Помещение в новостройке
Площадь: 80 м2
Цена: 9 249 200 р.
115 615р.за кв.м., при условии 100% оплаты в течение 5 банковских дней
Универсальное
Площадь: 554 м2
Цена: 900 р. в мес. за м2
Сфера услуг, офис, представительство, новый дом, фасад
Земля
Площадь: 48400 м2
Цена: 350 000 000 р.
Универсальное
Площадь: 70 м2
Цена: 2 750 000 р.
Теплое и Сухое помещение, в Элитном Доме


28.09     | АКТУАЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ |

Заказная логистика

С начала года ценники на складском рынке Петербурга постоянно снижаются. Эксперты предостерегают девелоперов от поспешных решений. Самая разумная политика – выжидательная. Новые проекты стоит затевать лишь под конкретных заказчиков.

По итогам первого полугодия, по данным Colliers International, средние запрашиваемые ставки в качественных петербургских складах составили 4200–4500 руб./кв.м в год без учета НДС и операционных расходов.

Если в начале 2015‑го спад в основном объяснялся переходным периодом между валютным и рублевым рынком, уточняют в Colliers International, текущая коррекция в большей степени вызвана высокой конкуренцией в этом секторе. Кстати, примерно на те же цифры вышли и столичные «кладовщики». По данным CBRE, на протяжении первого полугодия среднерыночная арендная ставка особо не менялась, стабилизировавшись на уровне 4600 руб./кв. м. Напомним, московский складской рынок примерно в четыре с лишним раза больше петербургского (подсчеты Colliers International).

Что касается структуры спроса, с начала года во всех регионах доминировали компании, представляющие ритейл: в Москве на их долю пришлось 63% от всего объема сданных в аренду или купленных складских площадей, в Петербурге – 60%.

Сейчас рынок логистики развивается преимущественно за счет продуктового ритейла, подтверждают в компании JLL, и в краткосрочной перспективе эта ситуация сохранится. Предложение же в основном будет пополняться за счет объектов built-to-suit.

В Петербурге до конца года запланирован ввод еще не менее 150 000 «квадратов». Прежде всего, это склады, которые строят под заказчика исходя из договоренностей, достигнутых еще в прошлом году. Так, холдинг «Адамант» возведет распределительный центр для компании X5 Retail (27 000 кв.м) в составе терминала «Армада Парк». Собственную логистику развивает группа кибермаркетов «Юлмарт», проектирующая центры исполнения заказов на Пулковском шоссе, Софийской улице и Пискаревском проспекте.

Ставки капитализации для высококлассных объектов, сдающихся в аренду, остались на уровне конца 2014‑го: от 12,5 до 13,5%.

Впервые доля транзакций со складами превысила 20% в общем объеме инвестиционных операций по России – благодаря тому, что группа «БИН» приобрела индустриальный парк «ПНК-Чехов I» (Подмосковье).

Эта покупка самая крупная с лета прошлого года. Речь идет о 337 000 кв.м складской недвижимости. Бюджет сделки стороны не раскрывают, предположительно он составил не менее чем $285 млн.
Кризис серьезно трансформировал складской сегмент. Объем ввода невелик, поэтому в обозримом будущем возможен дефицит качественных площадей, хотя предсказать динамику спроса сейчас особенно сложно. Мы расспросили экспертов из разных регионов о том, на какие проекты стоит сейчас сделать ставку девелоперам, чтобы через два-три года они предложили рынку востребованный продукт.

 


 

Мнения экспертов

Александр Паршуков,
директор по инвестициям АО «ВТБ Девелопмент»:

– Ситуация значительно лучше, чем, например, в 2009 году, когда четверть складских помещений опустела, новые объекты заполнялись едва ли наполовину и собственники вынуждены были сдавать их производственным предприятиям. Сегодня такое было бы невозможно, промышленный сегмент просел сильнее, чем складской. Но развитие складского сегмента в любом случае зависит от того, какие отрасли производства будут развиваться в Петербурге. Это невозможно спрогнозировать без четких сигналов от региональных властей.

В отсутствие четкой промышленной политики девелопер может ориентироваться только на реально развивающиеся инфраструктурные проекты. Примером может служить порт Бронка. Это очень перспективная точка роста для складского сегмента на юго-западной границе города. Если администрация проявит активный интерес к развитию порта, к выводу в Бронку компаний, завязанных на Большой порт Петербурга, появятся и новые мощности, новые логистические проекты. Особенно при условии стабильности в экономике и доступности заемного финансирования.

Девелоперы сейчас ждут, как будет развиваться городская промышленность и продвигаться программы импортозамещения и локализации, в частности, автомобильных производств. Отсюда осторожность с новыми проектами. Однозначно перспективной пока выглядит только фармацевтика. Build-to-suit останется прекрасным инструментом, который минимизирует риски заказчика. И скорее всего, девелоперы предпочтут этот путь строительству спекулятивных площадей.

Александр Кунцевич,
старший консультант отдела исследований Cushman & Wakefield:

– Проекты built-to-suit после кризиса 2008 года составляли основу рынка приблизительно до 2013–2014 гг., когда девелоперы, увидев рост спроса, вновь стали строить спекулятивные объекты. Однако после очередного ухудшения экономической ситуации и девальвации рубля доля вакантных площадей увеличилась. Сейчас владельцы пытаются заполнить терминалы, а спекулятивное строительство остановилось. Завершаются проекты, начатые в 2014 году. И то только потому, что замораживать работы на такой высокой стадии готовности нецелесообразно. Объем нового строительства не так уж мал. В Московском регионе предложение подрастет на 800 000–900 000 кв. м. В 2016‑м складских площадей построят меньше: 400 000–500 000 кв. м.

Юрий Тараненко,
директор департамента коммерческой недвижимости RRG:

– Сегмент складов сегодня переживает не лучшие времена. Так, в предыдущие два года в Московском регионе объемы ввода были чрезмерными. Новые складские проекты востребованы, но о прежнем уровне спроса речь, конечно, не идет. Компаниям, которые работают по всей стране, по-прежнему интересны столичные объекты, ориентированные на аэропорты и крупные магистрали. С «географической» точки зрения перспективен юг Московской области: через него идет грузооборот между Москвой и южными регионами страны. Привлекательно и Минское направление, связывающее столицу с Европой. Что касается формата, наиболее востребованными остаются склады площадью 10 000–20 000 кв.м, тогда как девелоперам, конечно, интереснее делать проекты размером от 50 000 кв. м. Многие ритейлоры считают, и вполне справедливо, что построить свой склад дешевле, чем купить готовый.

Максим Соболев,
директор по коммерческой недвижимости ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург» (ИП Greenstate):

– Складской рынок Петербурга сейчас относительно сбалансирован. Девелоперам стоит ориентироваться на небольшие проекты – по 20 000–40 000 кв. м. Главное, чтобы они имели хорошую локацию и были ориентированы на арендаторов. По мере стабилизации экономики можно будет запускать новые проекты, а пока надо готовиться к лучшему.

Алла Сидоренко,
руководитель направления индустриальной и складской недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:

– На питерском рынке складской недвижимости два активных тренда: строительство склада под конкретного заказчика (порядка 75% всего объема новых проектов) и уход от валютных арендных ставок. При переходе на рубли коррекция составляет 15–18% (со знаком «минус»). Сейчас целесообразно приобретать подешевевшие земельные активы для будущих качественных складов.

Андрей Амосов,
глава офиса JLL в Санкт-Петербурге:

– Рынок складской недвижимости за последний год претерпел кардинальные изменения: ставки стали номинироваться в рублях, а в долларовом эквиваленте они упали почти в 2,5 раза. С одной стороны, это дает отличный шанс компаниям, до сих пор не имевшим возможности попробовать качественный складской продукт, с другой – рушит всю финансовую модель девелоперов и делает строительство подобных объектов абсолютно нерентабельным.

Невозможно предугадать политическую и экономическую ситуацию через два-три года, а значит, нельзя дать правильный совет. Если отталкиваться от того, что мы видим сейчас, скорее всего, будет дефицит качественных проектов. Однако если собственники начнут повышать ставки до докризисного уровня, некоторые арендаторы попросту уйдут. Оптимальный вариант – строить под потенциального клиента универсальное здание. Тогда собственник будет застрахован от простоя и сможет в случае форс-мажора найти другого претендента.

Виталий Хиль,
партнер и руководитель офиса «Логопарк.РУ»:

– Мы работаем в Екатеринбурге, и там к категории built-to-suit относится 80–90% площадей, которые планируются к вводу в этом году или в первом квартале 2016‑го. Это более 100 000 кв.м, предназначенных для сетевого ритейла. В некоторых проектах ритейлор сам является девелопером, нанимая по конкурсу генподрядчиков. В Екатеринбурге дефицит спекулятивных складов с хорошей локацией и с полным пакетом документов, и он сохранится в ближайшие годы. Если у объекта все в порядке, свободных площадей в нем, как правило, нет. Средние ставки на качественные площади категории А и В уже второй год держатся на уровне 420–500 рублей за метр в месяц по схеме «все включено». Спрос есть, и новые сделки происходят. Месяц назад было сдано 10 000 кв.м в комплексе, который сдается в эксплуатацию только в конце года. Явно не хватает объектов класса А и класса В. Очень быстро расходятся блоки по 2000–3000 метров с пандусами, антипылевыми полами и 8–10‑метровыми потолками. Фармацевты, например, их очень любят.

Михаил Тюнин,
руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg:

– Склады класса А будут востребованы всегда. На них и нужно делать ставку. Только в свою модель надо закладывать реальную рыночную ставку – 500 руб./кв.м месяц. Так будет еще года два. И никакой индексации.

Алексей Пятков,
старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге:

– Складской рынок остается ориентированным на built-to-suit проекты. Так, за 2014 год на договоры built-to-suit пришлась половина из всех 340 000 кв.м, что были реализованы. В первой половине 2015‑го по такой схеме была сдана в аренду примерно треть площадей. До конца декабря будут закрыты еще несколько сделок, хотя их может оказаться меньше, чем в прошлом году. Сроки переговоров удлиняются. Найти баланс между экономически выгодной ставкой аренды для девелопера и пожеланиями арендатора по коммерческим условиям все сложнее.

Доминирующие позиции на рынке сохраняют дистрибуционные и торговые компании: их доля в объеме сделок последние три года колеблется на уровне 55–65%. Спрос на участки со стороны индустриальных инвесторов остается низким, однако компании активно ищут готовые объекты. Пока рынок не в состоянии удовлетворить этот спрос: качественных объектов в городе мало.
Интерес к строительству складов остается слабым. По нескольким проектам идет подготовительная «бумажная» работа. При наличии инженерно подготовленного участка и оформленной документации склад, как правило, строится меньше чем за год. Так что опытные девелоперы довольно гибко реагируют на рыночную ситуацию и выйдут на площадку только в тот момент, когда возникнет необходимость.

Наталья Андропова, komned.ru
KOMNED.RU

Поделиться:

Обзоры и аналитика

| ЛОКАЦИЯ |

Лиговский проспект имеет, возможно, наибольший диапазон разброса ставок на торговые помещения среди всех магистралей Петербурга. Спрос на местные офисы и склады – стабильный. В целом Лиговка обладает значительным потенциалом для развития, но из-за кризиса интерес к этому торговому коридору у ритейлеров несколько снизился.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Сфера детского досуга за последние годы заметно изменилась. Появились новые форматы и сетевые операторы. Собственники торговых центров охотно открывают детские игротеки. «Коммерческая недвижимость» изучила, каким еще потенциалом обладает рынок детских развлечений в Петербурге. 

| STREET-RETAIL |

С начала года рынок объектов стрит-ритейла демонстрирует достаточную активность. Повсеместно открываются новые магазины, заведения общепита и сферы услуг. Спрос на помещения сохраняется как в центре Петербурга, так и в новых жилых кварталах на окраинах. "Коммерческая недвижимость" подводит итоги первого квартала на рынке стрит-ритейла.

| STREET-RETAIL |

Сегмент стрит-ритейла характеризуется стабильным спросом и постепенным ростом арендных ставок. Активнее всего развивается сектор общепита, в особенности стрит-фуд. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги года на рынке петербургских встроек.

| ИНВЕСТИЦИИ |

Инвестиционных сделок на рынке недвижимости и готового бизнеса по-прежнему немного. Крупные транзакции происходят в основном в московском регионе. Количество выставленных на продажу предприятий, особенно в сфере торговли, продолжает расти. «Коммерческая недвижимость» узнала подробнее о немногочисленных прошедших сделках на петербургском рынке.

| ЛОКАЦИЯ |

К началу ноября благоустройство Сенной площади будет завершено. Все ларьки и торговые павильоны уже убраны. Похоже, торговому «шанхаю» здесь более не бывать. «Коммерческая недвижимость» решила узнать о перспективах ритейла в районе обновленной Сенной, активизировавшихся арендаторах и влиянии прошедшей зачистки на ставки аренды для встроенных помещениях на первых этажах домов.

| STREET-RETAIL |

Третий квартал в сегменте стрит-ритейла традиционно остается наименее оживленным. И в этом году спрос на помещения не преподнес каких-либо сюрпризов или новых трендов. Встройкой интересуются, как правило, продуктовые магазины и заведения общепита демократического формата. Средний диапазон ставок аренды в спальных районах остался на уровне первого полугодия. А вот объекты в основных торговых коридорах начали дорожать, что привело к некоторому оттоку арендаторов с насиженных мест.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Торговые центры ищут новые способы привлечь покупателей за счет увеличения доли различных видов досуга. Продолжающее падение спроса вынуждает собственников пересматривать условия контрактов и снижать ставки аренды, предлагая площади малодоходным проектам – культурно-образовательным пространствам и развлекательным центрам. «Коммерческая недвижимость» выяснила, какие форматы сегменты edutainment наиболее популярны в Петербурге и на каких условиях они работают в торговых комплексах.

| МАГАЗИНЫ |

Продуктовый сегмент петербургского ритейла работает в условиях высокой конкуренции, но при этом остается одним из самых активных на рынке торговой недвижимости. «Коммерческая недвижимость» узнала, как обстоят дела у основных игроков рынка и какие помещения они предпочитают. 

| ЛОКАЦИЯ |

Инвестиционная привлекательность Невского проспекта остается неизменно высокой, несмотря на экономические перипетии. Это по-прежнему основной и самый проходной торговый коридор Петербурга — во многом благодаря массовым туристическим потокам, ввиду близости к главным достопримечательностям города.

| ЛОКАЦИЯ |

Встроенные помещения в 5–10 минутах ходьбы от станций метрополитена традиционно пользуются высоким спросом, доля незанятых объектов находится в пределах статистической погрешности. Метро остается основным видом транспорта для горожан, поэтому высокая интенсивность пешеходных потоков вблизи оживленных станций — залог успешной работы торговых операторов.

| ОБЩЕПИТ |

Популярность мини-пекарен в Петербурге растет как среди покупателей хлеба и выпечки, так и среди стартаперов, которых привлекает, на первый взгляд, достаточно низкая себестоимость проектов. Согласно серверу 2gis, хлебобулочные изделия петербуржцам сегодня предлагают около 1000 пекарен. Мы узнали, сколько стоит открыть собственную булочную и какие помещения интересуют "хлебных" арендаторов.

| ОФИСЫ |

В Петербурге сегодня насчитывается более 20 коворкингов. Сегмент пусть и медленно, но становится полноправным игроком рынка недвижимости. Еще недавно о нем говорили как об экзотическом, забавном, креативном, но несерьезном для крупного бизнеса формате. Однако уже сегодня снисходительное отношение неуместно, говорят отдельные эксперты. «Коммерческая недвижимость» разобралась в том, как устроены коммунальные офисы.

| МАГАЗИНЫ |

Ежегодно в Петербург открывается от 40 до 60 специализированных магазинов алкогольной продукции. На рынке действует около десятка крупных сетей, открывающих не только магазины, но и бары.

| ГОСТИНИЦЫ |

Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий создание мини-гостиниц в жилых помещениях. Мы решили разобраться, действительно ли он поставит крест на рынке хостелов. Выяснилось, что документ не исключит, но существенно осложнит их существование в жилых домах.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Петербургские игры Чемпионата мира по хоккею не приносят городу сверхприбылей, но достаточно разнообразили нынешний туристический поток. Гостиницы более-менее довольны загрузкой, продавцы сувениров заламывают цены, а самыми ходовыми алкогольными напитками остаются пиво и водка.

| ТОРГИ |

Помещение для бизнеса можно арендовать как у частных собственников, так и у города. Предложений от Смольного не так и много, зато стартовые цены на объекты выглядят весьма привлекательно. Для потенциальных арендаторов мы собрали данные о сделках, заключенных с Комитетом имущественных отношений по итогам аукционов, и узнали подробнее о процедуре торгов.

| STREET-RETAIL |

Во всех районах Петербурга по-прежнему активно открываются продуктовые магазины и заведения общепита. Наиболее востребованы у этих категорий арендаторов помещения площадью 250–400 кв.м. Среди закрытий стрит-ритейла выделяются банки, которые заняты оптимизацией и ликвидируют неэффективно работающие отделения. Спрос со стороны операторов fashion-сегмента остается сдержанным.

| РАЗВЛЕЧЕНИЯ |

Прохождение квестов в реальности — сравнительно новый формат интерактивных развлечений. Этот год обещает быть не простым для квест-операторов. Возросшая конкуренция и снижающийся потребительский спрос требуют проявлять изобретательность и подталкивают к демпингу цен.

| ТЕНДЕНЦИИ |

Петербургский рынок коммерческой недвижимости мало изменился за минувший квартал. Многие собственники перешли на рублевые расчеты, арендаторы по-прежнему настаивают на дисконтах. Хотя наиболее привлекательные площади заняты, и найти помещение для бизнеса не так уж и просто.

| ОЦЕНКА |

Мы продолжаем собирать данные о помещениях и зданиях, выкупаемых у города арендаторами. В марте Комитет имущественных отношений опубликовал 21 распоряжение о приватизации объектов общей стоимостью более 1,15 млрд рублей. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| STREET-RETAIL |

Специализированный стрит-ритейл пока что слабо развит в Петербурге. За исключением улицы Рубинштейна остальные торговые коридоры достаточно условно могут быть отнесены к какой-либо спецификации. Мы решили узнать, какие тематические улицы есть в нашем городе, как на них повлиял кризис и сколько стоит аредовать здесь помещение. 

| МАГАЗИНЫ |

Петербургские бутики пока не сдаются под натиском кризиса. Конечно, об увеличении выручки речь не идет, но сегмент luxury в целом сохраняет свои позиции. Мы узнали, где в северной столице находятся самые дорогие магазины, как на рынок товаров и услуг для богатых повлиял кризис, а также зачем в ДЛТ набирают продавцов со знанием китайского языка.

| ЛОКАЦИЯ |

Средний проспект остался наиболее привлекательной торговой магистралью Васильевского острова даже после закрытия ст.м. «Василеостровская». Мы решили узнать, как на локальный рынок коммерческих помещений повлиял ремонт «подземки» и открывшийся вестибюль «Спортивной-2».

| ГОСТИНИЦЫ |

Все гостиницы, мини-отели и хостелы Петербурга, не прошедшие обязательную классификацию к 1 июля, будут закрыты. На сегодня соответствие «звездам» подтвердила лишь пятая часть крупных отелей города и около 30% малых средств размещения.

| ПРАВИЛА ИГРЫ |

Приватизация арендуемых помещений — один из наиболее острых вопросов во взаимоотношениях Смольного с малым бизнесом. За годы действия 159-ФЗ количество споров о цене выкупаемой недвижимости не сократилось. Чтобы внести некоторую ясность и отследить ценообразование этих объектов, «Коммерческая недвижимость» будет ежемесячно публиковать данные о стоимости помещений и зданий, выкупаемых у города. Надеемся, что информация о предстоящих сделках окажется полезной как для арендаторов, планирующих приватизировать свои «стены», так и для собственников и брокеров.

| ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ |

Островки — это небольшие киоски, открытые секции и прилавки, заполняющие небольшие площади в зонах прохода и общественных пространствах торговых центров. Именно сюда зачастую приходят начинающие бизнесмены: вложения в точку небольшие, при этом встать можно на проходном месте.

| ОФИСЫ |

В условиях кризиса на офисном рынке увеличивается количество переездов: арендаторы меняют помещения на более качественные или те, что подешевле. Пытаясь сократить расходы, некоторые компании отказываются от посреднических услуг. Мы решили разобраться: есть ли в этой экономии смысл и о чем можно договориться с собственниками напрямую, без профессиональных брокеров?

| АКТУАЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ |

Апраксин Двор, который не меняется вот уже десятки лет, недавно опять попал на первые полосы деловой прессы. Мы решили разобраться в планах города на территорию исторического рынка в самом центре Петербурга и узнать, что именно предлагают властям инвесторы. Выяснилось, что реконструировать Апраксин Двор будут методом колхоза. Городские власти так и не смогли найти одного инвестора, который взялся бы за многострадальный проект.

| КОНЪЮНКТУРА |

Традиционные уличные форматы готовки и продажи недорогой еды, популярные во всем мире, – лоток, фургон и киоск или модульный павильон. Все они имеют большие трудности с размещением в Петербурге. Мы выяснили, как сегодня развивается стрит-фуд на стационарных площадках и в заведениях «на колесах» (в автолавках и фуд-траках), которые пользуются особенной популярностью на ярмарках, концертах и праздниках.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В 2015 году арендаторы приватизировали 269 объектов нежилого фонда. Это вдвое меньше показателей 2014-го и прогноза чиновников на 2016-й. Средняя цена помещений выросла за прошлый год примерно на 20%. О том, какие объекты продолжают пользоваться спросом, «КН» рассказали в Фонде имущества Петербурга.

| ТЕНДЕНЦИИ |

В Петербурге представлено около трех десятков дилеров по продаже автомобилей, работает более 150 салонов. Количество точек сократилось с начала десятилетия примерно на 40%. Мы решили узнать, что сейчас происходит на рынке автонедвижимости, и как падение спроса на машины сказалось на ценах и и использовании автосалонов.


вход в личный кабинет    Регистрация
Логин
Пароль Забыли пароль?