улице и Большом проспекте П.С. в большей степени привлекают ритейлеров премиального сегмента. «Коммерческая недвижимость» пригляделась к миру роскоши на трех главных респектабельных магистралях Петербурга.

| ЛОКАЦИЯ |

Садовая улица представляет собой торговую магистраль, на которой расположены объекты культурного наследия и большой объем коммерческих площадей. Местный стрит-ритейл пользуется постоянным спросом у самых разных групп арендаторов. «Коммерческая недвижимость» посмотрела, как сегодня обстоят дела у коммерсантов в этом торговом коридоре.

| КОНЪЮНКТУРА |

В Петербург хлебобулочные изделия реализует свыше 1000 пекарен. Наибольший объем продукции, безусловно, выпускают крупные предприятия – «Фацер», «Каравай», «Дарница» и «Петрохлеб». Доля малых пекарен на рынке составляет порядка 10%, и бум открытий таких точек похоже уже миновал. 

| ЛОКАЦИЯ |

Лиговский проспект имеет, возможно, наибольший диапазон разброса ставок на торговые помещения среди всех магистралей Петербурга. Спрос на местные офисы и склады – стабильный. В целом Лиговка обладает значительным потенциалом для развития, но из-за кризиса интерес к этому торговому коридору у ритейлеров несколько снизился.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Сфера детского досуга за последние годы заметно изменилась. Появились новые форматы и сетевые операторы. Собственники торговых центров охотно открывают детские игротеки. «Коммерческая недвижимость» изучила, каким еще потенциалом обладает рынок детских развлечений в Петербурге. 

| STREET-RETAIL |

С начала года рынок объектов стрит-ритейла демонстрирует достаточную активность. Повсеместно открываются новые магазины, заведения общепита и сферы услуг. Спрос на помещения сохраняется как в центре Петербурга, так и в новых жилых кварталах на окраинах. "Коммерческая недвижимость" подводит итоги первого квартала на рынке стрит-ритейла.

| STREET-RETAIL |

Сегмент стрит-ритейла характеризуется стабильным спросом и постепенным ростом арендных ставок. Активнее всего развивается сектор общепита, в особенности стрит-фуд. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги года на рынке петербургских встроек.

| ИНВЕСТИЦИИ |

Инвестиционных сделок на рынке недвижимости и готового бизнеса по-прежнему немного. Крупные транзакции происходят в основном в московском регионе. Количество выставленных на продажу предприятий, особенно в сфере торговли, продолжает расти. «Коммерческая недвижимость» узнала подробнее о немногочисленных прошедших сделках на петербургском рынке.

| ЛОКАЦИЯ |

К началу ноября благоустройство Сенной площади будет завершено. Все ларьки и торговые павильоны уже убраны. Похоже, торговому «шанхаю» здесь более не бывать. «Коммерческая недвижимость» решила узнать о перспективах ритейла в районе обновленной Сенной, активизировавшихся арендаторах и влиянии прошедшей зачистки на ставки аренды для встроенных помещениях на первых этажах домов.

| STREET-RETAIL |

Третий квартал в сегменте стрит-ритейла традиционно остается наименее оживленным. И в этом году спрос на помещения не преподнес каких-либо сюрпризов или новых трендов. Встройкой интересуются, как правило, продуктовые магазины и заведения общепита демократического формата. Средний диапазон ставок аренды в спальных районах остался на уровне первого полугодия. А вот объекты в основных торговых коридорах начали дорожать, что привело к некоторому оттоку арендаторов с насиженных мест.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Торговые центры ищут новые способы привлечь покупателей за счет увеличения доли различных видов досуга. Продолжающее падение спроса вынуждает собственников пересматривать условия контрактов и снижать ставки аренды, предлагая площади малодоходным проектам – культурно-образовательным пространствам и развлекательным центрам. «Коммерческая недвижимость» выяснила, какие форматы сегменты edutainment наиболее популярны в Петербурге и на каких условиях они работают в торговых комплексах.

| МАГАЗИНЫ |

Продуктовый сегмент петербургского ритейла работает в условиях высокой конкуренции, но при этом остается одним из самых активных на рынке торговой недвижимости. «Коммерческая недвижимость» узнала, как обстоят дела у основных игроков рынка и какие помещения они предпочитают. 

| ЛОКАЦИЯ |

Инвестиционная привлекательность Невского проспекта остается неизменно высокой, несмотря на экономические перипетии. Это по-прежнему основной и самый проходной торговый коридор Петербурга — во многом благодаря массовым туристическим потокам, ввиду близости к главным достопримечательностям города.

| ЛОКАЦИЯ |

Встроенные помещения в 5–10 минутах ходьбы от станций метрополитена традиционно пользуются высоким спросом, доля незанятых объектов находится в пределах статистической погрешности. Метро остается основным видом транспорта для горожан, поэтому высокая интенсивность пешеходных потоков вблизи оживленных станций — залог успешной работы торговых операторов.

| ОБЩЕПИТ |

Популярность мини-пекарен в Петербурге растет как среди покупателей хлеба и выпечки, так и среди стартаперов, которых привлекает, на первый взгляд, достаточно низкая себестоимость проектов. Согласно серверу 2gis, хлебобулочные изделия петербуржцам сегодня предлагают около 1000 пекарен. Мы узнали, сколько стоит открыть собственную булочную и какие помещения интересуют "хлебных" арендаторов.

| ОФИСЫ |

В Петербурге сегодня насчитывается более 20 коворкингов. Сегмент пусть и медленно, но становится полноправным игроком рынка недвижимости. Еще недавно о нем говорили как об экзотическом, забавном, креативном, но несерьезном для крупного бизнеса формате. Однако уже сегодня снисходительное отношение неуместно, говорят отдельные эксперты. «Коммерческая недвижимость» разобралась в том, как устроены коммунальные офисы.

| МАГАЗИНЫ |

Ежегодно в Петербург открывается от 40 до 60 специализированных магазинов алкогольной продукции. На рынке действует около десятка крупных сетей, открывающих не только магазины, но и бары.

| ГОСТИНИЦЫ |

Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий создание мини-гостиниц в жилых помещениях. Мы решили разобраться, действительно ли он поставит крест на рынке хостелов. Выяснилось, что документ не исключит, но существенно осложнит их существование в жилых домах.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Петербургские игры Чемпионата мира по хоккею не приносят городу сверхприбылей, но достаточно разнообразили нынешний туристический поток. Гостиницы более-менее довольны загрузкой, продавцы сувениров заламывают цены, а самыми ходовыми алкогольными напитками остаются пиво и водка.

| ТОРГИ |

Помещение для бизнеса можно арендовать как у частных собственников, так и у города. Предложений от Смольного не так и много, зато стартовые цены на объекты выглядят весьма привлекательно. Для потенциальных арендаторов мы собрали данные о сделках, заключенных с Комитетом имущественных отношений по итогам аукционов, и узнали подробнее о процедуре торгов.

| STREET-RETAIL |

Во всех районах Петербурга по-прежнему активно открываются продуктовые магазины и заведения общепита. Наиболее востребованы у этих категорий арендаторов помещения площадью 250–400 кв.м. Среди закрытий стрит-ритейла выделяются банки, которые заняты оптимизацией и ликвидируют неэффективно работающие отделения. Спрос со стороны операторов fashion-сегмента остается сдержанным.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Прохождение квестов в реальности — сравнительно новый формат интерактивных развлечений. Этот год обещает быть не простым для квест-операторов. Возросшая конкуренция и снижающийся потребительский спрос требуют проявлять изобретательность и подталкивают к демпингу цен.

| ТЕНДЕНЦИИ |

Петербургский рынок коммерческой недвижимости мало изменился за минувший квартал. Многие собственники перешли на рублевые расчеты, арендаторы по-прежнему настаивают на дисконтах. Хотя наиболее привлекательные площади заняты, и найти помещение для бизнеса не так уж и просто.

| ОЦЕНКА |

Мы продолжаем собирать данные о помещениях и зданиях, выкупаемых у города арендаторами. В марте Комитет имущественных отношений опубликовал 21 распоряжение о приватизации объектов общей стоимостью более 1,15 млрд рублей. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| STREET-RETAIL |

Специализированный стрит-ритейл пока что слабо развит в Петербурге. За исключением улицы Рубинштейна остальные торговые коридоры достаточно условно могут быть отнесены к какой-либо спецификации. Мы решили узнать, какие тематические улицы есть в нашем городе, как на них повлиял кризис и сколько стоит аредовать здесь помещение. 

| МАГАЗИНЫ |

Петербургские бутики пока не сдаются под натиском кризиса. Конечно, об увеличении выручки речь не идет, но сегмент luxury в целом сохраняет свои позиции. Мы узнали, где в северной столице находятся самые дорогие магазины, как на рынок товаров и услуг для богатых повлиял кризис, а также зачем в ДЛТ набирают продавцов со знанием китайского языка.

| ЛОКАЦИЯ |

Средний проспект остался наиболее привлекательной торговой магистралью Васильевского острова даже после закрытия ст.м. «Василеостровская». Мы решили узнать, как на локальный рынок коммерческих помещений повлиял ремонт «подземки» и открывшийся вестибюль «Спортивной-2».

| ГОСТИНИЦЫ |

Все гостиницы, мини-отели и хостелы Петербурга, не прошедшие обязательную классификацию к 1 июля, будут закрыты. На сегодня соответствие «звездам» подтвердила лишь пятая часть крупных отелей города и около 30% малых средств размещения.

| ПРАВИЛА ИГРЫ |

Приватизация арендуемых помещений — один из наиболее острых вопросов во взаимоотношениях Смольного с малым бизнесом. За годы действия 159-ФЗ количество споров о цене выкупаемой недвижимости не сократилось. Чтобы внести некоторую ясность и отследить ценообразование этих объектов, «Коммерческая недвижимость» будет ежемесячно публиковать данные о стоимости помещений и зданий, выкупаемых у города. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

Островки — это небольшие киоски, открытые секции и прилавки, заполняющие небольшие площади в зонах прохода и общественных пространствах торговых центров. Именно сюда зачастую приходят начинающие бизнесмены: вложения в точку небольшие, при этом встать можно на проходном месте.

| ОФИСЫ |

В условиях кризиса на офисном рынке увеличивается количество переездов: арендаторы меняют помещения на более качественные или те, что подешевле. Пытаясь сократить расходы, некоторые компании отказываются от посреднических услуг. Мы решили разобраться: есть ли в этой экономии смысл и о чем можно договориться с собственниками напрямую, без профессиональных брокеров?

| АКТУАЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ |

Апраксин Двор, который не меняется вот уже десятки лет, недавно опять попал на первые полосы деловой прессы. Мы решили разобраться в планах города на территорию исторического рынка в самом центре Петербурга и узнать, что именно предлагают властям инвесторы. Выяснилось, что реконструировать Апраксин Двор будут методом колхоза. Городские власти так и не смогли найти одного инвестора, который взялся бы за многострадальный проект.

| КОНЪЮНКТУРА |

Традиционные уличные форматы готовки и продажи недорогой еды, популярные во всем мире, – лоток, фургон и киоск или модульный павильон. Все они имеют большие трудности с размещением в Петербурге. Мы выяснили, как сегодня развивается стрит-фуд на стационарных площадках и в заведениях «на колесах» (в автолавках и фуд-траках), которые пользуются особенной популярностью на ярмарках, концертах и праздниках.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В 2015 году арендаторы приватизировали 269 объектов нежилого фонда. Это вдвое меньше показателей 2014-го и прогноза чиновников на 2016-й. Средняя цена помещений выросла за прошлый год примерно на 20%. О том, какие объекты продолжают пользоваться спросом, «КН» рассказали в Фонде имущества Петербурга.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В Петербурге представлено около трех десятков дилеров по продаже автомобилей, работает более 150 салонов. Количество точек сократилось с начала десятилетия примерно на 40%. Мы решили узнать, что сейчас происходит на рынке автонедвижимости, и как падение спроса на машины сказалось на ценах и и использовании автосалонов.


вход в личный кабинет    Регистрация
Логин
Пароль Забыли пароль?